裁判字號：臺灣高等法院101年上字第1320號民事判決
裁判日期：民國102年07月24日
裁判案由：請求定租金數額等
臺灣高等法院民事判決101年度上字第1320號
上訴人 黃煌隆 訴訟代理人 劉厲生 律師被上訴人 林岳洋 (即 林愷祥 )訴訟代理人 吳湘嵐 上列當事人間請求定租金數額等事件，上訴人對於中華民國101年9月7日臺灣臺北地方法院100年度訴字第3797號第一審判決提起上訴，經本院於102年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國97年7月23日因分割繼承取得坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）應有部分6萬分之4285，系爭土地於93年7月16日合併自同小段714、715、716、717、718、719地號土地（以下略載地段）；718、719地號土地之全體共有人，包括上訴人之被繼承人黃 楊敬 ，於67年間提供該土地，授權共有人 楊嘉賓 與建商 張正男 合建完成門牌臺北市○○街○○○○○○○號之兩棟4層樓建物（下稱系爭合建物），2、3樓由建商取得，1、4樓分歸地主所有，全部登記在楊嘉賓名下，其中147號4樓房屋（下稱系爭房屋）於68年3月間總登記為楊嘉賓所有，楊嘉賓於68年3月12日訂約，將系爭房屋連同基地出售予訴外人 吳萬益 ，吳萬益於71年12月27日再將系爭房地出售被上訴人之父 林培坤 ，林培坤於72年1月11日將系爭房屋登記為被上訴人所有，惟吳萬益及被上訴人均未取得系爭土地之所有權，依民法第425條之1第1項規定，推定兩造間就系爭土地有租賃關係。因兩造對於租金數額不能協議，爰依民法第425條之1第2項規定，請求法院酌定之。系爭房屋占有系爭土地之面積，依樓層比例計算，為162平方公尺之4分之1，即40.5平方公尺，而系爭土地99年度之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）27,200元，依土地法第97條所定年息10％計算，每月租金應為9,180元（27,200元×40.5㎡×10％÷12＝9,180元），是上訴人得請求被上訴人自上訴人聲請調解之翌月即100年5月1日起，按月給付上訴人租金9,180元，並給付100年5月1日前5年之租金共550,800元。
二、被上訴人則以：系爭土地共有人同意提供土地與建商合建房屋，楊嘉賓將系爭房屋連同基地應有部分出售吳萬益，吳萬益再出售被上訴人之父林培坤，原應依約給付土地予被上訴人，因當時土地共有人間有紛爭，致未能辦理土地所有權移轉登記，被上訴人係基於買賣關係取得系爭土地之使用權，兩造間無租賃關係等語資為抗辯。
三、上訴人起訴請求被上訴人自100年5月1日起按月給付上訴人9,180元，另給付上訴人550,800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，上訴人不服提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應自100年5月1日起按月給付上訴人9,180元，另給付上訴人550,800元及自100年9月21日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請免為假執行之宣告。
四、兩造不爭之事實：㈠上訴人於97年7月23日因分割繼承取得系爭土地應有部分6萬
分之4285，系爭土地於93年7月16日合併自714、715、716、
717、718、719地號土地，718、719地號土地之全體共有人，包括上訴人之被繼承人 黃楊敬 ，曾提供該土地由共有人楊嘉賓與建商張正男合建完成系爭合建物，其中系爭房屋於68年3月間總登記為楊嘉賓所有，楊嘉賓於68年3月12日訂約，將系爭房屋連同基地出售予吳萬益，吳萬益於71年12月27日再將系爭房地出售被上訴人之父林培坤，林培坤於72年1月11日將系爭房屋登記為被上訴人所有，惟吳萬益及被上訴人均未取得系爭土地之所有權等情，有土地與建物登記（簿）謄本、建築改良物勘測成果表、合建契約書、不動產買賣契約書等影本在卷可稽（原審卷第6至9、12至15、34至43、63、64、113至116、118至128、132頁），且為兩造所不爭執（原審卷第136、137頁），堪信屬實。
㈡上訴人自認其被繼承人黃楊敬就系爭土地應有部分委託楊嘉
賓與建商合建系爭房屋等情，因年代久遠，無資料可循，亦無法舉證（本院卷第54頁）。
五、兩造爭執點之論述：上訴人主張其所有系爭土地與被上訴人所有系爭房屋，依民法第425條之1規定，推定有租賃關係，依同條第2項規定請求法院定租金數額後，本於租賃之法律關係請求被上訴人給付租金，為被上訴人所否認。本件之爭執點為兩造間是否存在租賃之法律關係？㈠按，民法第425條之1項規定「土地及其土地上之房屋同屬一
人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」。
㈡系爭房屋於68年3月間總登記為楊嘉賓所有時，楊嘉賓固為
其基地即718、719地號土地之共有人，其後楊嘉賓僅將系爭房屋移轉登記為吳萬益所有，至其所有之718、719地號土地應有部分則另移轉登記為訴外人 秦鄧秀琴 、 黃淑惠 、 楊李錢 所有（見原審卷第117頁之土地移轉流程圖、第120、124頁之土地登記簿謄本、第128、132頁之異動索引）。上訴人係於97年7月23日取得系爭土地（合併自718、719等地號土地）應有部分（本院卷第70頁），其係繼承自黃楊敬，且未舉證證明黃楊敬曾取得系爭房屋之所有權（上訴人自承系爭合建物1、4樓全部登記在楊嘉賓名下，本院卷第18頁），則上訴人僅繼受系爭土地應有部分而未取得系爭房屋之所有權，與民法第425條之1第1項所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」要件不合。故上訴人與輾轉取得系爭房屋所有權之被上訴人間，無從推定有租賃關係。
㈢上訴人於上訴理由狀載明楊嘉賓於68年3月12日立約，將系
爭房屋連同基地以836,000元出售吳萬益，吳萬益再於71年12月27日以1.330,000元將系爭房地出售被上訴人之父林培坤，林培坤於72年1月11日將系爭房屋登記為被上訴人所有（本院卷第19頁），足認被上訴人抗辯其基於買賣之法律關係使用系爭土地，與上訴人間無租賃關係等語，洵屬有據。被上訴人另抗辯系爭合建物之145號4樓所有權人即訴外人 王國填 ，前遭楊嘉賓之子 楊逸民 訴請給付不當得利或租金，業經法院判決楊逸民敗訴確定，有台灣台北地方法院94年度簡上字第466號判決書附於原審卷第44至46頁可稽，該判決認定王國填係基於買賣契約及建商張正男與楊嘉賓間之合建契約而占有系爭土地，是被上訴人抗辯與上訴人間無租賃關係等語，要堪採信。從而，上訴人主張依民法第425條之1第2項規定請求法院定租金數額後，被上訴人應給付租金云云，即無理由，不應准許。
六、綜上所述，上訴人依民法第425條之1規定請求定租金數額後，命被上訴人自100年5月1日起按月給付上訴人9,180元，並給付上訴人550,800元及其法定遲延利息，為無理由，不應准許；其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應一併駁回。是則原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年7月24日
民事第二庭
審判長法官吳謙仁
法官黃嘉烈法官蘇瑞華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年7月24日
書記官廖婷璇附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。