臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
106年度板簡字第1259號
原 告 蕭詠銓
被 告 賴信維 （原名： 賴文正 ）
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國106年9月11日言
詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬元及自民國一０六年五月二十七日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告曾受被告所託代為被告原本名下位座落於新北市○○
區○○段○○○○○號（下稱系爭1170地號）○○○區○○段
1451、1453地號（下稱系爭1451、1453地號）其所持分之
共有土地所有權仲介買賣之服務，被告當時在買賣之前所
簽立土地買賣協議書（下稱系爭協議）內容清楚載明系爭
1170地號土地需系爭1451地號之土地一同出售，才肯處分
，若最後系爭1451地號土地無法成交，則要求買主就系爭
1170地號土地之成交需加付新臺幣（下同）150萬元，被
告並願意付全佣20萬元，然而當時原告也確實幫被告將系
爭1170地號、1451地號土地順利服務買賣成交後，被告也
早就要求原告地上物鐵厝需交付給買主負責去拆除，原告
才特別去請鐵工來拆除後，被告卻突然無理要求原告需將
那些鐵材搬回他家，原告當時女友又遭逢車禍，所以原告
情緒著急回應被告時可能態度不妥，原告竟遭被告夥同友
人毆打，後來因搬遷多次以為遺失報酬相關證物，於去年
才找到證物，個人認為自己當年為了被告共有土地日夜奔
忙，辛勞付出代價極高，被告不應該惡性無理作規避等語
，爰提起本件訴訟請求被告給付20萬元仲介服務報酬即居
間報酬。
（二）對於被告抗辯之陳述：系爭1170地號土地買受人確實為蔡
瑞陽，當時原告任職於中信房屋板橋新埔店，由原告介紹
被告賴信維即原名賴文正與 蔡瑞陽 於96年10月9日簽立買
賣契約，系爭1451地號土地也確實由原告介紹 陳慧玲 向被
告所購買。被告所提不動產買賣契尾頁卻跟被告所提供雙
方買賣契約書尾頁有不同，原告合理懷疑被告擅自刪除原
告名字已構成偽造文書罪，意圖規避原告應得的服務報酬
。因系爭土地共有人數過多，公館段有110位，幸福段則
有67位所有權人，幾乎是不可能的任務，而原告不畏辛苦
幫被告完成這工作，依系爭協議書來看，僅從系爭1170地
號土地其所有權計收足佣20萬元，條件幸福段土地買賣案
需完成條件更已成就，依民法第568條第1項規定，被告
即有給付居間報酬（佣金）之義務，於法合理並無違背，
其竟至今想規避真惡劣。
⑵當時聽拆鐵厝人在聊，所拆走鐵厝殘值不到2萬元，被告
都懂要求買方拆厝應加註合約裡，怎可能被告需要那些鐵
材，卻不將要求加註於合約裡？請人來拆是需花錢的，又
不是別人拆走有分原告錢，鐵材更沒有搬去原告家，說原
告擅自處分他財物，更是無稽之談胡扯之說，原告完全做
到被告所要求任務達成，已沒向他追討這十年裡利息。
（三）並聲明：被告應於收受起訴狀繕本十日內給付原告20萬元
，逾期依年息百分之5計算利息。
二、被告則請求駁回原告之訴，並辯稱：
（一）因時間久遠，被告無印象有委任原告仲介土地買賣，且原
告提出之土地買賣協議書與被告收執之土地買賣協議書不
同，疑為原告事後加工。
（二）據原告及被告提供之96年7月6日簽立之土地買賣協議書內
容所載，被告出售系爭1170地號土地買方為 陳彩芬 ，系爭
1451地號之買方則為陳彩芬及 謝明志 二人，但前述二位因
故無法購買；故被告最終於96年10月及12月分別出售予陳
慧玲及蔡瑞陽並辦理所有權移轉登記在案，並有買賣契約
書及繳稅證明可憑。前項資料可証被告出售前述二筆土地
非經原告居間成交，原告請求實為無據，且原告亦非仲介
經紀業或經紀人員，雙方也無委任關係，不知為何可要求
被告給付仲介服務報酬？
（三）觀看原告訴狀內容，原告認為被告應給付仲介服務費，故
可推被告應為不動產經紀人員，若被告確為不動產經紀人
員，則應受『不動產經紀業管理條例』約束，依不動產經
紀業管理條例第19條規定：『經紀業或經紀人員不得收取
差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價
金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收』且應依不
動產經紀業管理條例第22條『不動產之買賣、互易、租賃
或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者「不動產出租、
出售委託契約書」應由經紀業指派經紀人簽章…。也就是
說，原告應出示其代表之經紀業依照管理條例規定之本人
委託出售契約書及同意支付報酬之相關契約文件。惝其無
法提供前述文件，而又請求不當報酬，其行為顯然違反經
紀業管理條例第29條規定，應處新臺幣六萬元以上三十萬
元以下罰鍰。若原告確為不動產經紀人員，卻知法犯法實
不可取。
（四）依原告訴狀所述之內容可得知當時出售之地上物由買方負
責拆除，但拆除之物（鐵材）實屬被告財物，買方請原告
代為拆除，被告要求其將拆除之物交付並無不妥或不適法
。眾所周知，鐵材是可變價出售的，但原告依買方要求拆
除被告地上物後，不理會被告請求將鐵材運回，反而自行
處理，也無交付被告鐵材出售之款項，雙方始產生口角，
但絕無原告所述之傷害行為，原告擅自處分被告財物，令
被告遭受損失，現又誣陷被告傷害，實為可恨。
（五）依民法534條規定，不動產之出賣或設定負擔須有特別之
授權；又民法565條規定，稱居間者，謂當事人約定，一
方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬
之契約；及民法127條請求權之時效期間規定等，被告再
次強調被告並無書面授權其居間出售被告所有之土地，且
無經由原告媒介同買方締約，再退一萬步論，倘其有服務
費之請求權，也已逾時效。
（六）原告當初一直叫被告簽協議書，表示被告有委託原告，原
告才好去跟其他人談。被告的正本有約定壹年的期限，縱
使有約定傭金也超過壹年的時效。協議書寫要給傭金20萬
元，是因為系爭1170地號要賣500萬元，但買方說350萬
元，假如原告賣到500萬元，被告要給原告20萬元的傭金
，但是期限1年，後來系爭1170地號還是用350萬元出售
給蔡瑞陽，仲介費用是原告與蔡瑞陽的事情等語。
三、法院之判斷：
（一）原告主張其曾受被告委託仲介被告所有系爭1170地號及系
爭1451、1453地號共有土地之買賣，業已成交，被告尚欠
20萬元居間報酬未給付等情，為被告以前詞置辯，查：
1、民法第565條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他
方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約
。居間契約之成立，於雙方當事人意思表示一致即可成立
。又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請
求報酬。同法第568條亦有明文。是居間人於契約因其報
告或媒介而成立時，即得請求報酬。
2、參以原告所提陳彩芬與被告間就系爭1170地號土地之96年
7月6日土地買賣協議書（見卷第13頁）及陳彩芬、謝明
志與被告間就系爭1451地號土地之96年7月6日土地買賣
協議書（見卷第15頁，固未如被告所提各該土地買賣協議
書（見卷第31、33頁）上「本約定期限一年整之效力」、
「本契約約定期限一年整之效力」之記載，惟依被告陳稱
：原告當初一直叫我簽協議書，表示我有委託他，他才好
去跟其他人談，我的正本有約定壹年的期限等語，及原告
陳稱：約定期限壹年整是被告要求我寫的，只有寫在被告
那份協議書等語（見本院106年9月11日言詞辯論筆錄）
，並參以兩造各自所提上開土地買賣協議書之內容，除「
本約定期限一年整之效力」、「本契約約定期限一年整之
效力」部分記載不同外，其餘均相同，可知被告有同意如
系爭協議所約定之內容，洵堪認定。
3、被告雖抗辯其無印象曾委託原告仲介系爭土地之買賣，且
系爭1170地號、1451地號土地非經原告居間成交，系爭協
議亦未有要付給原告之記載云云，惟依被告嗣後於本院10
6年9月11日言詞辯論期日所陳稱：（問：這兩筆土地你
有委託原告來仲介買賣嗎？）這土地是原告自己來找我要
我賣土地...後來買我這兩塊土地是原告找到的沒有錯
...被告原告當初一直叫我簽協議書，表示我有委託他
，他才好去跟其他人談，我的正本有約定壹年的期限..
.協議書寫要給佣金20萬元，是因為1170地號要賣500萬
元，但買方說350萬元，假如原告賣到500萬元，我要給
原告20萬元的佣金，但是期限1年..（問：這兩筆土地
的買方蔡瑞陽及陳慧玲是原告找的，被告是否爭執？）不
爭執等語，及被告前曾於96年3月5日簽立委託書授權原
告得代向新北市板橋戶政事務所申請相關登記事項，亦有
原告所提且為被告不爭執真正之委託書在卷佐參，再參以
被告就系爭1170地號、1451地號土地買賣事宜所同意之系
爭協議第3條付款辦法約定：「本協議書簽訂同時，由甲
方交付乙方（即被告）訂金參萬元整，餘款按正式買賣契
約書之約定辦理。乙方於簽訂本協議書同時已收訖訂金，
不另立據。」第4條特約條款第1款約定：「乙方同意甲
方完成『本買賣標的』所有權全部均簽訂買賣協議時，由
甲方或其指定人通知乙方於本地號共有人賴家四戶完成繼
承辦理後即刻配合簽妥正式之買賣契約書。」，及被告針
對系爭1170地號土地部分要求加註「賣方要求本塊土地是
因為幸福段1451地號一同出售才處份，若最後幸福段1451
地號無法成交，甲方願加付壹佰伍拾萬，乙方並願意付全
佣貳拾萬整始成立。」、「本約定期限一年整之效力」，
可知系爭協議係屬被告與買方就系爭1170地號、1451地號
土地所為買賣預約，而被告除有委託原告仲介系爭1170地
號、1451地號土地之買賣外，並約定如於一年期限內就系
爭1170地號土地以3,500,000元、系爭1451地號土地以10
,500,000元成立買賣契約，或就系爭1170地號土地以500
萬元成立買賣契約，即願給付原告佣金即居間報酬20萬元
。
4、又系爭1170地號、1451地號土地嗣後確經原告之媒介，而
由被告以總價350萬元於96年10月9日出售系爭1170地號
土地予蔡瑞陽，及以總價1150萬元於96年12月22日出售系
爭1451地號土地予陳慧玲，此有被告所提不動產買賣契約
書、土地增值稅繳納證明等件為證（見卷第37至65頁），
且為兩造所不爭執，此正式買賣契約之簽訂，亦係於被告
與原告於96年7月6日之系爭協議所約定一年期限內，原
告自得請求被告給付居間報酬20萬元。
5、末按請求權，因15年間不行使而消滅。但法律所定期間較
短者，依其規定。民法第125條定有明文。而居間報酬請
求權並非屬民法第126條、第127條所規定短期時效之請
求權，其請求權之消滅時效自應為15年。被告雖另抗辯原
告之請求權已罹於時效云云，惟被告係於96年10月9日、
12月22日經原告之媒介出售系爭1451地號、1170地號土地
，原告則係於106年4月26日提起本件訴訟，此有起訴狀
收狀戳可參，並未逾15年，被告此部分抗辯，顯無可採。
（二）從而，原告本於上開契約關係，請求被告給付原告居間報
酬200,000元，及自收受起訴狀繕本第11日起即106年5
月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有
理由，應為准許。
（三）本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權
宣告假執行。
四、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、
第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國106年9月21日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本庭（新北市○○區○
○路0段00巷0號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣
示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書
（須附繕本），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以
裁定駁回上訴。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判
費。
中華民國106年9月21日
書記官劉春美