裁判字號：臺灣士林地方法院103年訴字第1574號民事判決
裁判日期：民國105年11月01日
裁判案由：減少價金等
臺灣士林地方法院民事判決103年度訴字第1574號原告 陳慈正 訴訟代理人 鍾開榮 律師被告 劉佳蒨 訴訟代理人 陳明宗 律師兼送達代收人複代理人 吳沛珊 律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於105年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾捌萬零捌佰貳拾肆元，及自民國一百零三年九月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹萬陸仟柒佰肆拾壹元由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾叁萬元供擔保後，得假執行。
被告如以新臺幣壹佰伍拾捌萬零捌佰貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於103年3月16日出售其所有坐落台北○○○區○○路○段○○○號8樓及其坐落土地應有部分之房地（下稱系爭建物）予原告，買賣價金為新台幣（下同）3,600萬元，並於同年5月31日登記完畢。被告於簽立買賣契約時，明知系爭建物之品質及公共設施，經管委會通知有數百項缺失，並將相關重大缺失及部分設施之預估修繕金額等資料交付被告簽收之情事，惟卻再三保證系爭建物並無任何之瑕疵，惟原告係迨至管理委員會告知上開情事後，始知上開情事。被告將瑕疵之系爭建物以「無瑕疵」之價格出售；另有住戶亦向建商主張瑕疵之訴訟，現繫屬本院103年消字第6號民事事件審理中。系爭建物因上開紛爭及瑕疵情形下，經鑑定減損金額為1,580,824元，則被告所受領之上揭價金在1,580,824元部分，即屬無法律上原因而受利益，致原告受損害等語。並聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
二、被告則以：伊於103年間委託訴外人中信房屋西湖加盟店，銷售伊所有之系爭建物與地下室4樓之停車位，兩造因而簽立系爭建物之不動產買賣契約書，並於約定於103年6月9日前交屋。而系爭管委會所列公共設施之缺失，並未附有委請相關單位之報告，顯見僅為管委會自行研判消防設備、電力設備有不符法規或認證產品之情事；且係由管委會自行預估可能發生之損害但實際上並未發生之損害；足見管委會函文所列之缺失，不致影響系爭建物之價值及效用，亦無損於契約預定之效用，非屬物之瑕疵。系爭建物估價書雖鑑定系爭建物之價值與買賣契約所載價值減少，但上開估價書僅為假設性之估價，原告並未受有積極的損害，且系爭建物現既未售出，也無消極損害發生；又系爭建物於共用部份之瑕疵既可修復，則系爭建物即無瑕疵等語為辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：㈠被告係於100年1月14日登記為本件坐落台北○○○區○
○路○段○○○號8樓房地（下稱系爭建物）之所有權人（本院卷第19-23頁）。
㈡被告於103年3月16日與原告簽立系爭建物之買賣契約，買賣價金為3,600萬元（本院卷第11-16頁）。
㈢被告於103年5月27日交屋，並於同年5月31日將系爭建物移轉登記予原告。
㈣原告於103年8月11日向管理委員聲請發給「管委會發給
區分所有權人信函」（本院卷第24-37頁）後，即請系爭建物之仲介人員 楊麗雪 通知被告上開情事。
㈤原告於103年9月4日起訴請求減少價金，被告於103年
9月24日收受起訴狀繕本。㈥對於本院103年度消字第6號事件卷宗資料，沒有意見。
㈦本件若原告勝訴，就原告勝訴部分之法定延遲利息自103年9月25日起算。
乙、兩造所爭執之事項：系爭建物是否有瑕疵？若有，原告得請求減少價金為何？
四、得心證之理由：
（一）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。最高法院73年台上字第1173號判例意旨可資參照。
（二）經查，被告係於100年1月14日登記為系爭建物之所有權人，並於103年3月16日與原告簽立系爭建物之買賣契約，買賣價金為3,600萬元；被告於103年5月27日交屋，並於同年5月31日將系爭房地移轉登記予原告；而原告於
103年8月11日向管理委員聲請發給「管委會發給區分所有權人信函」後，即請系爭建物之仲介人員楊麗雪通知被告上開情事等情，均詳上揭兩造所不爭執事項㈠、㈡、㈢、㈣所載（本院卷一第78頁背面）。而被告於103年3月16日與原告簽立系爭建物之買賣契約第9條第2款前段約定，乙方（即被告）應擔保本約標的物交付予甲方（即原告）時，無滅失或減少其價值之瑕疵（本院卷一第13頁）；對照管委會發給區分所有權人信函內容，將公設之相關重大缺失及預估修繕金額一一列舉（本院卷一第24-37頁）。是綜觀上情，系爭房屋確有瑕疵存在。
（三）被告固抗辯系爭建物專有部分並無任何瑕疵存在，縱系爭建物所在大樓地下室有裂縫，亦不影響結構安全，且並非不可修復；且公共設施為全體區分所有權人共有，對減少系爭房屋價值或效用程度無關重要云云。然依上揭管委會發給區分所有權人信函記載之瑕疵，或涉及地板龜裂，或涉及消防設施施作材質與法規不符等各情；縱該等瑕疵多位於建物之公共設施上，惟仍涉及建物各住戶之居住安寧；且該等瑕疵既屬各區分所有權人共有部分，就該等瑕疵之修補亦必然致使區分所有權人支出相當成本，衡以一般不動產交易常情，此節亦足影響系爭建物之價格。被告抗辯上揭瑕疵非屬重要，不得視為系爭建物之瑕疵云云，已非可採。至被告另抗辯，系爭建物買賣契約未就保證所在大樓公共設施並無瑕疵一事達成合意云云，然系爭建物與其所在之大樓，客觀上已屬不能分離；且系爭建物之建物登記謄本，另就其他登記事項載明各項公共設施（本院卷一第21頁），足徵本件公共設施部分，核屬系爭建物買賣契約標的之一部。被告抗辯兩造就系爭建物公共設施部分，並未達成保證無瑕疵之合意云云，亦非有據。
（四）又被告抗辯其並未使用系爭建物，不知系爭建物有管委會發給區分所有權人信函所載之瑕疵云云。然依原告所提區分所有權人信函簽收簿所示，其上「區分所有權人」欄位係記載被告姓名，門牌欄位係記載系爭建物之門牌號碼，並於簽名處欄位上簽有「劉」字樣，記載日期為「3/5」（本院卷一第24頁）等各情，已徵被告於103年3月5日簽收上揭區分所有權人信函，其簽收日期則於103年3月16日兩造簽訂不動產買賣契約之前，可徵被告於兩造買賣系爭建物之際，就系爭建物坐落之大樓公共設施具有缺失一事已然知情。則被告抗辯其不知系爭建物存在瑕疵云云，自不可採。
（五）綜觀上情，系爭建物確實存在如上揭區分所有權人信函記載之瑕疵；而系爭建物之價值究因上揭瑕疵而生何等減損？觀兩造於105年8月23日言詞辯論筆錄（本院卷二第206-208頁），均對105年6月4日臺北市建築師公會105鑑字第1508號函（本院卷二第171頁）、105年7月21日臺北市建築師公會105鑑字第1886號函（本院卷二第
190頁）不予爭執。而台北市建築師公會104年4月10日
104鑑字第0833號之鑑定報告（本院卷二第27-170頁）所做之105年8月16日之不動產估價報告書摘要，亦載明其運用比較法，以3個有告知該瑕疵情況下同社區交易案例，即交易時買賣雙方知情且不動產說明書有註明該瑕疵情況下，分析標的是否告知瑕疵情況下之價格差異，經分析減損比例為4.39%，…減損金額為1,580,824元等語（報告書第2頁）。是依上揭估價報告就系爭建物減損之價格，運用比較法進行評估，並以同社區中有告知瑕疵之交易價格，評估計算其減損金額，均屬適當合理，則上開勘估之結果，應為可採。是系爭建物因上揭瑕疵致生4.39%比例之減損，換算減少價金之數額為1,580,824元，堪認為適當。
五、從而，原告本於前揭原因事實，依買賣契約法律關係所生物之瑕疵擔保責任，請求如主文第1項所示之款項及法定遲延利息，為有理由，應予准許，並依職權確定被告應負擔之訴訟費用額為16,741元（第一審裁判費16,741元）。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。中華民國105年11月1日
民事第三庭法官陳梅欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國105年11月1日
書記官胡文蕙