臺灣臺北地方法院小額民事判決 104年度北小字第1487號
原 告 周柏華
被 告 陳林雪
訴訟代理人 陳國興
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於中華民國104年7月
2日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國一百零四年五月七日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣捌萬元為原告預供擔保，得
免為假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文，本件原告起訴時係請求被告應給付
原告新臺幣（下同）91,000元及自民國104年4月1日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣於同年6月10日具
狀就本金部分變更為被告應給付原告8萬元，又於同年10月
22日言詞辯論時當庭就利息部分變更為自起訴狀繕本送達被
告之翌日起算，核其所為，係屬減縮應受判決事項之聲明，
依上開規定，自屬合法，應予准許。
二、原告起訴主張：原告於民國103年2月底於台北市師範大學附
近尋找適合冰品飲料營業之店面，因被告張貼之出租告示內
清楚寫明店面可以用於輕油煙餐飲營業，故於104年3月5日
與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租台北市
○○街○○巷○○○○號店面（下稱系爭房屋），承租期間為104
年4月1日起至105年3月31日止，同時交付新臺幣（下同）65
,000元作為押租保證金。原告於簽約前多次向被告確認店面
是否可用於餐飲營業，被告均承諾可以使用，並簽署公司設
立同意書。經雙方同意，租金自104年4月1日起算，起算前
時間為寬限準備期，用於成立公司、察查地址及裝潢設計。
詎於同年3月26日，台北市政府都市發展局審查結果回函表
示：此營業場所不符土地使用分區管制與建築管理相關規定
，不可用於餐飲營業用途，原告當日立刻通知被告，告知被
告提供之系爭房屋無法依約合法使用，並要求終止合約及退
還押租保證金。然經溝通數日未果，原告立即於同年3月31
日寄發存證信函，確立在租約起算前已通報屋主提供之店面
無法照約合法使用，並請終止合約及退還押租保證金。嗣被
告要求先歸還鑰匙，原告於4月2日主張至被告住家對面泉州
街派出所，當面歸還鑰匙並簽切結書以證明歸還，但被告不
願意配合，同日也向被告兒子陳國興先生轉述通話過程。因
被告所提供之系爭房屋無法供營業使用，已違反民法第423
條之規定，系爭租約應屬無效，被告應返還押租金，且因原
告信賴被告所提供之資訊及說詞而委託 楊祺瑛 會計師事務所
代辦公司成立等事宜，因無法設立公司而被迫撤案，所支出
之服務費15,000元，被告應依民法第227之2之規定賠償原告
。爰起訴請求並聲明：被告應給付原告80,000元及自起訴狀
繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈠、原告所提「臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準」
乃政府公開之資訊，原告經營事業前自得並應詳查相關法令
限制，據以尋覓妥適地點合法興辦事業，不應卸責轉嫁不利
益之結果於被告。且被告對原告擬經營之事業毫無概念，自
無從判斷該事業得否於系爭房屋經營，更無從保證原告得於
系爭房屋經營擬籌辦之事業。且原告承租條件並無特別優渥
，在另有他人有意承租之情況下，被告為何會捨棄與訴外人
簽約之機會，而附擔保條件與原告訂約？由此可證被告本無
意在附擔保條件下與原告簽訂租賃契約，原告指稱向屋主再
三確認其如何使用系爭房屋云云，殊不可採。
㈡、系爭租約自104年3月5日簽訂後即生效力，不容原告恣意毀
約，原告並無終止契約之形成權。原告主張民法423條，乃
契約生效後出租人之租賃物交付義務，與系爭租約是否有效
無關。而於3月初簽約後，原告要求被告簽認同意書，允諾
原告於該系爭房屋登記為公司所在地，被告立即配合辦理，
原告卻拖延至少半個月，於3月底方向臺北市政府提出申請
，參照民法第356條之法理，原告顯已承認其所受領之租賃
物。縱原告欲辯稱其未承認其所受領之租賃物，亦難脫未誠
信履約及權利濫用之事實。原告迄今未將系爭房屋交還被告
，此可由原告惡意將門鎖破壞使無法開啟，並不願配合於系
爭店面交還鑰匙之行為可證。依系爭租約第六條約定，被告
得請求按照租金5倍之違約金。再依系爭租約第五條約定，
原告未依約交還房屋，自不得請求無息退還押租保證金。又
依系爭租約第十八條約定，原告提前遷離應賠償被告一個月
租金，且原告惡意將門鎖破壞，依系爭租約第十一條約定，
亦應負損害賠償之責；縱原告辯稱其非行為人，原告未盡善
良管理人之注意義務，仍應負責。另原告未完全履約，即無
由於104年3月5日起至31日止無償準備期間占有系爭房屋，
致被告受有該期間無法收取租金之損害，依民法179條不當
得利之規定，原告應返還被告該期間免付租金之利益。是被
告對原告有上述多筆債權，縱原告對被告有任何債權存在，
依民法334、335條規定，被告得主張抵銷。
㈢、原告所稱系爭房屋為不合於所約定使用、收益之租賃物，乃
其個人主觀意見，遍查契約內容並無所本，亦與社會通念有
間，應不足採。且事業之經營，行政部門、生產部門、營業
部門異地設立亦屬常態，臺北市政府審核意見僅再次確認其
公司設立登記意向，並未為否准之行政處分，原告僅以此薄
弱理由即主張契約無效，於法無據。縱令契約無效，雙方互
負恢復原狀義務，原告迄未將租賃標的物返還被告，依民法
第264條之法理，被告得主張同時履行抗辯權，拒絕先行返
還押租金。若契約無效，原告即無由於104年3月5日起占有
系爭店面，致被告有該期間無法收取租金之損害，依民法17
9條不當得利之規定，原告應返還被告該期間相當於租金之
利益。
四、原告主張因其欲經營冰品飲料業，而被告張貼之出租告示內
容載明系爭房屋可用於輕油煙餐飲營業，遂於104年3月5日
與被告簽訂系爭租約，承租系爭房屋，約定承租時間為104
年4月1日起至105年3月31日止，同時交付65,000元作為押租
保證金，並委託楊祺瑛會計師事務所代辦公司成立等事宜。
惟於同年3月26日台北市政府都市發展局審查結果回函表示
：此營業場所不符土地使用分區管制與建築管理相關規定，
不可用於餐飲營業用途，原告遂於同年3月31日以存證信函
通知被告終止系爭租約並返還押租保證金等事實，業據其提
出租告示、公司設立同意書、台北市政府函、存證信函、系
爭租約、臺北市商業處公司登記收納款項收據、楊祺瑛會計
師事務所清單、台北市土地使用分區附條件允許使用核准標
準摘錄等件為證，並為被告所不爭執，堪信原告上開主張為
真實。惟原告主張訂約時被告有承諾系爭房屋可供作為餐飲
營業，被告出租之系爭房屋不符合約定之使用、收益，系爭
租約應屬無效，被告應返還押金65,000元及賠償原告委託楊
祺瑛會計師事務所代辦公司成立等所支出之服務費15,000元
等情，為被告否認，並以前揭情辭置辯，則原告主張是否有
理由，茲分述如下：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又
依民法第423條之規定，出租人原本即負有提供合於約定
使用目的之租賃物；租賃契約固不以雙方約定租賃物供特
定用途為必要，然若契約當事人雙方已約定租賃物係供作
特定之用途時，則該約定即成為租賃契約內容之一部分。
查被告出租系爭房屋時所張貼之出租告示記載：自租，內
20坪可使用，廚衛自來瓦斯，齊全小家庭，可開店連住家
，真合算適經各行業水電行、輕油煙冷餐飲料不拘，有意
請洽等語，有原告所提出之前揭出租告示在卷可稽，並為
被告所不爭執，足見被告於出租系爭房屋時已對外特別表
示系爭房屋可供作為各行業水電行、輕油煙冷餐飲業等開
店用途使用，而非僅單純表示欲出租系爭房屋，顯有表示
其可提供符合上開出租告示內容所載用途使用之租賃物予
承租人之意，否則自無於出租告示中特別強調系爭房屋可
供各行業包括冷餐飲營業用途之必要，則原告為經營冰品
飲料業，見被告之出租告示為上開之記載，因此信賴系爭
建物可供作輕油煙冷餐飲業使用，而同意承租系爭房屋，
兩造就系爭房屋須符合可供承租人經營餐飲業使用此一特
定用途，顯已達成意思表示之合致，亦即前揭告示內容已
構成租賃契約內容之一部分，被告自負有提供合於兩造所
約定可供經營餐飲業用途之租賃物予原告使用收益之義務
，原告主張兩造訂約時有約定系爭房屋可供經營餐飲業使
用，被告應提供符合兩造所約定可供上開用途使用之租賃
物予原告等情，自屬有據，被告辯稱其出租時並未向原告
表示系爭房屋可供作為冰品飲料業等餐飲業使用云云，尚
非可採。
（二）復按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；又無效
法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者
，應負回復原狀或損害賠償之責任；契約因以不能之給付
為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者
，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，
負賠償責任，民法第246條第1項前段、第113條、第247條
第1項分別訂有明文。又無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益，同法第179條亦有明定。兩
造於訂約時既特別約定系爭房屋須可供經營餐飲即冰品飲
料店業使用，被告本應有依照契約約定之內容交付可供作
為上開用途之租賃物與原告使用、收益之義務，惟上開土
地使用分區管制與建築管理相關規定既限制系爭房屋不得
用以經營冰品飲料店，則被告顯無法提供可供用以經營冰
品飲料店業使用之租賃物予原告使用收益，自屬給付不能
，且此不能之情形係屬兩造訂約時即已存在，應認系爭契
約係以不能之給付為標的，依民法第246條之規定，應屬
無效，原告主張兩造之契約係屬無效，自屬可取，則被告
受領押租金，顯無法律上之原因，受有利益，致原告受有
損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還其
所受領之押租金。至於被告雖辯稱原告迄未將租賃標的物
返還被告，其得依民法第264條之法理，主張同時履行抗
辯權，拒絕返還押租金云云，惟被告自承其於104年4月3
日即自行開鎖取得系爭房屋之占有並再行出租他人等語，
是原告現既未占有系爭房屋，被告自不得請求原告應返還
系爭房屋，被告執此拒絕返還押租金，並不足取。又原告
係系爭房屋之所有人及出租人，對於其所出租之系爭房屋
能否作為餐飲業使用，理應會事先查明，對於系爭房屋不
能作為經營餐飲業使用，自屬明知或可得而知，且身為出
租人之被告於出租公告中特別載明系爭房屋可供上開用途
使用，自會引起一般人善意之信賴，故原告因信賴被告之
出租告示而未於訂約前再先予查證被告之告示內容所載是
否屬實，難認其有何過失。又原告因信賴系爭租賃契約應
屬有效而準備在系爭房屋設立公司經營冰品飲料業，因此
委由楊祺瑛會計師事務所代辦公司登記而支出代辦服務費
15,000元，此有原告所提出之該事務所清單及及收據附卷
可稽，依前揭民法第247條第1項之規定，自得請求被告賠
償，則原告請求被告應賠償其所支出之公司設立登記代辦
服務費用15,000元，應為可取。
五、至於被告雖辯稱原告惡意破壞系爭房屋門鎖且提前搬離，
又未返還系爭房屋，應依系爭租約第6條、第11條及18條等
規定賠償被告，並得據以主張抵銷云云。惟原告否認有損
壞系爭房屋之門鎖，且被告所提出之換鎖照片及收據僅能
證明被告有請人開鎖並換鎖，尚無法證明其鎖確有損壞且
係原告破壞所致；況且，被告如欲依系爭租約請求原告賠
償，本應以系爭租約有效成立為前提，惟兩造之租約既因
被告有給付不能之情事而屬無效，已如上述，被告自不得
依無效之租約條款請求原告賠償並據以主張抵銷。又因系
爭租約之租期係自104年4月1日起算，於該日前租約尚未生
效，原告自不負有給付租金之義務，被告於104年3月5日簽
約後契約尚未生效前即同意將系爭房屋鑰匙交予原告無償
使用作為開店之準備，於104年3月5日至同年月31日之期間
，原告本無須支付租金，並未受有免付租金之利益，且原
告得提前無償使用系爭房屋，亦係基於被告之同意，並非
無法律上之原因，被告主張其得依民法179條不當得利之規
定求原告返還該期間其所受免付租金之利益，並主張抵銷
云云，亦非可取。
六、綜上所述，原告請求被告返還其所受領之押租金65,000元，
及賠償其為於系爭房屋設立公司所支出設立公司登記代辦費
15,000元共計80,000元，並加計自起訴狀繕本送達被告之翌
日即自104年5月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息，自屬正當，應予准許。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經斟酌後，認為
均不足以影響判決之結果，爰不逐一論列。
八、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條
之20規定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定
，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國104年11月16日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官李宜娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月16日
書記官張閔翔
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32條第2項：
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條
、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至
第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額
事件之上訴程序準用之。
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元