裁判字號：臺灣高等法院103年重上字第509號民事判決
裁判日期：民國103年12月16日
裁判案由：確認租賃關係存在等
臺灣高等法院民事判決103年度重上字第509號上訴人 郭明隆 即新泰綜合醫院
傅輝東 共同訴訟代理人 郭明怡 律師
董德泰 律師 甯維翰 律師被上訴人 賴武雄
張華容 共同訴訟代理人 毛國樑 律師
王聰明 律師上列當事人間確認租賃關係存在等事件，上訴人對於中華民國103年4月30日臺灣新北地方法院103年度重訴字第37號第一審判決提起上訴，本院於103年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於㈠駁回上訴人後開第二項之訴，㈡命上訴人連帶按月給付超過新台幣肆佰萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判廢棄。
確認被上訴人對上訴人郭明隆之違約金債權及對上訴人傅輝東之連帶保證債權超過每月新台幣肆佰萬元部分不存在。
前開廢棄㈡部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人連帶負擔十分之七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人聲明：（一）原判決廢棄。（二）確認上訴人郭明隆即新泰綜合醫院（下稱郭明隆。另新泰綜合醫院下稱新泰醫院）與被上訴人間對於原判決附表所示建物（下稱系爭建物）之租賃關係存在。（三）確認被上訴人對上訴人郭明隆於民國97年12月24日簽立之租賃契約第六條第二項之違約金債權不存在。（四）確認上訴人傅輝東就連帶保證上訴人郭明隆於97年12月24日簽立之租賃契約第六條第二項之違約金債務，被上訴人對上訴人傅輝東之連帶保證債權不存在。（五）被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。（六）如受不利判決，願以現金或等值之銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准免為假執行。
被上訴人聲明：上訴駁回。
二、上訴人起訴主張：
（一）新泰醫院之前身即安生綜合醫院（下稱安生醫院），原為被上訴人賴武雄獨資經營，其於82年11月間將安生醫院之生財設備及無形資產作價以新台幣（下同）1億3千萬元讓售；被上訴人於83年7月30日將系爭建物出租予訴外人賴朝宏即安生醫院負責醫師，租賃期限自83年8月1日起至94年11月7日止，租金自83年8月1日起至83年11月7日止，每月250萬元（未稅），嗣逐年加5％或按物價指數上漲率調整。
（二）85年8月間，安生醫院更名為新泰醫院。92年1月間，上訴人郭明隆接任新泰醫院負責醫師，被上訴人改將系爭建物出租予上訴人郭明隆。雙方約定租賃期限自92年1月8日起至95年1月7日止，租金每月310萬元（未含稅）；租期屆滿時，如出租人仍欲出租時，承租人有按同一條件優先承租之權。95年1月17日，被上訴人續將系爭建物出租予上訴人郭明隆，約定租賃期限自95年1月17日起至98年1月7日止，租金每月305萬元（未含稅）；租期屆滿時，如出租人仍欲出租時，承租人有按同一條件優先承租之權。97年12月24日，被上訴人續將系爭建物出租予上訴人郭明隆，約定租賃期限自98年1月8日起至103年1月7日止，租金每月305萬元（未含稅）；租期屆滿時，如出租人仍欲出租時，承租人有按同一條件優先承租之權（下稱系爭租約）。
（三）由上可知，自82年11月間被上訴人賴武雄將安生醫院經營權售出後，被上訴人將系爭建物出租予新泰醫院已近20年，承租人均按時給付租金，給付租金總額超過6億5千萬元以上。詎被上訴人無視於10年來系爭建物租金無論漲跌，其浮動均不至於超過百分之1.6等情，竟於102年底向上訴人郭明隆表示租金要由每月305萬元調整為每月400萬元；此重大變化有違兩造契約精神，非上訴人郭明隆可負擔。被上訴人為迫使上訴人郭明隆同意調漲租金，於102年12月9日委託律師寄發郵局存證信函表示：如未能就租金達成共識，於102年12月20日前另訂新約，其等將收回房屋自行經營，並請求2倍租金之違約金。上訴人郭明隆於同年12月13、19日分別以郵局存證信函向被上訴人重申願意商談租金，並再次提出調整租金方案，惟被上訴人並未置理。因被上訴人有出租系爭建物之意，上訴人郭明隆前於102年11月間透過訴外人 邱蔡淑姿 斡旋，被上訴人張華容明確表示有繼續出租之意願與條件，然旋於102年12月改稱欲收回自營，於本件言詞辯論時又稱要召集門生故舊經營，前後說詞矛盾，且未考慮系爭建物依醫療法第15條第1項及同法施行細則第7條規定，不得新設醫院，益見被上訴人並無將系爭建物收回自行經營醫院之真意，彼等係藉口收回自營，以達不合理調漲租金之目的。上訴人郭明隆數度溝通未果，乃於102年12月31日以郵局存證信函向被上訴人行使系爭租約第三條第三項約定之優先承租權，故兩造間就系爭建物之租賃關係存在，又因兩造間就該租賃關係之期限未具體約定，兩造間係成立不定期租賃關係。
（四）依系爭租約第三條第三項約定：「租期屆滿時，如甲方（即被上訴人）仍欲出租時，乙方（即上訴人郭明隆）有按同一條件優先承租之權」，其真意，乃被上訴人倘非為自行經營醫院而收回房屋時，上訴人郭明隆即有優先承租之權利，此觀系爭租約第四條第一項約定：「租賃房屋係供為經營醫院之用」可明。系爭建物共18棟，長期作為醫院之用，被上訴人要無可能收回作為自用住宅之用，遑論被上訴人已因系爭建物而獲有超過6億5千萬元之租金所得，實無收回系爭建物自住之可能。衡酌當地房屋市場供需現況，任令系爭18棟建物閒置荒廢，亦有違常理，足證被上訴人意在漲租，若上訴人郭明隆無法負擔，被上訴人亦將出租予他人。被上訴人空言欲自行經營，未舉證以實說，上訴人郭明隆得繼續承租，被上訴人不得收回系爭建物。
（五）依最高法院48年台上字第228號判例意旨，租賃契約雙方約定租期屆滿後，如出租人確需自用，則可收回租賃物，倘要繼續出租，承租人有優先承租權，與系爭租賃契約第三條第三項之約定雷同，倘「收回自用」之解除條件尚未成就，出租人即不得終止租約收回系爭建物。本件被上訴人無收回自用之必要及正當性，兩造間租賃關係之解除條件尚未成就，租賃關係仍繼續存在。
（六）被上訴人以收回系爭建物為名，脅迫上訴人郭明隆同意調漲租金，係權利濫用。新泰醫院在新莊地區提供醫療服務已久，全院包含加護病床、呼吸照護病床在內，一共設置有192張病床；配置174名醫師、護理師、治療師等相關人員；且101年門診人數達22萬餘人，同年急診人數接近3萬人，儼然為當地重要之醫療機構，有長久經營之必要性。反觀被上訴人身為醫師，知悉驟然搬遷如此規模之綜合醫院至為困難，其不思「增進病人權益，發揚醫師倫理與敬業精神」（參醫師倫理規範第1條），卻為圖大幅調漲租金，以收回系爭建物相脅，枉顧當地民眾就近治療看診之公益目的，顯屬權利濫用。姑不論被上訴人另行出租他人時，上訴人郭明隆有優先承租權，相較於被上訴人所能獲得之租金利益，當地民眾、病人及國家社會將因頓失醫療院所而受之損害顯然更鉅大。被上訴人所為，已違反公共利益而以損害他人為主要目的。
（七）上訴人郭明隆依系爭租約第三條第三項約定，本有權依同一條件優先承租系爭建物。然因被上訴人以郵局存證信函表示兩造若未於被上訴人所定期限內簽署租賃契約，彼等欲自行經營醫院而終止租約要求返還房屋，否則即聲請強制執行，並請求以原租金2倍計付違約金，上訴人郭明隆就系爭建物有無租賃關係之法律上地位顯有不安之狀態，此不安定狀態客觀上得以本件確認判決予以除去，有提起確認訴訟之確認利益。又上訴人郭明隆已行使優先承租權，兩造間租賃關係存在，即無系爭租約第六條第二項之違約事實，被上訴人對上訴人郭明隆預為主張違約金債權，此違約金債權不存在，亦有確認利益。上訴人傅輝東為上訴人郭明隆之連帶保證人，被上訴人已對上訴人2人聲請強制執行違約金債權，上訴人傅輝東就違約金應否負連帶保證責任，亦有提起確認訴訟之確認利益。另兩造間已成立不定期租賃契約，上訴人並未違約，被上訴人無違約金請求權可言。縱得請求，其違約金亦屬過高。
（八）爰提起本訴，求為1.確認上訴人郭明隆與被上訴人間對於系爭建物之租賃關係存在；2.確認被上訴人對上訴人郭明隆於97年12月24日簽立之系爭租約第六條第二項之違約金債權不存在；3.確認被上訴人就系爭租約第六條第二項之違約金債權，對上訴人傅輝東之連帶保證債權不存在之判決。
被上訴人則以：
（一）兩造間係定期租賃契約，至103年1月7日已屆滿， 伊等 已於102年12月9日、103年1月2日以郵局存證信函表示不再續租，請上訴人郭明隆於103年1月7日前遷出，否則即依約請求違約金，故自103年1月8日起，兩造間即無租賃關係存在。否認上訴人郭明隆所稱伊等只想提高租金，並無自行經營之意；縱伊等有租期屆滿另議租賃條件之要求，亦不違反常情。伊等均有醫師資格，被上訴人賴武雄曾兩任臺北縣醫師公會理事長，擔任過醫學院教授，有多位親人具備醫師資格，召集門生故舊經營醫院，並非難事。伊等無意將系爭建物出租他人，上訴人郭明隆自無優先承租權。
（二）102年8月，伊等即已提前通知上訴人郭明隆租期屆滿不再續租，當時並未表示要提高租金，係上訴人郭明隆要求給一段時間搬遷，伊等才說到期後至搬遷期間之租金為400萬元，此係有條件讓上訴人郭明隆找地點搬遷，但搬遷時間未講定，租金也未講定，伊等認為上訴人郭明隆意在敷衍，乃去函明白表示要收回自己經營，不再續租，凡此過程均與契約締約自由無悖，無權利濫用。上訴人郭明隆片面寄交每月305萬元之支票，伊等拒收，自與民法第451條規定情形不同。上訴人郭明隆不能證明伊等有另行出租他人之行為，其主張優先承租，自屬無據，兩造間之租賃關係已因租期屆滿而消滅。
（三）兩造間係定期租賃契約，承租人於租期屆至前即應作遷讓準備，出租人對所有物則可規劃自行使用，並無無效或違反強制禁止規定，且系爭租約係經法院公證，雙方各無異議，伊等於租期屆滿後收回房屋，係屬權利之正當行使。上訴人郭明隆自92年間向伊等承租系爭建物，或以3年或5年為期訂定新租約，並於租約第四條第三項均約定租賃期滿應將租賃物遷讓交還出租人，足認上訴人郭明隆於訂定系爭租約時就其使用租賃物之期間及租期屆滿搬遷所需時間，已有考量，伊等於租期屆滿後請求上訴人郭明隆遷讓返還房屋，乃依約行使權利，非權利濫用。
（四）系爭租約第三條第三項約定：「租期屆滿時，如甲方（即被上訴人）仍欲出租時，乙方（即上訴人）有按同一條件優先承租之權」，已明示出租與否乃出租人之權利，非謂承租人當然有優先承租權，更難謂續租之租賃關係於上訴人郭明隆行使優先承租權時即成立。此約定條款，當已包含伊等得以任何原因（如自用、租賃條件、甚至空置等）不再出租他人，其真意已明，並無任何非伊等收回自己經營醫院，否則上訴人郭明隆即享有優先續租權之意，兩造訂有書面契約，應以書面文字為主，如有此真意訂約時即應載入契約。本件租約期滿，伊等不願出租亦未出租他人，上訴人郭明隆無優先承租權可得行使，兩造租賃關係因租期屆滿而消滅。至於系爭租約第四條第一項約定：「租賃房屋係供為經營醫院之用」，僅係限制承租人使用租賃物用途，別無疑義。
（五）縱伊等於租期屆滿後，有另議租賃條件之要求，亦不違反常情及契約自由原則。蓋自92年1月，上訴人郭明隆向伊等承租系爭建物以來，係以每月租金310萬元，或以3年或5年為期訂約，迄今長達11年未調漲租金，若以每月400萬元計算，其調漲31％，平均一年不過2.8％，仍較先前租約所訂每年至少租金加5％之約定為低。近幾年房價高漲，租金以倍數調漲者比比皆是，政府也調高土地公告地價及現值，增加房屋土地稅賦，就租金收入亦增加二代健保2％補充保費，對伊等而言實際獲得租金相對減少，租金調漲應為合情合理，並無大幅調漲租金權利濫用之情。反觀上訴人郭明隆欲藉訴訟程序，強迫伊等接受讓上訴人郭明隆繼續享有低價租金獲取鉅額利益，始為權利濫用。
（六）上訴人郭明隆已供擔保停止執行，如依法院強制執行程序進行預估可能需時半年，上訴人郭明隆應有充份時間處理病患安頓問題。上訴人郭明隆所述收回系爭建物影響地區居民醫療，言過其實，蓋新泰醫院係以呼吸照護為主，65床（包括8床ICU加護病床）純以老人照顧為主，而新莊區醫院、診所密度甚高，醫療資源豐富，內外婦兒、聯合門診、地區醫院（大順醫院、新莊醫院）均有，署立臺北醫院亦接近該地，絕無因上訴人郭明隆搬遷而使病患就診不便之情， 況伊 等亦將在原址經營醫院，服務鄉梓之心不會較新泰醫院差。
（七）另依系爭租約第六條第二項：「乙方（即上訴人郭明隆）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付違約金，其金額為終止前或期滿前租金之貳倍」，上訴人郭明隆於租期屆滿後不交還系爭建物，已違反租約第四條第三項約定，伊等得依上開約定，請求上訴人郭明隆自103年1月8日起至騰空交還系爭房屋之日止按月連帶給付違約金610萬元。 爰依 系爭租約第六條第二項約定，反訴求為命上訴人自103年1月8日起至騰空遷讓房屋之日止，連帶按月給付610萬元，並各自次月8日起按年息5％計付利息之判決（原審判決命上訴人連帶如數給付，上訴人不服，提起上訴）。
三、兩造不爭執之事實：
（一）92年1月間，上訴人郭明隆接任新泰醫院負責醫師，被上訴人將系爭建物出租予上訴人郭明隆，約定租期自92年1月8日起至95年1月7日止，租金每月310萬元（未含稅）。
（二）95年1月17日，被上訴人續將系爭建物出租予上訴人郭明隆，約定租期自95年1月17日起至98年1月7日止，租金每月305萬元（未含稅）。
（三）97年12月24日，被上訴人再續將系爭建物出租予上訴人郭明隆，約定租期自98年1月8日起至103年1月7日止，租金每月305萬元（未含稅）。
（四）系爭租約第三條第三項約定：「租期屆滿時，如甲方（即被上訴人）仍欲出租時，乙方（即上訴人郭明隆）有按同一條件優先承租之權」；第四條第三項約定：「租賃期滿，除經甲方同意另訂契約外，租賃關係消滅，乙方應即將租賃物遷讓交還甲方，不得向甲方請求遷移費或任何費用」；第六條第二項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付違約金，其金額為終止前或期滿前租金之貳倍」。
（五）上訴人傅輝東為上訴人郭明隆之連帶保證人。上訴人郭明隆於103年1月8日後仍占用租賃物未還。
（六）前開事實，有系爭租約可證（見原審卷18-31頁）。
四、關於上訴人郭明隆請求確認其與被上訴人間對於系爭建物之租賃關係存在部分：
（一）經查兩造於97年12月24日續訂系爭租約，約定租期自98年1月8日起至103年1月7日止；依系爭租約第四條第三項約定：「乙方（即上訴人郭明隆）於租賃期滿，除經甲方（即被上訴人）同意另訂契約外，租賃關係消滅，乙方應即將租賃物遷讓交還甲方，不得向甲方請求遷移費或任何費用。」（見原審卷29頁背面），兩造於103年1月7日租期屆滿後未續訂租約，兩造間就系爭建物之租賃關係即因租期屆滿而消滅。雖上訴人主張：依系爭租約第三條第三項約定，被上訴人倘非為自行經營醫院而收回房屋時，上訴人郭明隆即有優先承租之權利，此觀租約第四條第一項明定「租賃房屋係供為經營醫院之用」，及被上訴人於102年12月9日寄發之郵局存證信函表示「我方將收回房屋自行經營」（見原審卷32頁），已自承彼等非自行經營不得收回房屋，上訴人郭明隆乃於102年12月31日以郵局存證信函向被上訴人行使優先承租權（見原審卷37頁），兩造間就系爭建物已成立不定期租賃關係云云；惟查系爭租約第三條第三項約定：「租期屆滿時，如甲方（即被上訴人）仍欲出租時，乙方（即上訴人郭明隆）有按同一條件優先承租之權」，其文字記載「租期屆滿時，如甲方仍欲出租時」，已明示系爭租約期滿後，系爭建物出租與否，乃出租人之權利，在被上訴人願意出租之前提下，上訴人始有承租權；換言之，倘被上訴人不願繼續出租，則兩造間就系爭建物之租賃關係於租期屆滿時消滅，上訴人並無強迫被上訴人與其續訂租約之權利。又所謂「優先承租」，係指在出租人繼續出租之前提下，有第三人要承租系爭建物時，上訴人有優先以同一條件承租之權利，倘被上訴人於租約期滿後並無出租系爭建物之情形，則上訴人即無優先承租之權利；況系爭租約第四條第三項已明定「租賃期滿，除經甲方同意另訂契約外，租賃關係消滅」，被上訴人已於系爭租約期滿前發函告知上訴人郭明隆不再續約，有郵局存證信函（見原審卷108頁）可稽，被上訴人既不願繼續出租，上訴人並無單方可主張繼續承租之權利。至系爭租約第四條第一項約定：「租賃房屋係供為經營醫院之用」，乃限制承租人使用租賃物之用途，通觀系爭租約全文，系爭租約係定期租賃，租期屆滿租賃關係即消滅，若要續租，須雙方合意另訂新約，並無「除非出租人收回自己經營醫院，否則承租人即享有優先續租權利」之意，上訴人主張依系爭租約第三條第三項及第四條第三項約定，被上訴人倘非為自行經營醫院而收回房屋時，上訴人郭明隆即有優先承租權，因上訴人行使優先承租權，兩造間成立不定期租賃關係云云，為不可採。另查系爭租約已因期滿而終止，兩造未就系爭建物之租金、租賃期限達成續租之合意，兩造間已無租賃關係存在，被上訴人復無將系爭建物出租予第三人之情形，上訴人郭明隆無優先承租權，均已如前述，上訴人聲請勘驗原審103年2月27日言詞辯論程序之法庭錄音光碟，證明被上訴人賴武雄曾當庭承認確有繼續出租系爭建物予上訴人之意願，暨聲請訊問證人邱蔡淑姿證明被上訴人有繼續出租系爭建物予上訴人之意願，均無調查之必要，附此敘明。
（二）上訴人另主張被上訴人以收回系爭建物為名，行脅迫上訴人郭明隆同意調漲租金之實，已違反公共利益而以損害他人為主要目的，為權利濫用云云。經查兩造自92年間訂立租約以來，即以3年或5年為租賃期限，並於租約第八條約定：「承租人如不於租賃期限屆滿，交還租賃標的物…，應逕受強制執行」（見原審卷30頁背面），堪認上訴人郭明隆於訂約時已考量租賃期限及到期須搬遷醫院，被上訴人屆期收回系爭建物為其權利，上訴人則負有返還租賃物之義務。又查兩造間就系爭建物之租金，於95年1月7日前為每月310萬元，自95年1月間起為每月305萬元，98年1月另訂租約仍為每月305萬元，至102年底未調整，而近幾年新莊地區之土地及房屋價格確有攀升，則被上訴人於系爭租約租期屆滿後欲調高租金，核屬締約自由，兩造達成合意即可續約，難認被上訴人係以損害他人為目的，上訴人主張被上訴人係權利濫用云云，亦不足採。
（三）依上所述，上訴人郭明隆請求確認其與被上訴人間對於系爭建物之租賃關係存在，應屬無據。另查系爭租約已因期滿而終止，兩造未就系爭建物達成續租之合意，兩造間已無租賃關係存在，上訴人聲請向衛生福利部中央健康保險署函查被上訴人2人最近一次向健保局請領醫療服務給付之時間，用以證明被上訴人2人已長時間未實際執行醫療業務，所謂收回自行經營云云為託辭；及向新北市政府工務局函查系爭建物之使用執照及竣工圖，用以證明系爭建物目前不得作為醫院用途；暨向新北市政府衛生局函查被上訴人與新北市政府衛生局間，自102年8月起雙方往來之函文，以明暸被上訴人賴武雄是否確有在現址自行申設醫院經營等情，均不影響以上認定，無調查之必要，附此說明。
五、關於上訴人請求確認被上訴人對上訴人郭明隆之違約金債權不存在，及被上訴人對上訴人傅輝東之連帶保證債權不存在部分：
（一）上訴人以上訴人郭明隆已對被上訴人行使優先承租權，兩造間租賃關係存在，上訴人郭明隆無系爭租約第六條第二項之違約情事為由，請求確認被上訴人對上訴人郭明隆之違約金債權不存在，對上訴人傅輝東之連帶保證債權不存在云云。
（二）經查第六條第二項約定：「乙方（即上訴人郭明隆）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付違約金，其金額為終止前或期滿前租金之貳倍。」（見原審卷30頁），系爭租約業已期滿，上訴人郭明隆迄未交還租賃物，而上訴人郭明隆請求確認其與被上訴人間對於系爭建物之租賃關係存在，應屬無據，業如前述，則依上開約定，上訴人郭明隆應支付違約金，上訴人請求確認被上訴人對上訴人郭明隆之違約金債權不存在，及被上訴人對上訴人傅輝東之連帶保證債權不存在，固不可採；惟系爭租約約定違約金金額為終止前或期滿前租金之貳倍，核屬過高，應予酌減為每月400萬元如後所述（詳「六」），從而上訴人請求確認被上訴人對上訴人郭明隆之違約金債權不存在，及對上訴人傅輝東之連帶保證債權不存在，就超過每月金額400萬元部分，為有理由，應予准許；於上開金額範圍內，則屬無據，不應准許。
六、關於被上訴人提起反訴請求上訴人連帶給付違約金部分：
（一）經查系爭租約約定租賃期限至103年1月7日屆滿，第四條第三項約定：「租賃期滿，除經甲方（即被上訴人）同意另訂契約外，租賃關係消滅，乙方（即上訴人郭明隆）應即將租賃物遷讓交還甲方，不得向甲方請求遷移費或任何費用」；第六條第二項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付違約金，其金額為終止前或期滿前租金之貳倍」，上訴人傅輝東為上訴人郭明隆之連帶保證人（見原審卷29-30頁），為兩造所不爭執。
（二）兩造租約業於103年1月7日因租期屆滿而消滅，上訴人郭明隆於租期屆滿後迄今仍占用租賃物未還，顯已違反系爭租約第四條第三項約定，被上訴人依租約第六條第二項約定及連帶保證關係，請求上訴人郭明隆及連帶保證人即上訴人傅輝東連帶給付違約金，應屬正當；惟系爭租約約定違約金金額為租約終止前或期滿前租金之2倍，顯然過高，爰參酌上訴人郭明隆承租系爭建物係經營醫院，具有公益性質，及上訴人曾自承系爭建物隔壁1至4樓出租20萬元，系爭建物有18棟，至少有360萬元；因上訴人要求給一段期間另找新址，到期後這段期間租金為400萬元，這是有條件讓上訴人找地點搬遷，但搬遷時間未講定，租金也未講定等語（見原審卷80頁背面至81頁），暨被上訴人賴武雄曾在系爭建物經營醫院，被上訴人張華容具有醫師資格等兩造之經濟資力等情狀，認本件違約金以酌減為每月400萬元為相當。另系爭租約第六條第二項約定違約金金額為原租金之2倍，即係違約金按月為原租金之2倍，上訴人辯稱全部違約金為原租金之2倍即610萬元云云，為不可採。從而被上訴人請求上訴人自103年1月8日起至騰空遷讓系爭建物之日止，連帶按月給付400萬元，及各自次月8日起算至清償日止按年息5％計算之利息，應予准許；超過上開金額之違約金請求，為無理由，不應准許。另查上訴人所提出系爭建物月租金之鑑價報告（見本院卷31頁起），係就系爭建物區分棟別、樓層，拆解為個別單位鑑定各房屋租金，再加總計算，悖於系爭建物作為醫院使用之整體利用價值，上訴人據以辯稱系爭建物之合理租金應為每月1,913,322元云云，為不可採；又兩造就系爭建物既自92年1月起成立租賃關係，約定有租金金額，上訴人聲請再鑑定系爭建物之合理租金金額，無再鑑定之必要，附此敘明。
七、綜上所述，兩造所訂系爭租約業於103年1月7日因租期屆滿而消滅，上訴人自103年1月8日起至騰空遷讓系爭建物之日止，應連帶按月給付被上訴人違約金400萬元。從而上訴人請求確認上訴人郭明隆與被上訴人間對於系爭建物之租賃關係存在，為無理由；惟上訴人請求確認被上訴人對上訴人郭明隆之違約金債權及對上訴人傅輝東之連帶保證債權超過每月400萬元部分不存在，為有理由，應予准許；於上開金額範圍內，則無理由，不應准許。被上訴人提起反訴，請求上訴人自103年1月8日起至騰空遷讓系爭建物之日止，連帶按月給付400萬元，及各自次月8日起算至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；超過上開金額之請求，為無理由，不應准許。原審就上訴人本訴請求應准許及被上訴人反訴不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就上訴人本訴請求不應准許及被上訴人反訴應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中華民國103年12月16日
民事第三庭
審判長法官林陳松
法官張靜女法官鄭威莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月17日
書記官李垂福附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。