裁判字號：臺灣臺北地方法院101年簡上字第151號民事判決
裁判日期：民國101年10月24日
裁判案由：確認建物基地租賃權存在
臺灣臺北地方法院民事判決101年度簡上字第151號上訴人 高銘安 被上訴人 鄭鴻哲
鄭鴻富 上列當事人間請求確認建物基地租賃權存在事件，上訴人對於中華民國101年3月2日本院新店簡易庭100年度店簡字第1057號第一審宣示判決筆錄提起上訴，經本院於民國101年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
確認兩造間就被上訴人共有坐落臺北市○○區○○段一小段一九四地號如附圖圖示甲扣除圖示乙部分面積八十四點四三平方公尺之土地有租賃關係存在。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人之先父即訴外人 高六賽 早在民國36年間即向被上訴人之先父即訴外人 鄭明臣 承租坐落臺北市○○區○○段一小段194地號面積132.14平方公尺之土地（如附圖圖示甲所示面積，已包含圖示乙部分之面積47.71平方公尺在內，下稱系爭土地），供建築房屋使用，迄今已歷數十年。嗣被上訴人於98、99年間曾分別訴請調整系爭土地之租金，且於100年4月22日再與上訴人簽訂土地租賃協議書，由被上訴人將系爭土地出租予上訴人，作為上訴人所有門牌號碼為臺北市○○區○○路一段61號及61之1號房屋（下稱系爭房屋）之基地使用，被上訴人於簽約同時並收取100年及101年之土地租金各新台幣（下同）207,406元。詎上訴人依臺北市建築管理自治條例第35條規定申請認定系爭房屋為合法建築物時，被上訴人竟否認上訴人有依法使用收益系爭土地之權利，故上訴人有即受確定判決之法律上利益。為此，爰依法起訴請求確認兩造間就系爭土地有租賃關係存在等語。
二、被上訴人則以：上訴人原占用建築之面積僅有如附圖圖示乙部分47.71平方公尺（下稱系爭土地乙），於81年間被上訴人訴請上訴人調整系爭土地乙之租金而經法院委託地政事務所重測面積時，發現上訴人未經同意私自建築於系爭土地如附圖圖示之甲部分，被上訴人從無表示出租系爭土地之意願，亦未與上訴人簽訂土地租賃契約。又被上訴人之前向法院訴請調整系爭土地之租金，係指相當於租金之損害金，並非認同上訴人有權占用系爭土地。至於兩造於100年4月22日所簽訂之土地租賃協議書，係為避免每3年申報地價調升至法院請求按申報地價6％調整相當於租金之損害金，並無其他用途，且訂約日期為100年4月22日，尚非認同上訴人數十年前之無權占用為合法行為。又系爭房屋係臺北市文山區於58年4月28日都市計畫實施日期後之違章建築，不符合臺北市建築管理自治條例第35條第3項規定，不得申請認定為合法建物。再者，上訴人前曾企圖將系爭房屋合法化，而起訴主張租賃關係存在或為地上權登記，前經本院82年度訴字第1322號、臺灣高等法院82年度上字第1680號、最高法院83年度台上字第1712號判決駁回確定在案，上訴人企圖以無權占有系爭土地之違章建築，變更為合法房屋，而主張兩造間就系爭土地有租賃關係存在，顯無理由等語置辯。
三、原審判決確認兩造就系爭土地乙有租賃關係存在，而駁回上訴人其餘之訴（即附圖圖示甲扣除圖示乙部分之84.43平方公尺土地）。上訴人就上開敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，確認上訴人就被上訴人共有系爭土地中逾附圖圖示乙部分之面積84.43平方公尺土地有租賃關係存在。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段有明文規定。復按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，此有最高法院52年台上字第1240號判例要旨可參。本件上訴人主張就系爭土地與被上訴人間存有租賃關係，為被上訴人所否認，是系爭土地之租賃關係存否並不明確，且此不明確狀態之危險得以確認判決將之除去，上訴人為此提起本訴請求確認，依據上開法文之規定與說明，應認具有即受確認判決之法律上利益，是上訴人提起本件確認之訴，即非法所不許，合先敘明。
五、其次，系爭房屋為未辦理所有權登記之建物，上訴人為其事實上處分權人，系爭房屋座落於系爭土地上，系爭土地則為被上訴人共有之事實，為兩造所不爭執，堪信為真實。然上訴人主張兩造間就系爭土地有租賃關係存在，除原審判決所認定兩造就系爭土地乙部分（面積47.71平方公尺）土地存在基地租賃關係部分，被上訴人未上訴而不再爭執外，被上訴人否認就系爭土地如附圖圖示甲扣除圖示乙部分之面積84.43平方公尺土地，兩造有租賃關係存在，則本件兩造所爭執者厥為：系爭土地如附圖圖示甲扣除圖示乙部分之面積
84.43平方公尺土地，兩造間究有無成立基地租賃關係？
六、本院得心證之理由：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之，民法第421條定有明文。查兩造於100年4月22日就系爭土地簽訂土地租賃協議書，此有上訴人所提出之土地租賃協議書在卷可稽（見原審卷第6頁），其內容為：「立土地租賃協議書人鄭鴻富、鄭鴻哲（即土地所有權人，以下簡稱甲方）與高銘安（即土地承租人，以下簡稱乙方）為乙方承租甲方所有台北市○○區○○路一段一九四地號面積132.14平方公尺土地作為指南路一段61號（含分戶61-1號）房屋基地使用；茲就土地租金繳納金額暨繳納日期，甲乙雙方達成協議如下，以茲共同遵守：一、土地租金依承租面積乘以當年度申報地價之百分之六計算當年度土地年租金。二、繳納日期自民國一０一年起在每年一月一日繳交當年度租金。」。且被上訴人並已收受上訴人繳交之100年、101年租金各207,406元，此為兩造所不爭執，並有地租收據及支票影本各2紙在卷可稽（見原審卷第6-8頁）。又被上訴人簽立上開土地租賃協議書之前，曾於98年間以上訴人承租系爭土地因未定期限，而系爭土地之申報地價已大幅昇高，惟上訴人給付之租金自81年起均未改變，向上訴人訴請調整系爭土地之租金，主張依土地法第105條、第97條規定以土地申報總價之8％為計算每年租金，經本院以98年度店簡字第194號判決系爭土地自97年12月9日起調整租金為每年201,064元；被上訴人復於99年間因土地申報地價調高，再次向本院訴請上訴人依申報地價之6％調整系爭土地租金，經本院以99年度店簡字第582號判決系爭土地自99年4月23日起租金調整為每年207,406元等情，此有上開宣示判決筆錄附卷可參，並經本院調取該民事卷宗核閱無誤。準此，被上訴人既對於上訴人承租系爭土地之事實不爭執，復連續兩次向上訴人起訴請求法院調整系爭土地之租金，之後甚至同意於100年4月22日與上訴人就系爭土地簽訂前揭土地租賃協議書，並收取上訴人交付100、101年之租金，此亦有地租收據及支票影本附卷可證（見原審卷第6-8頁），顯然兩造就系爭土地已達成基地租賃之合意，則上訴人主張被上訴人有將系爭土地出租予其作為系爭房屋之基地使用，兩造間存有租賃關係，自屬有據，堪可採信。
（二）被上訴人雖抗辯其從無表示出租系爭土地之意願，之前向法院訴請調整租金，係指相當於租金之損害金，並非認同上訴人有權占用系爭土地，且兩造於100年4月22日所簽訂之土地租賃協議書，係為避免每3年申報地價調升至法院請求按申報地價調整損害金，並無其他用途，尚非認同上訴人數十年前之無權占用行為云云。惟按解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束（最高法院97年度台上字第1676號判決意旨參照）。次按「因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之稱如何，原非所問。上訴人使用系爭房屋，依調解結果，按月應給付被上訴人稻谷一百五十台斤，不得謂非使用房屋之對價，應不因其名為補貼而謂非屬租金性質。」（最高法院46年台上字第519號判例參照）。經查，兩造於100年4月22日就系爭土地所簽訂之土地租賃協議書，其內容既已表明由上訴人向被上訴人承租系爭土地作為基地使用，並就租金之計算方式與繳付日期達成協議，兩造間之基地租賃契約即屬有效成立，該契約內容亦無任何違反公序良俗、強制規定或誠信原則之情事，兩造即應受到拘束，又上訴人因使用系爭土地所支付之對價即為租金，亦不因被上訴人主觀上認係補償金性質而有所不同。況且，依被上訴人前於本院98年度店簡字第194號調整租金事件中，曾於起訴狀敘明：「原告（即被上訴人）礙於法令，忍痛不得不以申報地價8％出租於被告（即上訴人）」（見98年度店簡字第194號卷第3頁），並於該案98年7月16日言詞辯論期日陳述：「97年租金未付，我們的慣例是在每年繳付地價稅之後，四月才向被告收租」（見同上卷第132頁）。均已足認被上訴人顯有出租系爭土地予被上訴人使用之意思，被上訴人既同意上訴人繼續占有系爭土地並收取對價，復自承從未有向上訴人主張拆屋還地或請求返還系爭土地無權占用部分之行為，顯然係以系爭土地之出租人身分自居，則被上訴人事後否認有出租之意並辯稱其無認同上訴人占有系爭土地之行為云云，與事實不符，尚難採取。
（三）至上訴人等雖曾於82年間就系爭土地主張有租賃關係存在，而向被上訴人起訴請求協同辦理不定期限之地上權登記，惟歷經本院82年度訴字第1322號、臺灣高等法院82年度上字第1680號、最高法院83年度台上字第1712號先後判決駁回上訴人之訴而確定在案，此有前開判決書附卷可佐。惟上開確定判決之訴訟標的與本件不同，並無既判力之適用，且兩造就系爭土地所成立之租賃關係既係發生於上開確定判決之後，上訴人自不受該確定判決之拘束，被上訴人執此抗辯上訴人不得提起本訴云云，並無足取。
七、綜上所述，上訴人主張兩造就系爭土地如附圖圖示甲扣除乙部分面積84.43平方公尺之土地，有基地租賃關係存在，應為可採，被上訴人前揭抗辯為無可取。從而，上訴人請求確認上開土地兩造間有租賃關係存在，為有理由，應予准許。
原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第450條、第78條，判決如主文。中華民國101年10月24日
民事第七庭審判長法官匡偉
法官蘇嘉豐法官吳俊龍以上正本係正原本作成不得上訴中華民國101年10月24日
書記官廖純慧