臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
原 告 乙○○
即反訴被告
訴訟代理人 謝宗翰 律師
被 告 甲○○
即反訴原告
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國99年4月27日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍仟元及自民國九十八年八月一日起至民
國九十九年三月十七日止，按月給付原告新台幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之十一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告預供擔保新臺幣壹拾壹萬
捌仟伍佰元或將請求之金額提存後，得免為假執行。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原請求被告應給付原
告新臺幣（下同）90,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自民國（下同）
98年7月1日起至遷讓返還門牌號碼臺北縣新莊市○○街○○○
巷○○號2樓房屋之日止，按月給付原告20,000元。嗣於99年
4月27日言詞辯論期日變更請求被告應給付原告90,000元及
自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息，暨自98年7月1日起至99年3月17日止，按月給付
原告20,000元，核屬縮減應受判決事項之聲明，依上開規定
，自應准許之，合先敘明。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴
訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
三、原告起訴主張：座落於臺北縣新莊市○○段○○○號土地上門
牌號碼臺北縣新莊市○○街○○○巷○○號2樓房屋（以下簡稱系
爭房屋），為原告及原告之親屬於92年10月22日因繼承關係
而公同共有，而原告經所有公同共有人同意，由原告將系爭
房屋出租予被告，租賃期間為97年7月1日起至98年6月30日
止，每月租金為10,000元，原告並於98年5月22日以新莊昌
盛郵局第122號存證信函通知被告租期屆滿不再續租，詎被
告租期屆滿除積欠98年6月份租金為10,000元外，因被告未
依約遷讓返還系爭房屋，原告被迫提起本件訴訟，依系爭租
約第12條之規定，被告應賠償原告所支付之律師費用為80,0
00元，又系爭租約於98年6月30日屆期後，被告仍無權占用
系爭房屋，惟被告迄至99年3月17日返還系爭房屋前居住在
系爭房屋之行為，顯已違反系爭租約第6條之約定，依據前
開約定被告應賠償自98年7月1日起至99年3月17日，按月以2
倍租金計算之違約金20,000元（計算式：每月租金10,000元
×2＝20,000元），故原告依據民法租賃契約之法律關係提
起本件訴訟，並請求被告應給付原告90,000元及自起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，
暨自98年7月1日起至99年3月17日止，按月給付原告20,000
元。並 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
四、被告則請求駁回原告之訴，並以被告未積欠原告98年6月份
租金10,000元，原告顯有誤解。97年4月丁○○要來收租金
，被告便向丁○○說原告已經來收過，遂開立97年5月5日至
97年10月5日之支票給丁○○，付6個月租金，97年12月5日
至98年5月5日之租金，是被告之父丙○○來收的，是被告並
無積欠原告租金。又兩造所簽定之系爭租約明顯係為附合契
約，系爭租約第6條、第12條明顯係加重承租人之責任，依
據民法第247條之1規定應屬無效，是原告執此向被告請求應
屬無據。並陳明如受不利益之判決，願預供擔保請准宣告免
為假執行。
五、經查：
(一)按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，
為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部
分約定無效，為民法第247條之1第2款所明定。所謂加重他
方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所不
及知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公平者
，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加
以綜合判斷，有顯失公平之情形而言。此有最高法院94年度
台上字第2340號判決可資參照。查本件原告主張被告應給付
律師費用共計80,000元，無非以系爭租約第12條為其論述之
依據，惟觀其內容，僅約定當乙方（即被告）若有違約情事
時，致損及甲方（即原告）之權益時，願聽從甲方賠償損害
，且其訴訟費用及律師費用均由乙方負擔，顯見被告即承租
人相對於原告即出租人之地位，處於經濟弱勢，絲毫沒有與
原告磋商之機會，且兩造間並未有約定當原告違約時，如何
賠償被告等情事，足見此項約定顯失公平，核其約定性質與
上開要件相符，自應認為該約定無效。是原告執此請求，即
非有據。
(二)次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前
段定有明文，又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有
舉證之責任。民事訴訟法第277條亦定有明文。另租金應於
每月5日以前繳納，每次應繳納1個月份，乙方即承租人不得
藉詞拖延。此有系爭租約第4條在卷可稽。查本件被告辯稱
已依約給付98年6月份之租金為10,000元，業經原告否認，
依上開說明，自應由被告就此部分負舉證責任。關於此點，
被告固據提出發票日為97年5月5日、6月5日、7月5日、8月
5日、9月5日、10月5日、12月5日、98年1月5日、2月5日、
3月5日、4月5日、5月5日之支票共計12張為證，惟查被告於
91年2月28日與訴外人即 蘇張芳江 訂立租賃契約，租期自91
年2月28日起至92年2月27日止，租期屆滿未訂立新租約，被
告續付租金，至97年7月1日，由原告與被告訂立新租約，租
期自97年7月1日起至98年6月30日止，97年5月5日及97年6月
5日之支票係支付被告與訴外人蘇張芳江所訂之不定期租賃
最後2個月之租金，97年11月份之租金係付現金，此為兩造
所不爭，最後一張98年5月5日之支票，係付98年5月份之租
金，尚難謂被告已先預付98年6月份之租金，又被告辯稱所
開立98年5月5日係支付到98年6月5日之租金等語，惟依上開
租約約定，每月5日前付該月租金，以支票支付租金，98年
5月5日之支票，應係付98年5月份之租金，至於98年6月份租
金，支票之日期應為98年6月5日，未見被告簽發98年6月5日
之支票，是被告所為上開辯解，自不可採信。是系爭租約於
租賃期間屆滿前，依上開說明，承租人即被告自應負有給付
租金予出租人即原告之義務，是原告得請求被告給付98年6
月份租金10,000元。
(三)再按如租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，
應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推
諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得
向乙方（即被告）請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之
日止，兩造間之房屋租賃契約書第6條後段約定明文。本件
原告主張被告於租期屆滿後至99年3月17日止，既未遷讓返
還系爭房屋，為被告所不爭執，則原告依此約定，請求被告
自租賃屆滿之翌日即98年7月1日起至99年3月17日止共計8個
月又17天給付違約金，洵屬有據。復按約定之違約金過高者
，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又是否
相當須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，
債權可得享受之一切利益為衡量標準，且違約金之核減，法
院本得依職權為之，原無待當事人之主張（最高法院49年台
上字第807號、51年台上第19號、91年度台上字第790號裁判
意旨可資照參）。查兩造間上開有關違約金之約定，較諸被
告每月應付之租金，高出甚多，不合社會一般常情，縱原告
已主動將被告按月給付之相當於租金5倍之違約金，酌減為2
倍，仍嫌屬過高。爰斟酌原告受損程度、被告違約情事及兩
造經濟、地位等一切情狀，認原告按月得請求被告給付之違
約金應酌減為租金之1.5倍即15,000元（計算式：10,000元
×1.5＝15,000元）較為適當。原告得請求被告自98年7月1
日起至99年3月17日止，按月給付原告違約金15,000元，惟
被告已支付原告20,000元之押租金，為兩造所是認，原告以
押租金20,000元抵償98年6月份租金10,000元及98年7月1日
起至98年7月31日止之違約金15,000元後，98年7月份之違約
金尚餘5,000元，原告尚得請求被告給付5,000元，及自98年
8月1日起至99年3月17日止，按月給付原告違約金15,000元
，即屬有據。
五、從而，原告本於租賃契約之法律關係，請求被告應給付原告
5,000元及自98年8月1日起至99年3月17日止，按月給付原告
違約金15,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，
為無理由，應予駁回。原告本於租賃契約之法律關係，請求
被告給付原告90,000元（律師費80,000元及98年6月份租金
10,000元）及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息，亦均為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，
應依職權宣告假執行。但被告陳明如受不利益之判決，預供
擔保請准宣告免為假執行，核無不核，爰酌定相當之擔保金
額而予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所
附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、程序方面：本件反訴原告經合法通知，未於最後言詞辯論期
日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准反訴
被告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、反訴原告主張：97年4月間系爭房屋已破舊不堪、四處漏水
、地板破裂，反訴原告已無法依約定使用、收益系爭房屋，
嗣反訴被告及其父丙○○、姊姊丁○○同意由反訴原告先行
修繕，其後渠等再付款，反訴原告即委託訴外人 陳乃碩 修繕
，共計花費105,000元，詎反訴被告事後卻置之不理，實乏
清償之意，又系爭房屋押金20,000元，反訴被告既表示不再
續租，反訴原告本打包準備在98年6月30日將系爭房屋交還
反訴被告，惟反訴被告本應將20,000元之押租金返還反訴原
告，然迄至98年3月17日返還系爭房屋之日止，反訴被告並
未返還，是反訴被告尚積欠反訴原告共計125,000元，爰依
據民法租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並請求反訴被告
應給付反訴原告125,000元及自反訴狀繕本送達之翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。並陳明願供擔保請
准宣假執行，
三、反訴被告則請求駁回反訴原告之訴，並以反訴原告主張之改
裝時間為97年4月間，顯早於系爭租期即97年7月1日起至98
年6月30日止，果若反訴原告所支出之費用究竟為修繕費用
或有益費用，為何反訴原告於進行修繕前未要求反訴被告負
責修繕，而係自行僱工修繕？又該次租期屆滿後為何未見反
訴原告向反訴被告主張給付？由此益足徵該次改裝純為反訴
原告基於提升其居住品質之目的所為之行為，而不具備民法
第429條所定之修繕必要性，又系爭租約第9條有約定「房屋
有改裝設施之必要」，由被告「自行裝設」，且於「交還房
屋實應負責回復原狀」，顯見兩造業已特別約定改裝之費用
應由反訴原告自行負擔，與反訴被告無涉，反訴被告並否認
系爭房屋有系爭租約第11條所定自然損壞而有修繕必要之情
事。
四、經查：
(一)按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人
負擔、租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租
人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租
人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而
請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第429條第
1項、第430條分別定有明文。又房屋有改裝設施之必要時，
乙方（即反訴原告）取得甲方（即反訴被告）之同意後得自
行裝設，此有系爭租約第9條約定在卷可稽。本件反訴原告
主張97年4月間系爭房屋已破舊不堪、四處漏水、地板破裂
，反訴原告已無法依約定使用、收益系爭房屋，嗣反訴被告
及其父丙○○、姊姊丁○○同意由反訴原告先行修繕，其後
渠等再付款，反訴原告即委託陳乃碩修繕，共計花費105,00
0元，惟為反訴被告所否認，反訴原告固據提出證人丁○○
及陳乃碩等人為證，經本院依反訴原告聲請傳喚丁○○到庭
證稱：「（問：系爭房屋的裝修情形是否知悉？）我事前並
不知情，我於4月底5月初到過房屋後才知道房屋裝修之事，
被告（即反訴原告）打電話告訴我房屋屋內有洞，叫我去看
看情形，屋內有三個房間，其中最小的一間屋內有洞，當時
我父親已經中風，中風時間約在97年初過年後，所以我父親
不知道裝修的情形。實際上什麼原因到系爭房屋，我已經不
記得了。被告是向我父親承租房屋，所以我不知道裝修房屋
的事情。」等語（見本院99年1月28日言詞辯論筆錄），核
與反訴原告之主張有別。此外，反訴原告並未提出其他證據
以實其說，自難為有利於反訴原告之認定，是反訴原告主張
已取得反訴被告同意進而修繕系爭房屋之事實，顯不足信。
又證人陳乃碩到庭證稱：「（問：97年4月是否有至系爭房
屋施工？）我有去施工，4月估價後，期間有陸陸續續去施
工。完工時間不記得了，97年7月5日收到工程款，有收據為
證。施工金額為105,000元。」、「（問：提示證人估價單
、收據是否為你所開立？）估價單及收據都是我開立的。我
僅有施作塑膠板，其餘部分我請臨時工來施作。施工的原因
為天花板似乎有海砂屋的情形，混泥土會掉下來，地板會隆
起。當時房屋潮濕，天花板鋼筋裸露。油漆的施作及廢棄物
清理。房屋潮濕的情形為廚房後方違建牆壁兩側，有粉刷防
水性的油漆。」等語（見本院99年3月2日言詞辯論筆錄），
足見系爭房屋之使用狀況顯已妨礙反訴原告之居住品質，然
反訴原告在未經反訴被告同意下修繕後，依上開說明，自應
定相當期限催告反訴被告修繕，反訴被告於期限內不為修繕
者，反訴原告始得自行修繕而請求反訴被告償還費用或於租
金中扣除之，惟反訴原告修繕系爭房屋之行為，核與上開法
律規定要件不符，依法自難令反訴被告負擔該筆修繕費用，
是反訴原告主張修繕系爭房屋費用應由反訴被告負擔等情，
於法無據。
(二)次按上訴人所交被上訴人之三萬元係押租金，而押租金之性
質，乃擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，固可由出租
人主張抵付租金，但不得謂出租人有收取押租金者，即可延
長租期。此有最高法院65年台上字第2714號判例足資參照。
本件反訴原告主張反訴被告應返還押租金共計20,000元，依
上開判例要旨說明，押租金之性質係屬擔保租金之給付，然
反訴被告業經本訴主張以押租金20,000元抵償98年6月份租
金10,000元及98年7月份違約金15,000元中之10,000元後，
反訴原告對反訴被告已無押租金返還請求權，是反訴原告請
求反訴被告返還押租金2萬元，洵屬無據。
五、從而，反訴原告本於民法租賃契約之法律關係，請求反訴被
告應給付反訴原告125,000元及自反訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息，均為無理由，應予
駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗
，應併予駁回。
參、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴
為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段
、第78條、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，
判決如主文。
中華民國99年5月14日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法官趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年5月14日
書記官胡明怡