裁判字號：臺灣臺南地方法院98年訴字第1408號民事判決
裁判日期：民國99年01月29日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
臺灣臺南地方法院民事判決98年度訴字第1408號原告乙○○被告丙○○上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院於民國九十九年一月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。
訴訟費用新台幣捌仟捌佰壹拾元由被告負擔。
事實與理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國97年1月間，被告透過訴外人甲○○欲購買原告名下之臺南市○○區○○路○○○號3樓之4和4樓之11房地共2間（詳如附表所示，下稱系爭不動產），雙方約定買賣價金分2期給付，頭期款為新臺幣（下同）10萬元（包含代書費用、辦理過戶所需之各項稅額、規費），尾款則以辦理過戶當月系爭不動產於貸款銀行即永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐銀行）、寶華銀行（現已改名為於新加坡商星展銀行股份有限公司，下稱星展銀行），所餘房屋貸款數額為準，被告並約定於辦理不動產移轉登記同時，被告將會直接清償原告對京城銀行、星展銀行之貸款債務。前述系爭不動產已於97年4月2日已辦理移轉登記與被告，惟被告僅給付頭期款10萬元，尾款部分（即過戶時尚未清償之銀行抵押貸款）均未清償，經原告多次催告，被告均置之不理，亦拒不給付。原告於98年10月12日發函催告請被告於文到5日內付款，被告仍置之不理，故原告即於98年10月30日發函正式解除雙方買賣契約，並請求被告速將系爭不動產移轉登記返還原告，惟被告仍不予理會。原告不得已，爰依法起訴請求，併再以此起訴書為解除契約之意思表示，請求被告移轉返還系爭不動產。
（二）綜上，原告依民法第259條，解除買賣契約後應回復原狀之規定，請求被告將系爭動產所有權移轉登記移轉登記原告。爰聲明：被告應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。
（三）對被告之抗辯則陳述:原告係受甲○○委託而出名登記為系爭不動產所有權及抵押貸款名義人，乃因甲○○之個人因素，買房子不方便將房屋登記於其名下，遂委託伊擔任系爭不動產之登記名義人，並以其名義向銀行抵押借款。嗣經甲○○告知系爭不動產已找到買主（即被告），原告遂將辦理過戶所需之證件、文件交給甲○○去辦理過戶，然因系爭不動產之抵押貸款清償及轉貸並不順利，原告始終以為房地並未過戶，直至98年6、7月間始經甲○○告知系爭不動產已移轉予被告名下，惟被告並未因過戶而成為系爭不動產抵押貸款名義人之事，系爭不動產雖已因買賣過戶予被告，然原告仍須背負抵押債務，被告既無法清償系爭不動產上之抵押債務以作為買賣價金之給付，則原告解除本件買賣契約即屬合法，因此起訴請求被告返還登記。
二、被告則以：
（一）系爭不動產本為甲○○所有，因甲○○商請原告擔任人頭，系爭不動產因而登記於原告名下，並以原告為貸款人。嗣後因原告不願意再為甲○○之人頭，故甲○○另外找被告當人頭，被告同意出借名義予甲○○當系爭房地所有權人及貸款名義人，雖貸款無法成功轉貸為被告名義，經甲○○要求將系爭房地繼續登記予被告名下，復因甲○○有於97年1月向被告借19萬元未還，因此被告為求債權之保障，乃同意繼續當甲○○之人頭。
（二）關於被告與甲○○之19萬元借款：被告於97年1月27日從其所有合作金庫活期帳戶0000000000000號陸續提領共20萬元，並於臺南市「金田中餐廳」門口將其中19萬元借給甲○○。
（三）被告係因出借名義予甲○○而受移轉登記為系爭不動產所有權人，復因甲○○尚欠被告19萬元借款，被告及甲○○遂合意以系爭不動產作為上開借款之擔保，於甲○○尚未清償借款前，被告並無移轉登記系爭不動產所有權之義務。爰聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於97年4月2日辦理如起訴狀附表所示房地之所有權移轉登記完畢（登記原因為「買賣」，原因發生日為97年1月25日）。惟系爭不動產上之永豐銀行、星展銀行抵押貸款尚未清償完畢，且該抵押借款債務人亦未轉換為被告，被告亦未繳納貸款，而原告現仍為抵押債務人。
（二）原告前擁有系爭不動產係因甲○○委託而登記為系爭不動產所有權人（俗稱人頭），系爭不動產實為甲○○所有。
（三）被告自97年4月2日登記取得系爭不動產，因未清償原有抵押貸款或完成銀行轉貸，嗣經原告於98年10月12日催告其履行，並於98年10月30日通知解除契約，有南雄法律事務所函及存證信函各1紙在卷可稽。
四、兩造爭執之要旨在於：原告依據兩造買賣契約已解除之法律關係，請求被告返還所有權登記，是否有理？經查：
（一）本件被告固主張伊亦為甲○○借名登記之人頭等情，為原告所否認，並陳稱伊係經甲○○告知被告欲購買系爭不動產始將系爭不動產移轉予被告等語，而證人甲○○亦否認被告為人頭，並證稱：被告確實要買系爭不動產，只是被告已登記為所有權人，但一直無法完成銀行貸款，若無買賣，為何會有本院卷15頁之收據等語（見本院卷35頁），經核該10萬元收據上記載:「收取丙○○先生現金新臺幣壹拾萬元正，內含（系爭不動產）‧‧‧之代書費及買賣價金。」等詞明確，參以若被告僅係人頭而為借名登記，何須有如上記載之收據？被告所述尚非無疑。此外，被告並未能舉證證明伊確為甲○○人頭之事實，參酌前揭事證，尚難令本院採信被告所言為真。
（二）縱如被告所稱伊為甲○○之人頭一節屬實，然被告亦自承伊當甲○○之人頭除須受移轉系爭不動產登記外，尚需完成以被告為借款人名義之銀行貸款事宜，然因伊無法向銀行貸款，伊有馬上要求甲○○將房子過戶回去，嗣因甲○○尚欠伊借款，伊為求保障，始繼續當甲○○之人頭等語（見本院卷55、33、34頁），足見被告與甲○○間縱有借名之合意，其合意內容係包括被告受委託登記為系爭不動產所有權登記名義人及變更為抵押貸款名義人（還清原永豐、星展銀行之抵押貸款），且履行借名登記係以「買賣」方式為之，甚為明確。則被告既已因買賣原因而受移轉登記為所有權人，然迄未能順利貸得款項或轉貸成功，經催告後仍無法履行，則原告據此解除雙方買賣契約應屬合法，被告實無再保有系爭不動產所有權之權利，自應將系爭不動產返還登記予原告。
（三）至被告一再抗辯主要係因甲○○尚欠其19萬元借款，故伊拒絕返還系爭不動產登記一節，就此，證人甲○○否認向被告借款，被告提出其所有合作金庫活期存摺（帳號:0000000000000號）影本1紙固可證明其於97年1月21日當日有提領20萬元，然尚無法證明係借給甲○○之款項，又審酌被告所提其與甲○○間電話錄音，雖有談及甲○○要每次還5千元一事，然證人甲○○證稱該還款是指之前收的10萬元買賣價金可以部分退給被告等語（見本院卷54頁背面），觀之全部通話內容亦無甲○○明確承認有向被告借款19萬元之事實，則被告主張確有借予甲○○19萬元，實難遽信。況者，縱使被告與甲○○間存有19萬元借貸關係，然本件係基於被告未履行應清償銀行抵押貸款義務為由，經解除買賣契約後應返還移轉登記，與甲○○及被告間之借貸債權債務，兩者間並無基於雙務契約而生之同時履行抗辯關係，是被告抗辯甲○○於清償19萬元借款後始願移轉系爭不動產所有權登記云云，尚不足採。又被告主張其與甲○○間有約定以系爭不動產作為19萬元借款債務之擔保，亦為證人甲○○所否認，被告復無法舉證以實其說，則其主張系爭不動產為其19萬元債權之擔保為由拒絕返還登記，亦屬無據。
（四）綜上所述，被告所舉證據尚不能證明其為甲○○之人頭，況被告縱為系爭不動產登記人頭，亦未能依其與原告所訂之買賣契約履行清償原銀行抵押貸款之義務，原告依法解除契約，請求回復原狀，應屬可採。另被告與證人甲○○間縱使存有借貸關係，亦屬另一問題，與本件請求並無同時履行抗辯關係，已如前述，是原告起訴請求被告應將系爭不動產移轉登記予原告，為有理由，應予准許。至原告請求訊問證人 方慧美 （被告朋友），無非係欲證明被告為甲○○不動產登記人頭及被告有借19萬元予甲○○之事實，惟就前開待證事實縱使為真，亦不影響本件判決結果，已認定如前，被告聲請調查該部分證據，核無必要，爰不再傳訊，附此敘明。
五、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第87條第1項、第78條。中華民國99年1月29日
民事第一庭法官蔡雅惠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年1月29日
書記官詹書瑋附表┌─┬─────┬──────────┬───┬─────┐│編│門牌號碼│土地及建物標示│面積（│權利範圍││號│││ 平方公 ││││││尺）││├─┼─────┼──────────┼───┼─────┤│1│臺南市安平│臺南市○○區○○段││全部○○○區○○路│1061建號│││││304號3樓之├──────────┼───┼─────┤││4│臺南市○○區○○段│722.03│133/10000││││497地號│││││├──────────┼───┼─────┤│││臺南市○○區○○段│3.83│133/10000││││499地號│││││├──────────┼───┼─────┤│││臺南市○○區○○段│785.07│99/10000││││1126建號││││││（共同使用部分）│││││├──────────┼───┼─────┤│││臺南市○○區○○段│537.44│0/0││││1127建號││││││（共同使用部分）│││││││││├─┼─────┼──────────┼───┼─────┤│2│臺南市安平○○○區○○段1078建號││全部○○○區○○路├──────────┼───┼─────┤││304號4樓之│臺南市○○區○○段│772.03│69/10000│││11│497地號│││││├──────────┼───┼─────┤│││臺南市○○區○○段│3.83│69/10000││││499地號│││││├──────────┼───┼─────┤│││臺南市○○區○○段│785.07│175/10000││││1126建號││││││（共同使用部分）│││││├──────────┼───┼─────┤│││臺南市○○區○○段│537.44│0/0││││1127建號││││││（共同使用部分）│││└─┴─────┴──────────┴───┴─────┘