裁判字號：臺灣臺北地方法院95年訴字第10813號民事判決
裁判日期：民國95年12月21日
裁判案由：返還房屋
臺灣臺北地方法院民事判決95年度訴字第10813號原告甲○○○訴訟代理人丁○○律師
黃毓棋 律師被告金陵貿易有限公司法定代理人丙○○被告京威貿易有限公司法定代理人乙○○以上共同訴訟代理人 謝天仁 律師複代理人 吳佩玲 律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國95年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告金陵貿易有限公司應給付原告新臺幣貳拾壹萬零伍拾壹元，及自民國九十五年十一月十七日至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告金陵貿易有限公司應自台北市○○○路○段○○號一樓之房屋遷出，返還該房屋予原告。
被告金陵貿易有限公司應自民國九十五年四月十五日起至返還台北市○○○路○段○○號一樓之房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣肆萬陸仟陸佰柒拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告金陵貿易有限公司負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒萬壹仟元供擔保後，得假執行；但被告金陵貿易有限公司如於假執行程序實施前，以新臺幣貳拾壹萬零伍拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、座落於台北市○○○路○段○○號1樓之房屋（以下簡稱系爭房屋）原為訴外人 林玉蘭 所有，訴外人林玉蘭於民國91年7月18日死亡，原告係其唯一之合法繼承人，概括繼承系爭房屋而為系爭房屋之所有權人。被告金陵貿易有限公司（以下簡稱金陵公司）於77年間，向訴外人林玉蘭承租系爭房屋供其營業使用，每月之租金約定為新臺幣（下同）1萬元，然系爭房屋之價值嗣因顯著調昇，原告乃於93年4月19日起訴請求被告金陵公司調整租金，業經鈞院93年度訴字第1860號判決、臺灣高等法院95年度上字第124號判決及最高法院95年度台上字第2331號裁定確定，認定被告金陵公司自94年11月22日起就所承租系爭房屋，每月應給付原告之租金應調整為46,678元。
二、被告金陵公司自93年4月起，即未給付租金予原告，原告乃依民法第440條第1項之規定，於與被告金陵公司之上開民事訴訟中，催告其應限期給付系爭房屋之租金。該催告被告金陵公司給付租金之意思表示，已於95年3月22日送達被告金陵公司，惟被告金陵公司屆期並未給付原告任何租金，原告乃另於95年4月11日以民事附帶上訴狀通知被告金陵公司終止兩造間之租賃契約，被告金陵公司並業於95年4月14日收受該終止契約之意思表示；是原告與被告金陵公司間之租賃契約，應已於95年4月14日終止，被告金陵公司自95年4月15日起，係無權占有系爭房屋。原告爰依民法第455條租賃物返還請求權及同法第767條所有物返還請求權之規定，請求被告金陵公司返還系爭房屋予原告。
三、被告金陵公司在與原告租賃契約存續期間，未經原告同意，擅自將系爭房屋轉租予被告京威貿易有限公司（以下簡稱京威公司），而被告京威公司之負責人乙○○乃被告金陵公司負責人丙○○之女兒，渠等似為減省稅捐，擅自將被告京威公司之公司所在地登記於系爭房屋之地址上，原告爰依民法第767條之規定，請求被告京威公司返還系爭房屋予原告。
四、被告金陵公司自93年4月起，即未給付租金予原告，原告爰依據租賃約之法律關係，請求被告金陵公司給付自94年11月22日（即調整租金之生效日）起至95年4月14日止，共計4個半月之租金210,051元。
五、被告金陵公司及被告京威公司自95年4月15日起，係無權占有原告所有之系爭房屋，渠等無法律上原因使用系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害；被告京威公司則另明知系爭房屋為原告所有，仍無權使用系爭房屋，顯係出於故意，不法侵害原告對系爭房屋之所有權，且原告因此項侵權行為所受損害，已無法回復原狀。原告爰依民法第179條及第184條第1項前段之規定，請求被告被告金陵公司及京威公司各應自95年4月15日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利金額46,678元。
六、原告於95年4月11日以民事附帶上訴狀通知被告金陵公司終止兩造間之租賃契約，經被告金陵公司於95年4月14日收受該終止契約之意思表示，此項依據民法第440條規定所為終止契約之意思表示乃單方行為，依民法第95條之規定，以原告之意思表示通知到達相對人時即生效力，與原告之後撤回上開附帶上訴之訴訟行為無涉；被告以原告已經撤回附帶上訴云云置辯，並無理由。
七、聲明：㈠被告金陵公司應給付原告210,051元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，按年息5%計算之利息。㈡被告金陵公司及被告京威公司應自台北市○○○路○段○○號1樓之房屋遷出，返還房屋於原告。㈢被告金陵公司應自95年4月15日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金46,678元之不當得利。㈣被告京威公司應自95年4月15日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金46,678新之不當得利。㈤訴訟費用由被告負擔。㈥原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告金陵公司及京威公司主張：
一、原告稱被告金陵公司自93年4月起即未給付租金，其已於臺灣高等法院95年度上字第124號事件中，催告被告金陵公司給付系爭房屋之租金。然原告與被告金陵公司就系爭房屋調整租金之爭議，係於95年11月2日收受最高法院95年度台上字第2331號裁定後，始確定調整至相當租金之價額，原告縱於台灣高等法院95年度上字第124號事件中催告被告金陵公司給付系爭房屋之租金，惟租金數額並未確定，且原告所請求之數額與承租人實際應交之數額不符，其行使權利顯然違背誠實信用方法，難認定原告之催告發生法定效力。
二、另原告稱其已於95年4月11日，就臺灣高等法院95年度上字第124號事件中以附帶上訴狀，通知被告金陵公司終止系爭房屋之租賃契約，原告與被告金陵公司間之租賃契約已於95年4月14日終止。惟原告既已於該案中撤回附帶上訴，即表示其不欲發生終止租約及返還房屋之效果，要無主張兩造租賃契約已終止之理，而終止租約之意思表示應失所附麗，原告主張兩造間之租賃契約業經終止，自不可採。至原告與被告金陵公司間之租賃契約仍繼續存在，原告請求返還房屋及相當租金之不當得利，即無理由。
三、原告以被告金陵公司於與原告租賃關係存續中，未經原告同意，擅將系爭房屋轉租予被告京威公司，遂依民法第767條規定，請求被告京威公司返還系爭房屋，並請求被告京威公司給付相當於租金之不當得利。然兩造間既未有反對轉租之意思，依民法第434條第1項但書規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部轉租於他人。」，及司法行政部民事司台（65）民司函字第0459號函意旨「反對之約定，係指雙方當事人就此意思表示一致而言，於訂立租賃契約時，出租人不惟須有反對轉租之意思表示，且須經承租人表示不予轉租之承諾或同意，始生反對轉租約定之效力」，自難以認定被告金陵公司係違法轉租。倘原告主張被告金陵公司有違法轉租之情事，則被告金陵公司就違法轉租被告京威公司及其租金，應負舉證責任。且被告京威公司僅係登記公司地址於系爭房屋，實際上並未占用系爭房屋，原告自無從依民法第767條規定，請求被告京威公司返還系爭房屋，亦不得依不當得利或侵權行為之規定，請求被告京威公司給付占用系爭房屋之利益。
四、聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、系爭房屋原為訴外人林玉蘭所有。
二、被告金陵公司於77年間向訴外人林玉蘭承租系爭房屋供其營業使用，約定每月之租金為1萬元。
三、訴外人林玉蘭於91年7月18日死亡，原告因繼承取得系爭房屋之所有權，而成為系爭租賃契約之出租人。
四、被告金陵公司自93年4月間起，即未支付系爭租賃契約之租金予原告。
五、原告嗣於93年4月19日起訴請求調整系爭租賃契約之租金，經本院於94年11月22日以93年度訴字第1860號判決系爭租賃契約自判決之日起，租金應調整為每月46,678元；經被告金陵公司提起上訴（臺灣高等法院95年度上字第124號），原告於95年3月21日答辯狀中，催告被告金陵公司於送達後七日內給付自93年4月起至95年2月止之租金340,034元（20個月x10,000元/月+3個月x46,678元/月）；被告金陵公司於95年3月22日收受上開答辯狀後，屆期並未給付任何租金予原告。
六、原告復於95年4月11日民事附帶上訴暨答辯狀中，以被告金陵公司收受上開答辯狀後逾七日之期限未給付任何租金為由，通知被告金陵公司終止系爭租賃契約；被告金陵公司業於同月14日收受該民事附帶上訴暨答辯狀。
七、本院上開調整租金之判決，業經台灣高等法院及最高法院先後以95年度上字第124號判決及95年度台上字第2331號裁定駁回被告金陵公司之上訴確定。
八、系爭房屋現為被告金陵公司占有、使用。
九、被告京威公司之登記地址與系爭房屋之地址相同。
肆、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告以95年4月11日民事附帶上訴暨答辯狀所為終止系爭租賃契約之意思表示是否適法，而得發生終止系爭租賃契約之效力？㈡被告京威公司是否占有、使用系爭房屋？
一、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」，民法第440條第1項定有明文。次按所謂催告，應就債之標的為之，如催告之內容與債之標的無關，其催告固不生效力，然僅催告之數量或金額，較債務本旨應為之給付為多者，其催告在債務本旨範圍內，仍然發生效力。經查，原告於93年4月19日起訴請求調整系爭租賃契約之租金，經本院於94年11月22日以93年度訴字第1860號判決系爭租賃契約自判決之日起，租金應調整為每月46,678元，被告金陵公司對之提起上訴（臺灣高等法院95年度上字第124號）後，原告已於95年3月21日答辯狀中，催告被告金陵公司於送達後七日內給付自93年4月起至95年2月止之租金340,034元（20個月x10,000元/月+3個月x46,678元/月），被告金陵公司於95年3月22日收受上開答辯狀，屆期並未給付任何租金予原告等情，乃兩造所不爭執之事實，並有該答辯狀影本一件附卷可稽，堪信屬實。則原告於本院上開調整租金之判決確定之前，即就被告金陵公司所積欠自94年12月至95年2月之三個月租金，催告被告金陵公司以調整後之租金每月46,678元計算而給付，是否有逾越債務金額催告之情事，雖有爭議；然就被告金陵公司所積欠自93年4月起至94年11月之二十個月租金，原告既係以調整前租金每月10,000元計算而催告被告金陵公司給付，則明顯並無任何不符債務本旨之情事。從而揆諸前揭說明，原告以上開答辯狀所為之催告，應認至少已經於230,000元（即將94年12月至95年2月之租金，亦以每月10,000元計算）之範圍內發生催告之效力，被告等以：原告所請求之數額與被告金陵公司實際應交之數額不符，其行使權利顯然違背誠實信用方法，難認原告之催告發生法定效力云云置辯，洵無足採。則被告金陵公司既未於催告期限內支付原告任何款項，原告嗣於95年4月11日民事附帶上訴暨答辯狀中，以被告金陵公司收受上開答辯狀後逾七日之期限未給付任何租金為由，通知被告金陵公司終止系爭租賃契約，自屬適法；應認為經被告金陵公司於同月14日收受該民事附帶上訴暨答辯狀後，已經發生終止系爭租賃契約之效力。
二、至被告等雖提出原告95年5月24日民事撤回附帶上訴狀影本一件，另抗辯：原告以系爭民事附帶上訴暨答辯狀提起附帶上訴後，已於該案中撤回附帶上訴，即表示其不欲發生終止租約及返還房屋之效果云云。惟查，原告於95年5月24日民事撤回附帶上訴狀中，已經具體表明：其已於95年4月11日以系爭民事附帶上訴暨答辯狀終止系爭租賃契約，系爭租賃契約已經於被告金陵公司於同月14日收受時終止，因被告金陵公司以系爭租賃契約之終止為新事由，反對原告之附帶上訴，原告乃撤回附帶上訴，並將另行起訴請求被告金陵公司返還系爭房屋等情，有該民事撤回附帶上訴狀影本一件在卷足據，堪信為真。自上開民事撤回附帶上訴狀之內容觀之，明顯可知原告於該民事撤回附帶上訴狀中，應僅係表達撤回其以系爭民事附帶上訴暨答辯狀所為提起附帶民事上訴之訴訟行為而已，而毫無撤回其於系爭民事附帶上訴暨答辯狀中，對於被告金陵公司所為終止系爭租賃契約之意思表示之意。是被告等以原告嗣後撤回附帶民事訴訟之行為，推論原告已無終止系爭租賃契約之意，自亦非可採。
三、綜上所述，系爭租賃契約已經於95年4月14日因原告終止系爭租賃契約之意思表示達到被告金陵公司而終止，被告金陵公司繼續占有、使用系爭房屋，核屬無權占有。從而原告依據租賃之法律關係，請求被告金陵公司給付自94年11月22日（即調整租金之生效日）起至95年4月14日止，共計4個半月之租金210,051元，核有理由，應予准許。原告另基於租賃物返還請求權與所有物返還請求權，請求被告金陵公司遷讓、返還系爭房屋予原告，並依據不當得利之法律關係，請求被告金陵公司自95年4月15日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利金額46,678元，自亦均有理由，應予准許。
四、原告主張：被告金陵公司在與原告租賃契約存續期間，未經原告同意，擅自將系爭房屋轉租予被告京威公司云云，除據提出商工登記資料公示查詢系統公司及分公司基本資料查詢列印資料一件，可知被告京威公司之登記地址與系爭房屋之地址相同之外，並未提出任何證據，足證被告金陵公司確有將系爭房屋轉租被告京威公司，或被告京威公司確實占有、使用系爭房屋之事實。參以被告等已經否認被告京威公司有占有、使用系爭房屋之行為，而不論適法與否，公司實際營業處所與登記地址不同，於我國社會實非鮮見之情事，本件自不得僅憑被告京威公司登記地址與系爭房屋地址相同之事實，推論被告京威公司確有占有、使用系爭房屋之行為。從而原告主張被告京威公司占用系爭房屋，依據民法第767條之規定請求被告京威公司遷讓、返還系爭房屋，及依據侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告被告京威公司自95年
4月15日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告相當於租金之侵權行為損害金額或不當得利金額46,678元，自均無理由，應予駁回。
伍、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
陸、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國95年12月21日
民事民二庭法官楊代華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年12月21日
書記官許婉如民事訴訟法第392條（附條件之假執行或免為假執行之宣告）法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。