臺灣桃園地方法院民事簡易判決 99年度壢簡字第800號
原 告 甲○○
訴訟代理人 謝玉璇 律師
被 告 乙○○
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國99年11月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應容忍原告及其承攬修繕工程人員於進行門牌號碼為桃園縣
中壢市○○○街○○○號十七樓之五房屋天花板及牆面漏水修繕
工程之三十個工作日內，進入被告所居住門牌號碼為桃園縣中壢
市○○○街○○○號十八樓之五房屋為相關之勘查及配合修繕。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾貳萬叄仟玖佰柒拾元，由被告負擔新臺幣陸
萬壹仟玖佰捌拾伍元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。
查本件原告原起訴聲明為：㈠被告應容忍原告進入門牌號碼
為桃園縣中壢市○○○街○○號18樓之5房屋（下稱被告房屋
）進行漏水修繕工程；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）27
2,320元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，
按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告應給付原告4,632元
，及自民國99年3月1日起至原告所有門牌號碼為桃園縣中壢
市○○○街○○號17樓之5房屋（下稱系爭房屋）修復之日止
，按月給付原告4,632元；嗣原告經99年6月1日、同年11月
4日本院審理時，將上開聲明變更為：㈠如主文第1項所示；
㈡被告應給付原告280,000元，及自本件民事擴張聲明暨準
備書㈠狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息；㈢被告應自99年2月1日起至系爭房屋修復之
日止，按月給付原告4,632元，核其變更係基於同一漏水事
故及侵權行為損害賠償之基礎事實，且無礙於被告之防禦及
訴訟之終結，揆諸前揭規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、本件原告主張：
㈠原告甲○○為系爭房屋之區分所有權人，被告乙○○則係居
住於被告房屋之人，因被告房屋之前陽台排水管等室內多處
出水，經系爭房屋上方樓板裂縫處滲漏至系爭房屋，致其主
臥室及客廳天花板、前陽台牆面等處汙損毀壞，原告不僅自
99年1月間起即無法使用系爭房屋之主臥室，尚因被告房屋
漏水情形嚴重，侵害原告居住平穩安寧之人格法益情節重大
，而使原告受有非財產上之損害，又原告年事已高，非委任
律師無法進行本件訴訟，原告因而受有：⒈修復費用共計為
115,000元（計算式：主臥室天花板拆除費用16,800元＋主
臥室天花板施工及油漆費用39,000元＋主臥室牆面及夾層油
漆費用6,200元＋客廳天花板油漆費用12,600元＋前陽台及
兩側RC柱之界面漏水部分灌注環氧樹脂費用3,600元＋前陽
台牆面及外框測污染排除費用8,400元＋廢料清理及運什費
、其他費用、利潤、稅捐及管理費計28,400元＝115,000元
）；⒉每月相當於租金之財產上損害為4,632元（計算式：
每坪平均租金579元系爭房屋主臥室面積為8坪＝4,632元
）；⒊精神慰撫金為100,000元；⒋律師費為65,000元等損
害。
㈡本件漏水事故之肇因既位於被告房屋，且系爭房屋上開損害
情形連同該肇因合理之全部修繕期間約為1個月，故依公寓
大廈管理條例第6條第1項第2款之規定，被告應不得拒絕原
告及其承攬修繕工程人員於此等進行上開系爭房屋天花板及
牆面漏水修繕工程之期間內，進入被告房屋為相關之勘查及
配合修繕。
㈢綜上所述，爰依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、民法
第184條第1項前段等規定，提起本件訴訟等語，並聲明：⒈
如主文第1項所示；⒉被告應給付原告280,000元（計算式：
修復費用115,000元＋精神慰撫金100,000元＋律師費65,000
元＝280,000元），及自本件民事擴張聲明暨準備書㈠狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息；⒊被告應自99年2月1日起至系爭房屋修復之日止，按月
給付原告4,632元。
二、被告則以：被告固係經被告房屋區分所有權人揚盛環保工程
有限公司（下稱揚盛公司）同意之被告房屋使用者，但於法
律上並無修繕被告房屋之義務；又被告房屋前後陽台皆有排
水口，不可能漏到樓下，是本件漏水情形並非被告房屋之出
水漏至系爭房屋，且被告房屋水池做好已經8年，迄今未為
修補，如潛變漏水則為何鑑定至今又未漏水，另鑑定報告記
載被告房屋浴室可能未設置防水層，但被告房屋浴室排水良
好，並無積水之情形等語，資為抗辯；並聲明：駁回原告之
訴。
三、查原告主張：原告為系爭房屋之區分所有權人，被告則係居
住於被告房屋之人；系爭房屋因發生漏水事故，致其主臥室
及客廳天花板、前陽台牆面等處汙損毀壞等事實，有建物所
有權狀、建物登記謄本、現場照片、律師函暨收件回執、臺
灣省土木技師公會鑑定報告書等在卷可稽，復為被告所不爭
執，應堪信為真實。惟原告主張：上開系爭房屋漏水事故之
肇因屬於被告房屋，故居住於被告房屋之被告應不得拒絕原
告及其承攬修繕工程人員於進行系爭房屋天花板及牆面漏水
修繕工程之1個月期間內，進入被告房屋為相關之勘查及配
合修繕，且被告應就原告所遭受修復費用共計為115,000元
（計算式：主臥室天花板拆除費用16,800元＋主臥室天花板
施工及油漆費用39,000元＋主臥室牆面及夾層油漆費用6,20
0元＋客廳天花板油漆費用12,600元＋前陽台及兩側RC柱之
界面漏水部分灌注環氧樹脂費用3,600元＋前陽台牆面及外
框測污染排除費用8,400元＋廢料清理及運什費、其他費用
、利潤、稅捐及管理費計28,400元＝115,000元）、因自99
年1月間起不能使用系爭房屋之主臥室而受有每月相當於租
金之損害4,632元、因居住平穩安寧遭受侵害情節重大而受
有100,000元之非財產上損害、因提起本件訴訟而支出律師
費65,000元等損害，負損害賠償責任等情，則經被告以前揭
情詞置辯。是本件應審究者為：㈠被告是否應容忍原告及其
承攬修繕工程人員於進行上開系爭房屋天花板及牆面漏水修
繕工程之期間內，進入被告房屋為相關之勘查及配合修繕？
㈡被告對於原告是否負有上開各項損害之侵權行為損害賠償
責任？經查：
㈠被告對於原告及其承攬修繕工程人員，於30個工作日之期間
內，負有容忍進入被告房屋為勘查及配合修繕之義務：
按住戶，指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分
所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建
築物所有權者；住戶應遵守下列事項：二、他住戶因維護、
修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用
其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕；住戶違反第1項
規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會
得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，公
寓大廈管理條例第3條第8款、第6條第1項第2款、同條第3項
分別定有明文。本件原告因其專有部分即系爭房屋發生漏水
事故，致其主臥室及客廳天花板、前陽台牆面等處受有損害
而需修繕等情，業經本院認定如前，又原告前經兩造所屬社
區世紀宮廷管理委員會協調，請求被告同意配合修繕該漏水
工程，因被告不予同意而未果，始提起本件訴訟；再者，系
爭房屋主臥室滲水及漏水現象之肇因，乃水由前、後陽台落
地窗下進入被告房屋室內地板上（地面積水），或許經由地
板下水泥砂漿層內流動，後者水流流經樓板龜裂處所時，水
份便由裂縫處滲漏至系爭房屋主臥室內、客廳，故本項肇因
係由被告房屋屋內多處漏水所致，且系爭房屋前陽台漏水之
原因，係由於前陽台為懸臂結構，與兩側RC柱無連結，因潛
變壓壞被告房屋落水頭之排水管，而導致系爭房屋漏水，另
外可能因潛變致被告房屋水池漏水，及（或）以後修補水池
時污水外漏，造成被告房屋至系爭房屋有受污染；系爭房屋
滲水及漏水部分連同該肇因合理之全部修繕期間最好訂為1
個月等節，有臺灣省土木技師公會99年8月99－0842號鑑定
報告書（下稱系爭鑑定報告書）附卷可參（見本院卷第192
頁至第193頁），被告固抗辯：被告房屋前後陽台皆有排水
口，不可能漏到樓下，是本件漏水情形並非被告房屋之出水
漏至系爭房屋，且被告房屋之水池並無潛變漏水，另被告房
屋浴室排水良好，並無積水之情形云云，惟本院審酌系爭鑑
定報告書之說明甚為詳盡且附有依據，應屬可信，而被告與
本件鑑定人員之專業性顯有落差，且其前揭前辯多屬主觀揣
測之詞，是認尚難憑採。復查，系爭房屋室內主臥室天花板
、冷氣機旁及靠窗部分之牆壁、客廳天花板均呈現漏水之咖
啡色區域，且前陽台部分之磁磚牆壁有水漬痕跡等情，有本
院99年7月7日勘驗筆錄、現場照片等在卷可憑，足見系爭房
屋漏水情形顯非輕微，非經相當期日難以達成修復之目的，
故系爭鑑定報告書上開所建議之1個月修繕期間應屬合理。
是本件系爭房屋漏水事故之肇因既屬於被告房屋，且被告係
經被告房屋區分所有權人揚盛公司同意之被告房屋使用者乙
節，亦為兩造所不爭執，則依前揭規定，原告訴請被告容忍
原告及其承攬修繕工程人員於30個工作日之期間內，進入被
告房屋為系爭房屋天花板及牆面漏水修繕工程之勘查及配合
修繕，於法有據，應予准許。
㈡被告對於原告無侵權行為損害賠償之義務：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184條第1項前段定有明文，原告既以前揭規定為本
件之請求權基礎，訴請被告賠償上開修復費用、相當於租金
之損害、因提起本件訴訟所支出之律師費等財產上損害，及
居住平穩安寧遭受侵害且情節重大之非財產上損害，自應以
原告之何一行為該當於侵害行為為請求之要件。綜觀前述系
爭鑑定報告書之內容，雖載以本件系爭房屋漏水事故之肇因
屬於被告房屋，然此僅確認係由被告房屋之專有部分出水而
漏至系爭房屋，惟尚難謂有何證據得證明該漏水事故乃因被
告之積極作為所致；從而，本件被告是否有從事侵害行為，
端視其有無違反何作為義務而足以評價為法律上之不作為。
⒉復按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該
區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用
，公寓大廈管理條例第10條第1項（下稱系爭規定）定有明
文，觀諸其文義已明定公寓大廈之專有部分應由各該區分所
有權人負修繕、管理、維護之義務，且綜觀公寓大廈管理條
例之立法體系，對照同條例第20條第1項、第21條就應分擔
或其他應負擔費用、應繳納之公共基金等事項，均併列規定
「區分所有權人」、「住戶」，而系爭規定僅規定「區分所
有權人」，足見系爭規定之立法意旨乃在明示負該修繕義務
之主體僅限於區分所有權人，而排除住戶。又本件被告並非
被告房屋之區分所有權人，而僅係經區分所有權人同意之使
用者，業經本院認定如前，則依系爭規定之反面解釋，被告
於法律上本無修繕、管理、維護被告房屋之義務，自難謂被
告有何違反此等義務，而以不作為之行為型態加害於原告之
情事可言。是本件被告既無何侵害行為加害於原告，即與民
法第184條第1項前段所規定之要件不符，被告對於原告自不
負侵權行為損害賠償之責任；至原告所主張其所遭受修復費
用、相當於租金之損害、精神慰撫金、律師費用等損害之範
圍、數額或是否屬必要費用等節，本院亦無再為審究之必要
，併予敘明。
㈢綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款之規
定，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許；至逾此
部分之請求則無理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡
易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第
3款之規定，依職權宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法
，經本院審酌核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附
此敘明。
六、本件訴訟費用額確定為123,970元（含第一審裁判費3,970元
、第一審鑑定費用120,000元），依民事訴訟法第79條，應
由兩造依其勝、敗訴比例分擔，爰諭知如主文第3項所示。
中華民國99年11月18日
中壢簡易庭法官吳元曜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達後提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
書記官詹于君
中華民國99年11月18日