裁判字號：最高法院86年台上字第1932號民事判決
裁判日期：民國86年06月19日
裁判案由：所有權移轉登記
最高法院民事判決八十六年度台上字第一九三二號
上訴人乙○○被上訴人寶新建設股份有限公司法定代理人 陳文欽 被上訴人甲○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十五年三月二十七日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十四年度重上字第一八號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：上訴人於民國七十九年十月二十六日向被上訴人甲○○購買坐落台中市○○區○○段七六八－三、七六八－四、七六八－五、七六八－十二、七六八－十四等號（合併後為七六八－三號）土地應有部分一萬分之一一五（下稱系爭土地）及向被上訴人寶新建設股份有限公司（下稱寶新公司）購買地上之建號三四○三號門牌為台中市○○○路○○○號五樓之三房屋一戶暨建號三三四○號之建物公共設施應有部分一萬分之九七（下稱系爭房屋），價款分別為新台幣（下同）二百九十二萬六千元、一百二十五萬四千元。被上訴人等已將系爭房地所有權移轉登記與上訴人，惟上訴人尚欠價款一百九十七萬四千元及九十四萬四千元，拒不給付。經被上訴人等於八十三年六月三日限期催告其為給付不獲置理後，經予解除契約，上訴人即應負回復原狀義務等情，求為命上訴人將系爭房地之所有權分別移轉登記於被上訴人等之判決。嗣因系爭房地業經訴外人台灣中小企業銀行股份有限公司（下稱台企銀行）聲請法院准為假扣押，乃以上訴人之陷於給付不能，屬於情事變更。於原審為聲明之變更，求為命上訴人給付被上訴人甲○○及寶新公司各為二百九十二萬六千元、一百二十五萬四千元並均自起訴日（八十三年六月二十八日）起加付法定遲延利息之判決。（按：被上訴人請求之金額，依序超過二百四十四萬七千元、一百十七萬元及其利息部分，經原審判決駁回後，未據被上訴人聲明不服。）上訴人則以：系爭土地早於七十一年間編列為台中工業區用地，不能作一般住宅地使用，伊受被上訴人之詐欺始買受系爭房地，經已依法撤銷，被上訴人即應將價金返還與伊。且系爭房地，顯有減少其通常效用及價值之瑕疵，伊亦得依民法第三百五十九條規定解除買賣契約，請求返還價金。縱認伊應將系爭房地移轉登記與被上訴人或對之為賠償，被上訴人沒收伊交付之全部價金充作違約金，仍屬過高。其故意不返還價金，造成系爭房地被第三人查封，始為訴之變更，伊不同意。倘其訴之變更為合法，伊至多衹須賠償一百九十一萬八千元等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人主張，上訴人向伊等買受系爭房地，已辦畢所有權移轉登記，因上訴人積欠價金，經伊等解除契約後，系爭房地遭訴外人台企銀行聲請法院為假扣押等事實，有上訴人不爭執之系爭房地買賣契約書、存證信函、土地及建物登記簿謄本為證，堪認為真正。系爭房地既經訴外人台企銀行聲請法院為假扣押查封，被上訴人以上訴人原應「回復原狀」之所有權移轉登記義務，已屬給付不能，乃因情事變更，而改為請求上訴人應賠償伊等系爭房地之價款，以代替最初之聲明，依民事訴訟法第四百四十六條第一項（原判決誤為第四百四十三條第一項）、第二百五十六條第三款規定，即無不合，殊無待於上訴人之同意。其次，上訴人雖以受被上訴人之詐欺而買受系爭房地，其已依法撤銷及解除契約，被上訴人應返還價金等前開情詞為抗辯。惟系爭土地，係屬工業區住宅社區，非工業用地或工業區工業用地，該地並未經台中市擴大都市計畫書列為特別土地使用，且已由台中市政府工務局核發建造執照予被上訴人寶新公司，經其建成地下二層、地上十三層建物一棟，領得使用執照，將上訴人所買受部分，辦理所有權登記與上訴人。有土地登記簿謄本、台中市政府工務局八十一年八月二十九日八十一中都速字第二四七九八號簡便行文表及建造執照、使用執照、建物登記簿謄本等件為憑。而系爭土地之承受人，如非為興辦工業之人，得作住宅使用，其移轉登記及再移轉均不受限制，復有經濟部工業區八十一年十一月七日工（八一）五字第○五八一一○號函及八十三年一月十五日工（八二）五字第○五八七九五號函等件可考，足見上訴人之購買系爭土地，並無使用或處分上之限制，其任指被上訴人隱瞞系爭土地使用限制之事實，施用詐術，使其陷於錯誤而購買，據以撤銷系爭房地之買賣契約，自無可取。證人即信義房屋仲介公司職員 周聰恩 撰寫之調查報告，尚無從為有利上訴人之認定。上訴人另稱被上訴人之售屋廣告虛偽不實，違反公平交易法第二十一條規定，顯係詐欺云云，參諸行政院公平交易委員會八十三年六月四日（八三）公叁字第六二六○五號函示，亦屬無據。況上訴人「告訴」被上訴人寶新公司之法定代理人陳文欽等人涉嫌詐欺之刑事案件，業經台灣台中地方法院檢察署檢察官以八十二年度偵字第一七七三一號處分不起訴確定，有該不起訴處分書可稽，上訴人謂被上訴人詐欺，尤難採信。至上訴人指系爭房地，非屬純粹住宅區、生活品質較差、可向銀行貸款之條件較苛、水電費較純住宅區為高等語，經核均非屬於買賣標的物即系爭房地之瑕疵。上訴人主張其有解除買賣契約或減少價金請求權，得與被上訴人之回復原狀請求權，為同時履行之抗辯，為無理由，不應准許。從而，被上訴人以上訴人遲未給付積欠之系爭房地價金，經被上訴人依法解除契約後，請求上訴人回復原狀，並因上訴人之「給付不能」，乃請求上訴人賠償不能為系爭房地所有權移轉登記之損害，即屬有理。而系爭房地之價值，應以雙方買賣時之價額為準，為上訴人所不爭執。其抗辯房地有瑕疵，應減少價金，固非有理，已如前述，惟上訴人前所繳交系爭土地及房屋之價金依序為九十五萬三千元、三十一萬元，如因其違約，由被上訴人依土地買賣契約書第七條、房屋買賣契約書第十條等約定，將之全部沒收充為違約金，經斟酌上訴人之遲延期間，被上訴人受有利息損失及被上訴人於審理中曾表示可退款五十萬元等情，認該違約金之數額尚屬過高，以分別核減為四十七萬三千元、二十二萬六千元，由被上訴人就該部分自上訴人交付之價金中沒收為適當。準此，被上訴人仍須退還上訴人各為四十七萬九千元、八萬四千元。以上訴人應賠償被上訴人之系爭土地及房屋價款二百九十二萬六千元、一百二十五萬四千元，扣除被上訴人上開應退還上訴人之金額，上訴人尚應給付被上訴人甲○○二百四十四萬七千元、給付被上訴人寶新公司一百十七萬元，並均加付法定遲延利息。因於該金額本息範圍內，為被上訴人勝訴之判決，經核於法洵無違誤。上訴論旨猶以：其受詐欺而買受系爭房地，被上訴人之解除契約不生效力。其亦非給付不能，不同意被上訴人為訴之變更等陳詞，指摘原審採證、認事及適用法律之職權行使為不當，求予廢棄原判決對其不利部分，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十六年六月十九日
最高法院民事第五庭
審判長法官張福安
法官蘇茂秋法官蘇達志法官顏南全法官葉賽鶯右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年七月三日