臺灣板橋地方法院三重簡易庭小額民事判決
99年度重小字第2117號
原 告 國防部
法定代理人 高華柱
訴訟代理人 吳惠玲
張靈秀
被 告 趙國威
訴訟代理人 王進 和
上列當事人間給付管理費事件，於民國100年1月19日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟參佰伍拾元及自民國九十九年九
月三日起至清償日止，按年息百分之五算之利息。
本件訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張(一)緣原告依國軍老舊眷村改建條例辦理國軍
老舊眷村改建，乃在台北市五股鄉 陸光 一村改建基地上起造
興建陸光新城住宅社區，並於興建完成後配售與申請承購陸
光新城住宅社區之原眷戶或享有原眷戶權益之人。而被告為
享有原眷戶權益之人，並向原告申請承購臺北縣○○鄉○○
街○○號2樓建物及基地暨公設持分（下稱系爭房屋），經原
告依法核定配售，兩造並簽訂國防部辦理國軍老舊眷村改建
興建住宅社區房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），依
系爭買賣契約書第15條，乙方承購之建物及土地（含公共設
施），自通知交屋（點交）之日起，房屋稅、地價稅、水電
費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費概由乙方負擔；前開
稅費以交屋之日為準，按當年度日數比例負擔之。據此，被
告於98年4月24日即由原告對其完成交屋程序，自斯時起，
被告自應負擔按其買受公設應有部分比例分擔之管理費或共
用部分之修繕、管理、維護費用，不因系爭買賣標的有無完
成所有權移轉登記予被告而得解免被告之義務。本件原告因
係陸光新城住宅社區之起造人，於陸光新城住宅社區之管理
委員會成立前，依公寓大廈管理條例第28條第3項規定為管
理負責人，故於陸光新城住宅社區成立管理委員會前，有關
陸光新城住宅社區之共用部分及該社區公共事務之管理、維
護工作，固由原告負責，但相關管理、維護工作所需支出費
用，被告仍應依前揭系爭買賣契約書第15條約定，按系爭買
賣標的之應有部分比例分擔之，而原告為執行管理負責人之
社區管理維護工作需要，於辦理系爭買賣契約書簽約及交屋
程序時，業已向被告預收初期管理費新臺幣（下同）3,500
元，用以支應社區保全及公共用電支出等費用，但該預收管
理費業已用罄，原告乃衡估陸光新城社區每月因社區公共事
務及公設管理維護費用所需，乃按被告買受之系爭買賣標的
應有部分比例計算其每坪應分擔之管理費，自98年7月請求
被告繳納1,750元，自98年8月至99年5月則請求被告每月繳
納1,660元，合計18,350元，但被告均拒絕分擔繳納，顯然
違反系爭買賣契約書第15條之約定。原告爰依系爭買賣契約
書第15條約定，請求被告應給付原告18,350元及自支付命令
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則請求駁回原告之訴，並以㈠原告之訴略謂其請求給付
管理費之權源係依據買賣契約書第15條之約定「自交屋之日
起，房屋稅、地價稅、水電費、瓦斯費、管理費等稅費概由
債務人負擔。」。按「依照當事人一方預定用於同類契約之
條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平
者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事
人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方
當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事
人有重大不利益者。」，此為民法第247條之1所明定。被告
係於98年7月7日登記所有權完訖，卻早於98年3月18日即通
知完成交屋，證諸此舉已有違社會一般交易常理。究其因，
乃原告為起造人亦為陸光新城社區(下稱系爭社區)之區分
所有權人之一，蓋原告未辦理移轉所有權予承購戶前，房屋
產權大部分仍屬原告所有，然其為圖減免於系爭社區內之支
出費用，罔顧承購戶之權益，脅誘承購戶反違常規通知交屋
，意挾上開約定迫被告分擔其責任，其所為係圖免除預定契
約條款中原告之責任，並加重被告之責，顯有違誠信原則，
依民法第247條之一及消費者保護法第12條規定，該等約定
即為無效。況被告依原告之通知繳付3,500元，通知內載第
三條末文即明示「各戶於交屋當日預繳3,500元整予國防部
成立『五股陸光一村A(B)基地管理費專戶』，作為社區初期
維護運作管理等費用，後續之管理費用收繳標準俟管理委員
會成立後依實際開支研訂公告實施」等文見之，原告就繳付
3,500元後之管理費用收繳應俟管理委員會之成立為意思表
示，自無法以系爭社區管理委員會未成立，怠忽召集區分所
有權人會議之責，卻便宜行事盡向承購戶催收管理費為首務
。㈡按公寓大廈管理條例第18條第1項明定︰「公寓大廈應
設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使
用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金
額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。四、其他收入」。次按公寓大廈管理條
例第十條第二項規定，「共用部分、約定共用部分之修繕、
管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公
共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔
之。」。揆諸上開規定，被告所繳付之3,500元係作為前揭
條例第18條第1項第4款所稱之「其他收入」，以充實系爭社
區之公共基金所用。然依上開條例第10條第2項之規定，並
無明確限制管理維護費用不得以公共基金支應。末按同條例
第18條第3項明文有定，「公共基金應設專戶儲存，並由管
理負責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人
會議之決議為之。」。管理負責人依公寓大廈管理條例第25
條第3項規定，僅為區分所有權人會議之召集人，召集區分
所有權人召開區分所有權人會議，以成立管理委員會，尚不
得未經區分所有權人會議之決議，未成立管理委員會，即逕
自以管理負責人之地位向區分所有權人收取管理費之理。對
造請求之理由，無非以其預擬之契約約定，被告否認其存有
效力如前所述等語置辯。
三、本件原告主張被告未給付98年7月之管理費1,750元，及自98
年8月至99年5月止之每月管理費1,660元，合計18,350元，
爰依系爭買賣契約書第15條約定訴請被告給付管理費乙節，
為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
㈠按司法院大法官會議解釋釋字第540號解釋意旨所示，國家
為達成行政上之任務，選擇以私法上行為作為實施之手段而
訂立買賣契約者，屬涉及私權法律關係之事件為民事事件。
惟並非所有買賣之民事事件，均有消費者保護法第12條之適
用，自以合於該條規定之要件者，始得適用該條規定。而依
消費者保護法第12條第1項之規定：定型化契約中之條款違
反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。而就定型化契約
條款，同法第2條第7款係明文規定：七、定型化契約條款：
指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所
提出預先擬定之契約條款。其中企業經營者依同法第2條第
2款規定係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供
服務為營業者。本件系爭買賣契約之出賣人為原告即國防部
，顯非消費者保護法第2條第2款所稱之企業經營者，且國軍
老舊眷村改建條例第3條第2項及第5條第1項之規定，本條例
所稱原眷戶，係指領有主管機關或其所屬權責機關核發之國
軍眷舍居住憑證或公文書之國軍老舊眷村住戶；原眷戶享有
承購依本條例興建之住宅及由政府給與輔助購宅款之權益，
即系爭買賣契約之承購戶須為原眷戶，亦非不特定人，則系
爭買賣契約第15條自非屬消費者保護法所定之定型化契約條
款，原告援引消費者保護法第12條之規定為主張，於法未合
。又被告復以其係受迫於98年4月24日同意交屋，嗣於98年7
月7日始取得系爭房屋所有權，且原告既為起造人亦為陸光
新城住宅社區之區分所有權人，即原告未辦理移轉所有權予
被告前，系爭房屋所有權仍屬原告所有，然其為減免社區內
之支出費用，脅迫被告交屋，並以上開約定迫被告分擔責任
，其所為係圖免除預定契約條款中原告之責任，並加重被告
之責，依民法第247條之1規定，該約定應為無效云云抗辯，
惟交屋與產權登記，非必同時為之，此由系爭買賣契約將交
屋與產權登記分別約定可知，是被告抗辯原告係於98年4月
24日交屋、於同年7月7日完成產權登記等情縱屬真實，亦不
得遽認系爭買賣契約第15條約定係為免除或減輕原告之責任
而設，況系爭買賣契約第15條係約定「自交屋之日起，房屋
稅、地價稅、水電費、瓦斯費、管理費等稅費概由債務人負
擔。」，即被告於受領系爭房屋後，縱未辦理所有權移轉登
記，其仍為系爭房屋之使用權人，則由被告負擔上開費用，
本屬當然，自無生民法第247條之1所定免除或減輕預定契約
條款之當事人之責任或加重他方當事人之責任而有顯失公平
情事。是被告上開抗辯，尚無足採。
㈡按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，應由
公共基金支付或區分所有權人按其應有部分比例分擔，不因
管理委員會成立與否而有差異（最高法院96年臺上字第2640
號判決要旨參照）。經查：本件原告主張於陸光新城住宅社
區成立管理委員會前，有關陸光新城住宅社區之共用部分及
該社區公共事務之管理、維護工作，固由原告負責，但相關
管理、維護工作所需支出費用，被告仍應依前揭系爭買賣契
約書第15條約定，按系爭買賣標的之應有部分比例分擔之，
而於辦理系爭買賣契約書簽約及交屋程序時，業已向被告預
收初期管理費3,500元，用以支應社區保全及公共用電支出
等費用，惟該預收管理費業已用罄，原告即代陸光新城社區
代墊其社區社區保全及公共用電費用之支出乙節，業據原告
提出系爭買賣契約書、交屋程序表、98年7月及8月因社區公
共管理維護事務支出之項目及相關單據等件為證，並為被告
所不爭執，足認原告確有上開社區保全及公共用電費用之支
出，則依上開判決意旨所示，本件陸光新城住宅社區縱未成
立管理委員會，區分所有權人就原告已支付之社區保全及公
共用電支出等費用，自應按其應有部分比例分擔至明。
㈢又原告前於99年1月24日依公寓大廈管理條例第28條第1項規
定召開第一次區分所有權人會議，因出席區分所有權人之人
數未達同法第31條規定之定額而未能成立管理委員會，原告
復依同法第28條第2項規定於同年4月10日重新召集會議，而
當日出席之區分所有權人人數為325人，占區分所有權人比
例為百分之37.3，區分所有權比例為百分之37.6，均合於同
法第32條第1項規定，並於會議中決議管理費收繳單位以戶
為單位，收繳標準即授權管理委員會評估所需開支後，依每
戶室內坪數訂定等情，有原告提出之臺北縣陸光新城A區99
年度第二次區分所有權人會議紀錄在卷可稽，而上開99年度
第二次區分所有權人會議於被告類推適用民法第56條之規定
另提起撤銷或確認決議無效之訴並得勝訴確定判決前，99年
度第二次區分所有權人會議仍應屬有效，是該管理費之收繳
標準既經區分所有權人會議決議後同意，性質上等同於全體
區分所有權人決議之負擔標準，自屬全體區分所有權人應共
同遵守之事項。即原告依上開區分所有權人會議決議，以98
年7月及8月之支出訂定管理費收繳標準分別係98年7月30坪
型為1,750元、98年8月至99年5月30坪型為1,660元而計算被
告依上開標準給付管理費共18,350元，並無不合。
四、從而，原告依據系爭買賣契約第15條約定及區分所有權人會
議決議請求被告應給付原告18,350元及自支付命令送達之翌
日即99年9月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
，為有理由，應予准許。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌於本
判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件係適用小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第43
6條之20之規定，應依職權宣告假執行。
七、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
之19條第1項、第436條之20、第78條，判決如主文。
中華民國100年1月31日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法官呂安樂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明1、原判決所違背之法令及具體內容
。2、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
書記官蕭欣怡
中華民國100年1月31日