臺灣桃園地方法院民事簡易判決 97年度壢簡字第202號
原 告 亞洲信託投資股份有限公司
法定代理人 中央存保股份有限公司接管小組召集人乙○○
訴訟代理人 周燦雄 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間返還房屋事件，於民國97年9月18日言詞辯論終結
，本院判決如下：
主文
被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段一０八０之一地號土地上門牌
號碼桃園縣大平村一鄰二坪十八號房屋遷讓返還原告，並將同地
號土地上搭蓋如附圖所示編號1080-A001號（面積二十八點六八
平方公尺）、編號1080-A002號（面積三十五點三六平方公尺）
、1080-A003號（面積四十三點八二平方公尺）、1080-A004號（
面積八十六點九三平方公尺）地上物拆除。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假行，但被告以新臺幣參拾玖萬壹仟伍佰捌拾元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、程序事項：
（一）原告於民國97年1月31日奉行政院金融監督管理委員會之
令，由中央存款保險股份有限公司接管，法定代理人變更
為中央存保公司接管小組召集人乙○○，原告法定代理人
聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第169條、第175條規定並
無不合，應予准許。
（二）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下
列各款情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者。
不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條
第1項第2、7款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係
指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求
利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求
之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具
有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾
先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而
為統一解決紛爭者即屬之。本件原告原起訴聲明：被告應
將原告所有坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下
稱系爭土地）上門牌號碼桃園縣大平村1鄰二坪18號之房
屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，嗣於本院審理中之97
年4月3日具狀追加聲明如主文第1項所示，查原告先後所
為聲明基於之原因事實，係原告將系爭房屋出借予被告，
並僱請被告就近看管系爭土地等地，因此所生之紛爭，其
請求權基礎雖有不同，惟請求利益之主張在社會生活上可
認為相關連，而就原請求之訴訟及證據資料，具有一體性
，於後請求之審理仍得予以利用，且不妨害被告防禦權行
使，亦有助於訴訟擴大解決紛爭之效用，另原告依占有人
除去妨害請求權所為追加聲明，屬請求保護占有涉訟者，
依同法第427條第1項第4款，仍為簡易事件，適用同種訴
訟程序，亦無妨礙訴訟終結之情，故應認原告追加聲明，
合於民事訴訟法上開各款規定，應予准許。
二、原告起訴主張：原告於65年間向訴外人周武紡織股份有限公
司買受桃園縣○○鄉○○段○○○○號地號（原○○○鄉○○段
二坪小段149地號）等28筆土地，原告並已依約給付價款，
惟因上開土地為農地，礙於法令限制，故暫時將土地借名登
記予環球發展股份有限公司名下，並僱請被告看管，且將原
告所有上開系爭房屋借予其暫住時居，被告亦簽立切結書，
承諾日後如原告通知被告遷還時，被告願無條件配合辦理。
原告嗣於96年5月31日將上開28筆土地出售予財團法人圓桌
教育基金會，並完成移轉登記，依不動產買賣契約書約定，
被告設籍搬遷事宜，委由原告無條件處理完成，原告為辦理
點交事宜，即發存證信函通知被告終止委託看顧工作，請求
返還系爭房屋等語，惟被告仍不願搬遷。此外，原告另發現
被告未經原告同意，於受原告委託及指示看管上開土地期間
，於系爭土地上無權搭蓋木屋、鐵皮屋、遮雨棚等建物，原
告既已去函終止委託看管契約，自得基於占有人權源，對妨
害占有之被告，請求排除妨害，拆除系爭土地上如附圖所示
建物，爰提起本件訴訟，並分別依上開切結書約定及民法第
962條占有人物上排除妨害請求權之規定，聲明如主文第1項
所示。
三、被告未於言詞辯論期日到庭辯論，惟依其於調解期日到庭陳
述及具狀答辯略以：伊有向原告借用系爭房屋，但被告受僱
看管系爭土地等地30餘年，原告應先支付退休金、96年1至5
月份薪資及66年至96年5月31日間薪資差額，否則被告無資
力搬遷。另被告就系爭房屋多次修繕，並於78年間將之翻修
為鋼構鐵皮屋，均為被告自行出資支付，原告有答應於將來
出售時會補貼或分割土地予被告，被告才會簽立切結書。末
依土地法第104條規定，原告應以相同價金將系爭土地出賣
予被告，否則另應賠償被告於任職期間栽種農作物，並應收
購增建房舍部分等語，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判
決，請准供擔保，免為假執行。
四、原告主張上開事實，業據提出不動產買賣契約書、切結書、
存證信函、系爭土地登記謄本暨異動資料、系爭土地地上物
占用照片、原告公司變更登記表等為證，並經本院囑託桃園
縣大溪地政事務所就系爭土地地上物實際占用位置、面積為
測量，亦有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可稽，被告雖以
前揭情詞置辯，惟查：
（一）被告不爭執向原告借用系爭房屋、親立切結書及有收受原
告寄發搬離系爭房屋之通知等事實，此部分事實已堪認定
。又依被告於79年4月3日簽立切結書：「立切結書人甲○
○係受僱貴公司看管坐○○○鄉○○段二坪小段等土地之
臨時人員，為就近看顧便宜，暫借貴公司在前列土地內平
房一戶（門牌為大坪村1鄰二坪18號）居住。因該平房並
未辦保存登記，亦未設稅籍，為釐清權利歸屬，本人在此
聲明，現住房屋確係貴公司所有，本人僅為暫時借住，隨
時同意配合貴公司通知遷還，絕不拖延反悔，特立此切結
書為據」等語明確，另原告已於96年8月3日寄出存證信函
限期通知被告自系爭房屋遷離乙節，亦有存證信函在卷可
佐。末按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而
約定他方於無償使用後返還其物之契約；借貸未定期限，
亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返
還借用物，民法第464條、第470條第2項亦分別有明文。
因此，原告主張前將系爭房屋出借予被告暫居，俾被告為
原告看管土地，被告已同意經原告通知配合隨時遷還等情
，應可認定。則原告依切結書內容，請求被告遷讓返還，
應有依據。
（二）被告固抗辯原告尚積欠伊退休金、96年度薪資及回溯任職
期間之薪資差額等債務，致伊無資力搬遷云云。惟按所謂
同時履行抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務
，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上
有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生
，然其一方之給付與他方之給付並非立於互為對待給付之
關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上
字第850號判例）。查被告向原告請求退休金等金錢債權
，應係本於兩造間僱傭或勞務委任關係所生請求權，至於
原告請求被告返還系爭房屋，則係基於系爭房屋之使用借
貸契約及切結書為基礎關係，兩者間係本於不同雙務契約
所生之債權，更未立於對待給付之關係，核諸上開意旨，
被告自無援引因勞務契約所生之退休金等請求權，資為抗
辯拒絕返還使用借貸系爭房屋之餘地，被告此開抗辯於法
無據，自難採認。
（三）被告另抗辯依土地法第104條規定，就系爭土地對被告享
有優先承買權，否則被告應賠償或徵購地上農作物及增建
房舍，另伊多次修繕及補強系爭房屋支出費用云云。惟按
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權，土地法第104條第1項前段固有明文，而本項
係指房屋與基地分屬不同之人所有，因租用基地建築房屋
之房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在
之情形而言（最高法院69年度台上字第945號判例意旨參
照）。是以，基地承租人或類此身份主張優先承買權者，
須以與基地所有權人有租賃關係，且在該基地上建有房屋
者為限，始得就房屋之基地主張有優先承買權，查被告係
基於使用借貸關係而使用系爭房屋，且被告受僱原告看管
系爭土地，亦非向原告租用系爭土地自行興建房屋，顯與
土地法所定優先承買權要件不符，被告主張就系爭土地有
優先承買權，於法無據，自無理由。另被告請求原告依政
府徵收土地、地上物之辦法，賠償地上農作及照價收購其
所增建房屋云云，惟其在系爭土地上搭蓋建物，無正當權
源，且原告並非政府機關，被告請求徵收補償，顯然與法
無據，自無理由。末按借用人就借用物支出有益費用，因
而增加該物之價值者，準用第431條第1項之規定。借用人
就借用物所增加之工作物，得取回之。但應回復借用物之
原狀；承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價
值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係
終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法
第469條第2、3項及同法第431條第1項亦有規定，惟「租
賃房屋由承租人出費修理後仍繼續使用，雖其價格已因修
理而增加，然所增加之利益仍歸自已享受，則欲求償有益
費用尚非其時」、「承租人所有民法第四百三十一條第一
項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租
賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有
益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還」（最高法院18年
上字第1697號、33年上字第2326號判例可參），查被告就
其修繕或補強系爭房屋支出若干有益費用，另因此增加借
貸標的物現存價值為何等節，均未提出相關修繕單據或再
行舉證以實其說，已無以採認，又參酌上開意旨，有益費
用之支出與返還借貸物間，並未立於對待給付關係，被告
亦不得資此拒絕返還系爭房屋，是以，被告本件抗辯情詞
，均不可採信，仍應履行遷讓返還系爭房屋之義務。
（四）再者，被告於系爭土地自行增建小木屋、鐵皮屋、遮雨棚
等地上物，惟其所不爭執，另就此開地上物占用系爭土地
如附圖所示位置、面積等事實，業據原告提出系爭土地之
土地登記謄本，且經本院依聲請會同兩造及地政機關人員
到場勘測屬實，有本院勘驗筆錄及土地複丈成果圖可參。
而按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占
有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，
得請求防止其妨害，民法第962條已有明文，查依原告與
訴外人財團法人圓桌教育基金會訂立不動產買賣契約第3
條第2項，就住戶甲○○占用搬遷問題約定由原告處理，
故系爭土地雖經辦理移轉登記予訴外人，惟系爭土地遭甲
○○占用部分尚未完成點交，出賣人即原告就系爭土地仍
負移轉管領交付買賣標的物義務，其為占有人自明。再者
，受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，
而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942
條定有明文，兩造間僅就系爭房屋成立使用借貸關係，至
於系爭土地則係原告僱請被告看管，並非使用借貸之標的
，則被告基於受僱人地位，受原告指示看顧系爭土地，僅
為原告輔助占有人，並非有權直接占有人至明，又原告前
已發函通知終止兩造間看管系爭土地之勞務契約關係，則
被告已無正當使用權源，竟仍繼續使用地上物，對原告之
占有系爭土地自有妨害之事實。是而，原告本於占有人物
上排除妨害請求權，請求被告將系爭土地上如附圖各編號
所示之地上物拆除，於法有據，同應准許。
五、從而，原告依兩造使用借貸及切結書約定關係，請求被告將
系爭房屋遷讓返還原告；另依民法第962條中段占有人排除
妨害請求權之規定，請求被告將系爭土地上搭建如附圖所示
之地上物拆除，均有理由，應予准許。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述，均與判決結
果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請，宣告被
告如預供相當之擔保，得免為假執行。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主
文。
中 華 民 國 97 年 9 月 30 日
中壢簡易庭法官林瑋桓
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 9 月 30 日
書記官劉飛龍