臺灣臺中地方法院民事判決
111年度中簡字第592號
原告 李金梅
訴訟代理人 陳昭全 律師
陳葛耘 律師
被告 包希靜
訴訟代理人 王世宗 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國112年3月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落台中市○○區○○段000000000○號建物（即門牌
號碼：台中市○○區○○路00巷000弄0號房屋）全部遷讓返還予原告。
被告應自民國一一○年八月十三日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣捌仟貳佰肆拾參元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新台幣參拾捌萬貳仟玖佰元，為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項原告勝訴部分，於判決確定前如清償期已屆至，得
假執行。但被告以新台幣壹拾玖萬柒仟捌佰參拾貳元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠伊於民國109年3月9日向被告購買所有之門牌號碼：台中市○○區○○路00巷000弄0號房屋暨其所坐落之北屯區陳平段3559地號土地（下稱系爭房屋），並訂有附買回折讓協議書（下稱系爭協議書）（原證1），原告為附買回義務人，被告為附買回權利人，被告初期雖有依系爭協議書第1條第4項之約定，給付原告附買回之權利金每月新台幣(下同)10萬元，惟自110年7月13日起未依約給付，被告顯已喪失買回之權利，原告自得依系爭協議書第6條約定請求被告將系爭房屋全部騰空並遷讓返還原告。被告雖已喪失買回系爭房屋之權利，然原告仍給予被告買回之機會，於110年8月23日以存證信函向被告表示願意給被告7天的時間交付買賣價金，惟被告仍置之不理（原證3）。是原告依系爭協議書第6條及民法第767條第1項之規定請求被告應將系爭房屋騰空並遷讓返還原告。且被告既已喪失買回系爭房屋之權利，被告無權占用系爭房地，受有相當於租金之不當利益，致原告受有損害，爰依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還其所受之利益，而原告每月所受相當於租金之損害，應以系爭房地109年房屋課稅現值38萬2900元及所座落基地109年1月申報地價每平方公尺4,240元之週年利率10%為計算基準，按月給付原告8,243元【計算式:｛382,900元＋606,320元（4,240元×143平方公尺）｝×10%÷12個月＝8,243元】。
㈡原告係源自於訴外人 夏友鴻 之牽線，經透過訴外人康世爵之介紹，始於109年3月9日與被告簽立系爭房屋買賣契約書（原證5），兩造並於同日簽立系爭協議書，故系爭房屋於兩造買賣後，並未點交予原告，而由被告改依系爭協議書之法律關係占有使用系爭房屋。又關於原告依約應支付被告之買賣價金，原告已全數存入安新建築經理股份有限公司（下稱履保公司）之履約保證專戶並由被告取得，顯見被告聲稱本件賣賣不成立及原告價金未交付完足云云，均與事實不符。
㈢據康世爵之事後告知，康世爵係於109年2月間接獲訴外人夏友鴻來電表示，被告有台中市第二信用合作社600萬1000元暨民間債權人 辜信雄 及 戴培成 各570萬元，合計共1740萬1000元之借款債務無法清償，每月光是民間之借款以三分利計息，就要繳交33萬元的利息，已負擔不起，故請求康世爵代為尋找金主，被告希望將其名下所有系爭房屋以附買回之方式過戶給金主，以取得整合上開債務之資金。嗣經康世爵請銀行評估系爭房屋市價大約為2000萬元後，僅同意以1900萬元之價格協助處理，被告雖然也同意以1900萬元出售，但被告認系爭房屋之價格應有3000萬元以上，表示為免影響其二年後買回時可以向銀行貸款之額度，故要求以2700萬元作為跟金主簽立買賣契約之總價，日後即得以賣價2700萬元之八成，向銀行貸款取得2160萬元，作為其行使買回權應支付之價金2150萬元及10萬元過戶等稅費之用。惟因金主與被告之買賣必須透過履保公司之價金履約保證，金主必須將2700萬元價金存入履保專戶，再由履保公司將之撥付給被告，故康世爵為避免被告取得2700萬元之款項後，拒不退還其差額800萬元，後透過夏友鴻與被告商議後，同意由被告於109年3月12日將系爭房地設定最高限額抵押權800萬元予康世爵，以擔保上開不屬於被告所有差額800萬元債務，被告並簽發面額為800萬元本票予康世爵收執作為擔保。嗣夏友鴻與被告確定要以1900萬元出售系爭房屋，康世爵即於徵得原告同意辦理後，由代書完成兩造簽立不動產買賣契約書之程序，由康世爵將業經被告簽名及用印之系爭協議書交付予原告簽名，康世爵並取得履保公司所撥付之800萬元款項後，塗銷上開抵押權，並將被告所簽發交予康世爵800萬元本票返還予被告。
㈣康世爵原本僅同意被告得於一年內行使買回權，然因被告認為其所有系爭房地有3000萬元以上之價值，且自認要在二年內行使買回權，表示其絕不可能不買回，堅持要求買回之期間應延長至兩年，故約定倘被告於第一年行使買回權時，應支付權利金160萬元，倘第二年才行使買回權時，則應支付權利金250萬元。又兩造之買賣價格實為1900萬元，係因被告之要求兩造始以2700萬元之價格簽立不動產買賣契約，而因系爭協議書第2條係約定買回時之買賣價金依出售時之價格加計5%，訂為2835萬元，故為讓被告日後行使買回權，第4條乃約定被告於一年內行使買回權時，得自買賣價款中折讓775萬元（計算方式：2835萬元－775萬元＝2060萬元，即被告僅需支付1900萬元＋160萬元＝2060萬元），超過一年而於第二年行使買回權時，得自買賣價款中折讓685萬元（計算方式：2835萬元－685萬元＝2150萬元，即被告僅需支付1900萬元＋250萬元＝2150萬元），此即為系爭協議書原所約定之買回價格。
㈤被告因系爭房屋買賣無端對原告及康世爵等人提出詐欺等告訴，業經臺灣臺中地方檢察署檢察官以111年度偵字第34325號不起訴處分書對原告及康世爵等人為不起訴處分（原證11），被告不服該不起訴處分書提起再議後，並經臺灣高等檢署臺中檢察分署以111年度上聲議字第2717號處分書為駁回之處分（原證12），顯見系爭房屋之買賣價金實際上確為1900萬元，而非被告所稱之2700萬元。
㈥訴之聲明：⑴如主文第1項所示。⑵如主文第2項所示。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之抗辯：
㈠訴外人 廖光奇 為代書，向被告陳稱可以幫助其解決債務，以被告所有之系爭房屋向銀行以借人頭、假買賣之方式貸款，被告乃於109年3月間在台中市西區四川東路之勝閎代書事務所，透過訴外人廖光奇與原告簽立約定價金2,700萬元之買賣契約，將系爭房屋過戶予人頭買家即原告，並約定買回條件，被告每月支付10萬元買回權利金，即可於2年內買回房屋，然被告不認識原告，買賣契約書亦未交付被告，足見兩造對系爭房屋買賣契約意思表示不成立，原告亦顯非買主。系爭房屋原本設有1,100萬及600萬元之抵押權，然事後訴外人廖光奇及地政士 陳元宏 將系爭房地於109年4月10日辦理過戶登記後，訴外人廖光奇僅幫被告清償上述1,700萬元之抵押權，剩餘價金1,000萬元不知去向，且訴外人廖光奇及陳元宏於109年3月12日將系爭房屋設定第三胎抵押權800萬元予訴外人康世爵，然康世爵並非買方，從履保公司專戶資金及利息結算明細表觀之，康世爵未匯800萬元入履約保證專戶，被告亦不認識康世爵，被告未與夏友鴻商議同意設定抵押權800萬元予訴外人康世爵，康世爵並非賣方，何以取得履保公司撥付之800萬元，且康世爵亦非系爭房地買受人，又何能同意被告得於一年內行使買回權。被告繳交14個月共計140萬元權利金後，欲履行買回房屋之權利，然訴外人廖光奇稱要支付2,700萬始得買回，被告因而認為遭詐騙，遂提起刑事告訴，惟刑事偵查程序有許多證人未傳訊，事實未釐清即結案，有未盡調查證據之能事。
㈡原告未繳足買賣價金2,700萬元，未依債之本旨提出給付，已給付遲延，茲以111年5月20日答辯狀之送達為請求給付之催告，並自催告起10日內未給付，即解除契約並請求遲延違約金及解約違約金。
㈢答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、法院之判斷：
(一)查原告前於109年3月9日向被告購買系爭房屋，並訂有附買回折讓協議書之系爭協議書，嗣已於109年4月10日移轉登記完畢乙情，已據原告提出卷附之附買回折讓協議書(原證1，卷第25頁)、不動產買賣契約書（原證5，卷第121頁至第129頁）及系爭房地之土地暨建物登記簿謄本(卷第89頁至第95頁)可稽，並為被告到庭所不爭執，亦經證人夏友鴻證述明白（本院110年10月21日審理筆錄）。是原告主張，其為系爭房屋之所有權人，兩造間且附有買回契約等事實，可信為真實。被告辯稱，兩造間系爭房屋之買賣契約不成立或系爭房屋係被告借名登託予原告等對其有利之事實，未提出任何證據以資審酌。且被告前以系爭房屋遭被告等人以「借人頭假買賣真貸款」為由，提起刑事告訴，經台灣台中地方檢察署檢察官為不起訴處分，被告不服聲請再議，亦遭駁回確定乙情，亦有卷附之台灣台中地方檢察署檢察官不起訴處分書及台灣高等檢察署台中檢察分署111年度上聲議字第2717號處分書可稽（卷第199頁至第211頁）。是被告上開所辯，無從採信。
(二)按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。又地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。民法第758條第1項、第941條，分別定有明文。查系爭房屋已移轉登記予原告，被告雖未遷離系爭房屋，然係本於與原告間之附買回契約而占有系爭房屋，是被告係系爭房屋之直接占有人，原告則為間接占有人，出賣人被告已交付系爭房屋予買受人原告乙情，堪予認定。
(三)次按，占有人無占有之本權者，為無權占有，而占有之本權可為物權或為債權（如租賃、借貸等）。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對請求權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，請求人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認請求人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決、85年度台上字第1120號判決、91年度台上字第2182號判決要旨參照）。本件被告為系爭房屋之占有人，原告則為系爭房屋之所有權人，已如前述。依上說明，如被告主張有占有之權源，自應由被告對此占有之權利負舉證責任（並參照民事訴訟法第277條）。經查，依系爭協議書第1條第4項之約定「甲方（註：即指被告)行使附買回之權利金每月為10萬元，按月支付，並於每月13日前匯入乙方（註：即指原告)指定之帳號，若有逾期一個月未按時匯入，視為甲方喪失買回之權利。」，被告自110年7月13日起即未依約給付每月10萬元之買回權利金，已據被告所不爭執（卷第109頁），是依上開約定，被告已喪失買回之權利，自110年8月13日起即已無合法占有系爭房屋之權利已明。至系爭房屋買賣之價金雖記載為2,700萬元(卷第123頁)，然實際價金為1,900萬元乙情，亦據證人夏友鴻證述明白（本院110年10月21日審理筆錄），此由被告亦稱：「有約定要給證人（註：即指夏友鴻）4%的仲介費，約定是76萬元，錢是我（註：指即被告）拿給代書廖光奇幫我處理。」等語(同上審理筆錄)。足見，系爭房屋之實際價金為1,900萬元，而非2,700萬元無訛。被告稱原告尚有800萬元之價金，尚未給付，進而解除系爭屋屋之買賣契約，亦無理由。益見，被告亦難以系爭房屋之價金原告尚未給付完畢，解除契約為理由，為其有權占有系爭房屋之認定。是被告無權占有系爭房屋之事實，堪予認定。
(四)又按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段，定有明文。被告無權占有原告所有系爭房地，則原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房地遷讓返還予原告，即屬有據，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1項所示。
(五)末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條第1項及第181條，分別定有明文。本件被告既自110年8月13日起因喪失買回權利而無權占有原告所有系爭房屋而受有物之使用利益，致原告受有損害。然「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價。是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理，並為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，亦為土地法第97條第1項所明定。而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度臺上字第108號判決意旨參照）。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。被告無權占用系爭房屋，已如前述，則揆之前開說明，即屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利或所受之損害。查系爭房屋兩造買賣之價金為1,900萬元，業如前述。且系爭房屋坐落台中市北屯區，交通尚屬便利，而系爭房屋為鋼筋混凝土造、四層且有地下層之獨棟樓房，總面積為226.18平方公尺，於78年8月30日建築完成，主要用途為住家使用，現為被告居住使用等情，有建物登記第一類謄本乙份在卷可憑（卷第93頁），業如前述。本院審酌上情，認以系爭土地（即坐落台中市○區○○
段000000000地號土地）申報地價按年息10%為計算被告不當得利之標準為適當。並系爭房屋其所坐落系爭土地面積為143平方公尺、109年1月間之申報地價為每平方公尺4,240元，系爭建物（即門牌號碼：台中市○○區○○路00巷000弄0號房屋）109年之課稅現值為38萬2900元，有系爭土地登記謄本（卷第89頁）、系爭建物之建物登記謄本（卷第93頁）及台中市政府地方稅務局109年度房屋稅籍證明書（卷第51頁）在卷可稽，據此計算被告無權占有使用系爭建物每月相當於租金之不當得利或原告所受之損害為8,243元【計算式：（土地部分4,240元×143平方公尺＋建物部分382,900元）×10%×1/12＝8,243元）】。則原告請求被告給付原告自110年8月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,243元相當於租金之不當得利（即所受損害），核屬有據，爰為判決如主文第2項所示。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，故依同法第389條第1項第3款之規定，自應依職權宣告假執行，原告自勿庸聲請。並依被告之聲請，酌定相當擔保金額，予以宣告得免為假執行。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 19 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳添喜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 19 日
書記官 黃舜民