臺灣高等法院99年度抗字第303號民事裁定

裁判字號：臺灣高等法院99年抗字第303號民事裁定

裁判日期：民國99年03月30日

裁判案由：聲明異議

臺灣高等法院民事裁定99年度抗字第303號抗告人正歷企業股份有限公司法定代理人丙○○上列抗告人因與相對人晨瀅食品行即甲○○等間強制執行聲明異議事件，對於中華民國98年12月31日臺灣桃園地方法院98年度執事聲字第81號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理由
一、本件債權人原為臺灣金聯資產管理股份有限公司（下稱臺聯資產公司），於民國（下同）98年12月14日將其對債務人即抗告人之債權及抵押權讓與晨瀅食品行即甲○○，有晨瀅食品行即甲○○提出之債權讓與證明書、他項權利證明書在卷可稽（見本院卷第14頁至第16頁），是其具狀陳明現為抗告人之債權人即相對人，核無不合。
二、抗告意旨略以：不動產設定抵押權後之拍賣，是否一律需除去該租賃狀態，法律並無明文規定，需依照個案是否致抵押物拍賣之價金有所影響作為判斷之依據。伊所有如原裁定附表所示之不動產（下稱系爭執行標的物），經原法院民事執行處95年度執字第31037號清償債務強制執行事件（下稱第31037號執行事件）受理時，經3次拍賣及特別拍賣程序均未拍定，依強制執行法第95條第2項之規定，視為債權人撤回執行而終結，且最終拍賣之底價為新台幣（下同）4,309萬3,000元。嗣原法院96年度司執字第959號強制執行事件（下稱系爭執行事件），於98年7月13日以底價5,040萬元為第1次拍賣，因無人應買，經減價百分之二十後，另訂98年8月17日以底價4,032萬元為第2次拍賣，足見系爭執行事件之第1次拍賣底價5,040萬元尚高於第31037號執行事件最終拍賣底價4,309萬3,000元，且經減價後之底價仍足以清償本件擔保之債權及執行費用。而目前經濟環境不佳，國內工業用地市場需求低迷等因素，始致無人應買，可知系爭執行標的物無人應買之結果，是否為系爭執行標的物有租賃之關係，應依實際系爭執行標的物之使用狀態及價值為全觀之審查，原裁定僅以經第1次減價拍賣無人應買，即率予認定應除去租賃關係，顯有未當等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，96年3月28日修正前民法第866條定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第3人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照）。又所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係。
四、經查，抗告人前於84年11月14日將系爭執行標的物設定本金最高限額抵押權4,500萬元予第3人新竹國際商業銀行（嗣更名為渣打國際商業銀行股份有限公司，下稱渣打銀行），並於94、95年間將系爭執行標的物之建物（即門牌桃園縣中壢市○○路○○號）之第1、2、3樓（2樓辦公室除外）部分，出租予第3人敬達企業股份有限公司（下稱敬達公司）占有使用，租賃期間自95年1月11日起至100年1月10日止；又2樓辦公室、會議室及第5樓部分，則出租予第3人乙○○，租賃期間自94年10月31日起至99年10月30日止；另系爭執行標的物之第4樓部分，現出租予第3人欣新開發有限公司（下稱欣新公司）占有使用，租賃期間自95年3月1日起至98年3月1日止，但其後與債務人另簽一份租賃契約，租賃期間並改為自95年1月1日起延至99年12月31日止。而系爭執行標的物前經渣打銀行聲請強制執行，由原法院第31037號執行事件受理，斯時系爭執行標的物已有上開租賃之使用情形，經3次拍賣及特別拍賣程序均未拍定，遂依強制執行法第95條第2項之規定，視為債權人撤回執行而終結，最終拍賣底價為4,309萬3,000元。嗣渣打銀行再次聲請系爭執行事件，原法院執行處於98年7月13日以底價5,040萬元為第1次拍賣，因無人應買，經減價百分之二十後，另訂98年8月17日以底價4,032萬元為第2次拍賣，債權人渣打銀行於98年7月20日具狀聲請除去租賃權拍賣，其間渣打銀行於98年8月20日將其對抗告人與其連帶保證人之債權及抵押權讓與第3人臺聯資產公司，臺聯資產公司復於98年12月14日將其對抗告人與其連帶保證人之債權及抵押權讓與晨瀅食品行即甲○○，業據債權人提出系爭建物登記謄本、他項權利證明書、抵押權設定契約書及債權讓與證明書為證（見原法院司執字第959號卷第8頁至17頁、第177頁、本院卷第14頁、15頁），並經本院調閱上開2件執行卷宗查核屬實，堪予認定。而衡諸系爭執行標的物於第31037號執行事件之特別拍賣底價已低於上述抵押權所擔保之債權額，仍無人應買，於系爭執行事件第1次拍賣因無人應買而流標，減價後之底價亦已低於該債權額，已難清償本件抵押權所擔保債權之本金、利息及違約金；又依交易常情，願於法院投標應買拍賣之不動產者，通常係以承買後能取得標的物之占有使用為目的，若拍賣之不動產有租賃關係存在，應買人或因拍定後不能即時取得標的物之占有使用，或顧慮可能因該租賃關係存在另起紛爭，而降低其應買之意願，是此項租賃關係顯已影響抵押權人實行抵押權並藉以滿足債權之目的，債權人為此請求除去租賃權，經核即無不合，應予准許。抗告人抗辯：因目前經濟環境不佳，國內工業用地市場需求低迷等因素，致無人應買，且無人應買之結果，是否為執行標的物有租賃之關係，應依標的物實際之使用狀態及價值為全觀之審查，原法院僅以第1次拍賣程序無人應買，即裁定除去租賃關係，應有未合云云，自不足採。從而，原法院裁定駁回抗告人之異議，核無不合。抗告人猶執前詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。
中華民國99年3月30日
民事第三庭
審判長法官林敬修
法官張靜女法官黃騰耀正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中華民國99年3月31日
書記官潘大鵬