裁判字號：最高法院95年台上字第508號民事判決
裁判日期：民國95年03月23日
裁判案由：返還價金等
最高法院民事判決九十五年度台上字第五○八號
上訴人基泰建設股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人 姜鈺君 律師被上訴人甲○○
號14乙○○丙○○共同訴訟代理人 蔡朝安 律師
朱瑞陽 律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國九十三年九月十五日台灣高等法院第二審判決（九十二年度重上字第五二四號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人之其餘上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊等即甲○○、乙○○、丙○○三人於民國八十九年十二月一日分別與第一審共同被告國棟建設股份有限公司（下稱國棟公司）簽訂「海神房屋及土地預購買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），各購買興建於台北縣○○鎮○○段○○○○號土地上之海神社區住宅大樓（下稱海神建案）Ｂ二棟第二十四及二十五層、Ｂ五棟第二十三層、Ｂ三棟第二十三層房屋及基地應有部分，房地總價款依序為新台幣（下同）四千四百九十萬元、六千零一十萬元、六千七百三十萬元。系爭買賣契約書已載明海神建案係由上訴人與國棟公司共同合作興建、以國棟公司為契約名義人，並交由第一審另一共同被告川圓廣告事業有限公司（下稱川圓公司）銷售。伊等繳納訂金、簽約金及開工款後，始知悉國棟公司逾系爭買賣契約約定之開工期限仍未開工，上訴人及國棟公司涉有詐欺及廣告內容不實等違法（約）行為，經催告國棟公司開工未果，遂於同年十月二十九日發函解除系爭買賣契約。依系爭買賣契約第二十五條第一項、第三十六條第一項約定，上訴人與國棟公司應返還伊等已給付之價金。求為命上訴人與國棟公司給付：甲○○一千四百七十七萬元、乙○○一千九百八十一萬元、丙○○二千二百十九萬元，及均自九十年十月一日（即系爭買賣契約失效翌日）起加計法定遲延利息之判決。（被上訴人另依消費者保護法、公平交易法及系爭買賣契約請求懲罰性賠償金、違約金暨超過上開部分之請求，或因其於原審為減縮聲明，或經第一審或原審判決其敗訴確定。又被上訴人對於國棟公司請求經原審判決國棟公司應共同（非連帶）給付部分，未據國棟公司提起第三審上訴，均不在本院審理範圍。至第一審共同被告川圓公司部分，業經第一審判決被上訴人敗訴確定。）上訴人則以：系爭買賣契約明載出賣人為國棟公司。伊既非該契約之當事人，不能因契約記載海神建案由伊與國棟公司共同合作興建，即謂伊為系爭買賣契約之當事人，伊自不受該契約之拘束等語，資為抗辯。
原審就上訴人應與國棟公司共同給付被上訴人各一千四百七十七萬元、一千九百八十一萬元、二千二百十九萬元及其利息部分，維持第一審法院所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人該部分之上訴，係以：上訴人與國棟公司簽訂合作開發契約書，合作開發興建海神建案。被上訴人三人於八十九年十二月一日各與國棟公司簽訂記載該公司為出賣人之系爭買賣契約，向其購買前述房屋及基地，已分別給付一千四百七十七萬元、一千九百八十一萬元、二千二百十九萬元，為兩造不爭執之事實，並有合作開發契約書、廣告企劃合約書及系爭買賣契約書可稽。依系爭買賣契約書前言及文末立契約書人之賣方，均僅記載國棟公司之旨，固堪認系爭買賣契約之當事人為國棟公司與被上訴人。惟系爭契約書第一條明白揭露海神建案乃上訴人與國棟公司合作興建，且上訴人與國棟公司間早即簽訂合作開發契約書，可知上訴人與國棟公司間就海神建案確有合作開發之契約關係。再觀諸上訴人與國棟公司間合作開發契約書第六條之約定及其共同委任川圓公司處理海神建案之廣告企劃事宜，海神建案銷售廣告之左下角或右下角，均載明「基泰建設、國棟建設」等字，並分別有上訴人及國棟公司員工簽名、海神建案接待中心現場之錄影帶均有提及上訴人、海神建案第一次推出銷售時，上訴人之董事長及國棟公司之總經理特助 林世慧 皆到場參加，及證人 韓志倫 （國棟公司協理）、 汪芹蕙 （川圓公司職員）、林世慧所證述參與海神建案銷售情形，認為海神建案之廣告（包括報紙廣告及現場播放錄影帶）內容，均經上訴人與國棟公司共同審核，上訴人與國棟公司之員工及川圓公司之銷售人員均在現場接待中心參與銷售之事務，對被上訴人說明海神建案係上訴人與國棟公司共同合作開發，被上訴人於簽訂買賣契約書前，自任何管道均得知同一訊息。另系爭買賣契約簽訂時，乙○○曾質疑為何未列上訴人為出賣人，林世慧向其表明兩家公司有合作關係，買賣契約由國棟公司為代表人等情，堪認上訴人與國棟公司合作開發海神建案期間，營建管理及廣告銷售行政服務各項工作係由國棟公司負責執行，買戶之價款向二公司共同開立之專戶繳納，而上訴人委任國棟公司一併處理上開工作，均有授與國棟公司代理權，以利國棟公司執行事務。上訴人否認授與國棟公司代理權，洵非可採。是上訴人與國棟公司之合作開發契約，既於八十九年十二月十五日始確定終止，而系爭買賣契約簽訂時，尚在二公司合作期間內，上訴人就其抗辯被上訴人買受海神建案房地原以上訴人及國棟公司共同出售名義簽訂買賣契約，嗣同意更換為國棟公司名義出售之系爭契約一節，復未能舉證證明之，則上訴人縱未於系爭買賣契約列名為賣方（出賣人），惟依上述各該具體情事，均足使被上訴人知悉國棟公司為上訴人之代理人，國棟公司在系爭買賣契約書上之蓋章，不僅以自己名義，亦係基於上訴人之代理人名義（隱名代理之形式）為之，即應認上訴人及國棟公司均為系爭買賣契約之出賣人。準此，依系爭買賣契約第三十六條第一項約定，海神建案工程預計於九十年三月三十一日前開工，實際開工日最遲不得逾上開期限六個月，若逾最遲期限，買賣雙方合意逕行解除系爭買賣契約，已明揭賣方未於九十年九月三十日之最遲期限內實際開工者，系爭買賣契約雙方合意逕行解除。而所謂實際開工，經探求當事人真意，應係指兩造締約後，賣方興建主體建物之持續性施工行為而言，不得逕以建築法第五十四條所稱之開工行為界定，始符合該約定之規範目的（督促賣方如期建竣房屋）。乃上訴人及國棟公司迄九十年九月三十日系爭買賣契約約定之最遲實際開工期限止，就海神建案除有Ａ區基地施作整地及檔土排樁之工程，Ｂ、Ｃ區之整地外，均無就主體建物為任何繼續性之施作行為，被上訴人據此主張系爭買賣契約第三十六條第一項約定之解除條件成就，該契約因解除而失效，自無不合。其請求上訴人返還系爭已繳價金之本息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，故出立借約之債務人，不問其果為實際受益與否，就其債務應負償還之責，債權人不得對於債務人以外之人而請求履行（本院十七年上字第九○六號判例參照）。查系爭買賣契約之出賣人僅列國棟公司，契約文字亦無明示其代理上訴人之旨，既為原審認定之事實，依上開判例意旨，該契約賣方之債權債務主體，應僅限於締約之國棟公司。雖當事人締結不動產買賣之債權契約，為非要式行為，但對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約仍難謂已成立。依國棟公司之法定代理人 劉明燿 所陳述國棟公司與上訴人合作海神建案，初始協議銷售方式由一人（公司）簽一戶，買賣契約書各自列為出賣人，不記得有無討論併列兩家公司為出賣人事宜（見一審卷第二宗二四○至二四一頁），及證人林世慧證稱海神建案初始之契約書，上訴人與國棟公司係同列名為出賣人，嗣經協議，上訴人不同意與國棟公司同列名為出賣人，故後來使用之買賣契約書僅列名國棟公司，以國棟公司名義為出賣人（見一審卷第二宗二三六至二三七頁）各等語，可見上訴人與國棟公司合作期間，不願與國棟公司併列為出賣人，經協議，始由國棟公司單獨具名與承買戶簽約，則不動產買賣之債權契約，固為非要式行為，然上訴人既未與被上訴人間就系爭買賣標的物及價金為一致之意思表示，且系爭買賣契約又僅由國棟公司單獨列名為出賣人，上訴人復否認其有授權國棟公司為其簽訂系爭買賣契約，抗辯該契約乃國棟公司為自己簽訂，非為上訴人簽訂，似非全然無據。能否責令未列名為出賣人之上訴人負「隱名代理」之授權人責任？已非無斟酌之餘地。況證人林世慧與汪芹蕙分別證述上訴人與國棟公司間合作關係內容複雜，不清楚上訴人與國棟公司間之關係等語（見一審卷第二宗二三九頁、原審卷第一宗二二九頁），似見其等對被上訴人表明上訴人與國棟公司間有合作關係，買賣契約由國棟公司為代表人、上訴人有委託國棟公司（簽約）之語，均屬個人臆斷之詞。原審未就系爭買賣契約僅由國棟公司一人出名簽訂之始末緣由細加勾稽，逕執上訴人與國棟公司間初始簽訂之合作開發契約書約定文字及證人林世慧、汪芹蕙個人之臆斷推測，認定上訴人已授權國棟公司代理簽訂系爭買賣契約，上訴人與國棟公司同為系爭買賣契約之賣方當事人，而為不利於上訴人之判決，亦嫌速斷，自屬難昭折服。上訴論旨，執以指摘原判決對其不利部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十五年三月二十三日
最高法院民事第四庭
審判長法官蘇茂秋
法官蘇達志法官陳碧玉法官王仁貴法官劉靜嫻本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十五年四月三日
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