裁判字號：臺灣苗栗地方法院93年訴字第301號民事判決
裁判日期：民國94年08月23日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣苗栗地方法院民事判決93年度訴字第301號原告丁○○訴訟代理人 徐正安 律師被告丙○○訴訟代理人 彭成青 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國94年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告前於民國93年5月19日與訴外人即原告之代理人 游森雄 訂立買賣契約，向原告購買坐落新竹縣○○鄉○○段富興小段419地號土地（下稱系爭土地），面積8,450平方公尺，所有權全部。兩造約定買賣價金為新台幣（下同）4,380,000元，被告已分別於93年5月19日、5月24日各給付500,000元、1,000,000元，另尾款2,880,000元雙方約定被告應於系爭土地移轉登記完成並向銀行辦妥貸款後支付原告。
（二）詎原告已將系爭土地移轉登記予被告後，被告竟遲未給付尾款2,880,000元，經原告於93年7月26日以存證信函催告被告履行後，被告仍未予理會，原告再於93年8月11日以存證信函解除兩造之買賣契約。且依買賣契約第10條約定，被告不買或不按期付款者，原告得解除本約。經解約者，被告已付定金及各期款統歸原告沒收，被告拋棄權利，不得請求原告返還全部或一部，故被告已給付之買賣價金原告自得主張沒收。兩造之買賣契約既經解除，被告自應將系爭土地返還原告，為此依民法第259條回復原狀之法律關係請求被告將系爭土地移轉登記為原告所有。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
（１）原告並未確知系爭土地之正確位置，亦從無詐欺被告之行為。又依證人 鍾萬華 所述，證人鍾萬華雖於游森雄帶領被告至現場觀看系爭土地時在場，惟鍾萬華距離被告與游森雄之距離約有數十公尺，不可能聽見雙方之對話及游森雄所指土地之位置，故證人鍾萬華之證詞，並不足以證明游森雄或原告有詐欺之行為。
（２）經測量結果，系爭土地平地部分包含道路之面積約佔87％，坡地部分僅佔13％，故系爭土地可耕種之範圍遠大於坡地，此與證人鍾萬華所證述系爭土地僅三分之一為平地等語不實。據此以言，游森雄告知被告系爭土地大部分均為平地，核與事實相符，被告亦不得主張就買賣標的物有意思表示之錯誤等語置辯。
二、被告則以：
（一）訴外人即被告之代理人游森雄於93年5月16日和原告接洽，稱被告欲出售系爭土地，並邀原告前往現場觀看。詎游森雄出於詐欺原告之故意，明知系爭土地大部分均為傾斜之坡地，其上雜木叢生，且鄰近高壓電塔，毫無經濟價值，卻故意指示錯誤之位置，向原告詐稱與系爭土地相鄰之平坦農地為系爭土地，並稱地主近日即將出國，若原告欲購買，須盡快交付定金等語，原告因而誤認被告所欲出售者乃毗鄰系爭土地之平坦農地。其後原告隨即於93年5月19日與被告之代理人游森雄訂立系爭土地之買賣契約，約定買賣價金為4,380,000元，並已給付其中1,500,000元。
（二）按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項定有明文。經查，系爭土地與游森雄所指毗鄰之平坦農地不僅有道路阻隔，且兩邊地勢落差約6公尺。又系爭土地超過三分之二之部分，毫無利用價值，倘如游森雄帶原告至現場觀看系爭土地之正確位置，則原告不可能以如此高之價格購買系爭土地。另系爭土地係被告於兩造訂立買賣契約後之93年5月21日，以3,180,000元向臺灣新竹地方法院拍定取得，倘如游森雄告知原告系爭土地為法院拍賣之土地，則原告自可向法院競標，不必以4,380,000元之高價向被告買受。原告至93年
7月20日地政人員測量系爭土地之位置後始知受騙。另依證人鍾萬華、甲○○、乙○○之證詞，均可證明游森雄明知系爭土地之位置，確仍向原告詐稱系爭土地毗鄰之平坦農地即為系爭土地，則游森雄顯已有詐欺行為，原告自得撤銷購買系爭土地之意思表示。
（三）次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。游森雄帶領原告至現場觀看者為系爭土地毗鄰之平坦農地，而非系爭土地，顯示原告於簽訂買賣契約時對於契約之標的有所誤認，亦即原告所為意思表示之內容有誤，此錯誤係被告之代理人游森雄之行為所導致，原告自得依民法第88條第1項之規定撤銷買賣之意思表示。又原告所欲買受之土地，係可耕種之田地，而系爭土地有超過三分之二之位置屬於雜木叢生無法利用之山坡地，可認為物之性質在交易上認為重要，原告依民法第88條第2項之規定，亦得撤銷買賣之意思表示。
（四）原告發現遭詐騙訂立買賣契約後，於93年8月5日以存證信函撤銷原告因被詐欺所為之意思表示，被告已於93年8月6日收受該存證信函，於94年5月3日亦已當庭表示撤銷錯誤之意思表示，故兩造間之買賣契約自始無效，原告無支付價金之義務，被告於93年5月19日所受領之500,
000元及93年5月24日所受領之1,000,000元均應返還等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查兩造不爭執之事實為：
（一）被告之代理人游森雄於93年5月19日與原告訂立買賣契約，由原告買受系爭土地，面積8,450平方公尺，買賣價金為4,380,000元。
（二）原告於93年5月19日交付價金500,000元，於93年5月24日再交付1,000,000元。
（三）系爭土地原為訴外人 鍾寶珍 所有，被告於臺灣新竹地方法院92年度執字12392號強制執行事件，於93年5月17日以3,188,600元拍定，並於93年6月4日取得權利移轉證書。
（四）原告以苗栗南苗郵局93年7月26日存證信函向被告催告給付尾款2,880,000元，惟被告未給付，原告再以頭份郵局
93年8月11日存證信函向被告解除買賣契約。
（五）被告以中壢郵局93年8月5日存證信函主張受詐欺而撤銷買賣契約，原告於93年8月6日收受存證信函，被告並於94年5月3日本院審理時再次主張主張意思表示錯誤而撤銷買賣契約。以上並有不動產買賣契約書、土地登記謄本、存證信函及回執為證，並經本院向臺灣新竹地方法院調取92年度執字第12392號卷宗核閱無誤。
四、本件原告於93年8月11日主張解除買賣契約前，被告已先於93年8月5日主張撤銷買賣契約，是本件應審究者，乃被告以受詐欺及意思有錯誤為由撤銷買賣契約是否有理由？
（一）原告是否受詐欺而訂立買賣契約？
（１）按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院著有18年上字第371號、44年台上字第75號判例可資參照。
（２）證人即系爭土地原地主鍾寶珍之父鍾萬華到庭證稱：「系爭土地我已使用20年，游森雄和被告到現場看土地二次，我均在田裡工作，距離其等約數十公尺，雖未聽到游森雄和被告之對話，但有看到游森雄指另一筆土地之位置，游森雄所指的土地是我沒有出賣的土地，因為系爭土地和游森雄指的土地是上下位置關係，兩筆土地90％之範圍是我一看即知等語」明確。另經本院至現場屢勘，並由證人鍾萬華於現場指出其所見聞游森雄及被告當時所在、所指土地位置，另囑託新竹縣竹東地政事務所指界結果，系爭土地地處偏僻山區，周圍地貌大致觀之為群山環繞外圍，中間有一大片農田。而系爭土地位於北方，另游森雄帶同被告至現場所指之另筆土地位於南方，為同段673、674地號所在位置，二筆土地相距約100公尺，有農路自北向南貫穿其中。又系爭土地地勢北高南低，北側有高地、駁坎，土地中段以南始為平地，而北側高地與中段平地間至少有5公尺高度之落差。而證人鍾萬華證述游森雄向被告所指之土地則為前開農路以東之平坦農田，範圍廣大，僅最東側角落有山地環繞，此有現場照片及勘驗筆錄在卷可憑。
（３）按詐欺須以故意示以不實之事，令表意人陷於錯誤為要件，業如前述。查系爭土地實際位置，雖與原告之代理人游森雄向被告介紹之土地位置有所不同，然因二筆土地位於僻靜山區，人煙罕至，地貌所見均為山地與平原，且僅距離100公尺，倘非居於本地或經常出入此區域者，就前開二筆土地之相對位置恐難以有清晰之記憶。再者，兩造訂立買賣契約前，並未請地政人員為界址之鑑測乙節，為兩造所不爭。且查，系爭土地係中國農民銀行頭份分行人員甲○○介紹游森雄向法院標得，並曾在系爭土地拍賣日（即93年5月17日）帶領游森雄至現場，惟甲○○亦不知系爭土地確實界址，僅向游森雄轉述原地主所告知之土地位置等情，亦據證人甲○○到庭證述明確。綜上所述，系爭土地所處區域之整體地貌既均為山地、平原，無明顯足資區別其位置之特徵；且系爭土地面積廣達8,450平方公尺，游森雄未經鑑界，無法確知系爭土地所在位置；且其並非居住於系爭土地附近，僅曾由證人甲○○帶領至現場一次而認知系爭土地之位置，對於前開區域自非熟悉；況就土地位置之記憶力、方向感將因個人生活經驗、年齡、認知能力、習慣居住於城市或鄉村等因素而有所不同，是游森雄是否能明確記憶並區別系爭土地與其向被告所指土地之相對位置，即屬有疑，尚難僅因其所指位置與系爭土地實際位置有別，即認為其有詐欺之故意。
（４）綜上所述，被告所舉證據尚不足證明游森雄有詐欺之故意，是其主張買賣契約係受詐欺所為之意思表示，即不足採。
（二）被告訂立買賣契約之意思表示是否有錯誤？
（１）意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。查游森雄帶領被告至現場觀看之土地係與系爭土地距離約100公尺之鄰地，該鄰地為農路以東之農田，地勢平坦，範圍廣大等情，業如前述；而證人即兩造買賣契約之見證代書乙○○亦證稱：「買賣契約之條文是我所擬，簽約時我有問游森雄賣的是什麼地，他說是田地，我也有問原告，是否有去看過，可否耕種，因為這種價位應該是田地，我問他買地用途，他說有去看過土地，買地是為了種秧苗，且現場快可以收割了。系爭土地是有八分多，地段在山凹下，旁邊有墳墓，所以較不值錢，如果買的是田地則比較值錢‧‧‧鑑界完後，游森雄夫妻及被告都有來找我，說土地的位置差異很大，三人都說鑑界的結果，土地大部分在山坡上，被告認為游森雄騙他，因為他要買的土地跟實際上差很遠，且買賣當時沒有談到系爭土地是法拍土地」等語綦詳。且兩造確實於買賣契約訂立後之93年6月14日，始申請新竹縣竹東地政事務所鑑測界址，由該所於93年7月22日為測量乙節，亦有卷附之新竹縣竹東地政事務所函文及93年7月22日之複丈成果圖在卷可憑，由此足徵，被告係以耕種為目而買受土地，其所欲購買者，確係其於現場所觀看距離系爭土地100公尺遠之農地，惟買賣契約訂立後，經測量結果始知所買受者非所見之土地。
（２）系爭土地如附圖所示B部分為農路，面積占260平方公尺，C部分為地勢較高之平地，雜木叢生，面積占1,323平方公尺，D部分為坡墳，為幾近垂直之駁坎，亦為雜木叢生區域，C、D部分之高地、駁坎與E部分平地之高低落差達5公尺高。而系爭土地僅有E、A部分為地勢較低之寬廣平地，面積各為4,652、1,187平方公尺，然該E部分之土地亦與B部分之農路亦有數公尺之高低差距，此業經本院至現場勘驗，囑託新竹縣竹東地政事務所派員測量屬實，並製有現場照片、現場圖、勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑。是系爭土地如附圖所示之B部分道路、C部分駁坎、D部分高地總面積達2,611平方公尺，占系爭土地總面積8,450平方公尺之30％，換言之，系爭土地30％之面積均非被告所預期購買之平地農田。
（３）另查，系爭土地係原告於臺灣新竹地方法院92年度執字12
392號強制執行事件，於93年5月17日以3,188,600元拍定，而系爭土地於該次拍賣之底價僅為2,880,000元，被告以3,188,600元標得，且僅有原告一人投標，有卷附之拍賣公告及拍賣筆錄為憑，被告再以4,380,000元向原告買受。據此，被告買受之價格竟高於法院所定之底價達1,500,000元，以系爭土地位於偏遠山區，又有高地、坡墳、道路參雜其中，已有部分面積無法耕作，倘若被告知悉系爭土地之正確位置及現狀，衡情自無意以如此高之價格購買，又以被告購買之價格顯高於市價觀之，更足見其認為所購買者確為其至現場所見，為毗鄰系爭土地100公尺遠之農地。
（４）綜前所述，被告所欲購買之標的物，係毗鄰系爭土地100公尺旁之平坦農地，惟與原告所訂立買賣契約之標的物為系爭土地，故被告就系爭買賣契約之標的物顯有表示內容之錯誤，該錯誤顯然係原告之代理人游森雄於現場誤指買賣土地之位置，且亦未告知系爭土地係法院拍賣之土地，以致被告就雙方買賣標的物所獲取之資訊不足，即信賴游森雄帶領至現場所指土地位置之結果而訂立買賣契約，致誤認買賣標的物，而該錯誤顯然係游森雄所造成，被告並無過失可言。是被告自得依民法第88條第1項之規定，撤銷其錯誤之意思表示。
（５）又被告已於93年8月5日以存證信函表達撤銷兩造之買賣契約，並請求原告告返還受領之價金1,500,000元之意。
該存證信函固未明白指出其意思表示有錯誤，而僅提及受詐欺等語，然按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句，民法第98條定有明文。兩造於買賣契約訂立後再經鑑測界址，始發現被告所購買之系爭土地非現場所見之土地，並因此與原告之代理人游森雄至證人即代書乙○○處協調等情，已如前述，是被告主張撤銷買賣契約之原因事實即為其所買受之土地，與游森雄帶其至現場所見之土地位置、現狀並不相同，故其已不欲買受系爭土地而主張撤銷，是以前開兩造買賣及後續至代書乙○○處協調之過程觀之，足認前開存證信函之真意已將符合意思表示錯誤之原因事實有所表明，且被告撤銷權之行使，尚未逾民法第93條所定一年之除斥期間，應認該存證信函已生撤銷兩造買賣契約之效力。從而，被告抗辯買賣契約因意思表示錯誤而撤銷等情，即有理由。
五、按法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第114條第1項定有明文。兩造之買賣契約既經被告以93年8月5日之存證信函撤銷，且原告已於翌日收受該存證信函，則兩造之買賣契約業經撤銷而視為自始無效，原告自不得再於93年8月11日主張解除買賣契約。次按買賣契約為債權契約，債權契約解除時，物權契約之效力仍然存在，依民法第259條第1款規定，受物權移轉之一方，係負有將該物權移轉於他方以回復原狀之義務。此與物權契約本身具有無效或得撤銷之原因，而可為塗銷登記之請求者，尚屬有間（最高法院83年度台上字第1894號號判決參照）。原告已將系爭土地移轉登記予原告，然本件買賣契約既經被告撤銷，兩造就系爭土地移轉所有權之物權契約亦經撤銷而視為自始無效，準此，原告僅得請求塗銷登記，不得請求移轉登記。從而，原告本於解除契約後回復原狀之法律關係，訴請被告將系爭土地移轉登記予原告，即無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國94年8月23日
民事庭法官以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官劉依緹中華民國94年8月23日