臺灣苗栗地方法院94年度苗簡字第65號民事判決

裁判字號：臺灣苗栗地方法院94年苗簡字第65號民事判決

裁判日期：民國94年08月23日

裁判案由：調整土地租金

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決94年度苗簡字第65號原告辛○○○
乙○○戊○○丁○○丙○○己○○兼共同訴訟代理人庚○○被告甲○○訴訟代理人壬○○
癸○○上列當事人間請求確認租金債權請求權不存在事件，本院於民國
94年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告對原告所承租坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號，面積十八點二九平方公尺土地之租金債權請求權，超過每月新台幣貳仟零陸拾壹元之部分不存在。
確認被告對原告所承租坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號，面積六點三三平方公尺土地之租金債權請求權，超過每月新台幣壹仟參佰貳拾壹元之部分不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告之被繼承人 陳培桂 向被告之被繼承人 張塗 承租坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號（下稱系爭875地號），面積
18.29平方公尺及同段876地號（下稱系爭876地號），面積6.33平方公尺之土地，且為不定期租賃。原告己○○與張塗曾就系爭土地租金之調整，於臺灣新竹地方法院81年度簡上字第7號成立和解，和解筆錄記載系爭875、87
6地號土地之租金自81年2月28日起調整為每年新台幣（下同）35,500元，即每月2,958元。嗣後張塗又就系爭
876地號土地聲請調整租金，原告己○○遂與張塗於本院88年度苗簡字第794號成立和解，和解內容為系爭876地號土地之租金自89年7月1日起調整為每年36,000元，即每月3,000元。
（二）原告全體均為陳培桂之繼承人，承受陳培桂與張塗之租賃契約，均為系爭875、876地號土地之承租人，惟原告己○○未受其餘原告之委任，即擅自與張塗達成和解，和解之效力自不及於其餘原告。又系爭875地號土地之租金雖未於鈞院88年度苗簡字第794號一併成立和解，惟原告亦依前開案件之和解金額即每月租金3,000元，自89年7月起，就系爭875、876地號各給付3,000元之租金予張塗，張塗於93年間死亡後，原告則將租金給付予張塗之繼承人即被告。
（三）縱使認為原告全體於原告己○○為前開和解後仍繼續就系爭二筆土地各給付3,000元之租金予被告，可視為兩造間已對租金之給付有合意，惟按土地法第97條、第105條之規定，城市地方基地之租金，以土地申報總價年息10％為限。又依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價之80％為其申報地價。查系爭875地號土地93年之公告地價為每平方公尺16,906元，系爭876地號土地則為每平方公尺31,470元，依前開規定計算，系爭875地號土地租金之上限為每月2,061元（16,906×80％×18.29×10％×1／12＝2,061），系爭876地號土地租金之上限為每月1,328元（31,470×80％×6.33×10％×1／12＝1,328），而被告目前每月就系爭二筆土地各向原告收取3,000元之租金，顯已違反土地法之強制規定，故兩造之租金約定超過土地法所規定之上限部分，顯屬無效，為此訴請：（１）確認被告對原告所承租系爭875地號，面積18.29平方公尺土地之租金債權請求權，超過每月2,061元之部分不存在。（２）確認被告對原告所承租系爭876地號，面積6.33平方公尺土地之租金債權請求權，超過每月1,321元之部分不存在。
（四）對被告抗辯所為之陳述：被告並未將系爭二筆土地再出租他人，至於毗鄰系爭二筆土地之鄰地借給朋友使用，朋友有給付些許補償金，但與本件系爭二筆土地完全無關。
二、被告則以：
（一）原告向被告承租系爭875、876地號二筆土地，雙方於88年間就876地號土地之租金達成和解，約定將租金調高為每月3,000元，另就系爭875地號亦比照系爭876地號之租金每月3,000元，嗣後原告亦按月將兩筆租金以匯票方式郵寄予被告，故兩造已就租金達成合意。
（二）系爭875、876地號二筆土地位於通霄鎮中心市場最繁榮之處，土地之經濟價值可想而知，原告以每一攤位每日30
0元出租予第三人，該土地可容納二攤位，以每月氣候晴天日20日計算，原告每月最少獲利12,000元。又系爭土地原所有人張塗於93年10月間死亡，被告於94年5月完成繼承登記，規定土地所有權人欲調整申報地價，須於每年10月於公聽調整地價說明會上主張申報，逾期則於次年度才能申報，且調高之幅度為原公告地價之1.2倍，故被告得依系爭875地號之公告地價16,906元之1.2倍即20,287元，系爭876地號之公告地價31,470元之1.2倍即37,764元為下次之申報地價。是以系爭土地之地價、繁榮程度與原告轉租他人所獲取之利益觀之，被告所收取之租金並無過高情事。
（三）又市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束，最高法院著有54年台上字第1528號判例可參。系爭二筆土地係用供市場攤位之用，亦無土地法第97條、第105條之適用等語資為抗辯，並聲明原告之訴駁回。
三、查兩造不爭執之事實為：
（一）原告之被繼承人陳培桂向被告之被繼承人張塗承租系爭87
5地號，面積18.29平方公尺及系爭876地號，面積6.33平方公尺之土地，且為不定期租賃。原告之被繼承人於57年間死亡，被告之被繼承人於93年間死亡，兩造均承受前開租賃契約。
（二）原告己○○與張塗曾就系爭土地租金之調整，於臺灣新竹地方法院81年度簡上字第7號調整租金事件成立和解，和解筆錄記載系爭875地號土地如附圖（該和解筆錄所附附圖）所示A部分面積18.29平方公尺，系爭876地號土地如附圖所示B部分面積6.33平方公尺土地之租金自81年2月28日起調整為每年35,500元，即每月2,958元。而該和解筆錄附圖所示A、B部分為原告之房屋使用系爭875、
876地號土地之面積。嗣後張塗又就系爭876地號土地聲請調整租金，原告己○○遂與張塗於本院88年度苗簡字第
794號成立和解，和解筆錄記載：系爭876地號土地，如附圖（同前開附圖）所示B部分面積6.33平方公尺土地之租金自89年7月1日起調整為每年36,000元，即每月3,00
0元。
（三）系爭875地號土地之租金雖未於本院88年度苗簡字第794號一併成立和解，惟原告全體亦依前開案件之和解金額即每月租金3,000元，自89年7月起，就系爭875、876地號各給付3,000元之租金予張塗，張塗於93年間死亡後，原告則將租金給付予張塗之繼承人即被告。
（四）系爭875、876地號土地自88年起，所有權人即未申報地價，系爭875、876地號土地自88年起至94年之公告地價分別為每平方公尺16,906元、31,470元。
以上並有土地登記謄本、臺灣新竹地方法院81年度簡上字第7號、本院88年度苗簡字第794號和解筆錄、苗栗縣通霄地政事務所函在卷為憑。
四、原告主張兩造所約定之租金違反土地法第97條、第105條規定之租金上限，被告就超過上限部分無請求權存在等語。被告則以前開情詞置辯。經查：
（一）按和解成立者，與確定判決有同一之效力。確定判決，除當事人外，僅對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者有效力，此觀民事訴訟法第401條之規定甚明。查本院88年度苗簡字第794號調整租金事件之兩造當事人為張塗及原告己○○，故前開訴訟和解之效力並不及於原告己○○以外之人，合先敘明。
（二）本院88年度苗簡字第794號和解筆錄之效力雖不及於原告己○○以外之人，且僅就系爭876地號土地為和解，惟原告己○○為前開和解後，其餘原告亦依前開案件之和解金額之標準，自89年7月起，就系爭875、876地號各給付3,000元之租金予張塗，張塗於93年間死亡後，原告則將租金給付予張塗之繼承人即被告等情，業如前述，是堪認為除原告己○○以外之原告6人，就系爭875、876地號土地之租金，均與被告達成每月各3,000元之合意。
（三）按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限。舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80％為其申報地價，平均地權條例第16條亦定有明文。又土地法第105條準用同法第
97條第1項關於限制基地租金之規定，係屬強制規定。當事人間約定之租金額，如超過此限制者，不問其有無經過該管市縣政府減定，出租人就其超過部分之租金無請求權（最高法院43年台上字第392號判例、70年台上字第4336號判決意旨參照）。據此而論，當事人間約定建築房屋之基地租金，超過土地申報地價年息10％部分，因違反土地法第105條、第97條之強制規定，出租人就超過部分無請求權。系爭875、876地號土地自88年起，所有權人即未申報地價，依前開規定，自應以該地號土地公告地價之80％為申報地價。而系爭875、876地號土地自88年起至94年之公告地價分別為每平方公尺16,906元、31,470元，依此計算，系爭875地號每月之租金上限為每月2,061元（16,906×80％×18.29×10％×1／12＝2,061），系爭876地號土地租金之上限為每月1,328元（31,470×80％×6.33×10％×1／12＝1,328），就超出土地法所規定之租金上限部分，出租人無請求租金之權利。從而，原告辛○○○、乙○○、戊○○、丁○○、丙○○、庚○○等6人與被告就系爭875、876地號達成每月租金3,000元之協議，另原告己○○就系爭875地號與被告達成每月租金3,000元之合意，就超過前開租金上限部分，被告並無請求權。從而，原告訴請確認被告對於原告就系爭875地號土地之租金債權請求權，超過每月2,061元之部分不存在；另除原告己○○以外之原告6人訴請確認被告對於原告就系爭876地號土地之租金債權請求權，超過每月1,
321元之部分不存在，為有理由，應予准許。
（四）次按訴訟之和解成立者，依民事訴訟法第380條第1項規定，固與確定判決有同一之效力，惟此項和解亦屬法律行為之一種，如其內容違反強制或禁止之規定者，依民法第71條前段之規定仍屬無效，最高法院著有55年台上字第2745號判例可參。是揆之前開判例意旨之說明，訴訟上和解，雖為訴訟法上之法律行為，但同時亦為私法上之法律行為，和解內容如有違反法律上之強行禁止規定，其和解效力，自應依違反該強制規定之法律效果而定之。查土地法第105條、第97條基地租金上限之規定係屬強制規定，其立法意旨係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。故當事人間約定之租金額，如超過此限制者，出租人就其超過部分之租金無請求權等情，業如前述。而原告己○○與被告之被繼承人於本院88年度苗簡字第794號就系爭87
6地號成立和解之租金金額超過該地號法定每月租金金額之上限1,321元，就該和解內容超過租金上限部分，亦應認為被告並無請求權存在。
（五）被告雖另抗辯系爭土地經原告出租供市場攤位之用，無土地法第97條、第105條之適用。惟查，本件原告承租系爭
875地號土地18.29平方公尺、876地號土地6.33平方公尺，前開範圍即為原告租地建屋之房屋所使用之面積，此有臺灣新竹地方法院81年度簡上字第7號、及本院88年度苗簡字第794號之和解筆錄之附圖可參，前開二份和解筆錄之附圖均為苗栗縣通霄地政事務所80年10月15日所製作之複丈成果圖，足見原告承租之範圍係租地建屋使用。至被告雖另提出照片證明毗鄰原告房屋之處係供作攤販使用，惟不論被告之主張是否為真實，均不在本件原告所承租之範圍內，是被告抗辯本件土地供市場出租攤位之用，顯不足採。
五、綜上所述，原告訴請確認被告對原告所承租系爭875地號，面積18.29平方公尺土地之租金債權請求權，超過每月2,06
1元之部分不存在，並確認被告對原告所承租系爭876地號，面積6.33平方公尺土地之租金債權請求權，超過每月1,32
1元之部分不存在，均有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國94年8月23日
苗栗簡易庭法官以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官劉依緹中華民國94年8月23日