臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
99年度重簡字第365號
原 告 洪亞薇
訴訟代理人 陳俊宏 律師
被 告 葉臻臻
訴訟代理人 施中川 律師
上列當事人間請求減少價金事件，於中華民國100年5月10日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬捌仟柒佰零柒元，及民國九十九
年三月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如預供擔保新台幣肆拾捌萬捌仟柒佰零
柒元或將原告請求之金額提存後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明請求被告應給付
新臺幣（下同）500,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣於100年5月10日
以民事準備（二）狀變更聲明請求被告給付原告488,707元
，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定
，自應准許之，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告於民國（下同）95年11月18日經信義房
屋公司仲介簽訂不動產買賣合約（以下簡稱系爭合約書），
以220萬元購買被告所有之臺北縣新莊市○○街108之2號（
改制後為新北市○○區○○街108之2號）房屋及其座落基地
，並已付款交屋完畢。原告取得前述不動產後，於98年10月
21日簽立不動產買賣合約書售予訴外人 李采蓮 ，但點交後，
李采蓮認為系爭建物疑似海砂屋，於98年12月5日進行混凝
土採樣檢測後，三處採樣點平均氯離子含量高達1.527kg/m3
，遠高於0.3kg/m3之國家安全標準達數倍之多，原告此時
方知前述不動產有如此瑕疵，並與訴外人李采蓮解除該不動
產買賣合約。又按混凝土中之氯離子會導致建築物中鋼筋受
潮後發生鏽蝕及膨脹，進而造成混凝土膨脹剝落，危害建物
結構安全。且依營建雜誌社於91年11月編印「結構混凝土施
工規範」記載「未受外來氯離子污染之硬固混凝土，因水泥
之水合作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增加
較新拌時降低」，而系爭建物於98年12月採樣檢測時，氯離
子含量平均達1.527kg/m3，尚高於安全標準0.3kg/m3有數
倍之多，顯見在兩造98年11月進行買賣時，系爭建物之氯離
子含量更高於此數倍，被告售予原告之房屋，顯有重大瑕疵
。故原告於檢驗確認系爭建物氯離子含量過高，並與訴外人
李采蓮解除不動產買賣合約後，旋即在99年1月8日以三重41
支郵局第20號存證信函將此瑕疵通知被告，但被告只回函稱
不知情及表示原價買回，置原告數年來對於房屋裝潢維護費
不論，令原告無法接受。原告已給付被告買賣價金，原告依
民法第359條規定請求減少價金488,707元，被告取得之價金
488,707元已成不當得利，被告應返還原告已付之488,707元
。為此，爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟，並求為判
決被告應給付原告488,707元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。並 陳明 願供擔保，
請准宣告假執行。
二、對於被告抗辯之陳述：（一）本件系爭合約書第16條第2項
第2款固有約定「買方得自費檢測氯離子含量」，但當時買
方選擇不檢測乃契約容許之選項，且同條第2項第5款亦載明
「無論買方有無辦理氯離子含量檢測，賣方均應依民法負瑕
疵擔保責任」，顯見兩造買賣合約並未排除氯離子含量過高
屬於瑕疵之適用，原告買受系爭不動產當時未對之進行氯離
子含量檢測，亦無重大過失。又氯離子含量過高會造成鋼筋
鏽蝕膨脹，進而造成混凝土剝落危害建物結構安全乃建物安
全問題，與民國67年系爭建物完工時政府是否對氯離子含量
做出規定之行政行為無關，且本件氯離子含量既關乎建築物
安全問題，豈是民法第354條第1項但書所稱之「無關重要」
。（二）對於群益不動產之鑑價報告而言，群益不動產估價
師鑑價報告第4頁下方斟估標的時值表中，記載每坪單價149
萬3,187元，該金額與總價相同，顯為誤寫，而第4頁乃報告
書摘要，不因某一欄位記載錯誤而影響其結果判斷。又本件
鑑價乃以95年11月18日為價格鑑定日期（即兩造簽立不動產
買賣契約之日），自67年8月3日建築完成日起至95年11月18
日時已使用28.82年，建物剩餘年數只剩11.18年（記算式：
40年－28.82年＝28.82年），估價報告第46頁雖記載建物剩
餘之耐用年數約為31.72年，但亦顯為誤寫，且其報告中第
47頁最末行及48頁計算受氯離子影響之建物剩餘價值時，其
計算式計算為（40.00年－28.82年），顯然第46頁雖誤寫為
31.72年，但估價計算時，並未錯誤引用，估價之計算結果
應無錯誤。另鑑價報告第46頁將系爭建物耐用年限定為40年
，乃依不動產估價技術規則第68條所為之專業判斷，並於該
頁下方備註欄說明，而臺北縣土木技師公會鑑定報告中，雖
表示「混凝土氯離子含量雖超過CNS3090規定，對建物結構
安全影響極微」，但仍須進行定期保養，且該報告中第3頁
對於混凝土測量之平均抗壓強度只有114kgf/c㎡，亦不符
規定值最小抗壓強度157.5kgf/c㎡及平均抗壓強度178.5kg
f/c㎡之標準，且臺北縣土木技師公會鑑定中，並未評估系
爭建物耐用年限應為若干，則估價師依其專業判斷及不動產
估價技術規則第68條所作系爭建物耐用年限為40年之判斷，
與臺北縣土木技師公會之鑑定亦無衝突之處。此外，對於本
件估價中採用土地貢獻百分率70%，建物貢獻百分率30%，估
價報告書第49頁末段記載，乃一般於法院拍賣所用之通則，
並無被告所稱依據不明之處。再者，按建築物雖不可能於出
售同時又繼續收取租金，但可能先後為之（先租一段時間又
出售），其租金及售價自然均會因氯離子瑕疵而受減損，被
告稱估價報告之問卷調查不合常理，顯非正確。
三、被告則以：（一）查系爭合約第16條第2項第2款約定之氯離
子含量檢測，載明「本條僅適用於建築完成日期在民國70年
1月1日以後之建物」。又依系爭合約第1條約定，系爭建築
物是於67年8月3日建築完成。是當事人間就本件買賣已排除
氯離子含量瑕疵之適用。至於系爭合約第16條第2項第5款約
定「無論買方有無辦理放射性汙染或氯離子含量檢測，賣方
均應依民法負瑕疵擔保責任。」是同條項第2款適用之前提
下，而買方未辦理檢測時，方有其適用。蓋如無同條項第2
款之適用，依約定即無須辦理檢測，買受人亦無決定是否檢
測之權，則同條項第3款檢測廠商資格即無從適用。同理該
條項第4款及第5款，關於氯離子檢測部分亦無從適用。是本
件系爭合約已排除氯離子含量瑕疵之適用。又退一步言之，
縱認本件有氯離子含量瑕疵擔保之適用，然查系爭合約第16
條第2項第2款，關於氯離子含量檢測之約定，買受人已明白
放棄檢測。如系爭建物確含有氯離子，於系爭契約簽訂時進
行檢測必能發現。是買受人未進行氯離子檢測，顯有重大過
失，是依民法第355條第2項規定，出賣人亦無須就氯離子含
量負瑕疵擔保之責。另再退一步言之，縱認本件有氯離子含
量瑕疵擔保之適用，惟查原告所提檢測報告，其檢測機關是
否具有系爭合約第16條第2項第3款約定之CNLA認證，且是否
具有LA0422試驗項目，容有可議。又其所採樣本是否符合系
爭合約第16條第2項第2款約定之部位，且其檢測結果是否因
原告於買受後另行粉刷裝潢所致，亦有未明。是原告所提氯
離子檢測結果無法確信是出賣人交付系爭建物時所有。此外
，縱認原告所舉氯離子含量為出賣人交付系爭建物時之瑕疵
，然其含量究為多少始構成重要瑕疵容有疑義。蓋系爭合約
第16條第2項第2款（詳被證1）約定如有其適用，建築物在
70年1月1日以後，87年6月25日以前建築完成者，其氯離子
含量尚需達0.6Kg/立方公尺，至於本件於70年1月1日以前建
築完成之建物，其氯離子含量標準為何使構成瑕疵，且其瑕
疵是否已達重要程度，均有疑義。再者，系爭合約之買賣標
的包括土地及建築物，其合併總價額依系爭合約第2條約定
為2,200,000元，有關建物之價格依土地公告現值（547,931
元，每平方公尺公告現值42,500元×51.57平方公尺×持分
1/4）及房屋評定價格（115,600元）比例計算，僅為383,28
3元（總價2,200,000元×房屋評定價值115,600元÷〈土地
公告現值547,931元+房屋評定價值115,600元〉）。在退一
步言之，縱認本件買賣標的存有氯離子含量之瑕疵，但因建
築物與土地分屬不同之物，其瑕疵只存在於建築物上，並不
存在於土地上。又如認該瑕疵影響建築物價值，然本件系爭
建物之買賣價格僅383,283元，原告訴請被告減價488,707元
，顯已超過建築物買賣標的價格，並不合理。申言之，倘認
存在建築物之瑕疵，其減價之對象及於基地價額，則將造成
高價地段之老舊房屋，其買受可透過指摘建築物瑕疵，要求
連同高價基地一併減價，使得基地減價後價額低於通常市價
之不合理現象。是原告主張減價488,707元，衡諸系爭建物
買賣價額383,28元，顯不合理。（二）本件系爭建物之鑑定
報告第4頁下方勘估標的時值表（特定價格），其表格內容
面積乘以單價並不等於總價，內容計算有誤。又鑑價報告第
46頁估計系爭建物之耐用年數為40年，並以該基礎於第47頁
第1行計算建物之價值。查系爭建物於67年8月3日完工，截
至陳報日止，已使用約32年又8個月，依鑑價報告估計，其
耐用年限剩7年又4個月。然依臺北縣土木技師公會之鑑定報
告第3頁記載：「無明顯結構性裂縫」，第4頁記載：「本標
的物鋼筋均無腐蝕現象，…對建物結構安全影響極微」。是
鑑價報告在建物鋼筋無腐蝕，且影響結構甚微之情形下，將
系爭建物之耐用年數由60年縮短為40年（亦即系爭建物截至
本陳報日只能再使用7年4個月），其認定與土木技師之鑑定
結果顯然矛盾。另鑑價報告第47頁，認定系爭不動產之土地
價值比為70%（建物價值比為30%），並列示其計算公式為：
「標準宗地（土地）時值/標準宗地（土地）時值+建物重建
（重置）成本」，然對於公式內項目之金額並未標明，如何
計算出70%，令人費解。況依系爭不動產交易時，國稅局課
稅之房屋評定價值與土地公告現值之比例計算，土地之價值
比應為83%（土地公告現值547,931元，房屋評定價值115,60
0元，詳被證2），是鑑價報告認定土地價值比為70%，依據
不明，失之率斷。此外，物之瑕疵如影響標的物價值，其影
響方式無非是，如自用時降低使用價值，如出售（或出租）
時影響售價（或租金）。但標的物如非自用即為出售（或出
租），同一標的物，論理上不可能同時自用且出售，但鑑價
報告之問卷，同時詢問對氯離子對建物使用價值及出售（或
出租）價值之影響，並將其影響加總，顯然重複計算。再者
，建物如有瑕疵，影響使用之價值或出售（或出租）之價值
，依論理法則，其價值當然包括使用時之一切情狀（如舒適
性等），但鑑價報告之問卷，於影響建物之使用及出售價值
外，另外詢問對舒適性之影響，並將該影響與使用價值及出
售（或出租）價值合併計算，顯然重複評價。承上所述，正
因為問卷中關於瑕疵影響價值之項目有重複之虞，造成部分
問卷結果認為系爭氯離子影響降物價值高達90%（填表人程
子豪）、85%（填表人 游昆 ×）及80%（填表人倪×美）之不
合理現象。在「無明顯結構性裂縫」且「鋼筋均無腐蝕現象
，…對建物結構安全影響極微」之情形下，氯離子建物之價
值竟只剩原價之10%~20%（亦即100萬元價值之建物只剩10至
20萬元），顯然不合常情，而鑑價報告亦將該問卷併入計算
，與論理法則及經驗法則有所違背等語置辯。併為答辯聲明
：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，併陳明如受不利之判
決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、原告主張於95年11月18日經信義房屋公司仲介簽訂系爭合約
書，以220萬元購買被告所有之新北市○○區○○街108之2
號房屋及其座落基地，並已付款交屋完畢。原告取得前述不
動產後，於98年10月21日簽立不動產買賣合約書售予訴外人
李采蓮，但點交後，李采蓮認為系爭建物疑似海砂屋，於98
年12月5日進行混凝土採樣檢測後，三處採樣點平均氯離子
含量高達1.527kg/m3，遠高於0.3kg/m3之國家安全標準達
數倍之多，原告此時方知前述不動產有如此瑕疵，並與訴外
人李采蓮解除該不動產買賣合約。事後，原告旋即在99年1
月8日以三重41支郵局第20號存證信函將此瑕疵通知被告，
並於99年1月11日送達被告等情，業據其提出兩造不動產買
賣合約書、日笙檢測科技有限公司氯離子含量試驗報告、三
重41支郵局第20號存證信函各乙份為證，復為被告所不爭，
堪信此部分之事實為真實，惟被告以上開情辭置辯，則本件
之爭點係為：⑴系爭建物之混凝土氯離子含量平均值是否不
符國家安全標準值，而有減少通常效用及品質之瑕疵存在？
⑵原告得否依民法第359條規定請求減少價金？此請求有無
逾越民法第365條第1項所定6個月除斥期間？⑶兩造間是否
有約定排除氯離子含量瑕疵之適用？又原告是否因重大過失
而不知系爭建物有氯離子含量高於國家標準之瑕疵？被告是
否因此即不負物之瑕疵擔保責任？⑷如原告得請求減少價金
，則所應減少之價金數額以多少為適當？茲說明如下：
(一)系爭建物之混凝土氯離子含量平均值是否不符國家安全標準
值，而有減少通常效用及品質之瑕疵存在部分：
⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質
而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。
於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，
為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構
，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又按所謂「
海砂屋」係一般之社會泛稱，亦有稱為「海砂結構物」者，
係指此種建築結構物使用之混凝土，經檢測、判斷結果，其
氯離子含量超過設計環境條件下之我國國家標準規範值，造
成鋼筋腐蝕、白華、析晶、剝落等症狀者，亦稱為「高氯離
子含量混凝土結構物」，此種建物所使用混凝土中氯離子來
源係因使用海砂、或含海水之海砂結構物，常因建商為降低
成本，未經過除去鹽分之處理，直接取含鹽分過高之海砂或
其他含鹽分過高之砂石，作為建材建造房屋，此種砂石中之
氯離子將致建物結構體裡的鋼筋氧化膨脹，而加速建物之老
化；亦即因混凝土氯離子含量過高，其混凝土將隨時間經過
逐漸剝落，致鋼筋失其保護，進而鏽蝕，或混凝土抗壓強度
不足時，將至導致房屋安全性堪虞，此種俗稱之海砂屋，如
已發生房屋混凝土剝落，甚至鋼筋鏽蝕之狀況，依通常交易
觀念，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵，如
此種房屋尚未發生混凝土剝落或鋼筋鏽蝕之狀況，因其房屋
老化速度較快，耐用年數較一般正常房屋為短，亦有減少其
價值之瑕疵。
⒉經查：本件原告主張系爭建物氯離子含量經測試結果：三處
採樣點平均氯離子含量高達1.527kg/m3，遠高於0.3kg/m3
之國家安全標準達數倍之多之事實，已如前述。參以本院依
原告之聲請囑託社團法人臺北縣土木技師公會鑑定系爭建物
：（一）房屋混凝土氯離子含量，國家標準值若干？（二）
該屋是否為海砂屋？（三）混凝土氯離子含量是否危害建物
結構安全？經社團法人臺北縣土木技師公會函覆：「針對（
一）部分；經濟部標準檢驗局83年7月22日「CNS3090A2042
」規定「預拌混凝土」中有最大水溶性氯離子含量之規定，
並於87年7月修正後，在此一標準中規定，鋼筋混凝土結構
的氯離子每一立方米混凝土中不得超過每立方米0.3公斤；
針對（二）部分：海砂屋‧‧‧‧‧本標的物房屋約在民國
67年完成，鑑定結果本標的物混凝土之平均氯離子含量為每
立方米1.133公斤，均超過中國國家標準規定，混凝土中性
化深度平均為5.97公分，中性化深度除試體1為3.9公分，其
餘皆大於4公分，敲除及鑽孔樑保護層混凝土二處，檢視鋼
筋狀況均無腐蝕，因此可稱為高氯離子混凝土建築物；針對
（三）部分：研究顯示影響鋼筋腐蝕的原因很多‧‧‧‧檢
視本標的物鋼筋均無腐蝕現象，因此標的物混凝土氯離子含
量雖超過CNS3090規定，對於建築結構安全影響極微，為避
免水氣、空氣入侵造成鋼筋腐蝕，建議針對主結構（樑、柱
、版）定期油漆維護，以維結構安全」，此有社團法人臺北
縣土木技師公會99年8月13日北縣土技（99）字第0782號函
檢附鑑定報告書結論及建議在卷可稽。顯見系爭建物混凝土
氯離子含量平均值有超過國家標準，係為海砂屋，雖系爭建
物混凝土氯離子含量平均值目前對於建築結構安全影響甚微
，然衡諸一般社會經驗法則，必定與一般建築建構良好房屋
之使用年限更為縮短，是依上開說明，亦足以影響該建物之
通常效用，是被告辯稱原告所提氯離子檢測結果，無法確信
是出賣人交付系爭建物時所有，且該檢測結果符合民法第35
4條但書之規定，故非該條文所稱之瑕疵云云，於法無據，
自難採信。
(二)原告得否依民法第359條規定請求減少價金及該請求權有無
逾越民法第365條第1項所定6個月除斥期間部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失
或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，
無關重要者，不得視為瑕疵；買受人應按物之性質，依通常
程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責
任之瑕疵時，應即通知出賣人；買賣因物有瑕疵，而出賣人
依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或
請求減少其價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求
減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定
為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅
。民法第354條、第356條、第359條及第365條分別定有明文
。
⒉經查：本件被告於95年11月18日出售予原告之系爭建物，被
告於95年12月5日交屋，原告於98年10月21日將系爭建物售
予李采蓮，李采蓮於98年12月5日委請日笙檢測科技有限公
司檢測，氯離子含量，該公司於98年12月8日提出檢測報告
，系爭建物既有氯離子含量超過標準值數倍影響通常效用之
瑕疵存在，原告即於99年1月8日以三重41支郵局第20號存證
信函將此瑕疵通知被告，並於99年1月11日送達被告後，遂
於99年2月22日始向本院對被告提起請求減少價金之民事訴
訟，有日笙檢測科技有限公司硬固混凝土氯離子含量試驗報
告、傳真查詢國內各類掛號郵件查單、掛號郵件簽收清單影
本各1份附卷可稽，並有原告起訴狀上之本院收狀戳章可證
，依上開法條說明，尚未逾越6個月之除斥期間，是原告主
張被告應負物之瑕疵擔保責任，並請求減少價金，洵屬有據
。
(三)兩造間是否合意排除氯離子含量瑕疵之適用？又原告是否因
重大過失而不知系爭建物有氯離子含量高於國家標準之瑕疵
，而被告是否因此即不負物之瑕疵擔保責任部分：經查，本
件被告抗辯系爭合約因系爭建物為67年8月3日建築完成，故
已排除氯離子含量瑕疵之適用等語，無非以系爭合約第16條
第2項第2款、第5款為其論述之依據，惟就系爭合約第16條
第2項第5款約定內容以觀，約定「無論買方（即本件原告）
有無辦理放射性污染或氯離子含量檢測，賣方（即本件被告
）均應依民法負瑕疵擔保責任」，換言之，買賣標的物即系
爭建物不論建築完成日係在70年1月1日以前或以後，是否有
進行放射性污染或氯離子含量檢測，均不影響賣方即本件被
告依法應負民法物之瑕疵擔保責任，是兩造間雖有約定建築
完成日在70年7月1日以後之建築物始有氯離子含量檢測倘超
過標準值得解除買賣契約之適用，然尚難逕認兩造有氯離子
含量瑕疵排除之合意，是被告所為之上開辯解，自難採信。
另被告辯稱依據系爭合約第16條第2項第2款「氯離子含量檢
測」約定，原告已對於是否要進行檢測明白放棄，如系爭建
物確含有氯離子，於系爭合約簽訂時進行檢測必能發現，是
原告未進行檢測，顯有重大過失云云。惟按買受人於契約成
立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保
之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵
者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不
告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條固定有明文。然其
所謂重大過失而不知有瑕疵者，應係指締約當時有顯著之事
實可使買受人查知買賣標的物存有瑕疵，然買受人未查知而
言。倘買賣標的物從外觀觀察無法發現顯著之暇疵，須檢測
始能發覺，買受人因未檢測而不知有瑕疵，即不得謂買受人
有重大過失，況觀諸系爭契約第16條第2項第2款、第5款係
分別約定：「買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依
通例辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，其檢驗結果如全部檢
測樣本平均值符合解約條件時，除買賣雙方另有約定外，買
方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部價金」、「無
論買賣方有無辦理放射性污染或氯離子含量檢測，賣方均應
依民法負瑕疵擔保責任」等內容，可知上開檢測約定僅係賦
與原告在締約後、被告交屋前，得要求被告配合使原告得進
入系爭建物進行氯離子含量檢測，及檢測結果超過標準值時
，原告享有逕行解除買賣契約之權利，且縱使原告未進行檢
測，被告亦不因此免除其應負之瑕疵擔保責任。故被告徒以
原告締約時於契約上選擇不行使上開權利乙節，反推原告於
締約當時有重大過失而不知其瑕疵，進而主張其得不負瑕疵
擔保責任云云，亦難採信。
(四)如原告得請求減少價金，則所應減少之價金數額以多少為適
當部分：
⒈按物之出賣人應擔保其物無滅失或減少價值之瑕疵，而房屋
氯離子含量超過國家標準之瑕疵，其交易價格較無該瑕疵之
房屋為低，且較難出售，為眾所週知之事實。系爭建物既存
在氯離子含量過高之瑕疵，依前述鑑定報告結果所述，目前
尚無消除氯離子含量之治本方法，是其交易價格必較正常房
屋價格為低，此部分應屬出賣人即被告所應擔保者。又本院
經原告之聲請委託群益不動產估價師聯合事務所就系爭建物
存有上開瑕疵致交易價值減損之金額為鑑定結果，認系爭建
物經社團法人臺北縣土木技師公會鑑定為高氯離子建物，高
氯離子建物主要影響建物價格甚鉅，然而對土地價值較無影
響，因此本次高氯離子建物價格就上述所求得建物貢獻實質
為基礎，分別就物理性與功能性之減損價格，加上因其俗稱
海砂屋，對消費者造成的心理因素之減損部分給予分別評估
。物理性與功能性之價格減損，以建物耐用年數因高氯離子
影響而縮短評估標的耐用年數年限之觀念；心理因素之減損
則以問卷方式，訪問估價從業人員及仲介從業人員對高氯離
子建物對消費者造成的心理影響之減損金額加計而得系爭建
物之特定價格，並經估算95年11月間之買賣交易價格，評估
過程僅以價格日期一年間之買賣成交案例作為參考，並以市
場比較法、收益法之直接資本化法等估價方法勘估系爭建物
標的之正常價格後，經兩者相減後，其前述瑕疵致系爭建物
價值減損之價格為488,707元（計算式：1,981,894元－1,49
3,187元＝488,707元)，有群益不動產估價師聯合事務所100
年1月19日不動產估價報告書乙份在卷可憑，是本件原告得
請求減少價金之額度應以488,707元為適當。故本件原告執
此請求減少價金488,707元，並依不當得利之法律關係請求
被告返還488,707元，於法自屬有據。
⒉被告雖抗辯鑑定報告第4頁下方勘估標的時值表，其表格內
容面積乘以單價並不等於總價，內容計算有誤。又鑑價報告
估計建物耐用年限與土木技師公會鑑定結果顯然矛盾等語，
惟查該表格內之單價金額與總價相同，顯為誤寫，自對於換
算總價之結果並無影響，另本件系爭建物耐用年限定為40年
，係群益不動產估價師聯合事務所依不動產估價技術規則第
68條所為之專業判斷，此有該估價報告第46頁及其同頁註三
可證，反之，綜觀臺北縣土木技師公會所附之鑑定報告中並
未評估系爭建物耐用年限為何，自難逕認兩者間有何矛盾衝
突之處，是被告所為之上開辯解，自屬無據。另被告抗辯群
益不動產估價師聯合事務所所為之鑑價報告中，就土地及建
物貢獻單價計算依據不明，且鑑價報告關於減價因素之問卷
違反論理法則等語，然查群益不動產估價師聯合事務所之鑑
價報告計算之依據，係以評估標的區域內民國94年起至96年
同性質可比較之法拍案例拍定底價參考；土地貢獻總價佔房
地法拍底價約為百分之六十至七十，建物貢獻總價佔房地法
拍底價約為百分之三十至四十，申言之，乃依據一般於法院
拍賣所用之通則，此有該估價報告第49頁末段在卷足證。此
外，該鑑價報告中關於減價因素之問卷部分，分別就海砂屋
之建築物使用舒適性、價值性及出租或轉賣之可行性等方面
進行調查，均以一般社會大眾對於擁有海砂屋即有瑕疵之建
物所造成影響價值之分析，況針對出租或轉賣之可行性部分
，係指海砂屋所有權人自行出租或轉賣情形之一，自不包括
自身居住之舒適度及自身擁有之價值性，故上開減價因素無
重複評價亦無違反論理法則之處，是被告此部分所辯，亦不
足採。再者，被告雖抗辯，因建築物與土地分屬不同之物，
其瑕疵只存在於建築物上，並不存在於土地上。又如認該瑕
疵係影響建築物價值，然本件系爭建物之買賣價格僅383,28
3元，原告訴請被告減價488,707元，顯已超過建築物買賣標
的價格，並不合理云云，然本院認系爭房屋所存在之氯離子
含量過高之瑕疵，所影響其市場價格之因素，除建物本身結
構安全之物理性因素外，尚包括購屋消費者之心理因素。縱
然系爭建物得經物理性之修繕，補強其建物結構，使其仍得
堪用，惟購屋消費者仍會基於懼怕之心理因素，減少對該不
動產之購買意願，此對於系爭不動產之市場交易價格之影響
，不僅限於該建築物本身，當然亦及於該建物所坐落之土地
。又按建物之使用與土地之使用不可分離，於集合式建物因
使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易，其土地之使用本
受有相當之限制，故土地價值實難與其上建物價值完全割裂
而獨立認定。最高法院93年度臺上字第381號判決參照。系
爭建物為4層樓之傳統住宅，若顧及房屋整體安全結構，無
法僅單獨拆除系爭3樓部分，需將4層樓房屋一併拆除重建，
除各樓層所有權人不同，尚需考量拆除費用、重建期間住家
另行租屋之花費或營業損失等成本，改建不易，是縱然系爭
建物坐落之土地並未據含氯離子而有瑕疵，惟土地上之系爭
建物既具有瑕疵，則該土地之價值當然亦同受影響。是上開
鑑價報告就系爭建物所受價值減損係以土地與建物價值合併
計算，並無不當，是被告上開抗辯，亦不足採。
五、從而，原告因系爭建物存在氯離子含量過高之瑕疵，而得請
求減少價金488,707元，被告應返還原告已付之價金488,707
元，故原告依不當得利之法律關係，請求被告給付488,707
元及自起訴狀繕本送達翌日即99年3月2日起至清償日止，按
年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假
執行。被告陳明願提供擔保，請准宣告免為假執行，核無不
合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、據上論結：本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第436條第
2項、第78條、第389第1項第3款、第392條第2項，判決如主
文。
中華民國100年5月31日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法官趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年5月31日
書記官胡明怡