臺灣高雄地方法院103年度重訴字第282號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院103年重訴字第282號民事判決

裁判日期：民國104年04月10日

裁判案由：返還定金

臺灣高雄地方法院民事判決103年度重訴字第282號原告 葉惠德 訴訟代理人 林玉鈴 原告 許維雄 共同訴訟代理人 陳水聰 律師複代理人 簡汶珊 律師被告 王鎮嶽 訴訟代理人 顏福松 律師當事人間返還定金事件，本院於民國104年1月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣柒佰萬元，及自民國一百零三年七月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳佰叁拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣柒佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國82年間與原告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定將其名下所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）應有部分1/2出售予原告，雙方議定買賣價金為新台幣（下同）2,700萬元，原告並於系爭契約簽訂時給付700萬元定金。因系爭土地上有三七五租約，故系爭契約其他約定事項第三點即註明：「前述付款日期如甲方三七五租約無法於付款日前註銷，其各期付款得順延之，直至佃農三七五租約註銷證件取得並辦理註銷手續始開始付款」，而屆至原付款期日被告均無法將系爭土地上之三七五租約註銷，原告只得暫緩價金之給付。嗣系爭土地遭被告之債權人向法院聲請強制執行，並已於102年1月21日拍定，被告因此已無履行系爭契約之可能，自應返還定金7,000,000元予原告。為此爰依兩造契約關係及民法第
249條第3款之規定提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告7,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊固不否認確於82年1月21日與原告2人簽立系爭契約，惟系爭契約並非真正之買賣契約，且兩造均無買賣真意，伊亦未於簽約時收受原告等給付700萬元定金。伊於81年10月12日將系爭土地以3,075萬元價金售予訴外人ＯＯＯ（原告許維雄隱名合夥佔1/9股份），於簽訂契約後收受
700萬元之訂金（下稱系爭前約），惟ＯＯＯ與原告許維雄等人另行偽造不動產買賣契約，並於出賣人欄偽簽伊名義，價金偽填為4,500萬元，用以向其他合夥人訛詐股金，嗣訴外人甲ＯＯ與訴外人ＯＯＯ及原告許維雄簽約合夥投資土地，復與訴外人乙ＯＯ成立隱名合夥關係，甲ＯＯ得知上情後遂對訴外人乙ＯＯ提出返還投資額之訴，於本院96年度訴字第1005號案件（下稱系爭前案）審理時，許維雄及ＯＯＯ均出庭證稱未繼續給付價金，且系爭土地亦無價值等語，顯見包括原告許維雄在內之實質買受人已無意履行買賣契約。該買賣契約既已依法解除，伊並沒收定金，當時之買方（原告許維雄僅隱名合夥佔1/9股份）自無請求返還之權利。且包括原告許維雄在內之買受人，非因系爭土地上之三七五租約無法註銷而暫緩給付價金，而係買受人斯時均已無資力，復認系爭土地價值已低，遂未再支付價金；且當時之佃農願配合註銷三七五租約，惟因買受人未能給付價金而無法配合辦理。又伊與訴外人ＯＯＯ於81年10月12日所簽訂之系爭契約，牴觸當時之農業發展條例第30條第1項前段「每宗耕地不得分割或移轉為共有」及土地法第30條第1項「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有」之規定，該買賣契約應自始、當然、確定無效，故訴外人ＯＯＯ得請求返還定金之時效應為簽約日起算15年，訴外人ＯＯＯ若於97年後訴請返還定金顯罹時效。既原告2人並非系爭土地之出名買受人，伊亦未收受原告2人給付之700萬元定金，原告2人對伊自無請求權，又縱認原告2人得向伊請求返還定金，惟原告2人遲至103年起訴顯已罹於時效等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：㈠被告於82年1月21日與原告2人簽立系爭契約，約定被告將其所有之系爭土地應有部分1/2以2,700萬元售予原告。
㈡系爭土地上於簽約時仍存有三七五租約，系爭契約其他約定
事項第三點遂加註至佃農三七五租約註銷證件取得並辦理註銷手續始開始付款等文字。
㈢系爭土地嗣遭被告之債權人向法院聲請強制執行，並已於
102年1月21日由第三人拍定而取得系爭土地所有權。
四、本件爭點如下：㈠系爭契約是否有效？兩造有無買賣真意？㈡原告2人有無交付700萬元定金予被告？㈢原告2人得否向被告請求返還700萬元定金？如可，請求權
是否已罹於時效？
五、本院分述判斷意見如下：㈠系爭契約是否有效？兩造有無買賣真意？
⑴兩造對於被告曾就系爭土地簽定系爭前約與系爭契約等情並
不爭執，復有上開二份契約附卷可憑，另證人即承辦代書ＯＯ亦到庭證稱，上開二份契約皆為伊所書立（見本院卷第
123頁），則被告確有與原告即訴外人ＯＯＯ與原告二人簽定上開二份契約應可認定。另被告雖先則辯稱，兩造就系爭契約並無買賣之真意，後又辯稱二份契約只要履行其一即可云云，而查：①就契約之買賣當事人而言，前開二份契約之出賣人均為地主即被告，而系爭前約之買受人ＯＯＯ與系爭契約之買受人之ㄧ許維雄為合夥購地之人，核與證人ＯＯＯ到庭證稱，伊、乙ＯＯ、許維雄有合股，我們有付了定金
700萬元，我是出我的部分350萬元等語相符（見本院卷第94頁）②契約之標的均為系爭土地。③就契約之簽訂時間而言，系爭前約為81年10月21日簽定，系爭契約為82年1月21日簽定，契約內容除價金外，其餘特約事項均類同（見本院卷第29至31頁，本件調字卷第8至10頁），核與證人ＯＯ所證稱：我知道他們是合股的，ＯＯＯ要退出，許維雄就要我找人看能否接手，我就去找葉惠德來接這個股份，第一份契約就是因為ＯＯＯ要退出所以沒有履行，但是第一份契約的訂金700萬有收，而且當場也有寫說七百萬元是訂金。ＯＯＯ不要買的時候，地主並沒有表示什麼，他只要有人買就好。後來ＯＯＯ退出，我找了葉惠德來接手股份，我建議許維雄和葉惠德他們再重新和地主直接定一份契約，地主也同意要簽這第二份契約等語（見本院卷第123頁至第124頁），亦核與之證人ＯＯＯ所證稱：伊有簽這個契約，後來盤讓給別人，被告有同意，契約上有寫要地主將三七五租約處理好，我才要買，後來認為時間會拖很久，我就不要了，我就跟許維雄說，然後許維雄有把700萬元還回來，我沒有再跟被告接洽，都讓許維雄去處理，我、乙ＯＯ、許維雄有合股，我們有付了定金700萬元，我是出我的部分350萬元，我後來要退出，我是跟許維雄說，而我都沒有跟地主接洽，都是許維雄處理，我後來就有拿到我的部分350萬元，我認為錢還我，而且契約是我簽的，所以這份契約就等於沒有了等語（見本院卷第96頁）大致相符，足見系爭契約與系爭前約均係出於買賣兩造當事人之真意所簽發，且係以系爭契約取代系爭合約自明，雖被告陳稱二份契約只要其中一份履行即可，且二份契約併存等語，然系爭合約與系爭前約，立約之當事人不同，價金亦不同，再證人ＯＯ、ＯＯＯ所述簽訂2份契約之過程，則被告所述系爭前約與系爭契約併存等情，自不足採信。
⑵系爭契約與前約均出於買賣兩造之合意，已如前述，惟被告
辯稱二份契約之內容均違反當時之農業發展條例之規定而無效云云，經查，按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。民法第246條定有明文。系爭前約與系爭契約均係出賣系爭土地之應有部份1/2，而依簽訂上開契約當時之土地法第30條規定，雖規定不得移轉農地予非自耕農，然系爭二份合約均於其他約定事項中載明，買賣標的物訂有三七五租約，甲方（即地主）應於所有權移轉登記前負責註銷其租約，其補償費用全部由甲方負責，另買賣標的現為農業區，嗣後如使用分區經編定為住宅區時，甲方同意協助乙方與共有人辦理共有物分割等情，為兩造所不爭執，則契約買受人ＯＯＯ、本件原告許維雄縱非自耕農，然已考量系爭土地為農地，故約定日後使用分區變更得以移轉時，同意辦理分割移轉，足見係以將來得移轉變更為要件，即已預期排除給付不能之情形。又契約標的雖違反法律禁止之規定，但當事人訂約時預期於其規定廢止後為給付者，不能謂係脫法行為，其契約仍為有效。本件原告2人雖購買被告所有之耕地持分，且非自耕農，固有違農業發展條例第30條（修正前第22條）禁止耕地細分之規定。惟原告與被告訂約時，既約定俟日變更使用分區允許分割時為移轉，揆諸首揭說明，尚難認原告與被告訂立之系爭契約因係脫法行為而無效，綜前所述，系爭前約及系爭契約均出於買賣當事人之真意，且均為有效，並以系爭契約取代系爭前約等情應可認定。
㈡原告2人有無交付700萬元定金予被告？
原告主張因為原合夥人ＯＯＯ欲退出合夥，而由原告許維雄另找原告葉惠德加入，而再簽訂系爭契約，以取代系爭前約，則系爭前約之訂金即挪為系爭契約之訂金等語，被告則否認系爭前約所收取之700萬元訂金挪為系爭契約之訂金，然查，證人ＯＯ證稱：我認為第一份契約就算沒有了，因為ＯＯＯ要退出，而且ＯＯＯ的股份占一半，現在由葉惠德承接ＯＯＯ的部分，所以葉惠德開700萬的一半，就是350萬元的票給ＯＯＯ，然後重新寫契約，再由地主確認他有收到訂金700萬，就是第二份契約地主已經有收了700萬元了。我認為就是第一份契約就沒有了，不然就變成一地兩賣，然後再簽了第二份，被告就賣給了葉惠德和許維雄，地主認為誰買都可以，但是因為被告之前收了700萬元的訂金，所以葉惠德拿了350萬元給ＯＯＯ，由葉惠德來接這個契約等語（見本院卷第124頁）。核與系爭契約第2條後段所書立之「於本契約成立同時由乙方即付新台幣柒佰萬元正予甲方作為定金，甲方於當日如數收迄無訛不另立據」，再參之二份契約總價不同，付款日期亦不同，若被告未收迄定金，理應於系爭契約中載明定金收受期日，焉有未約定之理，再參之被告於90年8月17日回覆原告之存證信函中，僅要求原告依約墊付核算佃農補償費用新台幣250萬元（見本院卷第46頁），並未提及定金未付之情，則若被告未收取訂金，或不同意以前約已收取之訂金轉換為系爭契約之訂金，則應於存證信函中催討，何有隻字未提之理，足見被告確已同意以系爭前約已收取之700萬元定金作為系爭契約之訂金無訛。
㈢原告2人得否向被告請求返還700萬元定金？如可，請求權是
否已罹於時效？①系爭土地已於102年1月21日由第三人拍定而取得等情，為
兩造所不爭執而依系爭契約第12條規定，系爭不動產買賣契約成立後，如出賣人因其他關係而發生訴訟案，受假扣押處分、強制執行、宣告破產與其他關係而發生訴訟案，出賣人即視為違約，系爭土地既已經拍賣而由第三人取得，即違約而無法履行，且可歸責於被告，則原告依據民法第249條第
3款，請求被告返還定金，自有所據。②被告又辯稱，系爭契約係因原告不願履行，則被告已依法解
除並沒收訂金，原告不得請求返還云云，然查，證人 陳柏凱 到庭證稱，我等父親為佃農，我是聽說地主有要賣，有要找我們佃農，但是後來都沒有進一步的下文。另證人 吳財發 亦證稱：地主是有說看我們要多少價金然後註銷三七五租約，後來就沒有下文。價格的部分也沒有談到，並不是我們不同意等語（見本院卷第128頁），則足見被告均未與佃農商討除去三七五條例租約問題，而非原告表示不願意購買。則被告所辯前開等詞自不足採信。
③被告另又辯稱，縱原告得請求返還定金，然系爭契約違反當
時農業發展條例每宗耕地不得分割或移轉共有，及土地法私有農地之移轉以能自耕者為限之規定，自始無效，故被告於81年10月12日與ＯＯＯ簽約，則ＯＯＯ得請求返還定金應自簽約時起算，縱為原告，於103年始起訴，請求權已罹於時效云云，然查，系爭契約與系爭前約均出於買賣當事人之真意，且均為有效契約已如前述，而系爭土地已由第三人拍賣取得，被告已違約且屬給付不能，則原告自被告違約起算，尚未逾請求權之時效，原告自得依據系爭契約第12條及依民法第249條之規定請求被返還700萬元之訂金，故被告所辯系爭契約及前約為無效，原告之請求權已罹於時效，自不足採信。
六、綜上所述，兩造所簽訂之系爭契約為有效，且原告以交付
700萬元之訂金，系爭土地已因可歸責於被告之事由，致給付不能，從而，原告依系爭契約及民法第249條規定，請求被告返還700萬元之訂金，及自起訴狀繕本送達翌日即103年7月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律之規定，爰各酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴，為有理由，依民事訴訟法第78條、第
390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國104年4月10日
民事第五庭法官陳嘉惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年4月10日
書記官王珮樺