裁判字號：臺灣臺南地方法院107年訴字第1994號民事判決
裁判日期：民國108年07月17日
裁判案由：請求減少價金等
臺灣臺南地方法院民事判決107年度訴字第1994號原告 黃于倫 訴訟代理人 林志雄 律師
林怡伶 律師被告康定建設有限公司法定代理人 吳富其 訴訟代理人 李林懿 上列當事人間請求清償借款事件，經本院於民國108年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣陸拾貳萬壹仟元，及自民國一百零八年一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾貳萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序事項：本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
(一)原告於民國106年6月16日與被告簽立土地及房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並同時出具「房屋保固書」（下稱系爭保固契約），向被告以新臺幣（下同）870萬元購買坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）、以580萬元購買坐落同段OOOO建號即門牌號碼臺南市○○區○○街○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）。被告於106年9月24日將系爭房地點交予原告，原告並於同年12月23日起實際居住於系爭房屋內。
(二)詎原告於107年6月間連續豪大雨來襲後，發現系爭房屋1樓外牆面因被告未依施工技法鋪設防水層、水泥層及磁磚，且鋼筋裸露，亦因此導致牆面嚴重滲漏水情形，並因此導致屋內1樓客廳牆面因嚴重滲水而有牆壁水潰及漏水情形。另被告自原告入住系爭房屋後，曾到系爭房屋4樓修繕漏水問題，然被告當時竟將4樓天花板挖洞後未予處理，導致雨水沿天花板漏洞滲入屋內，原告多次要求被告須依約負瑕疵擔保責任並盡速將上開瑕疵修復，然被告始終拖延修繕，甚或置之不理，原告遂於107年11月15日以存證信函再次催告被告要求修復，然被告毫無修復意願，至108年3月9日止，系爭房屋牆面仍遺留被告修繕時之25枝防水針未卸除。是系爭房屋於被告交屋後確實出現滲漏水瑕疵，範圍如下：1.一樓部分：⑴外牆未鋪設水泥及防水牆導致牆面凹凸不平。⑵大門外側因隱藏管線破裂而致地板滲水。⑶內側牆面有壁癌、裂痕及滲漏水情形。2.三樓部分：樓梯間遺留5枝防水針未拆除。3.四樓部分：⑴天花板破洞未填補。⑵牆面遺留20枝防水針未拆除。⑶牆面漏水（下合稱系爭瑕疵）。
(三)系爭瑕疵經原告委請專業人員至現場勘查，預估需支出修復費用331,000元，原告受有此部分之損失。且系爭房屋為新成屋，依照一般交易習慣，建物有滲漏水之情形，其鋼筋及其他結構設施可能因此受影響，交易價格較低。系爭房屋有前開瑕疵，減少其通常效用及價值，且不具被告保證之品質，被告迄今未修復完成，滲漏水情形更加嚴重，導致系爭房屋至少減少8％之交易價值即464,000元【計算式：580萬元8％=464,000元】。
(四)爰依系爭契約第11條、系爭保固契約第2條、民法第354條之規定，請求被告給付瑕疵修繕費用331,000元，及依民法第359條前段、第179條規定，請求減少系爭房屋買賣價金464,000元，以上共計795,000元。並聲明：如主文第1項所示；願供擔保請准宣告假執行。
三、被告抗辯：當時因為地震，系爭房屋結構上會稍微走位，原告每次反應系爭房屋漏水，被告一直都有聯絡防水師傅處理修繕。地震後安南區漏水的房屋很多，師傅調配上比較慢，但被告都有處理，原告主張之漏水部分，被告已經修繕完畢，系爭房屋已無漏水情形。至於系爭房屋四樓天花板挖洞，應為觀察，若原告欲回復原狀，被告可以隨時找師傅過去，並無刻意不修繕天花板之情形。且既然有打防水針，表示被告確實有為系爭房屋之修繕。併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、得心證之理由：
(一)查原告與被告於106年6月16日簽定系爭買賣契約及系爭保固契約，約定以580萬元買入系爭房屋、870萬元買入系爭土地，原告依約付訖全部價金後，被告於106年7月11日將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於9月24日點交等情，業據原告提出系爭契約書、系爭保固契約書、系爭房屋之土地、建物第一類登記謄本等件在卷（見本院補字卷第45頁至73頁），且為兩造所不爭執，上情應堪信為真實。至原告主張系爭房屋有漏水、破損之系爭瑕疵，依約請求被告給付瑕疵修復費用，及減少價金等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點應為：(一)系爭房屋是否有原告所主張之系爭瑕疵？(二)原告請求瑕疵修復費用及減少買賣價金，有無理由？數額為何？茲就上開爭執要點及本院得心證之理由，分述如後。
(二)系爭房屋確實有原告所主張之前開瑕疵：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
2.經查，原告主張系爭房屋交屋前已經出現系爭瑕疵等語，業據提出系爭房屋屋內滲漏水瑕疵照片（見本院補字卷第117頁至139頁）為憑，被告對於系爭房屋外牆未鋪設水泥及防水牆導致牆面凹凸不平、天花板破洞未填補此部分並不爭執，且經證人 張寶誠 到庭具結證稱略以：「我從事鐵皮屋抓漏20幾年，在107年間曾到過系爭房屋勘查漏水問題，系爭房屋施工不完全，外牆一般工法要貼磁磚，但系爭房屋一樓外牆都沒有貼磁磚，導致牆壁會吸水，房屋內部會漏水，我勘查當時看到的系爭房屋內部漏水位置，大部分是在一樓客廳、四樓牆壁、窗框等處，情形跟前開照片所拍攝的情況相同；修復方法是租借吊車將系爭房屋一樓到樓頂外牆都裝上裝潢鐵板，將雨水隔開，才有效果，這樣牆壁就不會吸水、漏水...原本建商對漏水部分有打高壓灌注的孔洞來做修繕，但止漏效用大約只有1年而已」等語（見本院卷第112至117頁），亦與前開照片所示情形相符。觀證人張寶誠之前述證詞並無不合常理之處，又其經具結以擔保證詞之真實性，實無甘冒刑法所定偽證罪7年以下有期徒刑之重責，刻意設詞虛構之必要，堪認證人張寶誠前開證述內容均與事實相符。是依上揭證據綜合判斷，足認原告主張系爭房屋於交屋時已出現影響價值及效用之系爭瑕疵等語，應可採信。
(二)原告請求被告給付修復系爭瑕疵費用331,000元，洵屬有據：
1.經查，系爭買賣契約第11條約定：「乙方（即被告）對本約建物......之防水工程負責保固三年」；系爭保固契約第二條亦約定：「保固責任：A.屋頂或外牆滲水、內牆拱起、室內暗管破裂導致滲水、地板建材拱起等，於保固期限內免費維修」等語（見本院補字卷第51、79頁）。依上開約定觀之，被告業已就系爭房屋無滲漏水之瑕疵負擔保責任。而系爭房屋於交付時確實存有系爭瑕疵，業如前述，系爭瑕疵之修復費用為331,000元，亦有原告提出之估價單為證（見本院補字卷第197頁），並經證人張寶誠證述屬實（見本院卷第112至113頁），本院審酌證人張寶誠為到場勘查系爭房屋修繕漏水工程之實際人員，且就系爭房屋屋內各處滲漏水瑕疵、施作工項均可詳細證述，是證人張寶誠證稱系爭房屋漏水修繕費用為331,000元，應屬可信。據此，原告依照系爭保固契約之約定，請求被告給付修繕費用331,000元，尚屬有據，應予以准許。
(三)原告請求減少價金290,000元，要屬有據，逾此範圍尚屬無據：
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條前段定有明文。該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的物之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號判決要旨參照）。次按買受人因買賣標的有瑕疵，經買受人向出賣人以意思表示為減少價金請求權之行使，就該減少部分，出賣人受領之法律上原因即已失其存在，自應依民法第179條之規定將該減少部分償還之。
2.本件買賣標的之系爭房屋既存有系爭瑕疵，已如前述，而房屋是否曾有發生漏水而經修繕之情形，為一般市場交易潛在購買者決定是否購屋及其價額之重要衡量因素，就社會常情而言，曾發生漏水瑕疵之房屋，其經濟價值將相對地減少，且物之瑕疵擔保責任係屬一種法定責任，並不以出賣人有可歸責之事由存在為必要，則原告主張依民法第359條之規定請求被告應減少系爭房屋之買賣價金，於法自無不合。而本件原告既已請求被告給付修復漏水之費用，就系爭房屋減少之價金，自應以其漏水之系爭瑕疵修復後之交易價值為比較基準。就系爭房屋之系爭漏水瑕疵經修復後，是否另有交易性貶值損失乙節，查證人張寶誠到庭具結證稱略以：「依照系爭估價單方式維修完畢，系爭房屋還是會有跌價的情形，因為看到鐵皮就會知道系爭房屋有漏水，如果要完全不漏水，一定還要再加做頂樓加蓋鐵皮的防水工程，頂樓加蓋完成，應該就不會有跌價的情形，只照估價單方式修繕漏水，系爭房屋價值大概最少跌價5％」等語（見本院卷第116至117頁），證人張寶誠具有房屋修繕漏水工程之專業，且觀前開所述並無明顯不合理之處，被告復未到庭爭執或提出其他反證，前開證述自堪採為本件審認之基礎。據此，系爭房屋如依照系爭估價單所示之方式修繕完成，其市場交易價值仍有5％價值減損之情形，應可認定。
3.準此，原告前既向被告表示行使其減少價金權利之意，被告受領該應減少價金之法律上原因已不復存在，是原告依民法不當得利之法律關係，請求被告返還經其減少之價金290,000元【計算式：買入價格5,800,000（元）5％＝290,000（元）】，自屬有理，應予准許，逾此範圍之請求，洵屬無據，應予駁回。
(四)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。是以，原告依前開規定，就上開請求金額，亦得一併請求被告給付自民事起訴狀繕本送達翌日即108年1月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
五、綜上所述，原告依系爭保固契約之約定，向被告請求系爭瑕疵修復費用331,000元，及依系爭買賣契約關係，行使民法第359條規定之減少價金請求權，並就減少之價金，依法第179條規定，訴請被告給付原告290,000元，總計請求被告給付621,000元，及自108年1月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無依據，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國108年7月17日
民事第四庭法官許育菱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年7月17日
書記官楊意萱