裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第324號民事判決
裁判日期：民國100年04月14日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第324號原告升昇實業有限公司法定代理人 張祐彬 訴訟代理人 蔡玉琪 律師
徐士斌 律師複代理人 楊朝富 被告 維多利亞 建設股份有限公司法定代理人 邱明宏 訴訟代理人 林雯澤 律師上列當事人間損害賠償事件，本院於中華民國100年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國95年2月13日簽訂「權盛時代」房屋及土地預定買賣契約書（下稱系爭契約書），約定原告以總價新臺幣（下同）1,770萬元購買被告所有坐落臺北市○○區○○段○○段304、305地號土地上之「權盛時代」大樓之A5戶5樓房屋一戶（含地下一層編號14、15、43、44號之機車停車位共四位）及其基地（下稱系爭房地），並另以110萬元購買「權盛時代」大樓地下二層編號48號之汽車停車位一位。雙方雖於系爭契約書第4條第5項至第11項，將原屬共同部分但被告已另行出售他人之地下一層編號1至3號、6至8號裝卸停車位、地下二樓編號49號至58號自設停車位、A3棟五樓之機械室及B3棟五樓之機械室，約定為專用部分，並於特別約定第8項載明前開該約定專用部分不得列入原告之公設面積（即共同部分）範圍，然雙方於交屋結算找補時，被告卻未依約將上開約定專用範圍排除於公設面積之計算，亦未扣除其價金，仍以虛灌買賣房屋坪數之方式，溢收原告價金，並致原告受有共同部分2638建號建物使用面積減少之損害688,757元（計算式：買賣價金17,700,000元÷房屋總面積104.05坪×減少使用面積4.04888坪=688,757元）及使用年限50年之管理費242,933元之損失（計算式：每月管理費每坪100元×減少使用面積4.04888坪×12個月×50年=242,933元）。又，原告買受房屋之共同部分權利範圍為2,354/100,000，折算實際面積為48.53平方公尺【計算式：（總面積2330.64平方公尺－機房、水幫浦室、水箱、A棟樓梯、B棟樓梯合計面積269.02平方公尺）×共同部分權利範圍2354/100000=48.53平方公尺】，扣除內含原告另為購買編號第48號汽車停車位面積23.04平方公尺後，為25.49平方公尺，約為7.71坪，則被告應返還之溢收價金與管理費各為1,311,552元（計算式：買賣價金17,700,000元÷房屋總面積
104.05坪×7.71坪=1,311,552元）、462,600元（計算式：每月管理費每坪100元×7.71坪×12個月×50年=462,600元）。再，被告將系爭契約書第4條第10項及第11項所約定A3、B3棟之機械設備移至共同部分2638建號建物內，並將機械室計入原告買受房屋之共同部分權利範圍；而機械室面積94.86平方公尺，依原告買受房屋之共同部分權利範圍2,354/100,000折算實際面積為2.233平方公尺，約為0.68坪（計算式：機械室面積94.86平方公尺×共同部分權利範圍2,354/100,000=2.233平方公尺≒0.68坪），是被告應返還溢收價金為115,675元（計算式：買賣價金17,700,000元÷房屋總面積104.05坪×0.68坪=115,675元）。綜上，被告將系爭契約書第4條第5項至第11項約定範圍，列入原告買受房屋之公設面積內，並於96年10月26日辦理建物第一次登記完畢，已違反系爭契約書第8項特別約定，且致原告受有損害，故被告應返還溢收之價金。又本件乃屬可歸責於債務人即被告之事由，致為不完全給付，依民法第227條規定，債權人即原告本得依關於給付遲延或不完全給付規定行使其權利；且就原告買受房屋之共用部分權利範圍之登記，事實上已不能辦理變更，是原告亦得依民法第226條第1項給付不能之規定，請求被告賠償上開損害。為此，提起本訴，並聲明：⒈被告應給付原告2,821,517元，暨自96年11月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯以：系爭契約書第4條第5項至第11項約定之共同面積分配，均屬「約定專用」之條款，該規範係指「權盛時代」社區全體區分所有權人共同部分，經約定供特定區分所有權人使用。是兩造約定上開條項不列入公設面積範圍之真意為上開條項公設面積不計入雙方合約標的之價金。依系爭契約書第2條第3項約定：「三、車位：…每汽車停車位面積約柒坪」，而車位面積之計算為「全部有編號之法定車位」、「全部法定裝卸車位（無編號）」、「全部法定機車位以後更改為汽車使用（無編號）」三項車位合計，共96個車位。以每一車位面積7坪計算，96個車位總面積為672坪（約20
32.8平方公尺），並自公設總面積中扣除，亦即車位總面積是獨立的，與公共設施面積分開計算，是全部區分所有權人之公設面積計算方係式採同一標準。且自99年5月29日之「權盛時代科技大樓汽車位管理使用表」觀之，系爭契約書第4條第5項至第11項約定範圍並未計入原告所持有公設面積內，被告並未違反系爭契約書特別約定第8項之約定。則原告之主張，並聲明：⒈駁回原告之訴暨假執行之聲請。⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院99年1月19日言詞辯論筆錄）：
(一)原告於95年2月13日與被告簽訂「權盛時代」房屋及土地預定買賣契約書，由原告向被告訂購系爭房屋、系爭車位及其坐落之基地（約定房屋部分總面積約343.97平方公尺，折合約104.05坪），房屋及土地部分買賣價款17,700,000元、停車位買賣價款1,100,000元，價金共計18,800,000元。
(二)「權盛時代」大樓A5為地下二層、地上五層之建物，地下一、二層面積均各為2330.64平方公尺，建物共同部分（即臺北市○○區○○段五小段2638建號建物）總面積合計6621.2
8平方公尺。
(三)兩造於「權盛時代」房屋及土地預定買賣契約書第4條第4項至第11項依序約定如下：
⒈地下一樓編號4號至5號裝卸車位供訪客臨時停車或卸貨使用。
⒉地下一樓編號6號裝卸車位及地下二樓編號51號自設車位屬1樓A1戶區分所有權人約定專用。
⒊地下一樓編號7號至8號裝卸車位屬1樓A2戶區分所有權人約定專用。
⒋地下二樓編號52號至53號自設車位屬5樓A1戶區分所有權人約定專用。
⒌地下二樓編號49號至50號自設車位屬5樓A2戶區分所有權人約定專用。
⒍地下一樓編號1號至3號裝卸車位及地下二樓編號54號至58號自設車位屬B棟區分所有權人約定專用。
⒎B3棟5樓之機械室屬B3棟5樓區分所有權人約定專用。
⒏A3棟5樓之機械室屬A3棟5樓區分所有權人約定專用。
(四)兩造於「權盛時代」房屋及土地預定買賣契約書特別約定事項第8項約定：第4條第5項至第11項範圍不列入公設面積範圍。
(五)原告已將系爭房地之買賣價金全數交付被告，被告則於96年
11月14日將原告買受之系爭房屋及其坐落基地所有權登記予原告，且將房地交付原告，房地部分所有權登記內容為：⒈臺北市○○區○○段五小段304地號土地，面積4506.15平方公尺，應有部分2,484/100,000。
⒉同段2617建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○
巷41之1號5樓），當層總面積203.61平方公尺、附屬建物雨遮7.57平方公尺；另共同部分為同段2638建號建物，面積66
21.28平方公尺，應有部分2,354/100,000（含停車位編號48號，應有部分348/100,000）。
(六)被告於97年10月31日委由律師發函向原告表示：兩造間買賣契約第4條第5項至第11項均屬於約定專用之條款，此部分不列入公設面積範圍，真意係上開條款公設面積不列入兩造合約標的之價金；被告於兩造交屋結算找補時，未將公設面積之價金扣除，是催告原告於函達10日內聯絡被告領取原告所溢付之價金。
四、兩造協議簡化本件之爭點：
(一)兩造間買賣契約第4條第5項至第11項、特別約定事項第8項約定之真意為何？所謂「不列入公設面積範圍」是否指公設面積範圍不列入計算買賣價金？
(二)被告是否有將兩造間買賣契約第4條第5項至第11項約定之專用部分計入公設面積，而有違反特別約定事項第8項約定之情事？若有，被告溢收之價金、對應之坪數各為多少？
五、得心證之理由：
(一)兩造間買賣契約第4條第5項至第11項、特別約定事項第8項約定之真意為何？所謂「不列入公設面積範圍」是否指公設面積範圍不列入計算買賣價金？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句。民法第98條定有明文。次按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。且解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第
28號判例意旨參照）。⒉原告雖主張系爭契約特別約定事項第8項約定之「第4條第5
項至第11項範圍不列入公設面積範圍」，係指公設面積範圍不列入計算買賣價金，惟被告則抗辯上開條項不列入公設面積範圍，實係指上開條項公設面積不計入雙方合約標的之價金內等語。經查，系爭契約書第4條第5項至第11項約定：「…五、地下壹樓編號6號裝卸車位及地下貳樓51號自設車位屬壹樓A1戶區分所有權人約定專用，甲方絕無異議。六、地下壹樓編號7號至8號裝卸車位屬壹樓A2戶區分所有權人約定專用，甲方絕無異議。七、地下貳樓編號52號至53號自設車位屬五樓A1戶區分所有權人約定專用，甲方絕無異議。八、地下貳樓編號49號至50號自設車位屬五樓A2戶區分所有權人約定專用，甲方絕無異議。九、地下壹樓編號1號至3號裝卸車位及地下貳樓編號54至58號自設車位屬B棟區分所有權人約定專用，甲方絕無異議。十、B3棟五樓之機械室屬B3棟五樓區分所有權人約定專用，甲方絕無異議。十一、A3棟五樓之機械室屬A3棟五樓區分所有權人約定專用，甲方絕無異議」（見本院審訴卷第6頁暨其背面），並於特別約定第8項載明：「第四條第五項至第十一項範圍不列入公設面積範圍」（見本院審訴卷第14頁），此有系爭契約書可稽，並為兩造所不爭執，應可信實。系爭契約書第4條第5項至第11項既係針對全體區分所有權人共用部分約定供特定區分所有權人使用者，則系爭契約特別約定事項第8項之約定，自係指第4條第5項至第11項所約定之範圍不計入兩造合約標的之價金內。
⒊原告雖主張被告就此業已於98年3月5日言詞辯論時自認，並
舉被告於98年2月18日之答辯狀及97年10月31日委由律師發函表示被告於兩造交屋結算找補時，未將公設面積之價金扣除，催告原告於函達10日內聯絡被告領取原告溢付價金之信函為證。惟按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第279條亦有明定。是當事人自認之事實，相對人無庸立證（最高法院19年上字第2694號判例意旨參照）。經查，本院於98年3月5日之言詞辯論筆錄並無被告自認之記載，而被告於97年10月31日委由律師所發函文亦非在本院言詞辯論或在受命法官、受託法官前所為，參之該函文及被告於98年2月18日之答辯狀內均已載明「「…系爭合約第四條共用面積分配第5-11項均屬『約定專用』之條款，易言之，該規範係指『權盛時代』社區全體區分所有權人共用部分，經約定供特定區分所有權人使用者。準此，被告與原告約定上開條項不列入公設面積範圍，其真意係上開條項公設面積不計入雙方合約標的之價金（見本院審訴卷第53頁至第54頁、第51頁）等語，是被告縱曾於97年10月31日委由律師所發函文中表示被告於兩造交屋結算找補時，未將公設面積之價金扣除等語，亦與自認之構成要件尚屬有間。況自認所免除者，僅係他造之舉證責任，核與認諾之法律效果並不相同，而被告亦已舉證未將系爭契約書第4條第5項至第11項約定專用部分之範圍計入原告合約標的之公設部分（詳如後述），是原告此部分之主張，尚難憑取。
(二)被告是否有將兩造間買賣契約第4條第5項至第11項約定之專用部分計入公設面積，而有違反特別約定事項第8項約定之情事？若有，被告溢收之價金、對應之坪數各為多少？⒈原告雖主張「權盛時代」大樓興建完成並由被告於96年11月
14日辦理系爭房地第一次登記予原告所有後，依96年9月6日臺北市中山地政事務所建物測量成果圖記載共用部分為：地面層609.28平方公尺、第二層337.68平方公尺、第三層337.68平方公尺、第四層337.68平方公尺、第五層337.68平方公尺、地下壹層面積2330.64平方公尺、地下貳層面積2330.64平方公尺，合計6621.28平方公尺（見本院審訴卷第22頁）。其中地下壹層面積2330.64平方公尺、地下貳層面積2330.64平方公尺，均未將系爭契約書第4條第5項至第9項部分扣除；且合計面積6,621.28平方公尺，與2617建號建物謄本建物標示部共同部分記載：文德段五小段2638建號6,621.28平方公尺之面積相同，顯見被告確未依約將系爭契約書第4條第5項至第9項範圍排除於原告之公設面積外，而將系爭契約書第4條第5項至第11項約定之專用部分計入原告之公設面積（即共同部分），惟為被告否認。
⒉經查，依被告提出之99年5月29日「權盛時代科技大樓汽車
位管理使用表」（見本院卷第401頁至第403頁）及建物所有權狀互核以觀：
⑴系爭契約書第4條第5項約定：「五、地下壹樓編號6號裝
卸車位及地下貳樓51號自設車位屬壹樓A1戶區分所有權人約定專用，甲方絕無異議」，即地下一樓編號6號裝卸車位（全社區汽車編號94）及地下二樓51號自設車位，係計入民權東路六段11巷43號其共同部分面積內，並由皇冠開發科技股份有限公司（下稱皇冠公司）所有，此有地下二層平面圖、車位分管協議書及建物所有權狀（見本院卷第
369頁至第371頁、第374頁至第377頁、第404頁至第405頁、第415頁至第416頁）可考。
⑵系爭契約書第4條第6項約定：「六、地下壹樓編號7號至8
號裝卸車位屬壹樓A2戶區分所有權人約定專用，甲方絕無異議」，即地下一樓編號7、8號裝卸車位（全社區汽車編號95、96），係計入民權東路六段11巷41號其共有部分面積內，並由皇冠公司所有，此有地下一層平面圖、車位分管協議書及建物所有權狀（見本院卷第369頁至第371頁、第404頁至第405頁、第417頁至第418頁）可憑。
⑶系爭契約書第4條第7項約定：「七、地下貳樓編號52號至
53號自設車位屬五樓A1戶區分所有權人約定專用，甲方絕無異議」，即地下二樓編號52、53號自設車位，係計入民權東路六段11巷43號5樓其共有部分面積內，並由皇冠公司所有，此有地下二層平面圖及建物所有權狀（見本院卷第374頁至第377頁、第419頁至第420頁）可佐。
⑷系爭契約書第4條第8項約定：「八、地下貳樓編號49號至
50號自設車位屬五樓A2戶區分所有權人約定專用，甲方絕無異議。」，即地下二樓編號49、50號自設車位，係計入民權東路六段11巷41號5樓其共有部分面積內，並由皇冠公司所有，此有地下二層平面圖、建物所有權狀（見本院卷第374頁至第377頁、第421頁至第422頁）可參。
⑸系爭契約書第4條第9項約定：「九、地下壹樓編號1號至3
號裝卸車位及地下貳樓54至58號自設車位屬B棟分所有權人約定專用，甲方絕無異議」，即：
①地下一樓編號1號裝卸車位（全社區汽車編號91），係
計入民權東路六段11巷39號其共有部分面積內，並由地主 陳傳盛 所有，此有地下一層平面圖、地下一層汽車位車分配表及建物所有權狀（見本院卷第372頁至第373頁、第406頁、第423頁至第424頁）。
②地下一樓編號2號裝卸車位（全社區汽車編號92），係
計入民權東路六段11巷37之1號其共有部分面積內，並由地主陳傳盛所有，此有地下一層平面圖、地下一層汽車位分配表及建物所有權狀（見本院卷第372頁至第373頁、第406頁、第425頁至第426頁）。
③地下一樓編號3號裝卸車位（全社區汽車編號93），係
計入民權東路六段11巷39之1號其共有部分面積內，並由地主 王俊清 所有，此有地下一層平面圖、地下一層汽車位分配表及建物所有權狀（見本院卷第372頁至第373頁、第406頁、第427頁至第428頁）。
④地下二樓54號自設車位，係計入民權東路六段11巷37號5
樓其共有部分面積內，並由地主陳傳盛所有，此有建物所有權狀（見本院卷第378頁、第429頁至第430頁）。
⑤地下二樓55號自設車位，係計入民權東路六段11巷39號
5樓其共有部分面積內，並由地主陳傳盛所有，此有建物所有權狀（見本院卷第379頁、第431頁至第432頁）。
⑥地下二樓56號自設車位，係計入民權東路六段11巷37之1
號5樓其共有部分面積內，並由地主陳傳盛所有，此有建物所有權狀（見本院卷第380頁、第433頁至第434頁）。
⑦地下二樓57號自設車位，係計入民權東路六段11巷39之1
號5樓其共有部分面積內，並由地主 陳秀卿 所有，此有建物所有權狀（見本院卷第381頁、第435頁至第436頁）。
⑧地下二樓58號自設車位，係計入民權東路六段11巷37號
其共有部分面積內，並由地主 陳顏麗香 所有，此有建物所有權狀（見本院卷第382頁、第437頁至第438頁）。
⑹系爭契約書第4條第10項約定：「十、B3棟五樓之機械室
屬B3棟五樓區分所有權人約定專用，甲方絕無異議」，且查B3棟五樓之機械室產權登記在B3棟五樓，此有台北市中山地政事務所建物測量成果圖（見本院審訴卷第85頁）可按。
⑺系爭契約書第4條第11項約定：「十一、A3棟五樓之機械
室屬A3棟五樓區分所有權人約定專用，甲方絕無異議」，且查A3棟五樓之機械室產權登記在A3棟五樓，此有台北市中山地政事務所建物測量成果圖（見本院審訴卷第85頁）可憑。
堪認被告並未將系爭契約書第4條第5項至第11項約定專用部分之範圍計入原告所持有公設面積內，尚難認被告有違反系爭契約書特別約定第8項「第四條第五項至第十一項範圍不列入公設面積範圍」之約定。
⒊又，本院依原告聲請囑託臺北市地政士公會鑑定爭契約書第
四條第五項至第十一項之範圍有無列入原告所有之公設面積範圍內，觀之臺北市地政士公會鑑字第099111801號函檢附之鑑定報告書所載之鑑定結論記載：「大院囑託本會鑑定之七個事項，皆與區分建物『共有部分』之分配方式與使用關係相關連；其中，第一至第五項屬全區40戶之『大公』，原告有權利範圍；第六及第七項第五樓層兩端之機械室，係專屬37之1號5樓及43之1號5樓兩戶獨立建號之『小公』，原告尚無權利範圍。綜觀民法第799條第3項、第4項、第5項、98年7月23日新修正「土地登記規則」等相關規定，亦認為區分所有建物共同使用部分、其項目及所有權之劃分係屬私法上契約關係，宜由當事人依民法規定合意為宜。」等語（見本院卷第306頁至第307頁）。第六及第七項即系爭契約第四條第十、十一項所約定專用之第五樓層兩端之機械室部分，既係專屬37之1號5樓及43之1號5樓兩戶獨立建號之『小公』，原告並無權利範圍，亦未計入原告之公設範圍，核與系爭契約書第4條第10項約定：「十、B3棟五樓之機械室屬B3棟五樓區分所有權人約定專用，甲方絕無異議」及同條11項之約定即「十一、A3棟五樓之機械室屬A3棟五樓區分所有權人約定專用，甲方絕無異議」相吻合，並符合機械室之產權登記（見本院審訴卷第85頁），是被告抗辯伊未將之計入原告之公設部分，信屬實在，應為可取；原告主張告有將買賣契約第4條第10、11項約定之A3、B3棟機械室移至共用部分2638建號內，面積計為2.233平方公尺，而溢收原告價金115,675元，與鑑定結論不符，並無可取。
⒋另，依前開鑑定報告之內容與結論（三）特殊情況說明－系
爭買賣房屋共有部分面積（契約與登記）之比較載明：「本會鑑定人員於調查大院囑託事項過程中，發現系爭買賣房屋共有部分面積之契約面積與登記有差異，即原告共有部分之登記面積比契約多348/100000（約23.07平方公尺），詳細內容列述如下：
┌────────┬────────────┬────────────┬────┐│項目│買賣契約（買賣）│建物所有權狀（登記）│相差│├────────┼────────────┴────────────┼────┤│建物（門牌）│台北市○○區○○○路○段○○巷41之1號5樓││├────────┼────────────┬────────────┼────┤│主建物面積│203.61㎡│203.61㎡││├────────┼────────────┼────────────┼────┤│附屬建物面積│7.5㎡│7.5㎡││├────────┼────────────┼────────────┼────┤│共用部分比例│0.020058│0.02354│0.00348│├────────┼────────────┼────────────┼────┤│共用部分總面積：│││││6621.28㎡│132.79㎡│155.86㎡│23.1㎡││原告權利範圍：│（含車位2354/1000001）│（含車位2354/1000002）│││2354/100000││││└────────┴────────────┴────────────┴────┘
依鑑定結論所載，固認原告共同部分權利範圍之登記面積比系爭契約書所訂者多348/100,000，計23.07平方公尺（約7坪，見本院卷第305頁至第307頁），惟其亦載明係因買賣契約中共用部分總面積以原告之權利範圍2354/100000計得132.79㎡（含車位2354/1000001），而建物所有權狀（登記）中共用部分總面積以原告之權利範圍2354/100000計得155.86㎡（含車位2354/1000002），是此相差部分即在於一車位之差；觀諸系約書第二條買賣標示「三、車位：…每汽車停車位面積約柒坪」，而依該條項之約定載明原告除購買系爭房地，並購地下一層編號14、15、43、44號之機車停車位共四位，及地下二層編號48號之汽車停車位一位（見本院卷審訴卷第5頁背面），是前開差異部分適正為14、15、43、44號之四位機車停車位一改劃之一汽車停車位之面積，核與鑑定報告所載買賣契約（含車位一位）暨建物所有權狀（含車位二位）相符。是原告執此主張被告有溢收原告7.71坪面積之價金1,311,552元，且原告因此另受有損害，而得請求被告賠償50年間管理費損害462,600元，即無足取。
六、綜上所述，被告既未將系爭契約書第4條第5項至第11項約定專用之部分範圍列入原告買受房屋之公設面積內，一如前述，被告即未違反系爭契約書第8條之特別約定事項，從而，原告執此主張被告違反系爭契約書第8項之特別約定，將已另行出售他人並約定專用之部分列入原告買受房屋之公設面積內，以虛灌買賣房屋坪數之方式，溢收原告價金，並致原告受有共同部分2638建號建物使用面積減少之損害，是為不完全給付，及被告應賠償50年間管理費損害計2,821,517元，暨自96年11月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息云云，均無可取。原告之訴既不應准許，是其假執行之聲請即因訴之駁回而失所附麗，亦不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，或與本件無涉，或於判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上結論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年4月14日
民事第三庭法官林振芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月14日
書記官林思辰