裁判字號：臺灣高雄地方法院94年訴字第508號民事判決
裁判日期：民國94年07月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決94年度訴字第508號原告甲○○訴訟代理人 楊雪貞 律師被告乙○○當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國94年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○○段○○○○○號土地上之門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋（即高雄市○○區○○○段一三四八五建號及同段二○九六一建號）騰空交還原告。
被告應自民國九十四年一月十九日起至騰空交還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、本件被告乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴狀請求判決被告應自民國94年1月19日起按月給付原告新台幣（下同）32,351元；嗣於審理中減縮為被告應按月給付原告20,000元。其前開減縮，係屬減縮應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符，應予准許。
三、原告主張：坐落高雄市○○區○○○段○○○○○號土地上之門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋（即高雄市○○區○○○段13485建號，面積420.09平方公尺；及同段20961建號，面積53.45平方公尺，下稱系爭房屋）為伊所有，前經訴請被告遷讓，嗣兩造達成訴訟上和解：由伊自93年4月1日起至95年6月30日止，將系爭房屋以每月20,000元出租予被告，被告應分別於93年11月、12月底前，給付積欠之租金100,000元、80,000元，其後並應按月給付租金；詎被告於和解後均未按期繳交租金，已積欠超過2個月，總金額達180,000元之租金未清償，經伊催告後被告仍未給付，伊乃發函終止租賃契約，經被告於94年1月18日收受，兩造租賃關係已合法終止，被告自應返還系爭房屋，惟被告迄今仍無權占有，致原告受有相當於租金之損害；爰依民法第455條租賃物返還請求權、第767條所有物返還請求權、第179條不當得利之法律關係，聲明求為：㈠被告應將系爭房屋騰空交還被告。㈡被告應自94年1月19日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元。㈢第一項聲明部分，供擔保宣告假執行之判決。
四、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、原告主張兩造曾就原告所有系爭房屋達成訴訟上和解：將系爭房屋自93年4月1日起至95年6月30日止，以每月20,000元出租予被告，被告應分別於93年11月、12月底前，給付積欠之租金100,000元、80,000元，其後並應按月給付租金；詎被告於和解後均未按期繳交租金，已積欠超過2個月，總金額達180,000元之租金未清償，經催告後被告仍未給付，原告乃發函終止租賃契約，經被告於94年1月18日收受之事實，業經提出土地登記謄本、本院93年度訴字第1893號遷讓房屋事件和解筆錄、高雄地方法院郵局第00018號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、第000327號存證信函、傳真查詢國內各類掛號郵件查單、掛號郵件簽收收據清單影本各
1份為證，並經本院依職權調取93年度訴字第1893號卷宗查明屬實；則原告前揭主張之事實，自堪信為真實。
六、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段及第455條前段分別定有明文。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物，最高法院75年台上字第801號判例意旨參照。
⒈被告承租系爭房屋後，所欠租金已達2個月以上之租額，
合計為180,000元，已如前述，顯見被告支付租金之義務已陷於給付遲延，依法原告自得於限期催繳無效後終止租約。而原告已分別於94年1月3日、同年月17日以存證信函催告繳交租金後，再為終止租約之意思表示，被告收受通知後既仍未給付，依法兩造間租約即於同年月18日合法終止。被告於租約終止後，已無占用系爭房屋之正當權源，故原告依民法第767條前段所有物返還請求權之規定，請求被告返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
⒉原告係依民法第767條前段所有物返還請求權及同法第45
5條前段租賃物返還請求權，請求本院擇一判決被告返還系爭房屋。今本院既已依所有物返還請求權之規定判決被告返還系爭房屋，則原告另依租賃物返還請求權所為之請求，本院自無庸再予審酌，併此敘明。
七、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準；而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。本件被告無權占有系爭房屋而為使用收益，破壞原告基於系爭房屋所有權之利益歸屬，致原告受有損害，自應返還該使用收益予原告；又因使用收益於性質上無法返還，依民法第181條但書規定及上開說明，自應償還相當於租金之金額。則被告自租賃契約終止之日即94年1月18日起，即屬無權占有系爭房屋；又系爭房屋租金20,000元，為兩造於93年11月18日為訴訟上和解時所共同約定，堪認最符合系爭房屋每月使用利益之客觀交易價值，且該金額亦未逾越土地法第97條所規定土地及其建築物申報總價額年息10％即
32,351元之上限【｛2,623,000（土地申報總價）＋1,259,200（建築物申報總價）｝÷12×10％＝32,351=】。從而，原告請求被告自94年1月19日起至返還系爭房屋之日止，給付依每月20,000元計算之不當得利，即屬可採。
八、綜上所述，兩造間之租賃契約既經原告合法終止，則被告占用原告所有之系爭房屋即無正當權源。從而，原告依民法第
767條前段所有物返還請求權之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告自94年1月19日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付20,000元，均為有理由，應予准許。
九、原告陳明願供擔保，聲請就主文第1項宣告假執行，經核與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額准許之。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國94年7月26日
民事第一庭審判長法官沈建興
法官林韋岑法官洪珮婷上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國94年7月26日
法院書記官鍾淑美