裁判字號：臺灣高等法院臺中分院103年重上字第162號民事判決
裁判日期：民國104年07月07日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決103年度重上字第162號上訴人 張哲愷 上訴人 張劉秋香 共同訴訟代理人 許英傑 律師被上訴人 林德洪 被上訴人 林天輝 共同訴訟代理人 柳正村 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國103年6月20日臺灣臺中地方法院102年度重訴字第291號第一審判決提起上訴，本院於104年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張:坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）為伊及其他共有人 林義博 、 林江海 、 林偉廉 、 林南宏 、 林秀娟 、 林秀芬 等人共有，林德洪應有部分8分之1、林天輝應有部分16分之1。上訴人等並非系爭土地之所有權人，亦未經系爭土地之全體共有人同意，竟擅自於系爭土地上建築房屋，其建物門牌為臺中市○○區○○○街○○號，上訴人並無合法權源，自屬無權占有，爰依民法第767、821條之規定，求為命上訴人應將系爭土地上如原判決附圖所示編號A部分面積129.19平方公尺磚造房屋、編號B部分面積11
2.48平方公尺鐵皮屋、編號C部分面積17.92平方公尺鐵皮屋、編號D部分面積18.25平方公尺鐵皮屋、編號E部分面積2.5
6平方公尺水塔拆除，並將該土地交還伊及全體共有人，並願供擔保請准宣告假執行之判決。
二、上訴人則以下列各項抗辯，並求為判決駁回被上訴人之訴：㈠系爭土地重測前為○○段000地號，早於民國（下同）42年
以前即由張哲愷祖父 張瑞池 （上訴人張劉秋香配偶 張家榮 之父）開始承租，當時系爭土地共有人為 林金 鋆、 林紹崧 、 林懋燦 三人，而由 林金鋆 代理全體共有人，將系爭土地出租於張瑞池，有林金鋆等人自42年起收取租金並明載「租金」用語之收據多紙為憑。其中42-47年之租金收據並貼有印花稅票。前共有人 林師溥 （即林金鋆之繼承人）並於92年2月7日以台北信維郵局第2431號存證信函，通知上訴人調整租金，，該存證信函明載「現行租金僅就租用土地部分收取」「現行台端所付租金實在微少，早就不敷繳納地價稅」。而張瑞池在系爭土地上興建系爭房屋，亦為路人及鄰里顯然可見之事。依被上訴人所提之台灣省土地關係人繳驗憑證申報書所載，系爭土地所有權狀係由林金鋆保管，共有人三人均住「○○鄉○○○0○號」，並由林金鋆代理全體共有人申報權利，而林紹崧與林金鋆係兄弟，林懋燦與林金鋆係叔姪，多年來係住於系爭土地附近，共有系爭土地攸關自身權益，就系爭土地上建有房屋一事，當無不知之理。依社會當時觀念，亦足以間接推知林紹崧、林懋燦亦有默示出租之意思，推由林金鋆一人處理出租、收租、繳納地價稅之事務，應認兩造間就系爭土地存在租賃之法律關係。
㈡縱認不能證明林紹崧、林懋燦確有授權林金鋆代理出租系爭
土地，惟林紹崧、林懋燦明知其事，而不為反對，應依民法第169條規定負授權人之責任，兩造間就系爭土地亦存在租賃之法律關係。另上訴人及其繼承人自42年起，主觀上基於租賃系爭土地之意思，和平公然占有系爭土地逾五年，依98年1月23日修正前民法第768條、第772條規定，亦因時效取得租賃權。
㈢被上訴人及被繼承人明知上訴人及被繼承人在系爭土地上建
屋使用，數十年來未為聞問，並容任前共有人林金鋆、林師溥收取租金、繳納地價稅逾數十年等具體事實，其行為造成之特殊狀況，足以使上訴人及被繼承人正當信任，如繼續繳納租金，被上訴人及被繼承人已不欲行使權利。今被上訴人再主張拆屋還地，足使上訴人陷入窘境，被上訴人行使權利違反誠信原則。
㈣另據 陳世榮 於99年1月發表之博士論文（近代豐原地區地方
菁英影響力的形成與發揮」一文略以， 林少超 為社口 林振芳 第三代，除於日據時代承其父祖擔任官職外，並襄助其祖父林振芳收取地租，對於其父祖之基業、租佃之管理及租金收取等事務，自應十分熟悉。另依系爭土地於日據時代手抄土地登記簿所載，系爭土地於日據時代為林少超、林懋燦兄弟繼承並共有，且兄弟設籍於同一戶籍內，並未分家。足認林少超於其父祖過世後，對於兄弟所繼承共有之土地為有權管理之人。張瑞池若未得到林少超之允諾，當不可能無權佔用系爭土地。林少超33年間去世後，其長子林金鋆應有繼續承其父親管理租佃及收租之事實，並請傳訊證人 張福 ，證明上訴人外曾祖父、曾祖父等先人已累世歷代居住系爭建物內之事實。
三、原審判命上訴人拆屋還地，並依被上訴人聲請，命供擔保宣告假執行。上訴人不服，求為判決㈠原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、被上訴人主張：系爭土地為伊及訴外人林義博、林江海、林偉廉、林南宏、林秀娟、林秀芬等人所共有，林德洪應有部分8分之1、林天輝應有部分16分之1，上訴人所有系爭建物占有系爭土地如原判決附圖所示編號A部分面積129.19平方公尺、編號B部分面積112.48平方公尺鐵皮屋、編號C部分面積17.92平方公尺、編號D部分面積18.25平方公尺及占用如原判決附圖所示編號E部分面積2.56平方公尺水塔等情，業據其提出土地登記第二類謄本、現場照片為證，並經原審會同台中市豐原地政事務所測量人員至現場履勘明確，並製有勘驗測量筆錄、台中市豐原地政事務所102年10月29日土地複丈成果圖在卷可稽，復為上訴人所不爭執，自堪採信。
五、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當。最高法院著有72年度台上字第1552號、第2516號裁判意旨可供參照。本件上訴人辯稱系爭土地重測前為○○段000地號，上訴人張哲愷祖父張瑞池向地主林金鋆承租系爭土地，並在其上興建系爭建物居住，且系爭土地全體共有人授權林金鋆就系爭土地為出租之管理行為，上訴人並非無權占用云云，惟為被上訴人所否認，依上開說明，上訴人應就其有何權源占有系爭土地之事實證明之。經查，依上訴人所提繳付租金之資料，包括42年起貼有印花之租金收據、林金鋆手寫之收據及林師溥（林金鋆之子）所寄發之存證信函，固足以證明上訴人之被繼承人張瑞池於44年間向系爭土地共有人林金鋆承租系爭土地。惟按共有物全部或一部之出租，係屬民法第820條第1項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院71年度台上字第4199號民事裁判參照）。44年間系爭土地之共有人為林金鋆、林紹崧、林懋燦，應有部分各為4分之1、4分之1、4分之2，有台灣省土地關係人繳驗憑證申報書影本及土地登記簿謄本附卷可稽，並為上訴人所不爭執，依上開說明，土地共有人林金鋆出租系爭土地予張瑞池，應經共有人全體同意，系爭租約始對其他共有人林紹崧、林懋燦發生效力。上訴人就系爭土地之出租業經全體共有人同意乙節，固舉證人 陳新順 、林南宏、 劉日祥 為證。惟查，證人陳新順證稱：「大概是在72年左右（伊）去過一次（林師溥家中），主要是談價購系爭土地，當時與林先生談說因為張劉秋香好幾代居住在系爭土地，看看能不能價購，當時林先生說地租的事務是他在負責，因為買賣不是他一個人的資產，所以要經過兄弟大家商量同意」、「說租金的高低要由親戚大家來協議才能夠決定」等語（原審卷第107頁反面），由證人陳新順之證詞，仍不足以證實系爭土地出租確經共有人林紹崧、林懋燦同意。又證人林南宏證稱「系爭土地為父親林師溥共有的土地，我不知道是父親在管理的，我在整理父親遺物時，才知道父親有向上訴人收租金，‧‧‧我不知道父親生前與其他共有人一起同意將土地出租上訴人二人」等語（本院卷一第113頁）。由證人林南宏之證詞，亦不足以證實系爭土地出租確經共有人林紹崧、林懋燦同意。另證人即上訴人張劉秋香之兄劉日祥證稱「63年時，我妹妹從桃園嫁過來的時候，宴客時，我是跟林醫師（林師溥）同一桌吃飯，我妹婿介紹林醫師跟我認識。‧林醫師告訴我，這土地是他們兄弟共同持有的，租金都是他再處理，收到的租金也有分給其他兄弟。沒有看到其他共有人，林醫師告訴我其他共有人都同意」等語（本院卷一第64、65頁）。惟其所謂「林醫師告訴我其他共有人都同意」一節，是聽聞林師溥說的，為傳聞證據，不足資為系爭土地出租確經共有人林紹崧、林懋燦同意之證據。上訴人雖以林紹崧、林懋燦如未同意，豈有迄今始提拆屋還地訴訟，及當時收取租金，均依法貼繳印花稅，苟林紹崧、林懋燦未授權林金鋆為出租，豈有未表示反對之理云云置辯，惟上訴人所提租金收據上貼繳之印花稅，均僅蓋用林金鋆之印文，並無林紹崧、林懋燦之印文，自不得認定林紹崧、林懋燦已授權同意出租。又依36年3月20日政府公布「台灣省土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法」規定，其中第3條規定換發權利書狀之土地權利種類為：所有權、永佃權、地上權、地役權、抵押權等五種（原審卷第130頁），核與承租無關。上訴人稱：台灣省土地關係人繳驗憑證申報書記載代表人為林金鋆，所有權狀保管人，益證全體共有人同意授權林金鋆就系爭土地為出租之管理行為云云，顯然誤解上開法令。因上開法令主要在申辦換發權利書狀，只要共有人之一均可辦理，並非當然取得系爭土地出租之管理行為。又最高法院29年上字第762號判例：「所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示」。上訴人抗辯：系爭土地早於42年以前開始承租，並在其上建屋居住迄今，其餘共有人苟未同意，豈會迄今始提起本件訴訟請求拆屋還地云云。查上訴人占用系爭土地未經被上訴人之被繼承人同意，對於被上訴人而言屬無權占有，上訴人長期無權占有被上訴人之土地，雖被上訴人及其被繼承人林懋燦未提出異議，但此項單純之沉默，依上開判例意旨，不得謂為默示之意思表示。上訴人主張默示承租，仍需證明被上訴人之被繼承人林懋燦對於承租事實，有任何舉動或其他情事，但上訴人並不能舉證證明，僅片面推測而已。是以上訴人辯稱被上訴人之被繼承人有默示同意或有表見代理之事實云云，即無足取。
六、上訴人又抗辯上訴人及其繼承人自42年起，主觀上基於租賃系爭土地之意思，和平公然占有系爭土地逾五年，亦因時效取得租賃權，又被上訴人及被繼承人明知上訴人及被繼承人在系爭土地上建屋使用，數十年來未為聞問，並容任林金鋆、林師溥收取租金、繳納地價稅逾數十年，其行為造成之特殊狀況，足以使上訴人及被繼承人正當信任，如繼續繳納租金，被上訴人及被繼承人已不欲行使權利。今被上訴人再主張拆屋還地，足使上訴人陷入窘境，被上訴人行使權利違反誠信原則云云。查租賃契約係以支付租金為成立要件，承租人如未支付租金，縱占有其物，以行使租賃權之意思繼續行使其權利，因不具成立要件自無從依時效取得。至承租人如一經支付租金，出租人予以收受時，則已屬兩造合意而成立租約，並非因時效而取得。故以支付對價始能成立之權利，不能因時效而取得。又民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。本件被上訴人請求拆屋還地，固足使上訴人蒙受不利，但被上訴人之目的係在回復其所有物，不能謂其請求係為權利之濫用，上訴人抗辯均不足採。
七、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條定有明文。被上訴人為系爭土地之共有人，對於無權占有系爭土地之上訴人，自得本於所有權而為請求，從而，被上訴人本於所有權之法律關係，依上開規定請求上訴人將坐落系爭土地內如原判決附圖所示編號A部分面積129.19平方公尺磚造房屋、編號B部分面積112.48平方公尺鐵皮屋、編號C部分面積17.92平方公尺鐵皮屋、編號D部分面積18.25平方公尺鐵皮屋、編號E部分面積2.56平方公尺水塔拆除，並將該土地交還被上訴人及全體共有人，為有理由，應予准許。原審判命上訴人拆屋還地，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、上訴人提出張福出具之聲明書（本院卷一第168頁）及請求傳訊證人張福，證明 伊外 曾祖父、曾祖父等先人已累世歷代居住系爭建物內之事實。並提出陳世榮著「近代豐原地區地方菁英影響力的形成與發揮」（本院卷一第135-138頁）說明林金鋆及林師溥二人均為聲譽卓著之仕紳，家道頗豐，如未經系爭土地全體共有人同意，實無為全體共有人利益，而對外詐稱其係代理並出租土地。實係被上訴人意圖私吞土地重劃全部利益始提起本訴云云。因本件事證已經明確，上開書證及人證核與判決結果不生影響，無再一一調查論述之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國104年7月7日
民事第二庭審判長法官邱森樟
法官游文科法官曾謀貴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官廖婉菁中華民國104年7月7日