裁判字號：臺灣彰化地方法院99年訴字第191號民事判決
裁判日期：民國99年06月17日
裁判案由：確認優先購買權存在等
臺灣彰化地方法院民事判決99年度訴字第191號原告甲○○訴訟代理人 曾慶崇 律師被告己○○訴訟代理人 陳建勛 律師複代理人 蕭汀玹 上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國99年
6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬零柒佰玖拾捌元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255條第1項定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條載有明文。本件原告於起訴時訴之聲明第
1項原為：「確認原告就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號、地目田、面積1953.32平方公尺、權利範圍全部之土地，有優先承買權。」；嗣於起訴狀繕本送達被告後之99年4月13日，具狀聲明更正事實上之陳述為：「確認原告就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號、地目田、面積1953.32平方公尺、權利範圍全部之土地，依鈞院98年度司執孟字第5825號於98年10月27日所為強制執行拍賣程序拍定之拍賣條件，原告有優先承買權。」，揆諸前開之規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號、地目田、面積1953.3
2平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱：系爭土地），係訴外人戊○○、丁○○於其父 詹界明 死亡後，在民國（下同）88年7月23日因分割繼承而取得（戊○○、丁○○應有部分各2分之1），原告自10餘年前即向詹界明以口頭方式不定期承租系爭土地，並於其上種植樹栽等農作物至今，且均如期每半年繳納新臺幣（下同）1萬元之租金，並未間斷，是原告為系爭土地之承租人，要屬無疑。然系爭土地於本院98年度司執孟字第5825號清償借款強制執行事件拍賣時，執行法院並未依法通知原告行使優先承買權，即逕將系爭土地以401萬3,600元之價格拍定予被告，並已由被告完成所有權移轉登記，取得系爭土地之所有權。
（二）按「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。……出租人違反前2項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。」、「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。」，耕地三七五減租條例第15條第1、3項及土地法第107條第1項定有明文。而依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年臺上字第152號、49年臺抗字第83號判例要旨參照）。查原告為系爭土地之承租人，已如前述，是本院98年度司執孟字第5825號強制執行程序進行中，執行法院本應依前開法律規定通知原告行使優先承買權，卻未為通知，即逕准由被告拍定，其所踐行之程序，顯有違誤，原告自得依法起訴確認優先承買權存在，並請求塗銷被告就系爭土地所為之所有權移轉登記。
（三）本院93年度執字第20474號清償債務執行事件（債權人為臺灣土地銀行股份有限公司、債務人為丁○○，執行標的為系爭土地1/2應有部分）中，該案債權人之代理人吳東樺曾於93年12月29日之查封筆錄內陳稱：「土地雜草叢生」等語，並於占有情形勾選「債務人占有」一節，均不實在。蓋產經不動產鑑定顧問股份有限公司提出之估價報告書內附件二勘估標的環境概況分析表七其他欄乃載明：「標的物現況種植樹裁」，且有照片可稽，並無「雜草叢生」之情事甚明；且本院98年度司執孟字第5825號清償借款執行事件（債權人為臺灣中小企業銀行股份有限公司、債務人為戊○○、丁○○、詹 陳翠滿 ，執行標的為系爭土地全部）中，該案之債權人臺灣中小企業員林分行（下稱中小企銀）於95年6月6日擬對戊○○、丁○○之母 詹陳翠滿 放款時，於放貸過程並未前往系爭土地現場「實地調查」，而係採「實查省略」之方式，另當時所附照片亦有「大王椰子樹」之植栽亦明，故而系爭土地長久以來確實種有特定植栽，應可認定。
（四）中小企銀核貸資料中之「承諾書」（下稱系爭承諾書）固有戊○○、丁○○之簽名，然戊○○於本院審理時到庭證述：借錢的時候銀行提出來要伊簽之單據太多，伊疏忽而誤簽，伊沒有看裡面寫什麼就簽了，伊向銀行借貸時，有告訴作物非其等所有；再系爭承諾書文內「立承諾書人」、「借款人」、「借款年月日」處，均為空白，提供土地之地段地號上之筆跡與戊○○、丁○○簽名之筆跡，其筆順、運力等，均有不同，應足認非戊○○、丁○○所書寫，因而，戊○○稱未看內容即簽等語，應堪採信。且中小企銀於95年6月6日擬對詹陳翠滿放款時，在其個人資料及徵信詢查綜合評述欄載明「詹陳翠滿與其子共同經營葬儀社，於永靖地區從事本業已有多年歷史，而其職業為葬儀社經理」一情，亦與證人戊○○到庭結證：伊出社會即從事道士之家族事業，未曾耕作系爭土地等語相符，故該承諾書中關於系爭土地上農作物均為戊○○、丁○○種植之記載，與事實不符，自難作為戊○○、丁○○自行耕作之依據。退步言，縱系爭承諾書之形式為真正，但依前開確信之事實，亦難以此即遽認戊○○、丁○○與原告間毫無承租系爭土地之情事。
（五）原告係以種植樹栽為業，對於承租之系爭土地上之作物，係陸續種植及買賣，目前土地現狀上之真柏及羅漢松即係大王椰子樹出售後再行種植，本院98年度司執孟字第5828號執行事件中，登揚不動產估價師事務所鑑定時，誤以「真柏」為「肖楠」，故其所為之鑑定，應不足採；又原告自10餘年前即向詹界明以口頭方式不定期承租系爭土地，並於其上種植樹栽等農作物至今，有證人丙○○於本院審理時到庭所為之證言可憑，證人丙○○雖另稱：系爭土地附近之土地均未成立有三七五租約，然僅係其個人之意見，不足採信，併予敘明。並聲明：⒈確認原告就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號、地目田、面積1953.32平方公尺、權利範圍全部之土地，依本院98年度司執孟字第5825號於98年10月27日所為強制執行拍賣程序拍定之拍賣條件，原告有優先承買權。⒉被告就前項土地於98年11月11日以拍賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。⒊訴訟費用由被告負擔。
（六）就被告答辯所為之說明：⒈按「耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後
，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」（最高法院51年臺上2629號著有著有判例可稽）。本件原告在系爭土地種植樹栽等農作物已十餘年，雖無三七五租約之登記，揆之前開判例說明，仍不影響原告就系爭土地之租賃關係。
⒉耕地於租賃關係存續中，雖經政府公佈，劃為都市建築用
地，但依本院裁判見解，限於耕地所有人收回自行建築時，始可不受耕地三七五減租條例第17條及第19條之限制，至若以之轉讓他人時，則因承租人尚繼續使用該耕地人即不生效，自仍應依同條例第15條通知以同一條件優先承買，其末通知者，該物權移轉契約，對於承租人即不生效，承租人自得請求確認優先權存在，及塗銷該項所有權移轉登記（最高法院55年10月24日第6次民刑庭總會會議決議可參）。又土地法第107條第1項所規定之優先承買權僅為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，並無物權之效力。反之，耕地三七五減租條例第15條第1項所規定之優先承買權，則有物權之效力（見同條第3項規定）而具有物權效力之優先權，係因權利人一方之意思表示而發生一定之法律效果，具有形成權之性質，且有關公益，解釋上應認為不因時效而消滅（最高法院69年1月8日第一次民事庭會議決議可參），被告引土地法107條之規定作為抗辯，自有誤會。又最高法院40年臺上104號判例係指「不得主張他人承買耕地所有權無效」，與原告主張係在被告承買之同一條件下優先承買，並不相悖，被告引此判例，容有誤會。
⒊依土地法第107條及耕地三七五減租條例第15條規定，出
租人耕地出賣時，承租人有依同樣條件優先承受之權。出租人違反此項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。足見承租人之優先承買權，具有物權之效力，違反此項規定而為耕地所有權之移轉，對於承租人不生效力，換言之即承租人仍可主張其優先承買權。據上所述，承租人之優先承買權既有物權效力，非僅對人效力，自可排除並塗銷被告所為之所有權移轉登記。
三、被告則以：
（一）查本院98年度司執孟字第5825號執行事件中，債權人中小企銀聲請強制執行戊○○、丁○○所有之系爭土地時，法院曾向彰化縣社頭鄉公所函查系爭土地上有無耕地三七五租約，經鄉公所函覆並無耕地三七五租約，顯見原告並非耕地三七五租約之承租人，其依據耕地三七五減租條例第15條規定主張優先承買權，即屬無據。又執行法院在上開執行程序進行中，曾函知債權人中小企銀提出系爭土地上之植物為債務人戊○○、丁○○所有之證明，並定期於98年8月11日下午4時在民事執行處擬訊問系爭土地地上物所有權歸屬，惟債務人戊○○、丁○○屆期未應訊；債權人中小企銀則提出債務人戊○○、丁○○於95年間所簽立之系爭承諾書，陳明債務人戊○○、丁○○承諾系爭土地上之農作物均為其等所種植一情，故原告主張系爭土地上之植栽為其所承租種植云云，並未舉證以實其說，僅屬空言，亦與事實不符。原告既非承租人，亦非系爭土地上農作物之種植者，執行法院自無通知其行使優先承買權之必要。
（二）原告無從依據土地法第107條規定主張塗銷系爭土地之所有權移轉登記，蓋原告優先承買權是否存在，與其得否訴請被告塗銷所有權移轉登記，係屬二事；又原告起訴狀所舉之最高法院47年度臺上字第152號判例：「強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人（執行法院即代債務人出賣之人），故執行拍賣基地時，關於土地法第104條之規定亦在適用之列，而該條所定承租人之優先承購權，僅為租賃雙方之權利義務關係。如出租人違反此項義務，將其基地之所有權賣與他人，並已為土地權利變更登記時，承租人固僅能請求賠償損害，不得遽指該項買賣契約為無效，但如買受人尚未取得該不動產所有權時，承租人之優先承購權即不受其影響。」係適用在土地法第104條租地建屋之情形，而非適用在土地法第107條耕地租賃之情形，且此一判例亦經最高法院91年度第8次民事庭會議決議不再援用，原告據以主張，並無理由。另按「出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，固為土地法第107條所明定，惟此項優先承買權，除在舊土地法時期已依舊土地法施行法為預告登記者外，僅為出租人與承租人間之權利義務關係。如出租人違反此義務將其耕地之所有權出賣於他人，並已為土地權利變更登記時，未經登記優先承買權之承租人，僅得向出租人請求賠償損害，不得主張他人承買耕地所有權契約為無效。」（最高法院40年臺上字第104號判例意旨可參）。是以，退步言之，縱使原告就系爭土地有耕地租賃關係（被告仍否認之），原告僅能向出租人請求賠償，被告依法拍定取得系爭土地仍屬有效，原告無從請求被告塗銷所有權移轉登記。
（三）原告復主張：其係簽訂耕地三七五租約，雖未經登記，仍屬有效，其依據耕地三七五減租條例第15條規定，有物權效力之優先承買權，得以之對抗被告云云，惟查：
⒈原告與戊○○、丁○○之父親詹界明間，並無租賃關係存
在。蓋戊○○雖於99年4月13日到庭證稱：其父親於十幾年前將系爭土地出租給原告等語，然依本院93年度執字第20474號強制執行事件卷宗內容所示，該案執行書記官於93年12月29日下午2時20分前往系爭土地執行查封時，系爭土地係「雜草叢生」，且債權人代理人稱「土地無租約」；又依產經不動產鑑定顧問股份有限公司鑑價報告所檢附之照片，系爭土地上當時係有椰子樹與雜草，並未種植肖楠或真柏。戊○○嗣後另向中小企銀貸款，依中小企銀陳報之95年6月5日「設定不動產抵押權報告表」記載可知，經勘查後，系爭土地當時係種植有大王椰子樹，並未種植肖楠或真柏。是以，原告主張其向詹界明承租系爭土地達十幾年以種植肖楠或真柏，顯與事實不符，而非實在。
⒉退步而言，原告與詹界明縱有租賃關係存在，亦非耕地三
七五租約，原告不得以之對抗被告。蓋民法第73條本文規定：「法律行為，不依法定方式者，無效。」耕地三七五減租條例第6條第1項前段規定：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換約，應由出租人會同承租人申請登記。」、同條例第7條關於租約內應訂明之事項，則規定：「地租之數額、種類、成色、標準、繳付日期與地點及其他有關事項，應於租約內訂明；其以實物繳付需由承租人運送者，應計程給費，由出租人負擔之。」是以，耕地三七五租約倘若無書面租約者，即屬欠缺法定方式，依民法第73條本文規定，仍屬自始、當然、確定無效，承租人自不得援引耕地三七五減租條例第15條規定主張有對抗買受人效力之優先承買權。
參以證人戊○○於99年4月13日到庭證稱：「我們有簽定書面的租賃契約，另外一塊土地與系爭土地的租金是合併計算的，也就是半年一萬元，從一開始原告就是一起承租的，我只記得有打契約，我所謂打契約是指原告來租金來時我們簽發收據，我之前所說雙方有訂立書面契約是我誤會了。」等語；原告亦陳稱：「是我自己寫收據給證人戊○○或其他家人收前後簽名」等語，顯見原告與證人戊○○或其家屬間，並未就系爭土地為三七五租約之必要事項約定，亦未簽定任何書面租賃契約，依民法第73條規定，乃不生耕地三七五租約之效力，原告主張其為耕地三七五租約之佃農，援引耕地三七五租約第15條第3項規定對抗被告，並無理由等語資為答辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執之事項：
（一）系爭土地上除了種植大王椰子樹之外，還有其他的植栽。
（二）系爭土地於本院98年度司執孟字第5825號清償借款強制執行事件中，以401萬3,600元之價格拍定予被告，並已由被告完成所有權移轉登記，取得系爭土地之所有權。
（三）本院98年度司執孟字第5825號清償借款強制執行事件中，債務人戊○○、丁○○，於當初向債權人中小企銀貸款之過程中，曾簽有系爭承諾書。
（四）原告就系爭土地，未與詹界明成立書面租賃契約。
五、得心證之理由：本件兩造之爭執事項為：原告對於系爭土地有無租賃權及優先購買權存在？茲就本院得心證之理由分述如下：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。次按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316號判例意旨參照）。經查，原告主張系爭土地經本院98年度司執孟字第5825號強制執行事件拍賣結果，由被告拍定買受，原告主張就系爭土地有租賃權存在，而行使優先承買權，惟遭被告所否認，故原告就系爭土地究有無租賃權及優先承買權存在？即不明確，且致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去，原告自有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
（二）又按耕地三七五減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言（最高法院87年度臺上字第592號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。本件原告主張：其自10餘年前即與訴外人詹界明以口頭方式就系爭土地成立租賃契約，並如期繳納租金至今，依耕地三七五減租條例第15條第1、3項及土地法第107條第1項之規定，本院98年度司執孟字第5825號強制執行事件進行中，原告乃享有系爭土地之優先承買權，惟今執行法院未依前開規定通知原告行使系爭土地之優先承買權，而逕由被告拍定，依法不得對抗承租人即優先承買權人之原告等語。被告則否認原告承租系爭土地及享有優先承買權，參諸前開說明及舉證責任分配原則，應由原告就所主張上開有利於己之事實，善盡舉證責任。
（三）經查，本件原告自始即稱係與詹界明「口頭」約定就系爭土地成立租約（見本院卷第3頁）；且證人戊○○於本院審理時到庭證稱：「…我們有簽定書面的租賃契約，另外一塊土地與系爭土地的租金是合併計算的，也就是半年一萬元，從一開始原告就是一起承租的，我只記得有打契約，我所謂打契約是指原告拿租金來時我們簽發收據，我之前所說雙方有訂立書面契約是我誤會了。」等語（見本院卷第58頁），顯見原告與證人戊○○或其家屬間，並未就系爭土地簽定任何書面租賃契約。又原告雖以證人戊○○即系爭土地出租人詹界明之子於本院審理時所為之證言：「系爭土地是我爸爸十幾年前租給原告，原告每半年會拿租金1萬元過來」，及證人丙○○即系爭土地鄰地地主之子於本院審理時所為之證詞：「從80年間到現在，原告都持續在系爭土地上面種植」為據，主張自10餘年前即向詹界明以口頭方式不定期承租系爭土地，並於其上種植樹栽等農作物至今，且均如期每半年繳納1萬元之租金，並未間斷等情。然證人戊○○並不爭執曾於95年間，在向債權人中小企銀貸款之過程中，簽有系爭承諾書，內容載有系爭土地上種植之農作物均為 蕭勳盛 、 蕭勳崧 所種植等文意（見本院卷第30、57、58頁）；參以證人即當時負責承辦蕭勳盛、蕭勳崧申貸事宜之中小企銀職員乙○○於本院審理時證稱：「（問：在辦理對保過程中，借款人所簽署的每一份文件，是否都會跟借款人解釋清楚後才請他們簽立？）我會請他們都看過以後才簽立」、「（問：戊○○作證時所述，他沒有看過就簽了，是否屬實？）我們都會請借款人看過以後才簽立」等語（見本院卷第111頁），足徵證人戊○○95年間就系爭承諾書所為之簽立，應係經過審閱之後，而為之無訛，證人戊○○事後改稱原告承租系爭土地，並於其上種植農作物云云，顯不足採。又證人丙○○另於本院審理時證述：「（問○○○鄉○○段1452地號土地，原告是否有在上面使用？）是的，…我有問過原告為何在那裡，他說他是承租的」等語（見本院卷第111頁），顯見證人丙○○僅知原告確有使用系爭土地之事實，然原告是否基於租賃關係而使用，全係聽聞自原告所為之告知，故證人丙○○關於原告「承租」系爭土地之證言，乃屬傳聞證據，缺乏證據能力，並不可採。
（四）次查，酌以本院98年度司執孟字第5825號執行事件中，債權人中小企銀聲請強制執行戊○○、丁○○所有之系爭土地時，本院曾向彰化縣社頭鄉公所函查系爭土地上有無耕地三七五租約，經鄉公所函覆並無耕地三七五租約，有彰化縣社頭鄉公所98年3月9日社鄉民字第0980003557號函影本在卷可考（見本院卷第28頁）；及證人丙○○亦於本院審理中結證稱：「…我本身也是自耕農，家裡也有其他人在務農，我知道三七五租約與一般的租約不同…我也沒有聽過原告跟我提過是用三七五租約承租，…我也沒有聽過1452地號土地有以三七五租約租給別人過。」、「…據我所知，我們附近的地都沒有以三七五租約承租的…」等語（見本院卷第112頁），足見原告是否就系爭土地與詹界明、戊○○、丁○○或其家人成立耕地三七五租約，確有未明，原告之舉證尚有未足，其主張為耕地三七五租約之佃農，援引耕地三七五租約第15條第3項規定對抗被告，並無所據。
六、綜上，原告請求確認原告就系爭土地，依本院98年度司執孟字第5825號於98年10月27日所為強制執行拍賣程序拍定之拍賣條件，原告有優先承買權；及被告就系爭土地於98年11月
11日以拍賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷，即無理由，不能准許。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決之結果並無影響，爰不再贅詞論列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年6月17日
民事第三庭法官林秉暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年6月17日
書記官廖春慧