臺灣高等法院高雄分院105年度上字第9號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院高雄分院105年上字第9號民事判決

裁判日期：民國105年06月01日

裁判案由：履行契約

臺灣高等法院高雄分院民事判決105年度上字第9號上訴人 黃水豐
何欽祥 何振宗 黃劉琴 英 許朝華 許朝喜 何文 想 黃經 黃平士 共同訴訟代理人 黃文照 上訴人 曾合強
黃松 學 陳國正 洪 楊惜 仔 田登榮 陳相濟 劉錦雲 陳萬得 劉秋仁 田文賓 黃志弘 上十一人共同訴訟代理人 陳世明 律師複代理人 王定崗 律師被上訴人台灣糖業股份有限公司法定代理人 陳昭義 訴訟代理人 邱芬凌 律師複代理人 廖椿堅 律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國104年9月11日臺灣屏東地方法院104年度訴字第55號第一審判決提起上訴，經本院於105年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，為民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款所明定。本件上訴人曾合強、 黃松學 、陳國正、洪 楊惜仔 、田登榮、陳相濟、劉錦雲、陳萬得、劉秋仁、田文賓、黃志弘（下稱曾合強等11人）原起訴請求將兩造所簽訂之租約租金，自本判決確定之日起，均調降為以申報地價乘以3%計算。嗣於上訴本院後，主張因兩造於民國98年、99年所簽訂之租賃契約（下稱新約）有顯失公平之處，被上訴人自行將租金調整為7%，不生效力，依兩造間原未定期限之約定租金應為3%，故為訴之變更，請求確認曾合強等11人與被上訴人間如附表所示之租約，租金係如附表所示各租約土地之申報地價乘承租面積再乘以百分之3計算。被上訴人雖陳稱不同意變更，然曾合強等11人為訴之變更後之請求內容及目的與原訴相同，均主張新約對上訴人顯失公平，故租金應為3%，僅原訴之論據為新約對上訴人顯失公平，被上訴人不應調漲，而變更之訴之論據則為新約顯失公平，調漲租金不生效力。是原訴與變更之訴請求之原因事實，均為新約之簽訂是否有顯失公平之處，在爭點及訴訟目的上均具有共同性，應認其請求之基礎事實同一，且兩造原所主張之證據資料亦均得援引利用，則依上條款規定，此部分訴之變更應可准許，且本院就此部分亦僅就變更後之新訴為審理。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：如附表所示坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號等多筆土地（下稱系爭土地）均為被上訴人所有，伊分別向被上訴人承租如附表所示之土地。而系爭土地每年之租金，原係以該土地之申報地價乘以3%計算，詎被上訴人卻以稅務機關課徵地價稅為由，將租金調漲為以申報地價乘以7%計算，惟依兩造所訂立之土地租賃契約第7條約定，土地之地價稅本應由被上訴人負擔，被上訴人自不應據此為調漲租金之理由。另依被上訴人之土地出租及提供設定地上權要點規定，土地之租金亦應以申報地價乘以3%計算。又伊承租之系爭土地雖均屬建地，惟係位於偏僻之農村，公共設施並未完竣，伊均為農民，實無法負擔調漲後之租金。再者，兩造訂立之土地租賃契約屬定型化契約，被上訴人未與上訴人協議即將租金調漲以7%計算，對上訴人顯失公平，爰提起本訴。聲明：自本判決確定之日起，如附表所示之租金，均調降為以申報地價乘以3%計算。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。黃水豐、何欽祥、何振宗、黃 劉琴英 、許朝華、許朝喜、 何文想 、黃經、黃平士（下稱黃水豐等9人）聲明：㈠原判決不利黃水豐等9人部分廢棄。㈡被上訴人應依「土地出租及提供設定地上權要點」辦理土地出租並出具土地使用同意書，其租金應依政府公告地價80%為申報地價乘租率3%計算。另曾合強等11人聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，確認曾合強等11人與被上訴人間如附表所示之租約，租金係如附表所示各租約土地之申報地價乘承租面積再乘以百分之3計算。
二、被上訴人則以：上訴人承租之系爭土地均為建地，經屏東縣政府稅務局潮洲分局每年向伊課徵以申報地價之5.45%計算之地價稅，則伊以7%向上訴人收取租金，僅獲利1.55%，且伊尚有諸多營運成本及開銷，其租金已屬偏低。若依上訴人要求以3%計算，則豈非要伊賠錢。又兩造簽訂之土地租賃契約均依據法令，並未與民爭利，對於上訴人並無不公平之處。上訴人請求將租金調降以3%計算，並無理由等語置辯。並於本院聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為被上訴人所有，上訴人分別向被上訴人承租如附
表所示之土地。後系爭土地每年之租金係以該土地之申報地價乘以7％計算。
㈡屏東縣政府稅務局潮洲分局就系爭土地，每年向被上訴人課徵以申報地價之5.45％計算之地價稅。
四、本院茲就「被上訴人與上訴人簽訂系爭土地之租賃契約，有無顯失公平」之爭點，判斷如下：
㈠上訴人主張系爭土地於91年間之租金本以3%計算，被上訴人
未經協議於96年間將租金調整為7%，嗣於99年間又將租約變動為定期租約，顯失公平，應屬無效等語，惟此為被上訴人所否認，經查：
⒈按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，約定使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247條之1第3款定有明文。又上開所謂「按其情形顯失公平者」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。
⒉上訴人前於98、99年間分別與被上訴人簽訂土地租賃契約
，此有該契約書在卷可參（見本院卷第190頁至第229頁）。而觀諸系爭土地租賃契約，除租賃土地標示不同外，其餘約定條款內容均相同，顯均係由被上訴人單方所擬，上訴人除得選擇承租標的物及是否承租外，就租金高低及其他條款，應無協議更改之餘地，是應屬定型化契約無疑。上訴人主張被上訴人於要求簽訂上開租賃契約時，因告知上訴人若不簽訂契約，將拒收租金、會遭到拆屋還地，上訴人情急之下始簽訂契約等語。惟為被上訴人所否認，並陳稱：若上訴人未違約，而遭被上訴人強迫簽約才有不合理，現係因上訴人已違約，被上訴人為保護利益，才會訂定型化契約，無不合理等語。查兩造所簽訂之租賃契約，其租賃期間均屬定期，而有關究竟欲簽訂定期或未定期限之租賃契約，本即各有利弊，非簽訂定期租賃契約即有顯失公平之處。況若上訴人認未定期限租賃契約較能保障上訴人之權益，而上訴人又認兩造間之租賃本即屬未定期限之租賃，在無違約之前提下，本可無庸再與被上訴人簽訂新約，即可保障其權益，反面言之，若當下上訴人已有違約，則被上訴人在保障己身之權益下，在所有條件均未更改之情況下，僅係將未定期改為定期租約，且經上訴人審閱並考量利弊得失後，同意與被上訴人簽訂上開租賃契約，該條款實難謂有何顯失公平之處。
⒊上訴人又主張被上訴人將租金調整為7%，有失公平等語，
惟亦為被上訴人所否認，並稱：系爭土地每年均需繳納以系爭土地申報地價之5.45%計算之地價稅，則伊以7%向上訴人收取租金，僅獲利1.55%，且伊尚有諸多營運成本及開銷，其租金已屬偏低等語。而查，有關系爭土地租賃契約書第8條即明訂系爭出租土地之地價稅由被上訴人負擔。而系爭土地每年應繳納之地價稅，亦確係按系爭土地申報地價之5.45%計算，此亦有屏東縣政府稅務局104年地價稅課稅明細表在卷可參（見本院卷第169頁至第185頁）。則在地價稅係由被上訴人負擔之情形，以7%計算之租金扣除地價稅5.45%後，被上訴人僅獲利1.55%，堪認並無獲利甚豐之情事。且如依上訴人主張將租金調降為以3%計算，則被上訴人所收取之租金尚不足以繳納地價稅，更遑論尚須支付其他開銷。是被上訴人稱其以7%計算租金，已屬偏低，並無不公情事等語，並非無據。則上訴人主張被上訴人調整租金為7%，有失公平等語，即無可採。
㈡另上訴人主張所承租之土地非都市土地，被上訴人竟以都市
建地之租率7%出租，有違台灣糖業公司土地出租及提供設定地上權要點（見原審卷一第20頁至第24頁）。而查，上開要點係被上訴人為加強土地有效利用，增進營運效益所制定，屬內部各單位於出租土地時應遵循之規範。至該要點附表編號3固有規定就都市出租建地，其租率標準按當期申報地價7%計收，非都市出租建地則按當期申報地價3%計收（自92年
1月起新辦出租案件改依申報地價5.5%計收）。惟亦規定出租之核定係授權由各經管土地單位核定，是兩造之土地租賃契約，既已由被上訴人之簽約代理人即被上訴人公司之屏東區處，於審酌系爭土地屬建地、應繳納之地價稅等因素後，在增進營運效益之前提下，以7%計收租金，尚難認有違反上揭要點規定之處。
五、綜上所述，兩造就系爭土地租金之約定既未有何顯失公平之處，則上訴人分別請求被上訴人應以租金為依申報地價乘租率3%計算出租土地或確認附表所示之租約，租金係如附表所示各租約土地之申報地價乘承租面積再乘以百分之3計算，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國105年6月1日
民事第二庭
審判長法官陳真真法官郭宜芳法官楊國祥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國105年6月1日
書記官郭蘭蕙附表：
┌─┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┐││承租人│地段│地號│面積│申報地│利率│現繳租│調降為│調降後│租賃契│備註│││││││價││金（新│3%租金│租金合│約期間││││││││││台幣）│（新台│計（新││││││││││││幣）│台幣）│││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│1│黃水豐│中林│664│13.14│640│7%│589│252│5,205│98.11.│未再簽│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│1-102.│訂書面││││中林│666│12.24│640│7%│548│235││12.31│契約│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤││││││中林│667│122.48│640│7%│5,487│2,352││││││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤││││││中林│671│123.24│640│7%│5,521│2,366││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│2│何欽祥│中林│659│514.54│640│7%│23,051│9,879│10,597│98.1.1│未再簽│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│-102.│訂書面││││中林│660│37.37│640│7%│1,674│718││12.31│契約│├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│3│ 曾合强 │ 昭勝 │1159│385│640│7%│17,248│7,392│7,392│99.1.1│未再簽││││││││││││-103.│訂書面││││││││││││12.31│契約│├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│4│何振宗│中勝│413│355.76│800│7%│19,923│8,538│8,538│99.1.1│未再簽││││││││││││-103.│訂書面││││││││││││12.31│契約│├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│5│黃劉琴│中林│663│12.2│640│7%│547│234│4,813│95.9.1│未再簽│││英（原├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│-99.12│訂書面│││承租人│中林│673│187.84│640│7%│8,415│3,607││.31│契約│││黃新乎├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│││││）│中林│675│28.93│1120│7%│2,268│972││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│6│許朝華│中林│728│37.6│640│7%│1,684│722│5,542│99.1.1│未再簽│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│-103.│訂書面││││中林│729│26.79│640│7%│1,200│514││12.31│契約│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤││││││中林│730│224.28│640│7%│10,048│4,306││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│7│許朝喜│中林│728│75.2│640│7%│3,369│1,444│11,115│99.1.1│未再簽│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│-103.│訂書面││││中林│729│53.58│640│7%│2,400│1,029││12.31│契約│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤││││││中林│730│448.57│640│7%│20,096│8,613││││││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤││││││中林│730-1│1.53│640│7%│69│29││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│8│黃松學│中林│690│368.92│640│7%│16,528│7,083│9,883│99.1.1│未再簽│││（原承├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│-103.│訂書面│││租人黃│中林│690-1│83.34│1120│7%│6,534│2,800││12.31│契約│││ 清樹 ）│││││││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│9│陳國正│中林│711│139.39│640│7%│6,245│2,676│5,324│99.1.1│未再簽│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│-103.│訂書面││││中林│711-1│2.4│640│7%│108│46││12.31│契約│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤││││││中林│711-2│14.89│640│7%│667│286││││││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤││││││中林│718│20.05│1840│7%│2,582│1,107││││││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤││││││中林│719│50.94│791│7%│2,821│1,209││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│10│洪楊惜│昭勝│1147│787.6│640│7%│35,284│15,122│15,122│99.1.1│未再簽│││仔│││││││││-103.│訂書面││││││││││││12.31│契約│├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│11│何文想│中林│706│118.42│1120│7%│9,284│3,979│18,445│99.1.1│未再簽│││（原承├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│-103.│訂書面│││租人何│中林│707│0.21│1120│7%│16│7││12.31│契約│││ 子德 ）├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤││││││中林│708│582.59│640│7%│26,100│11,186││││││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤││││││中林│709│1.91│640│7%│86│37││││││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤││││││中林│710│96.32│1120│7%│7,551│3,236││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│12│田登榮│中林│580│65.86│960│7%│4,426│1,897│1,897│99.1.1│未再簽││││││││││││-103.│訂書面││││││││││││12.31│契約│├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│13│陳相濟│中林│711│154.28│640│7%│6,912│2,962│3,008│99.1.1│未再簽│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│-103.│訂書面││││中林│711-1│2.41│640│7%│108│46││12.31│契約│├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│14│劉錦雲│中林│529│238.59│640│7%│10,689│4,581│4,581│99.1.1│未再簽││││││││││││-103.│訂書面││││││││││││12.31│契約│├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│15│黃平士│中林│653│67.09│640│7%│3,006│1,288│2,828│98.1.1│未再簽│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│-102.│訂書面││││中林│654│80.23│640│7%│3,594│1,540││12.31│契約│├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│16│黃經│中林│655│11.65│640│7%│522│224│2,825│98.1.1│未再簽│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│-102.│訂書面││││中林│656│128.45│640│7%│5,755│2,466││12.31│契約│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤││││││中林│657│4.03│1120│7%│316│135││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│17│陳萬得│中勝│847│92.52│2400│7%│15,543│6,661│7,769│98.1.1│未再簽│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│-102.│訂書面││││中勝│848│15.39│2400│7%│2,586│1,108││12.31│契約│├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│18│劉秋仁│中林│684│40.04│640│7%│1,794│769│7,962│98.1.1│未簽訂│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│-102.│書面契││││中林│685│374.63│640│7%│16,783│7,193││12.31│約│├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│19│黃志弘│中林│539│247.49│640│7%│11,088│4,752│5,299│99.1.1│未再簽│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│-103.│訂書面││││中林│540│28.47│640│7%│1,275│547││12.31│契約│├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│20│田文賓│中林│582│75.19│960│7%│5,053│2,165│2,268│99.1.1│未再簽│││├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│-103.│訂書面││││中林│584│5.37│640│7%│241│103││12.31│契約│└─┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┘