裁判字號：臺灣宜蘭地方法院104年訴字第209號民事判決
裁判日期：民國104年11月03日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣宜蘭地方法院民事判決104年度訴字第209號原告 李惠雯 訴訟代理人 李應東 被告 蔡耀堂 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將原告所有門牌號碼為宜蘭縣○○市○○路○段○○○號之房屋騰空，並返還予原告。
被告應自民國一百零四年六月十六日起至其騰空返還前項房屋之日止，每月支付原告新臺幣陸仟壹佰參拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟參佰柒拾元由被告負擔十分之九即新臺幣柒仟伍佰參拾參元，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾陸萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
壹、程序方面：本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落宜蘭縣○○市○○段○○○○號土地（所有權應有部分為二分之一）及其上之門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○段○○○號建物（所有權應有部分為全部，下稱系爭房屋）原為被告所有，原告於民國104年3月4日於本院103年度司執字第10926號強制執行事件拍賣程序中得標買受前開不動產，並於104年5月21日收受本院於同年月19日核發之不動產權利移轉證書，惟被告仍無權占用系爭房屋，故原告得依民法第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，被告雖辯稱系爭房屋尚有神明牌位需時間處理，故無法即刻搬遷云云，然查，原告既已取得系爭房屋之所有權，則被告自應搬遷，退步言，縱使被告曾表示願以租賃方式繼續占有使用系爭房屋，然被告卻未曾與原告洽談。又被告無權占有系爭房屋已妨害原告所有權之行使，被告亦獲得相當於租金之利益，故依民法第179條規定請求被告返還無權占用期間所受相當於租金之利益。為此，爰依民法第767條及第179條之規定，聲明請求：（一）被告應自系爭房屋遷出，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）7,500元之損害賠償金。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，然據之前到院陳述略以：伊並無不搬遷之法律上理由，只是系爭房屋內有神明、祖先牌位等，總是要有時間處理，故無法即刻搬遷。況且，系爭房屋常漏水、屋況不佳，因此伊曾以每月3,000元之低價出租予友人，如今原告竟以每月7,500元請求相當於租金之不當得利，顯有過高等語為辯，並聲明請求駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
（一）原告主張坐落宜蘭縣○○市○○段○○○○號土地（所有權應有部分為二分之一）及其上之系爭房屋原為被告所有，原告於104年3月4日於本院103年度司執字第10926號強制執行事件拍賣程序中得標買受前開不動產，並由本院於104年5月19日核發不動產權利移轉證書，並於同年月21日收受之等事實，業據提出本院104年5月19日以宜院平103司執庚字第10926號所核發之不動產權利移轉證書為證，並經本院調閱103年度司執字第10926號強制執行案件卷宗，核閱屬實，且經本院至現場勘驗，並有勘驗筆錄、現場照片可稽，並為被告所不爭執，堪信為真。
（二）本院協同兩造確認爭點為：（一）原告主張被告為無權占有，應自系爭房屋遷出，並將房屋返還原告是否有理由？
（二）原告請求被告給付相當於租金之不當得利每月7500元至遷讓房屋為止之賠償金是否有理由？
（三）就爭點一：按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，民法第767條前段定有明文。復按，「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告以無權占有為原因請求被告遷讓房屋，應由占有人即被告就其取得占有係有正當權源之有利事實負舉證責任。惟查，被告雖辯稱系爭房屋內尚有神明牌位需時間處理，故無法即刻搬遷云云，然被告上開辯詞，僅是陳述其搬遷上之困難，而非 陳明 或舉證其合法占有使用系爭房屋之權源為何，故被告所辯，並非可採，此外，被告未再提出其他使用系爭房屋之合法權源，則原告主張被告為無權占有，請求其遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
（四）就爭點二：次按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第179條分別定有明文。又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查原告已領得不動產權利移轉證書，為所有權人，被告無權占有系爭房屋之事實，既經認定，已如前述，依社會通念，被告可消極減免其應支付使用房屋之代價，而受有利益，故原告主張受有損害，並請求自起訴狀繕本送達之翌日即104年6月16日（見卷第6頁）起賠償原告之損害，即為有理。第按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價10％，土地法第97條第1項定有明文，而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第25條所明定，又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法第115條復規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地（即土地）之租金，亦按土地申報地價年息10％為限。惟此年息10％為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定（最高法院46年度臺上字第855號、68年度臺上字第3071號判例意旨參照）。經查，系爭房屋面積合計14
5.53平方公尺，房屋鑑定價格為962,300元，坐落土地面積117平方公尺，權利範圍二分之一，102年度申報地價每平方公尺1,520元之事實，有土地登記謄本、鑑定報告書附於本院103年度司執字第10926號執行卷宗可稽。又系爭房屋坐落於○○市○○路○段○○○號，在○○路馬路旁，周遭為稻田及住家，沒有商業活動，房屋磚造外加鐵皮防護，依照屋內陳設，應是作住家使用，一樓木頭壁紙牆面陳舊，客廳有神明桌，屋後有鴿舍等情，亦有本院履勘筆錄及照片數幀足憑；原告雖主張每月租金為7,500元，並提出不動產交易實價查詢服務網之網頁資料為證（見卷第35頁），惟查，其上記載月租為8,000元之房屋係位於○○市○○○路，與系爭房屋坐落位置不同，再者，該房屋之房屋型態為透天厝，2層樓，屋齡38年，但其屋況，四周環境及屋內設施不明，尚難完全比附援引。本院衡酌履勘所見系爭房屋所在位置、被告使用系爭房屋之經濟價值及所受利益等情，認原告得請求每月租金7,500元之部分過高，應以不超過系爭房屋申報地價及房價年息7％即6,132元為適當【計算式：（土地面積117平方公尺×申報地價每平方公尺1,520元×應有部分2/1＋房屋鑑定價格962,300元）×7％÷12=6,132元，元以下四捨五入），逾此部分之請求即屬過高。
四、從而，原告依所有物返還請求權、不當得利之法律關係，訴請被告遷讓返還系爭房屋，並自104年6月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6,132元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求為無理由，應予駁回。又按，「法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。」民事訴訟法第87條第1項定有明文。查本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，訴訟費用8,370元應由被告負擔10分之9即7,533元，餘由原告負擔。
五、假執行之宣告：原告勝訴之部分陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，不予准許。
六、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國104年11月3日
民事庭法官郭淑珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月4日
書記官馬竹君