臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
106年度板簡字第1800號
原 告 廖能誠
訴訟代理人 林珪嬪 律師
被 告 劉仁慶
訴訟代理人 林家慶 律師
上列當事人間請求返還押租金事件，於民國107年3月14日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元，及自民國一百零六年七月十
九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳拾伍萬元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造間於民國105年12月13日簽訂租賃契約，約定自106年
3月5日起至116年3月5日止，由原告向被告承租位於新北
市○○區○○路○○巷○○○號之廠房，面積約200坪，每月
租金新臺幣（下同）5萬元、押金10萬元，原告於簽約時
已支付押金3萬元，雙方原約定原告於106年3月5日支付22
萬元（預先支付3個月租金及押金尾款7萬），此有租賃契
約可憑，且雙方約定被告應將廠房整修、裝潢如原證一所
示，交予原告使用，被告更承諾將於106年2月底前完工。
俟因被告施工需要資金，要求原告提早付款，故原告於10
6年2月14日匯款22萬元，總計已支付被告25萬元，有兩造
LINE對話記錄可參。然因被告未能依約在106年2月底前裝
修完成，甚至經原告請求履約後仍明確表示拒絕履行，故
原告於106年3月4日向之表示解約並請求退款，被告業同
意解除契約，則該租賃契約既已解除，被告自應返還原告
押金及已付租金，另請求被告賠償94,180元（搬遷費3萬
元+營業損失64,180元）。
（二）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之
狀態，民法第423條定有明文；又行使終止權而消滅其契
約關係者，應以開始履行之繼續性契約為限，蓋已開始履
行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使
其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜
；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法
定或意定解除權之行使。故屬繼續性之租賃契約，在出租
人尚未合法交付租賃物與承租人以前，當事人之一方非不
得依民法第254條規定解除租賃契約（最高法院91年度台
上字第577號判決參照）；再債務人遲延履行，債權人固
須催告債務人履行，待相當期限經過而不履行時，始得解
除契約，惟如債務人經催告後，已經表示拒絕履行，債權
人自得即行解除契約，而無等待相當期限經過之必要。
（三）查系爭廠房迄至被告承諾完工之106年2月底、甚至租賃期
間起始日106年3月5日，仍沒有水電、廁所無法使用且廢
棄物未清、現場髒亂；另雙方合意（一）原證一H部分須
挖除高低差土方，並將圍牆外移360公分與隔壁鐵皮屋切
齊；（二）原證一右下方之位置須開設一寬5米、高5米之
出入口，並加裝鐵捲門，供原告之大貨車進出；（三）加
蓋鐵皮屋頂（見租約第2條），但被告未依約將圍牆外移
至約定之範圍，也未裝設鐵捲門供原告大貨車進出，現場
也多處未加蓋屋頂，此均有原告於106年3月5日拍攝之影
片可考；此外，經被告仔細檢視系爭廠房，全部面積僅約
120-135坪，與被告所稱約200坪落差甚鉅，且被告也未提
供工業用大電供原告使用，則被告未依系爭租約提供合於
使用收益之系爭房屋予原告，有違系爭租約所應負之用益
提供義務至明。至於被告於答辯狀（三）提出之影片，拍
攝日期、時間均屬不明，應是事後臨訟所製，無從證明其
抗辯水電、熱水器、馬桶均可使用一節為實在。
（四）次查，觀諸兩造於106年3月4日之Line通訊紀錄（見原證
三第8-12頁），乃有：「原告：…我們現在要求照原合約
履約。請您照著答應我們的一切承諾（場地擴大到後方鐵
皮屋、另闢道路及後方出入口、鐵皮屋頂、燈光、電力…
等）施作完成給我們，我們願意照著原合約繼續履約…如
無法履約，請無條件退還我方所給付之所有價金，並賠償
我方之所有損失。...請房東把款項準備好。…被告：…
現在你出10萬我也不租你了！明天也不用談，浪費時間。
…被告：我們訴訟解決…有什麼主張在法院攻擊防禦吧！
」等情，足見被告經原告請求履約後仍表示拒絕履行，而
原告向之表示退款，自有解除契約之意思。果爾，本件租
約顯然在被告交付合於約定使用之租賃物予原告前，已經
原告合法解除，被告依民法第259條之規定，自負有回復
原狀之義務。從而，原告請求被告返還因本件租約而交付
之押租金10萬元及租金15萬元共25萬元，即屬有據，應予
准許。
（五）再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權
人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。又按
契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約。契約
解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或
契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付
物，應返還之。解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。
再損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限，民法第227條第1項、
第254條、第259條第1款、第260條、第226條第1項分別定
有明文。經查，本件被告未交付合於約定使用收益之租賃
物，業如前述，則原告無法使用該廠房，只得於106年3月
5日緊急再與原房東商議租賃事宜，陸續將機器設備搬回
原先之廠房，至106年3月9日電線重拉，隔日106年3月10
日能正常營運為止，除因此產生機械之拆卸、搬運、回復
架設安裝等費用3萬元外，該期間（106年3月5日至106年3
月9日，共五日）通常可獲得之營業利潤64,180元無法取
得，原告自得請求被告賠償，總計94,180元。
（六）被告雖辯稱原證一之修繕改裝示意圖僅為構想，並非契約
，關於房屋改裝應可隨時商量...云云。惟查，原證一之
修繕改裝示意圖確實是兩造在簽立租賃契約時，針對修繕
及改裝達成之共識，此有證人 許智偉 於107年1月14日到庭
證稱：「（提示原證一草圖）這張圖是當天兩造講好之後
被告手繪，被告承諾會將原告要承租的廠房蓋成該草圖所
示，交付給原告使用，且當時離原告要使用廠房還有一段
時間，被告有承諾說會在原告開始使用日期前把該廠房按
照原證一草圖蓋好。」等語，非被告單方面可以變更修改
。另依被告於106年12月10日庭呈之「陳報狀暨答辯狀」
第2頁之內容可知，被告是因為原告僅支付押金10萬及預
付三個月15萬元租金，而被告因拆除及施工之項目花費已
超過前述之25萬元，再來還需花費上百萬興建鐵皮屋、架
設鐵捲門等等，估計需支出200多萬，但原告除提供一連
帶保證人外別無擔保，且被告僅憑臆測即認為原告態度不
佳，日後必有違約之可能，而不願繼續履行合約。果爾，
原告以被告未交付合於約定使用收益之租賃物為由解除租
約，為有理由。
（七）被告又辯稱原告未曾提出要裝工業用高壓大電，並稱原告
等與被告參觀隔壁使用工業高壓電工廠時，有指工業用高
壓大電之整流器，被告直接告知沒有那種設備也不會安裝
，只有一般110V、220V電源...云云（見被告106年7月19
日之答辯狀第2頁），惟原告公司之機器需要工業用大電
，倘被告不同意安裝，原告機器根本無法運轉，又豈會與
被告簽約？被告所辯不合常理。且原告、 吳信億 及友人許
智偉在簽約當天，有與被告到隔壁烤漆工廠確認所需之電
力設備，被告也承諾要安裝，核與證人許智偉證稱：「簽
約前被告說隔壁工廠都是他出租的，有帶同我們一起去參
觀，陪同原告的吳信億有看到該烤漆廠牆上有一個電力設
備，吳信億有跟被告說原告廠房需要這個設備，被告有說
可以提供，看完之後才回到原告要承租的廠房所在地去簽
約。」、「我並無聽到工業大電或三向220v字眼，但我有
聽到大電這兩個字，且是用台語所說的，可以確定當初吳
信億有跟被告說原告需要的電力設備是跟隔壁烤漆廠一樣
的電力設備，且被告願意提供，被告願意重拉電線。」等
語相符，而隔壁烤漆工廠之電力設備如原證十二所示，此
即工業用大電三向220V，被告既已同意裝設工業用高壓大
電，卻未依約提供，原告自得解除契約。
（八）至於被告抗辯為準備系爭租賃物支出33萬6千元，主張與
原告請求返還押租金及租金抵銷一節，姑不論被告於本案
並未提出任何支出之單據，以證明其花費33萬6千元；雖
被告於另案即鈞院106年度板小字第1068號案件中也曾主
張拆除鐵皮屋及施作多項工程花費33萬6千元，惟吳信億
曾以電話詢問現場施作之鐵工（負責拆除鐵皮屋、室內隔
間及圍籬）及水泥工（負責做水泥坡道），其等均稱向被
告報價僅15,000元，但被告提出之估價單卻記載拆除鐵皮
屋2棟8萬元及拆除室內輕鋼架、天花板、牆面兩面5.8萬
（亦即鐵工部分13萬8千元）；廣場到室內水泥坡道2萬元
，顯與事實不符。且依常情，估價單應係施作前到現場評
估後出具，但被告於該案提出之估價單卻記載日期為106
年2月25日，應係事後臨訟所製，原告否認其真正。況兩
造於簽約時約定應由被告將系爭廠房裝潢、修繕如原證一
所示，交予原告使用，則原告要求被告交付合於其使用之
租賃物，於法即屬有據，今因可歸責於被告之事由，致租
賃契約無法繼續履行，自不能認原告應對被告拆除裝潢負
賠償之責。另被告多次表示原告僅支付106年3-5月之租金
，自106年6月起未給付租金，然原告已於106年3月4日向
被告為解除本件租賃契約之意思表示，被告復於106年3月
6日發函同意解除契約，該租賃契約既經解除，被告自不
得再請求給付租金。果爾，被告無論以其拆除鐵皮屋等花
費336,000元或106年6月以後之租金主張抵銷抗辯，均無
理由。
（九）綜上，原告請求被告返還租金15萬元、押租金10萬元，並
請求損害賠償94,180元，俱有理由，為此，爰依契約解除
後回復原狀之法律關係提起本訴，並聲明：被告應給付原
告344,180元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：
（一）被告否認原告所述被告未依系爭租約提供合於使用收益之
系爭房屋予原告，經原告請求履約後被告仍明確表示拒絕
履行，原告自得即行解除契約，而無等待相當期限經過之
必要，且被告業同意解除契約，則該租賃契約既已解除，
被告自應返還原告押金及已付租金，並另請求被告賠償94
,180元云云，蓋：
1.按「上訴人縱已負有遲延責任，然被上訴人如未依民法第
二百五十四條之規定，定相當期限，催告上訴人履行，並
因上訴人於期限內不履行，為解除契約之意思表示，仍不
能不受契約之拘束，上訴人提出應為之給付，請求被上訴
人履行，自非被上訴人所得拒絕。」、「契約當事人之一
方履行遲延時，他方當事人苟未定相當期限為履行之催告
，並因其於限期內仍未履行而行使解除權，則已成立之契
約，即仍屬存在，負有遲延責任之一方，並非無請求他方
履行之權。」、「被上訴人承買上訴人之某處田三塊，縱
於價金之支付應負遲延責任，依民法第二百五十四條之規
定，亦須上訴人定相當期限催告其履行，於期限內不履行
時，始得解除契約。上訴人既未主張此項解除契約之要件
業已具備，並曾為解除之意思表示，即不得謂其買賣契約
已失效力。」、「債權人非因債務人遲延給付當然取得契
約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行
時，始得解除契約，此觀民法第二百五十四條之規定自明
。
2.本件上訴人於民國二十九年九月二十三日與被上訴人約定
，將其所有坐落某處坐西向東園地一幅出賣於被上訴人，
限於同年十月二十三日立契過交，嗣後被上訴人未支付價
金，固為原判決所認定之事實，惟上訴人僅催告被上訴人
履行，並未主張其催告定有相當期限，則被上訴人縱於價
金之支付應負遲延責任，而上訴人所為解除契約之意思表
示，究不能發生效力。」、「契約當事人之一方催告他方
履行給付義務，依民法第二百五十四條之規定應定相當期
限，上訴人致被上訴人之催告書中僅定一週之期間，而當
日該省道路尚未復舊，交通並非便利，其應給付之鐵軌等
交通器材，又須經省行政長官之准許始能搬運，限定七日
之內取得搬運許可，並蒐集鐵軌一千三百支全部運抵交付
，揆諸實際，勢所難能，是其所定履行之期限，顯不相當
，自不能藉此而謂契約業已合法解除。」、「雙務契約
當事人之一方履行遲延時，他方當事人苟未定相當期限為
履行之催告，並因其於限期內仍未履行而行使解除權，則
已成立契約，仍屬存在，負有遲延責任之一方，並非無請
求他方履行之權。」、「民法第二百五十四條規定，債務
人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而
債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權
人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定
解除契約之要件相符。」、「給付無確定期限者，債務人
於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告
時起，負遲延責任。而債權人非因債務人遲延給付當然取
得契約解除權，仍須定相當期限催告其履行，於期限內不
履行時，始得解除契約，此觀民法第二百二十九條第二項
前段及第二百五十四條之規定自明。」最高法院著有29年
度上字第782號判例、30年度上字第214號判例、30年度上
字第2836號判例、31年度上字第2840號判例、38年度台上
字第35號判例、72年度台上字第1075號判決、77年度台上
字第2325號判決及95年度台上字第1908號判決可稽。
3.次按「查解除權之行使，以意思表示為之，祇須契約當事
人之一方遲延給付者，經他方當事人定相當期限催告其履
行，如於期限內不履行時，即得解除契約，至對方當事人
同意與否，於解除契約意思表示之效力，不生影響。」、
「契約之合意解除與法定或約定解除權之行使，性質不同
，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約解除第一
次契約，後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法
定或約定解除原因存在，無待他方當事人之同意。」此亦
分別有最高法院71年度台上字第4614號判決及78年度台上
字第294號判決可稽。
4.承前，本件被告縱有任何遲延給付之情事(僅為假設，被
告否認之，詳後述)，原告亦非一因被告遲延給付即當然
取得契約解除權，而依民法第254條規定必須先經原告定
相當期限催告其履行，且被告於期限內仍不履行時，原告
始得解除契約。惟觀之原證三號兩造LINE對話紀錄原告所
述：「…請您照著答應我們的一切承諾…施作完成給我們
，我們願意照著原合約繼續履約，不需要換約。…故請您
照原合約繼續履約，如無法履約，請無條件退還我方所給
付之所有價金，並賠償我方之所有損失。」等語及原告於
106年3月13日向被告寄發之中和中山路郵局000095號存證
信函第五頁倒數第一行以降所載：「…基於上述原因及台
端違約在先之事實，本人無意與台端繼續履行此租賃合約
，限於函到三日內主動與本人聯絡協商解約及賠償事宜，
並退還本人所支付之款項新台幣貳拾伍萬元整…」等語，
可知原告於自認為被告給付延遲之情況下，並未依法定解
除權所需具備之定相當期限催告被告履行，即逕向被告主
張解除兩造間之租賃契約，是依前揭諸多最高法院判例及
判決意旨，原告所為之法定解除契約意思表示之效力應為
無效，亦即兩造間之租賃契約關係迄今仍應繼續有效存在
，且被告縱曾以原證九號存證信函表達同意原告解除兩造
間租賃契約之意思表示，惟依上開最高法院判決意旨亦應
認無任何意義而並不因之使兩造間之租賃契約解除，是原
告向被告主張系爭租賃契約已解除且被告應返還其押租金
及負損害賠償責任，顯為無理由。
（二）被告亦否認原告所述被告未依約提供兩造合意修繕改裝事
項，該廠房面積僅約120-135坪與被告所稱約200坪落差甚
鉅，而原證一之修繕改裝示意圖確實係兩造於簽立租賃契
約時針對修繕及改建達成之共識，非被告單方面可以變更
修改，且被告亦已同意裝設工業用高壓大電及與隔壁烤漆
工廠所需相同之電力設備，卻未依約提供而有違約之情事
，此由證人許智偉之證稱皆可證明之，原告自得解除契約
云云（詳原告民事綜合辯論意旨狀事實及理由欄之三及六
至八），蓋：
1.本件原證一號之手繪修繕改裝示意圖僅係兩造於簽約時初
步規畫構想之草圖，並非定案，況因簽約日105年12月13
日距離租賃起始日106年3月5日尚有約三個月左右之時間
，兩造並於原證二號租賃契約第十條修繕及改裝部分加註
「雙方口頭另約定」等字句，且並未曾將原證一號示意圖
作為兩造租賃契約之附件，由此種種顯見該原證一號示意
圖絕非被告於簽約時即已確立之承諾，而實應以雙方租賃
契約書中所載之「雙方口頭另約定」為準，被告理當可於
事後視情況與原告討論並修改之，方合情理及兩造間之契
約精神。
2.又，原告於簽約當時其對所謂之「需用電力種類」根本未
曾清楚表達，被告亦未曾承諾要提供原告工業用高壓大電
之設備，兩造更未曾約定如安裝電力設備相關費用應由何
人負擔之事，被告嗣後於106年3月初請水電師傅 陳柏圻 至
系爭租賃房屋處設置電力配置約2日，原告當時亦仍未曾
告知其需求之電源為「工業用高壓大電」，且該水電師傅
亦嗣後因原告之指示反反覆覆溝通不清而不願意再繼續施
作該項工程，是被告即在原告最後方表明其係需要「工業
用高壓大電」後，方再另請一位黃姓水電師傅就「工業用
高壓大電」報價，惟其報價費用竟高達14萬元，被告當時
實亦有誠意願協助原告裝設並向其提出該費用理應由雙方
各負擔一半之提議，惟竟遭原告刻意曲解以簽約時已有談
好要由被告提供云云為由而拒絕。惟觀之被證三號原告所
寄發之存證信函內容完全未提及被告於簽約當時有承諾提
供「工業用高壓大電及設備」等隻字片語，顯見兩造於簽
約當時根本未曾有約定該事項，否則原告豈會未於該存證
信函中羅列之？!至證人許智偉所證稱被告願意提供與隔
壁烤漆工廠所需之相同電力設備云云，亦實與該存證信函
所載之內容完全不符，據此顯見證人許智偉所為對被告不
利之證詞實毫不可信！另，由證人許智偉於鈞院107年1月
12日庭期證稱：「(問:你們在當天簽約前及到隔壁烤漆廠
及回到原告廠房所在地簽約這段期間原告或吳信億有跟被
告提到說他們需要用到工業大電或三向220v等用電的需要
？)可能沒有講到那麼細，我並無聽到工業大電或三向220
v字眼…」等語觀之，亦顯見兩造於簽約當時根本未曾明
確約定被告須提供何種電力設備予原告，此皆顯係原告之
惡意曲解、虛構捏造。
3.另，被告並已依約為原告拆除兩棟鐵皮屋、兩面室內牆壁
、一單位輕鋼架，並於室內入口鋪設水泥坡道、拆除原於
屋頂大型水塔、安置新抽水馬桶、水電、燈光及熱水器等
相關設備，且該系爭租賃標的土地依所有權狀所載約為17
5坪，與原證二號租賃契約所載之面積約200坪即差距不大
，原告既同意於未為丈量實際面積之情況下即接受簽立系
爭租約並受領租賃標的物，即應自負風險而不可逕認被告
就此部分對其有何違約情事，是被告實無任何原告所指稱
之各項違約情事，原告主張解除租約並請求損害賠償實均
為無理由。
三、本件原告主張兩造於105年12月13日簽立房屋租賃契約，約
定由被告提供新北市○○區○○路○○巷○○○號及其坐落土地
與原告承租使用，租期自106年3月5日起至116年3月5日止，
每月租金5萬元，押租金10萬元之事實，業據原告提出被告
手繪之修繕改裝示意圖、房屋租賃契約、兩造LINE對話照片
、106年3月5日之現場影片、原告支出之搬遷費證、原告105
年3-4月銷售額與稅額申報書、105年度營利事業所得額暨同
業利潤標準為證。被告對於原告主張予以否認，並以上開情
詞置辯。並提出光碟片、原告寄發之中和中山路郵局000000
號存證信函、原告依約所為之修繕整修照片8張、系爭租賃
土地之所有權狀等件為證。是本件所應審酌者厥為：(一)原
告得否解除系爭契約？(二)原告請求返還租金、押租保證金
，有無理由？(三)原告請求賠償金額91,480元，是否有據？
（四）被告得否就其拆除鐵皮屋等花費336,000元或106年6
月以後之租金主張抵銷抗辯?茲分述如下：
(一)原告得否解除系爭契約？
1.按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，
民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務
，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃
關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之
本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付
，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責
任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第22
2號判決意旨參照）。又因可歸責於債務人之事由，致給付
不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226條之情
形時，得解除其契約，民法第226條第1項、第256條分別定
有明文。再按契約除當事人為合致之意思表示外，須經債務
人繼續之履行始能實現者，屬性供給契約，而該契約倘於中
途發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終
止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係
趨於複雜，應類推適用民法第254條至第256條之規定，許其
終止將來之契約關係，依同法第263條準用第258條規定，向
他方當事人以意思表示為之（最高法院89年度台上字第1904
號判決意旨參照）。另按當事人主張有利於己之事實者，應
就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條亦定有明文。
2.查原告主張本件兩造間所簽立房屋租賃契約書，約定由被告
提供其所稱新北市○○區○○路○○巷○○○號及其坐落面積約
200坪之土地，租賃期間自106年3月5日起至116年3月5日止
，並就修繕及改裝部分由雙方口頭合意由被告手繪修繕改裝
示意圖。惟於交付日即106年3月5日之期限屆至，系爭廠房
之修繕及改裝未合於雙方約定之工業用高壓大電供給、廁所
使用、廢棄物清運、鐵皮屋頂加蓋、鐵捲門加裝及另闢出入
口供17噸貨車進出等使用、收益之狀態。被告不否認該修繕
改裝示意圖為其所繪，惟辯稱該示意圖僅係兩造於簽約時初
步規畫構想之草圖，並非定案，兩造並於租賃契約第10條修
繕及改裝部分加註「雙方口頭另約定」等字句，且並未曾將
該示意圖作為兩造租賃契約之附件，顯見示意圖絕非被告於
簽約時即已確立之承諾，且原告於簽約當時其對所謂之「需
用電力種類」未曾清楚表達；另證人許智偉於鈞院107年1月
12日庭期證稱：「我並無聽到工業大電或三向220v字眼…」
等語觀之，亦顯見兩造於簽約當時根本未曾明確約定被告須
提供何種電力設備予原告顯係原告之惡意曲解、虛構捏造云
云。
3.查兩造於105年12月13日簽立系爭契約，固於第十條（修繕
及改裝）另加註「雙方口頭另約定」之記載，惟查，證人許
智偉於本院審理時到庭具結證稱:「（問：是否看過原證一
草圖?）答:這張圖是當天兩造講好之後被告手繪，被告承諾
會將原告要承租的廠房蓋成該草圖所示，交付給原告使用，
且當時離原告要使用廠房還有一段時間，被告有承諾說會在
原告開始使誒前把該廠房按照原證一草圖蓋好。」、「（問
：簽約當時被告是否知道原告承租系爭廠房做何目的使用?
）答:知道，當天原告有跟被告說明他是做鋁及銅的資源回
收，且要用大電，且必須增設草圖所示的鐵捲門，才能讓運
貨卡車進出，所以被告在簽約以前就很清楚知道原告承租系
爭廠房的使用目的。」等語（詳見本院107年1月12日言詞辯
論筆錄），足證原證一草圖係被告手繪，且係被告承諾修繕
及改裝系爭租賃物之內容，自屬本件租賃契約之一部分。次
觀系爭被告手繪草圖上半部記載：「一、粉紅需整地；二、
綠色水溝；三、黃色為門及路線；四、電線重拉；五、接水
；六、熱水器；七、馬達。」等語；下半部記載：「1.圍圍
牆半天Ｈ架電捲門，5M×5M；2.粗工打牆、Ｈ清水溝除草；
3.清運垃圾；4.卡車清運；5.買馬達、水管、熱水器」等語
，益徵系爭被告手繪示意圖（草圖）為兩造如何修繕及改裝
系爭租賃物之合意內容無誤。被告空言辯稱未曾將該示意圖
作為兩造租賃契約之附件，顯見示意圖絕非被告於簽約時即
已確立之承諾云云，並無足採。
4.又原告主張雙方簽約時有約定被告須配置「工業用高壓大電
」云云，而被告則辯稱原告簽約當時未曾清楚表達被告須配
置「工業用高壓大電」，且證人許智偉亦證稱無聽到「工業
大電」用語云云。是本件原告應就兩造於本件有被告應配置
工業用高壓大電約定此有利於己之事實負舉證之責。惟查，
原告就此尚未能提出足資證明此約定之證據，是原告主張被
告應配置工業用高壓大電云云，尚無可採。然查，被告並未
依約完成（一）原證一H部分須挖除高低差土方，並將圍牆
外移360公分與隔壁鐵皮屋切齊；（二）原證一右下方之位
置須開設一寬5米、高5米之出入口，並加裝鐵捲門，供原告
之大貨車進出；（三）加蓋鐵皮屋頂（見租約第2條），但
被告未依約將圍牆外移至約定之範圍，也未裝設鐵捲門供原
告大貨車進出，現場也多處未加蓋屋頂等工程，亦有原告於
106年3月5日拍攝之影片附卷可稽。是本件迄106年3月5日兩
造約定租賃物交付原告使用之日時，無論被告是否已配置工
業用高壓大電，被告仍未能提出符合系爭契約約定使用、收
益狀態之租賃物予原告使用，被告於本件顯屬給付遲延無訛
。
5.被告雖辯稱原告於自認為被告給付延遲之情況下，並未依法
定解除權所需具備之定相當期限催告被告履行，即逕向被告
主張解除兩造間之租賃契約，原告所為之法定解除契約意思
表示之效力應為無效，亦即兩造間之租賃契約關係迄今仍應
繼續有效存在，且被告縱曾以原證九號存證信函表達同意原
告解除兩造間租賃契約之意思表示，惟亦應認無任何意義而
並不因之使兩造間之租賃契約解除云云。惟查，按出租人應
以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃
關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第42
3條定有明文；又行使終止權而消滅其契約關係者，應以開
始履行之繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無
須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係
之必要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契
約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。故
屬繼續性之租賃契約，在出租人尚未合法交付租賃物與承租
人以前，當事人之一方非不得依民法第254條規定解除租賃
契約（最高法院91年度台上字第577號判決參照）；再債務
人遲延履行，債權人固須催告債務人履行，待相當期限經過
而不履行時，始得解除契約，惟如債務人經催告後，已經表
示拒絕履行，債權人自得即行解除契約，而無等待相當期限
經過之必要。次查，兩造於106年3月4日之Line通訊紀錄（
見原證三第8-12頁），乃有：「原告：…我們現在要求照
原合約履約。請您照著答應我們的一切承諾（場地擴大到後
方鐵皮屋、另闢道路及後方出入口、鐵皮屋頂、燈光、電力
…等）施作完成給我們，我們願意照著原合約繼續履約…如
無法履約，請無條件退還我方所給付之所有價金，並賠償我
方之所有損失。...請房東把款項準備好。…被告：…現在
你出10萬我也不租你了！明天也不用談，浪費時間。…被告
：我們訴訟解決…有什麼主張在法院攻擊防禦吧！」等情，
足見被告經原告請求履約後仍表示拒絕履行，而原告向之表
示退款，自有解除契約之意思。是系爭租約在被告交付合於
約定使用之租賃物予原告前，已經原告合法解除，甚為灼然
。
(二)原告請求返還租金、押租保證金，有無理由？
按民法第259條規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀
之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定
：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付
為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給
付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還
之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還
之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利
益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或
因其他事由，致不能返還者，應償還其價額」。本件因可歸
責於被告之事由致給付遲延或給付不能之狀態，經原告解除
契約，依前開規定，被告應負回復原狀之義務，故原告請求
被告返還已支付之10萬元押租金及3個月租金15萬元共25萬
元，自屬有據。
(三)原告請求損害賠償金額91,480元，是否有據？
按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀。第1項情形，債權人得請
求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀」、「損害
賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人
所受損害及所失利益為限。依通常情形，已定之計劃、設備
或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益」，民法
第213條第1項、第3項及第216條分別定有明文。原告主張因
契約解除產生機械之拆卸、搬運、回復架設安裝等費用3萬
元，及自106年3月5日至106年3月9日之通常可獲得之營業利
潤損失，請求被告賠償。惟查，契約解除後，承租人本應負
回復原狀之義務，故機械之拆卸、搬運、回復架設安裝等非
承租後所生之損失，是兩者間無因果關係，且原告之機械亦
未受有損毀，自無回復原狀之適用。另原告請求被告給付自
106年3月5日至106年3月9日之營業損失，按民法第216條之
所失利益係當事人因該契約履行而可以預期獲得之利益，原
告雖以105年3、4月之營業額計算主張該期間所失利益，惟
營業額之變動非絕對可預期，故原告以前一年同一期間之營
業額為營業損失之主張，尚屬無據。是原告請求被告賠償其
損害91,480元，核屬無據。
(四)被告得否就其拆除鐵皮屋等花費336,000元及106年6月以後
之租金主張抵銷抗辯?
被告主張因原告無確切認定該系爭廠房電壓是否符合原告需
求即要求被告拆除該系爭廠房兩處鐵皮屋及室內隔間，鐵工
水泥工、水電器材及清理廢棄物致被告支出336,000元之損
失，又本件租約並未合法解除，尚有效存在，原告仍應給付
106年6月以後之租金，被告主張以其拆除鐵皮屋等花費336,
000元及106年6月以後之租金與原告預付之押金及租金抵銷
抗辯云云。經查，被告固據提出估價單一紙資以證明其拆除
鐵皮屋等花費336,000元。惟查，原告已否認該估價單之真
正，而被告亦未舉證證明其拆除系爭廠房兩處鐵皮屋及室內
隔間，鐵工、水泥工、水電器材及清理廢棄物等共計支出33
6,000元之費用，其此部分主張即無可採。又系爭租賃契約
已經原告合法解除而消滅，原告自無給付被告自106年以後
之租金之義務。是被告就其拆除鐵皮屋等花費336,000元及
106年6月以後之租金主張與原告本件之請求為抵銷抗辯云云
，尚無可採。
四、綜上所述，原告以租賃契約、損害賠償之法律關係，請求被
告給付原告250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年7
月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理
由，應予准許；其餘部分，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰
依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保，請求免為假執行
，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果無影響，不另論述，併此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2
項，判決如主文。
中華民國107年4月11日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年4月11日
書記官謝淳有