裁判字號：臺灣高等法院101年重上字第633號民事判決
裁判日期：民國102年04月16日
裁判案由：給付違約金
臺灣高等法院民事判決101年度重上字第633號上訴人 林秋霞 訴訟代理人 蔡俊有 律師被上訴人 許惠美 訴訟代理人詹德柱律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國101年6月22日臺灣臺北地方法院101年度重訴字第323號第一審判決提起上訴，本院於102年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣伍佰壹拾壹萬元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之三十二，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國99年4月17日，經由信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）之仲介，向上訴人承買其所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號房屋及坐落土地（下稱系爭房地）、買賣總價金新臺幣（下同）5,110萬元，兩造約定委由安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）向指定之特約銀行代辦成屋履約保證，且合意將買賣價金委由安信公司代為經收保管，又因於簽約時，系爭房屋尚由承租人英鼎開發科技股份有限公司（下稱英鼎公司）使用中，兩造遂於不動產買賣契約書第17條第9項約明：「本物件目前有承租戶承租中，買方不同意繼受租賃關係，賣方至遲於99年6月30日前負責承租方搬遷後，再進行本物件之產權過戶登記。」嗣被上訴人依約給付簽約、用印、完稅款等共1,610萬元至履約保證專戶，惟上訴人於99年6月30日卻表示無法履行約定義務，經被上訴人依不動產買賣契約書第10條第1項第2款約定，於99年7月6日及14日分別寄發存證信函限期催告後解除契約，上訴人於99年7月15日收受被上訴人解除契約存證信函，則兩造間買賣契約於99年7月15日已合法解除，信義房屋亦依據代辦履約保證委任契約書第8條第1項約定，作成應出款予被上訴人之認定。然被上訴人據信義房屋之出款認定，向安信公司查詢履約保證專戶內相關款項情形時，竟發現款項業遭上訴人擅自取用15,329,095元，致履約保證專戶內僅餘770,905元，被上訴人為此，多次催請上訴人返還，上訴人均拒絕。嗣上訴人更主張其係因不可歸責之事由致其未能履行契約，不負違約責任，而向中華民國仲裁協會（下稱仲裁協會）聲請仲裁（案號99年仲聲信字第70號），請求被上訴人容忍其領取履約保證專戶內之存款1,610萬元，仲裁協會於100年8月19日作成仲裁判斷書，認定上訴人未履行契約義務，無不可歸責之事由，被上訴人於踐行催告通知後解除買賣契約無不法，兩造應互負回復原狀義務，因而駁回上訴人之仲裁聲請。上訴人既有違約情事，即應依不動產買賣契約書第10條第1項第2款約定，給付被上訴人已付買賣價金同額之違約金等情，爰依不動產買賣契約書第10條第1項第2款之約定，求為判決：㈠上訴人應給付被上訴人1,610萬元，及自99年7月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：兩造於99年4月17日簽訂不動產買賣契約書，被上訴人以5,110萬元向上訴人購買系爭房地，兩造簽約前，上訴人即告知被上訴人系爭房屋出租予訴外人英鼎公司，租期至99年10月31日，被上訴人仍表示願意購買，嗣上訴人即積極與承租人英鼎公司協商，經承租人英鼎公司同意於99年6月30日前搬遷，故兩造遂於不動產買賣契約書第17條第9項約定，上訴人於99年6月30日負責承租方搬遷，惟仍言明須待承租方實際搬遷後，始進行產權過戶登記。詎料承租人英鼎公司竟違反先前協議未於99年6月30日前搬離，迭經上訴人催告仍置之不理，惟兩造既未具體約定給付期限，被上訴人亦未就此進行催告，且上訴人已盡最大善意與承租人英鼎公司協商搬遷事宜，承租人英鼎公司不依先前協議搬遷，非可歸責於上訴人，上訴人自不應負違約責任，被上訴人解約有違誠實信用，被上訴人請求上訴人給付違約金無理由。又本件1,610萬元買賣價金為被上訴人自有資金，其未借貸，因此，無額外之利息負擔，而1,610萬元資金不得動用之損失僅約161萬元（即99年4月17日簽約至今約2年，以法定利息為準，計算式為：1,610萬元×5%×2＝161萬元），即使加計履約過程中必要支出，被上訴人主張之違約金1,610萬元，仍顯過高。甚者，被上訴人至多僅受有「上訴人應交屋而未交屋日」至「解除契約之日」期間內，無法使用、收益系爭房屋之相當於租金之損害，而原定交屋日為99年7月9日，被上訴人於99年7月14日解約，損失不超過系爭房屋1個月合理租金75,000元。被上訴人主張之違約金1,610萬元，仍顯過高。被上訴人至今尚未返還系爭房地所有權狀予上訴人，上訴人依民法第264條、第261條規定，主張同時履行抗辯權，免負給付遲延之責任等語，資為抗辯。
三、原審經審理後，判命上訴人應給付被上訴人7,665,000元，及自99年7月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘請求。被上訴人就敗訴部分，未據聲明不服。上訴人就敗訴部分中6,055,000元本息聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付超過161萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於99年4月17日，經由信義房屋之仲介，由被上訴人向
上訴人承買其所有系爭房地、買賣總價金為5,110萬元，內含營業稅，雙方簽署有不動產買賣契約書、代辦履約保證委任契約書為憑，且兩造均合意將被上訴人應給付之買賣價金委由訴外人安信公司代為經收保管。嗣被上訴人依約給付共1,610萬元至前揭履約保證專戶，並載於不動產買賣契約書所附交款記錄。
㈡系爭房屋當時尚由訴外人英鼎公司使用，故兩造於買賣契約
書第17條第9項約定有：「本物件目前有承租戶承租中，買方不同意繼受租賃關係，賣方至遲於99年6月30日前負責承租方搬遷後，再進行本物件之產權過戶登記」。
㈢被上訴人曾於99年7月6日以臺北光華郵局第13號存證信函，
催告上訴人應於函達5日內履行買賣契約第17條第9項之義務，上訴人於99年7月7日收受。
㈣被上訴人後於99年7月14日以臺北中山郵局第1416號存證信函解除本件買賣契約，上訴人於99年7月7日收受。
㈤訴外人信義房屋於99年8月13日依據代辦履約保證委任契約書第8條第1項規定，作成應出款予被上訴人之認定。
㈥被上訴人據信義房屋出款認定之通知，向訴外人安信公司查
詢履約保證專戶，發現款項業遭取用1,532萬9,095元，於99年11月9日僅餘77萬0,905元。被上訴人乃向上訴人求償，上訴人主張係因不可歸責之事由致未能履約，即向仲裁協會聲請仲裁，仲裁協會於100年8月19日以99年仲聲信字第70號作成仲裁判斷書，認上訴人未履行契約義務，無不可歸責之事由，被上訴人於踐行催告通知後解除買賣契約無不法，兩造應互負回復原狀義務，駁回上訴人之仲裁聲請。
五、兩造爭執事項：㈠上訴人是否違約，有無可歸責之事由？㈡被上訴人得否依契約10條第1項第2款之約定，請求違約金？
被上訴人請求之違約金是否過高，而應予酌減？
六、本院得心證之理由：㈠上訴人是否違約，有無可歸責之事由？⒈本件被上訴人主張之事實，業據提出不動產買賣契約書、代
辦履約保證委任契約書、存證信函及仲裁判斷書為證（見原審卷第3至第8頁背面、第9至第12頁、第13至第16頁、第19至第33頁背面），上訴人亦無爭執，自堪信為真實。經觀諸不動產買賣契約書第17條其他約定事項第9項、第4條第4次付款㈡特別約定內容，上訴人負有至遲於99年6月30日前負責承租方搬遷後再進行產權過戶登記之義務，且雙方並約定99年7月9日為最後交屋日之情（見原審卷第4、6頁），可知兩造已明文約定上訴人交付系爭房地及過戶之特定時間，上訴人自應依約履行。是被上訴人主張因上訴人屆期無法履約，被上訴人已依約於99年7月6日寄發存證信函限期催告上訴人應於收受5日內履行義務（上訴人99年7月7日收受，即被上訴人催告內容為上訴人應於99年7月12日前履約），另於同月14日寄發存證信函解除契約，經上訴人於99年7月15日收受，依兩造前揭約定，被上訴人業已合法解除系爭房地買賣契約。而上訴人違約且有可歸責之事由，至為明顯。
⒉上訴人雖辯稱：兩造於買賣契約書第17條第9項固約定其至
遲於99年6月30日前負責承租方搬遷，惟仍言明須待承租方實際搬遷後，始進行產權過戶登記，兩造既未具體約定給付期限，被上訴人亦未就此進行催告，且上訴人已盡最大善意與承租人英鼎公司協商搬遷事宜，承租人英鼎公司不依先前協議搬遷，其違約係因不可歸責於己之事由，被上訴人解約有違誠實信用云云，然為被上訴人所否認，經查兩造於99年4月17日簽約時，系爭房屋當時尚由訴外人英鼎公司使用，故兩造於買賣契約書第17條第9項約定有：「本物件目前有承租戶承租中，買方不同意繼受租賃關係，賣方至遲於99年6月30日前負責承租方搬遷後，再進行本物件之產權過戶登記」等語，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書可稽（見原審卷第6頁），自堪信為實在。至上訴人所辯雙方另有言明須待承租方實際搬遷後，始進行產權過戶登記云云，既為被上訴人否認，而上訴人又不能舉證以實其說，應無可採。而雙方約定99年7月9日為交屋日，有上開契約書可稽（見原審卷第4頁），被上訴人催告上訴人履行，上訴人不履行，系爭買賣契約已於99年7月15日合法解除契約，已如前述。再佐以兩造就此事由，業經上訴人提起仲裁聲請，嗣經仲裁協會前於100年8月19日，即以99年仲聲信字第70號作成仲裁判斷書，認定上訴人未履行契約義務無不可歸責之事由，被上訴人依約解除買賣契約無不法，兩造應互負回復原狀義務，而駁回上訴人聲請，上訴人對上揭仲裁判斷之事實不爭執，是其既有違約情事，且本院亦認系爭房地兩造訂約時，上訴人即有出租情事，本為上訴人得以自行衡量判斷履約能力及風險，既經其審酌判斷，始與被上訴人磋商約定特定履約期限，嗣再執相同事由認不可歸責於己，即難信取。則被上訴人依約定解除兩造間之系爭房地之買賣契約，已生合法解除契約效力，上訴人抗辯其違約係因不可歸責於己之事由，被上訴人解約有違誠實信用云云，自無可採。
㈡被上訴人得否依契約10條第1項第2款之約定，請求違約金？
被上訴人請求之違約金是否過高，而應予酌減？⒈依不動產買賣契約書第10條第1項約定，上訴人（賣方）若
未依本契約履行各項義務且可歸責時，除依約遲延賠償外，經被上訴人（買方）通知得解除契約限期催告後仍無故不履行時，得解除契約，上訴人（賣方）應將被上訴人（買方）已付款項加倍返還予被上訴人（買方），作為違約賠償（見原審卷第5頁）。本件依兩造簽立之不動產買賣契約書第10條第1項約定，上訴人既經認定未依約履行義務且可歸責時，又經被上訴人依約限期催告後，上訴人除負按日遲延賠償之責外，經被上訴人依約解除契約，上訴人應將被上訴人已付款項加倍返還予被上訴人，作為違約賠償，是被上訴人依上開約定請求上訴人給付違約金，自屬有據。
⒉約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252
條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形（例如：債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益），以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（參見最高法院79年台上字第1915號判例、同院95年度台上字第1095號判決意旨）。查被上訴人已於本件系爭房地之買賣依約給付將共1,610萬元款項交至前揭履約保證專戶內之事實，為上訴人不爭執，可知依兩造前述約款，被上訴人合法解除契約時，上訴人即負有與被上訴人已支付款項同額之1,610萬元違約金義務。上訴人對其已動用其中15,329,095元款項，以及倘依兩造約定內容，其對被上訴人有1,610萬元違約金義務等事實，雖無爭執，但亦以本件兩造約定之違約金過高為由抗辯，並提出前述計算標準，認被上訴人僅存不超過1,685,000元之損失，然被上訴人業已否認，並主張被上訴人除期間利息損失外，尚有仲介服務費511,000元、系爭房地期間漲價1,183萬元差價損失等情，復提出存證信函、100年10月20日估價報告為證，查兩造約定99年6月30日、7月9日為履約期限，因上訴人違約，被上訴人於99年7月15日解約時違約金債權即發生，故被上訴人所提100年10月20日估價報告鑑定系爭房地價格為62,930,940元，僅得為本院認定違約金數額之參考，無從逕以與買賣價金之差價為被上訴人之損失，本院認為系爭房地買賣價金為5,110萬元，被上訴人依約於99年4月17日、6月25日陸續支付價金達1,610萬元，已達總價金3成以上，上訴人業於99年4月28日、5月26日、6月25日、6月28日多次匯出或轉帳款項680萬元、50萬元、651萬元、70萬元，加計另所支出之服務費、規費等款項，共有15,329,095元，致履約保證專戶內僅存770,905元，惟上訴人於同年6月30日卻無法依約履行，乃於違約前夕故將履約保證專戶內被上訴人給付價金先轉匯達721萬元，使被上訴人依約解約後始發現履約保證專戶內大額款項遭被上訴人取用，上訴人並提起仲裁聲請請求被上訴人容忍其領取履約保證專戶內被上訴人支付款項1,610萬元，難認無明知其無法履約仍於被上訴人解約前先擅用被上訴人已給付存於履約保證專戶內款項之意，違約情節至屬不該，又被上訴人提出另須支付之相關仲介費用上訴人亦無爭執，惟參酌兩造於99年4月17日簽訂系爭不動產契約，約定交屋日為99年7月9日，而上訴人於99年6月30日即向被上訴人表示無法履行約定義務，兩造間買賣契約於99年7月15日合法解除，期間尚非長久，被上訴人不能利用系爭房地之損害尚非鉅大，並斟酌證人 劉傳真 證稱： 伊有 與 張顯男 一起去英鼎公司，請其儘快於6月30日之前搬遷，給予38萬元之補償等語，及證人張顯男證稱：當初上訴人有請我去告訴英鼎公司，請他們在6月30日以前搬遷，上訴人願意給予38萬元的補償，英鼎公司當時口頭上有答應願意在6月30日之前搬遷，後來為什麼不接受，我不清楚等語（見本院卷第77頁背面、第79頁），可知上訴人亦有催請英鼎公司於99年6月30日搬遷，及兩造之經濟情況，除經陳述在卷，亦有財產歸屬資料清單可表，經逐一斟酌本件契約解除時一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形等情，酌定標準，認為被上訴人向上訴人請求之違約金以兩造約定總價金之10分之1即511萬元為適當。至上訴人抗辯被上訴人至今尚未返還系爭房地所有權狀予上訴人，上訴人依民法第264條、第261條規定，主張同時履行抗辯，不負給付遲延之責任云云，惟查違約金債權，於有約定之違約情事時即已發生，本件違約金請求與系爭房地所有權狀，亦無對待給付關係，上訴人主張同時履行抗辯，不負給付遲延之責任，應無可採。
七、綜上所述，被上訴人依系爭房地不動產買賣契約書第10條約定，請求上訴人給付511萬元及自存證信函送達之翌日即99年7月16日（見原審卷第12頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此所為之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨，就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國102年4月16日
民事第六庭
審判長法官蔡烱燉
法官黃莉雲法官曾錦昌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年4月17日
書記官胡勤義附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。