臺灣士林地方法院民事簡易判決
112年度士簡字第1447號
原告四季之旅社區管理委員會
法定代理人 陳秀娥
訴訟代理人 吳姿穎 律師
黃中麟 律師
謝宜軒 律師
被告 徐明新
上列當事人間給付費用事件，本院於民國113年4月17日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣5萬6,600元，及其中新臺幣2萬2,200元部分自民國112年8月20日起，其餘新臺幣3萬4,400元部分自民國113年1月5日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣3,090元，其中新臺幣600元由被告負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時原訴之聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）11萬1,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」，嗣於本院審理中，原告擴張其訴之聲明為「被告應給付原告28萬3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」，經核屬擴張訴之聲明，揆諸首揭規定，自應准許。原告起訴時之法定代理人為 李世新 ，嗣於訴訟進行中變更為陳秀娥，經其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠被告於民國000年0月間遷入原告所管理之四季之旅社區（下稱系爭社區），為逞一己私慾，被告屢次違反原告社區管理規約第2條第2項第6款及停車場管理辦法第8條第1項「B2/B3/B4停車位只能停放一輛汽車或二輛重型機車（黃牌、紅牌，250c.c以上），不得同時停放汽車與重型機車，不得停放白牌機車、自行車或任何其他種類交通工具…」之規定，執意將其所有之汽機車同時停滿其所有之地下2樓編號763之車位（下稱系爭停車位），此舉非但占用車道阻礙其他車輛行進，且挪移時易發生碰撞，產生社區公共安全疑慮，被告自應依相關規範將違規停靠之車輛遷移。
㈡系爭社區111年3月26日修訂之社區管理規約第2條第2項第10款「B2/B3之住戶自有停車位如有違反本項第6款之規定，管理中心將拍照列管並開立勸導單。如違規情形未於當日改善，則管理中心得於隔日再次開立勸導單。如同一住戶自有停車位遭開立勸導單累計達三次，則管理中心得於該自有停車位違反本項第6款規定時，加收每日清潔費1,000元」，系爭社區111年1月28日修訂之停車場管理辦法第8條第11項亦有相同規定。被告未按規定停放車輛之違規行為迄未改善，經原告自112年2月5日起連續發出三次警告令其立即遷移違規車輛未果，並於112年6月19日以存證信函催告被告限期給付，被告亦於112年6月22日領取該存證信函，原告催告被告給付積欠之清潔費意思表示已到達被告，被告迄今仍不給付，亦拒絕遷移車輛，原告乃自112年2月8日起加收每日1,000元之清潔費，計算至112年12月29日止，共計28萬3,000元。
㈢本件係請求被告給付清潔費，與被告是否拖欠原告管理費無涉，且被告所稱原告社區管理規約及停車場管理辦法違反憲法第23條，經憲法法庭裁定不受理，被告所辯，顯無理由，為此，原告依社區管理規約第2條第2項第10款之規定提起本件訴訟。
三、被告則以：
㈠被告每月按時繳交社區管理費於原告管理基金帳戶中，迄今從未有拖欠紀錄，不知何來拖欠原告停車位管理費一事，原告濫權規定之停車場管理辦法第8條第11項中對被告加收每日1,000元清潔費之約定，係違反憲法第23條之規定，且被告從未合意此管理辦法，原告應儘速依公寓大廈管理條例第30條以下之規定修正之。
㈡被告系爭停車位係屬公寓大廈管理條例第3條第5款所定之約定專用部分而非共用部分，又系爭停車位係建物之特定空間，供獨立使用且未減損其價值，在物理構造上雖無獨立性，然在使用機能上則有完全之獨立性（供特定人停放車輛），各停車位之約定專用人對其停車位得完全自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉，未購買停車位者不得異議，被告使用系爭停車位若未逾越其停車格範圍，且未妨礙其他停車位使用者之權益，即不應干涉其使用。原告在社區管理規約中亂訂定條款約束全體住戶（並未獲得全體住戶之合意），違背了停車空間分管同意書之意旨。
㈢公寓大廈主管機關即內政部營建署已函釋發布停車位不用時可停放機車、腳踏車，當無限制必要。且「共用部分及約定共用部分之使用管理事項」，並不及「約定專用部分」，原告課予停車位使用人負擔法律未規定之義務，顯有違法律保留原則。又107年11月25日修訂之社區管理規約第2條第2項第6款規定「（六）停車位之空間只能做為停放自用小客汽車或大型重型機車之用…」，該條內容中的「或」字係表示「選擇或列舉」，並無選擇其一的強制性，亦即B2至B4之停車位空間，可列舉2種可停放之交通工具，汽車也可以重機也可以等語答辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、法院判斷：
㈠按住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。五、其他法令或規約規定事項；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定；有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第5款、第9條第2項、第23條第1項、第2項第1款分別定有明文。
㈡原告主張被告違反社區管理規約及停車場管理辦法之規定，將其所有之汽機車同時停放於系爭停車位中，原告自112年2月5日起連續發出三次警告令其立即遷移違規車輛未果，被告應給付自112年2月8日起至12月29日止加收每日1,000元之清潔費，共計28萬3,000元之事實，業據提出修訂前後之社區管理規約及停車場管理辦法、被告違規照片及開立之勸導單、存證信函、違規清潔費計算明細表為證，惟為被告所否認，並以上開情詞置辯。
㈢被告雖辯稱被告未合意停車場管理辦法第8條第11項中對被告加收每日1,000元清潔費之約定，原告在社區管理規約中亂訂定條款約束全體住戶（並未獲得全體住戶之合意），違背了停車空間分管同意書之意旨，且未修訂前之社區管理規約第2條第2項第6款規定中的「或」字係表示「選擇或列舉」，並無選擇其一的強制性，可列舉2種可停放之交通工具等語。經查：
⑴系爭停車位屬公寓大廈管理條例第3條第5款之約定專用部分，係將公寓大廈共用部分約定交由特定區分所有權人專用，惟取得專用權之人就該共用部分之使用，仍應依其設置目的及通常使用方法為之，並不得有妨害其他住戶之安寧、安全之情事，且基於上開限制，在不違反分管契約內容情形下，區分所有權人仍得就該約定專用部分之管理使用方式以規約進行規範。而觀諸原告社區管理規約第2條第2項第6款及停車場管理辦法第8條第1項關於「B2/B3/B4停車位只能停放一輛汽車或二輛重型機車（黃牌、紅牌，250c.c以上），不得同時停放汽車與重型機車，不得停放白牌機車、自行車或任何其他種類交通工具…」之規定，係就區分所有權人使用停車位之方式為規範，再依被告提出之不動產房地買賣契約第12條內容，可知原告社區地下二層及部分地下三層之停車空間其停車位屬於承購戶所有，該分管約定僅約定承購戶就所購停車位有專用權，但未約定應如何使用停車位，原告為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，就該共用部分即停車位之使用，自得於其設置目的、通常使用方法，及不得妨害其他住戶安全之情形下，以規約規範其使用方法。
⑵另原告於108年11月2日召開區分所有權人會議，通過決議修正社區管理規約第2條第2項第6款及停車場管理辦法第8條第1項「B2/B3/B4停車位只能停放一輛汽車或二輛重型機車（黃牌、紅牌，250c.c以上），不得同時停放汽車與重型機車，不得停放白牌機車、自行車或任何其他種類交通工具…」之規定，上開修正規定係為管理維護該社區住戶停車安全，依停車位設置目的及其通常使用方法，規範停車位使用方式，並無損害住戶使用專用停車位之權利，無違分管契約及民法第820條第1項、第71條至第73條之規定，亦無違背誠信原則，非權利濫用，自非無效。
⑶社區停車場內不論是約定專用部分如停車位或共用部分如車道，均須考量進出住戶汽、機車出入停車位之動線、迴旋空間及與四鄰車位上所停放車輛間之合理互動空間，參諸原告提出拍攝被告違規之照片，被告所有之系爭停車位若停放一輛汽車及一輛機車，將造成空間狹小進出不便，且停放車輛時勢必為挪移車輛而使相鄰車位間易生相互碰撞之人身及財產危險，甚且需暫時占用旁邊停車位或車道空間，增加其他車位專用權人不便或危險，而此危險於每次使用停車位時均可能反覆發生，已增加原告社區其他住戶使用車道及相鄰停車位之安全疑慮，被告為原告社區之住戶，自應受該社區管理規約及停車場管理辦法之拘束，並遵守公寓大廈管理條例之相關規定。另依原告社區停車場管理辦法第8條第4項「B1機車/自行車停車區屬社區公設，提供住戶租用」之規定，如被告有停放機車之需求，應另於B1租用機車停車位，或將重型機車停放管委會規劃之B4停車位（月租費200元，年租費2,000元），而非將機車與汽車一同放置於系爭停車位中，故被告前述抗辯，實非可採。
㈣又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。原告社區管理規約第2條第2項第10款及停車場管理辦法第8條第11項關於違規停放車輛加收每日清潔費1,000元，係以確保社區住戶出入及使用停車位安全及權益為目的，約定如有違規停放車輛所應支付之違約金，兩造就此違約金性質別無約定，依民法第250條第2項前段規定，視為因不履行而生損害之賠償總額，即屬於賠償總額預定性之違約金。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條固有明文，惟是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。本院審酌原告社區每月每車位收取300元之汽車車位管理費、被告違規停放車輛造成其他住戶使用車道及相鄰停車位之安全疑慮、違規停放車輛之車型及大小等情，認原告請求加收每日清潔費1,000元過高，應予酌減以加收每日清潔費200元為適當，是原告自112年2月8日起至同年12月29日止計283日所得請求之清潔費金額為5萬6,600元（計算式：283×200＝5萬6,600）。
㈤從而，原告依社區管理規約第2條第2項第10款之規定，請求被告應給付原告5萬6,600元，及其中2萬2,200元部分自支付命令送達翌日（即112年8月20日）起，其餘3萬4,400元部分自民事準備（二）狀送達翌日（即113年1月5日）起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，超過部分，則無理由，應併駁回該部分之訴及假執行之聲請。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為3,090元（第一審裁判費），其中600元由被告負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，餘由原告負擔。
中 華 民 國 113 年 5 月 8 日
士林簡易庭法官李建忠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 5 月 8 日
書記官王若羽