臺灣桃園地方法院97年度訴字第959號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院97年訴字第959號民事判決

裁判日期：民國97年12月18日

裁判案由：給付違約金

臺灣桃園地方法院民事判決97年度訴字第959號原告乙○○訴訟代理人 陳正旻 律師被告甲○○訴訟代理人 陳由銓 律師上列當事人間請求給付違約金事件，於97年11月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新台幣拾伍萬元及自民國九十七年六月十九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國97年1月8日經訴外人丙○○介紹向被告購買其
所有坐落於桃園縣○○鄉○○○段蚵殼港小段第162-2地號土地（下稱162-2地號土地），兩造約定價金為新台幣（下同）6,708,000元；被告另須無償將其所有坐落於同地段第
161地號土地（下稱161地號土地），面積776平方公尺，應有部分2分之1移轉登記予原告，並將同地段第163-1地號土地（下稱163-1地號土地）依實際連結162-2地號土地之長度分割成道路移轉登記予原告。原告與被告代理人 許火灶 （即被告之子）於當日簽訂土地買賣合約書，原告並簽發面額100萬元之支票乙紙交與被告，兩造並約定另於97年1月20日前簽訂正式之土地買賣契約書。
㈡原告於97年1月20日前會同丁○○至被告家中與其簽訂正式
之土地買賣契約書，被告主動要求由其指定之代書完成簽約事宜，原告與被告代理人許火灶乃於97年1月20日在代書戊○○及丙○○見證下簽定土地買賣契約書（土地標的為161地號土地，面積0.0776公頃，應有部分2分之1；162-2地號土地，面積0.1850公頃；163-1地號土地，面積0.1891公頃，應有部分4分之3《即自第163-1地號分割寬6公尺作為162-2地號出入道路用地》，下稱系爭契約），原告於系爭契約書成立時以面額各100萬元之支票二紙交與被告，共計支付300萬元與被告。而於系爭契約第2條約定尾款3,708,000元於97年3月21日被告將前開土地全部辦竣移轉登記予原告後再行給付。
㈢詎被告未於期限內依系爭契約約定履行，並委託丙○○致電
原告將期限延至97年4月14日，但屆期被告亦未將前開土地全部辦竣移轉登記予原告，翌日戊○○表示因被告提供之過戶資料準備不全，無法完成過戶，且被告向其表示需延至97年4月21日，原告表示須在97年4月21日前將前開土地全部辦竣移轉登記予原告，否則依系爭契約之規定辦理，被告代理人許火灶亦表同意，然被告於期限內仍無法依約完成前開土地全部移轉登記。故原告於97年4月22日寄發存證信函通知被告「解除兩造於97年1月20日簽訂之土地買賣契約，並請於函到7日內依契約書第9條約定賠償原告600萬元整」，被告則於97年5月15日以存證信函附上面額300萬元之支票，作為返還原告前付款項之用，並通知原告解約。
㈣被告未於前開期限內辦竣前開土地移轉登記予原告，原告自
得依民法第255條規定解除與被告間之系爭契約，並依系爭契約第9條請求被告賠償所收金額之一倍即600萬元。
㈤若被告認為違約金過高，亦應就此有利於己之事實負舉證責
任，原告購買系爭土地係與他人合資，現買賣不成立，原告需將出資加倍賠償他人等語；並聲明：1、被告應給付原告
300萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：㈠97年1月20日前數日，原告與丁○○至被告家中，擬與被告
訂立坊間版本之土地買賣契約書，由於介紹人丙○○表示戊○○代為申請得減免土地增值稅，兩造為求節稅，於97年1月20日共同至戊○○代書事務所訂立系爭契約，同時共同委由蔡代書代辦一切有關土地所有權移轉登記及道路用地分割等手續，被告為善盡出賣人義務，於同日即將161、162-2、163-1地號三筆土地所有權狀正本三張、印鑑證明三份、戶籍謄本三份、身分證影本乙份等文件交與戊○○，並將被告之印鑑章交給戊○○用印於空白之土地登記申請書等文件，原告亦依約給付被告價金200萬元，並交付其身分證影本及託請戊○○代刻印章乙枚供過戶使用。
㈡被告為一鄉下人，不諳土地過戶登記手續，委請戊○○辦理
土地過戶及分割期間，全賴戊○○之專業，只要戊○○需要任何費用被告即立刻送上，且一再請求戊○○務必趕在同年
3月21日前辦理過戶完畢，被告誠已善盡土地出賣人之責任與義務。
㈢163-1地號土地係被告與訴外人 許錦郎 共有，被告應有部分
4分之3、許錦郎應有部分4分之1，許錦郎為配合辦理上述土地分割及移轉登記，亦曾於同年2月12日將土地權狀正本及印鑑證明正本、身分證影本二份等證件交付戊○○，並在所需文件上事先加蓋印章以利作業，嗣被告為急於讓與163-1地號土地作為分割出寬6公尺予原告做為道路之用，特地於同年4月20日向許錦郎買下其持份，甚至在原告以存證信函通知解除買賣契約時，仍以存證信函通知原告，被告已取得163-1地號土地全部所有權，分割出道路並無問題，而勸請原告承買，不要解除契約等語，可見被告誠意。
㈣被告就土地過戶及分割事宜，早已備妥證件並事先蓋印於所
需文件上，交付戊○○辦理，並無違約情事，惟在辦理土地過戶及分割期間，戊○○除向被告收費外未曾告知其他有關土地過戶之情形，直至原告應付尾款之日屆至，始知尚未辦理移轉登記完成，後原告雖同意寬限要戊○○於同年4月21日前將土地送件辦理移轉登記，但被告並未表示如逾期未辦理完竣，同意賠償原告600萬元。未料戊○○屆期仍未送件，致原告以存證信函通知被告解除契約，被告與丙○○、戊○○等人即於同年月23、24日共同找原告商談，請其再寬限過戶期限，原告最後乃答應「那就趕快辦理土地過戶」；為此，戊○○乃趕在同年月25日上午8時4分向桃園縣政府地方稅務局楊梅分局遞出土地登記過戶申請書，以進行土地過戶繳納土地增值稅事宜，但因原告嗣表示解除契約不願再承買系爭土地，戊○○乃向該單位申請撤回系爭土地移轉現值之申報，故被告業已善盡被告出賣人之義務而無違約可言，且土地過戶遲延責任不可歸責於被告。
㈤本件土地買賣契約之性質非未於一定時期內給付，即不能達
其契約之目的，且被告就本件契約之履行，亦未遲延給付，是依民法第254、255條之規定，原告尚不得據以解約，況戊○○就系爭土地之過戶，已向有關機關送件，過戶已指日可待，對整個契約之履行及原告之買方權益，並無妨礙或不利，原告解除系爭契約，顯失公平並有違誠信原則。
㈥縱令原告有何違約，系爭土地全部價金僅670萬8千元，扣
除被告應負擔之土地增值稅308萬6,380元，被告實際上所得利益僅為362萬1,620元，原告要求被告賠償高達300萬元之違約金，有欠公平亦不合理，況原告解約後，被告立即將300萬元之價金全數奉還，本件土地買賣，原告僅較遲登記為所有權人而未受有損害，相對而言，原告亦可得較遲支付尾款之利益，對原告並無不利，爰請就本件違約金之請求依民法第252條規定，惠予核減。
㈦本件兩造係共同委任蔡代書代為辦理土地過戶等事宜。並聲
明：1、請求駁回原告之訴及假執行之聲請。2、如為不利被告之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、本院之判斷：㈠兩造不爭執事項：
⒈原告與被告代理人許火灶於97年1月8日簽立土地買賣合
約書，約定由原告向被告購買其所有162-2地號土地，總價金為6,708,000元；被告另須無償將其所有161地號土地，應有部分2分之1移轉登記予原告，並將163-1地號土地依實際連結162-2地號土地之長度分割為道路移轉登記予原告，原告並簽發面額100萬元之支票乙紙交與被告，兩造並約定另於97年1月20日前簽訂正式之土地買賣契約書，此有土地買賣合約書、支票一紙在卷可稽（見本院卷第12、13頁）。
⒉原告與被告代理人許火灶於97年1月20日在戊○○及丙○
○見證下簽定系爭契約，約定標的為161地號土地，持分
2分之1；162-2地號土地，持分全部；163-1地號土地，面積0.1891公頃，應有部分4分之3（即自第163-1地號分割寬6公尺作為162-2地號出入道路用地），原告於系爭契約書成立時以面額各100萬元之支票二紙交與被告，共計支付300萬元。系爭契約第2條約定尾款3,708,00
0元於97年3月21日被告過戶完畢後給付，有系爭契約、支票二紙在卷可憑（見本院卷第14至20、21頁）。
⒊被告未於97年3月21日前將買賣標的移轉登記予原告，乃
委託丙○○致電原告希望能延至97年4月14日，順延後被告屆期亦未將前開土地辦竣移轉登記予原告，復約定延至97年4月21日前辦妥，屆期被告亦未將系爭土地完成過戶（見本院卷第6至7、64頁）。
⒋被告於97年5月15日以存證信函附上面額300萬元之支票返還原告（本院卷第7、67頁）。
⒌系爭契約第9條所約定之違約金性質為損害總額之預定（見本院卷第201頁）。
㈡本件之爭點兩造協議為：（見本院卷第184頁）⒈戊○○係受何人之委任。
⒉違約金是否過高。
另本院認原告有無於97年4月21日後同意被告展延履行期間之事實，因兩造亦有爭執，亦應探究。
㈢按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方
允為處理之契約，民法第528條定有明文。原告主張戊○○係受被告之委任處理系爭土地買賣過戶事宜，被告則辯稱戊○○係為兩造共同委任。經查，證人戊○○證稱：當天因兩造有將身分證影本交給我，是要我去辦理土地過戶，然後我認為既然是兩造委任我們辦理，這時候我們就要刻兩造的印章去辦理報繳土地增值稅的事項；一般而言，土地買賣簽約後，須繳納土地增值稅及契稅，才能辦理過戶，而土地增值稅是由賣方繳納，契稅是由買方繳納，稅金是由買賣雙方自行繳納後交稅單給我，然後我才能拿去地政事務所登記，我的工作就是幫買賣雙方備足文件去辦理登記；一般土地辦理過戶，是由買方自己找代書，本件是賣方找代書，買方辦理的事項例如契約的簽訂、完稅、過戶等手續等語（見本院卷第178、196、197頁），而證人丁○○亦證稱：本來97年
1月19日原告是找我到被告家簽約，後來因為被告說他想節稅，我告訴他我無法做到節稅的原因，之後丙○○去外面打電話，我們就約好隔天去戊○○事務所辦理簽約，97年1月
20日簽約當天我有在場，當天寫契約是在戊○○事務所的 范姜 小姐，戊○○有覆誦契約內容給兩造聽；原告當時有說系爭土地要登記給第三人 葉爾星 ，簽約當天原本就要身分證影本及印章交給戊○○，但戊○○說時間還久，等需要時再拿；以本件土地過戶而言，原告必須委任代書處理的事項為私契的簽約、申報稅金、完稅、過戶完成及點交等語（見本院卷第198、199、200頁），參酌證人丁○○之證詞，可知系爭土地買賣過戶原先係由原告自行找丁○○擔任代書，後因節稅之問題，始由丙○○介紹後委任戊○○辦理，此與證人戊○○證稱一般土地辦理過戶是由買方自己找代書一情相符，而依證人戊○○、丁○○之證述可知，就系爭土地買賣過戶，雙方係交由戊○○辦理，原告於事後亦未委託丁○○或其他代書辦理過戶之相關事宜，且原告亦有要將登記對象之身分證影本及印章交給戊○○，綜合上述情形，足認兩造就系爭土地之買賣過戶事宜，均係委任戊○○處理。
㈣然戊○○雖係受兩造之委任，惟兩造委任戊○○之事宜並非
同一，就本件土地買賣過戶而言，系爭契約書之擬定雖可認係受兩造共同委任之事項，然就將土地移轉登記至原告或原告所指定之對象名下、辦理道路之分割、報繳增值稅等事宜，原即屬被告之義務，故戊○○受任辦理此類事項時，即係受被告之委任；而同意並配合被告將土地移轉登記至原告或原告所指定之對象名下、報繳契稅等係屬原告之義務，戊○○受任辦理此類事項時，即係受原告之委任。
㈤按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。被告辯稱原告於97年4月21日後同意被告展延履行期間，答應被告「那就趕快辦理土地過戶」，被告對此一事實自應負舉證責任，今依證人丙○○證稱：97年4月21日後共談過兩次，第一次談的結果是被告希望可以給他時間辦理，原告之後有要求要照契約賠償；證人丁○○證稱：97年4月21日後我有告訴被告說問題是出在你們的代書，你們應該去找代書研究，不應該再來找我們（見本院卷第185、199頁），故依現存證據，並無法證明原告有於97年4月21日後同意被告展延履行期間，此部分自應為不利於被告之認定。
㈥證人戊○○證述無法如期辦理過戶之原因為被告未提供賣方
另外一共有人許錦郎之權狀，許錦郎雖有在97年2月12日提供163-1地號土地權狀，然於當天傍晚即又拿回，直至97年
4月25日始由許火灶提供許錦郎以及被告163-1地號土地之權狀；163-1地號土地因無許錦郎之同意書，故無法分割為道路用地；因為此三筆土地係一起簽約，契約書係一起做，其中只要有一筆不對，就無法辦理過戶（見本院卷第177、
180、192、194、195頁），足認系爭土地之所以無法移轉登記至原告或原告所指定之人名下，係因被告方面無法提供163-1地號土地另一共有人許錦郎之權狀及同意書，直至契約履行期限後之97年4月25日始為提供，是被告對未能依約履行系爭契約，自屬有可歸責之事由。
㈦按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時
，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限，民法第224條定有明文。即令被告辯稱其均配合戊○○之指示，戊○○除向被告收費外，未曾告知其他有關土地過戶之情形，直至原告應付尾款之日屆至，始知尚未辦理移轉登記完成等情屬實，戊○○於土地之過戶及辦理道路之分割方面，既係受被告之委任，自為被告之使用人，戊○○疏未通知被告應提供之文件、資料，致無法如期完成移轉登記，依民法第224條，被告仍應負同一責任。
㈧被告辯稱該違約金之金額過高，顯有欠公平，經查：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決要旨參照）。
⒉經查，依系爭契約第9條約定：「甲方（被告）違背本契
約各條所定意旨者，視為不賣，應須將所收金額加一倍賠償予乙方（原告），而甲方不得異議」；第10條約定：「乙方違背本契約各條所定意旨者，視為不買，將所給付甲方之金額被甲方沒收，而乙方不得異議」（見本院卷第15頁背面），二條分別規範被告及原告之違約責任，且二者之違約責任均為相同，則兩造契約關於違約金之約定方式，原無不當。然衡量具體情形，系爭土地總價金僅670萬
8千元，原告現已繳納之金額為300萬元，如依該約定，被告應賠償之金額為300萬元，已近價金之一半，且以原告繳納之金額多寡定違約金之數額，亦非合理，又戊○○在被告之催促下，亦於97年4月25日向桃園縣政府地方稅務局楊梅分局遞出土地登記過戶申請書，以進行土地過戶繳納土地增值稅事宜，雖因已逾兩造約定之期限經原告主張解除契約，然可見被告並非惡意違約，而有履行契約之意，再斟酌酌目前社會經濟環境不佳，原告依系爭契約第
9條之約定，請求被告給付300萬元之損害賠償額預定性違約金，顯屬過高，應予酌減。原告雖稱因購買系爭土地係與他人合資，現買賣不成立，需將出資加倍賠償等語，惟並未積極舉證，本院審酌原告至97年1月20日止共給付300萬元，迄被告於97年5月15日退還為止，合計約4月，依法定最高利率年息20%計算，原告所受之最高利息損失為15萬元（300萬元×20%×3/12＝15萬元），故本院認本件之違約金以15萬元為相當，逾越上開金額之部分，尚嫌過高，應予酌減。
㈨綜上所述，原告依據系爭契約第9條之約定，請求被告給付
15萬元及自起訴狀繕本翌日即97年6月19日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
㈩本件原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，依民事
訴訟法第389條第1項第5款之規定，爰依職權宣告假執行。被告 陳明 願供擔保聲請宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當金額擔保之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回之。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年12月18日
民事第二庭法官王耀興如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年12月18日以上係按照原本作成。
書記官李宛儒