臺灣臺南地方法院108年度簡上字第42號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院108年簡上字第42號民事判決

裁判日期：民國108年06月05日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院民事判決108年度簡上字第42號上訴人 陳慶池 被上訴人 顏秀雲 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國107年11月27日本院臺南簡易庭107年度南簡字第1291號第一審簡易判決提起上訴，本院於108年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決主文第二項關於命上訴人自民國一百零七年六月八日起至返還主文第一項房屋之日止，按月給付被上訴人超過新臺幣參仟元部分，及該部分假執行宣告之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠兩造於民國104年3月8日約定，由上訴人向被上訴人承租門
牌號碼臺南市○區○○路0段00巷00號房屋（下稱系爭房屋），租期4年，期間由上訴人付費整修，自104年3月8日起至108年2月7日止，第1、2年免租金，第3年每月租金新臺幣（下同）7,000元，第4年每月租金10,000元，並簽訂房屋租賃整修契約書為憑（下稱系爭租約）。
㈡惟上訴人僅於簽約時交付押租金20,000元，未自第3年即106
年3月8日起支付任何租金，前經被上訴人催告上訴人限期繳清租金、終止系爭租約及請求搬遷，仍置之不理，爰提起本件訴訟請求上訴人返還系爭房屋，並給付106年3月8日至107年6月7日尚積欠之租金84,000元。又上訴人於系爭租約終止後，仍繼續占用系爭房屋，無法律上原因而獲得相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，爰併依不當得利之法律關係，請求上訴人自107年6月8日起按月給付相當租金之不當得利10,000元。
㈢聲明：上訴駁回。
二、上訴人抗辯：㈠因系爭房屋老舊，兩造始約定由上訴人出資整修後出售或出
租系爭房屋，所得利潤再由兩造平分；兩造簽訂系爭租約僅為形式、上訴人未看其中內容，被上訴人不得據此請求租金；縱認被上訴人得請求租金，上訴人既已支出整修費用，亦可抵銷之。
㈡另上訴人並未居住使用系爭房屋，此由系爭房屋自104年3月
8日起至107年6月15日止之水電費大多僅收取基本費用可證；至系爭房屋內所放置之冰箱、錄放影機、音響、桌椅等物，則僅係上訴人供整修系爭房屋之工人於施工期間之休憩使用。
㈢被上訴人未依前開約定配合出售或出租系爭房屋，亦未補償
上訴人所支出之整修費用，上訴人自得拒絕遷讓系爭房屋，亦無不當得利。
㈣聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於104年3月8日就「臺南市○區○○路0段00巷00號房屋
」（即系爭房屋）簽立「房屋租賃整修契約書」（即系爭租約，見調解卷第25至27頁）。
㈡被上訴人已收取上訴人所交付之20,000元。
㈢上訴人自104年3月8日起迄今，均未支付系爭房屋租金予被上訴人。
㈣被上訴人於107年5月24日以臺南東門郵局第118號存證信函
催告上訴人於文到後7日內給付租金104,000元；上訴人於107年5月28日收受（見調解卷第15至19頁）。
㈤被上訴人於107年6月6日以臺南東門郵局第130號存證信函終
止系爭租約，並催告上訴人立即付清租金並遷離系爭房屋；上訴人於107年6月7日收受（見調解卷第21至23頁）。
㈥系爭房屋原狀如原審卷第31至35頁照片所示；經被上訴人整修後如原審卷第29頁照片所示。
㈦上訴人整修系爭房屋，存有單據部分計222,000元（見原審卷第41頁）。
㈧依系爭租約所定，106年3月8日起至107年6月7日之租金共計
114,000元（亦即：106年3月8日至107年3月7日計84,000元、107年3月8日至107年6月7日計30,000元）。
四、本院之判斷：㈠兩造就系爭房屋為租賃關係，被上訴人得依系爭租約請求上訴人給付租金84,000元並返還系爭房屋：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。
⒉被上訴人主張兩造就系爭房屋為租賃關係，租賃條件如系
爭租約所載乙節，業據提出系爭租約為證。本院審酌上訴人為35年次、高職畢業學歷（見調解卷第41頁之個人基本資料查詢結果），復自陳從事景觀營造業近20年、成立「春展土木包工業」（見本院卷第60頁），足認其為有相當社會歷練之人，當具有理解系爭租約內容之能力，更知悉簽訂書面契約之意義。準此，上訴人既於系爭租約上簽名（見不爭執事項㈠），當可認其與被上訴人就系爭租約所載內容已有合意。
⒊上訴人雖辯稱兩造真意係約定由上訴人出資整修系爭房屋
後出售或出租，所得利潤再由兩造平分，是其未居住使用系爭房屋、出資整修並積極尋找買方等語，並提出整修費用單據、系爭房屋104年3月8日至107年6月15日水電費資料、不動產買賣契約書等件為據。惟查：
⑴系爭租約第3條已明訂：「甲乙雙方同意，甲方就現況
出租予乙方，由乙方整修，費用由乙方負責」（見調解卷第25頁），是上訴人付費整修系爭房屋之舉，亦有認屬履行系爭租約條件之可能，實無法以此推論兩造間存有上訴人前開所稱之合作關係。
⑵再觀上訴人所提之不動產買賣契約（見原審卷第37至40
頁），僅有上訴人單方簽名，未經被上訴人簽印，亦無從證明上訴人所稱被上訴人同意其整修出售系爭房屋乙情為真。
⑶另依系爭房屋之104年3月8日至107年6月15日水電費資
料（見本院卷第73至79頁），大多僅收取基本費，雖可認上訴人未積極使用系爭房屋（如作住家、營業使用），然閒置房屋原因多端，縱認上訴人辯稱其未居住使用系爭房屋乙情屬實，仍無法為有利上訴人之認定。
⑷此外，上訴人復未提出其他事證足以推翻本院已形成之
前開心證，應認被上訴人主張兩造就系爭房屋存有系爭租約乙節可採。
⒋又依系爭租約所定，106年3月8日起至107年6月7日之租金
共計114,000元（見不爭執事項㈧），而上訴人復不爭執從未支付系爭房屋租金予被上訴人（見不爭執事項㈢），從而，被上訴人依系爭租約及租賃之法律關係，抵充押租金20,000元後，請求上訴人給付租金84,000元，應屬有據。至上訴人雖以整修費用222,000元主張抵銷租金，然系爭租約已約明整修費用由上訴人負擔（見前引系爭租約第3條約定），上訴人自無從以之抵銷，併予指明。
⒌另承租人承租房屋，遲付租金總額達2個月租額者，出租
人得定相當期限催告承租人支付租金；如承租人於催告期限內不為支付，出租人得終止契約，承租人於租賃關係終止後，應返還房屋，此為民法第439條第1項、第440條第1、2項及第455條前段所明定。查上訴人未依約繳納租金，迄至107年5月止已遲付2個月以上租額，且經被上訴人催告而仍未給付等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢㈣），是被上訴人於107年6月6日以臺南東門郵局第130號存證信函終止系爭租約，於法有據。又上訴人係於107年6月7日受領被上訴人終止系爭租約之意思表示（見不爭執事項㈤），系爭租約於該日已為終止，則被上訴人請求上訴人返還系爭房屋，亦屬有據。
㈡被上訴人得請求上訴人給付自107年6月8日起占有系爭房屋之不當得利每月3,000元：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文；又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
⒉系爭租約既自107年6月7日終止，而上訴人復未提出其他
占有之正當權源，上訴人自該日起即屬無權占有系爭房屋，然上訴人仍放置冰箱、錄放影機、音響、桌椅等物在內，受有占有系爭房屋之利益，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還不當得利，應屬有據。
⒊被上訴人雖主張應以系爭房屋自107年3月份起之租金每月
10,000元計算上訴人占有系爭房屋之不當得利數額，惟依前引系爭房屋水電費資料可知，上訴人應非利用系爭房屋為住家、辦公使用；再參系爭房屋內部現狀照片，上訴人所放置之前開物品，占有空間有限（見原審卷第29頁），併衡酌系爭房屋出租價額等因素，因認上訴人占有系爭房屋所受利益，應以每月3,000元計算較為公允，被上訴人逾此部分之請求，尚屬無據。
㈢綜上所述，被上訴人依系爭租約及租賃、不當得利之法律關
係，請求上訴人返還系爭房屋，並給付欠繳之租金84,000元，暨自107年6月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利3,000元，為有理由，應予准許。原審就超過應准許部分，為上訴人敗訴之判決並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由；至於原審就上開應准許部分為被上訴人勝訴之判決並為假執行之宣告，核無違誤，上訴人仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回此部分之上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、末按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。查被上訴人所受敗訴判決部分僅屬不當得利給付之附帶請求性質，原不在計算訴訟標的價額範圍內，故認本件第一審及第二審訴訟費用仍應由上訴人負擔。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國108年6月5日
民事第一庭審判長法官林雯娟
法官張麗娟法官楊雅萍以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國108年6月5日
書記官許榮成