裁判字號：臺灣高等法院臺中分院100年抗字第486號民事裁定
裁判日期：民國100年11月15日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院臺中分院民事裁定100年度抗字第486號抗告人 劉金娥 相對人 劉明福 上列抗告人與相對人間聲明異議事件，對於中華民國100年9月20日臺灣苗栗地方法院100年度執事聲更字第1號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、抗告意旨略以：抗告人之配偶即訴外人 傅文貴 與訴外人 陳福郎 合買坐落於苗栗縣○○鎮○○段○○○○號之土地（重測前為苗栗縣○○鎮○○段三九七之一地號，下稱系爭土地），惟傅文貴當時未有足夠資金及其他緣故而未購買，改以租賃關係占有系爭土地，抗告人為其繼承人，是抗告人並非基於買賣關係而占有系爭土地，乃係基於租賃關係占有系爭土地。又抗告人與相對人於民國八十三年間即以口頭約定而成立租賃契約，並於系爭土地上建造未辦保存登記建物（即位於苗栗縣卓蘭鎮苗豐里苗豐二十一之二十二號旁邊），惟為保障抗告人之權益，始於八十七年七月二十五日簽立土地租賃契約，抗告人與相對人之租賃契約，於系爭土地查封前即已成立，且抗告人已建屋占用系爭土地，抗告人確實係基於租賃契約而占有系爭土地，因此抗告人自得主張優先承買權，惟原審法院竟駁回抗告人主張優先承買權之請求，自有違法。再農業發展條例第十六條之規定，係在限制農地細分，而本件抗告人僅主張就系爭土地有優先承買權，此與系爭土地能否分割，毫無關聯，抗告人購買系爭土地後能否分割，此為別一問題，與本件抗告人主張優先承買權無涉，從而原審法院另以系爭土地不得分割為由，駁回抗告人之主張，於法有誤，因而請求廢棄原裁定等語。
二、本院依職權調取原審法院九十四年度執字第九二九二號清償票款事件、九十五年度執全字第一一六號假扣押事件，及九十九年度司執字第五九七三號清償借款事件等卷宗，經核閱上開強制執行事件，可知：⑴債權人 羅麗琴 於九十四年十一月十六日就相對人所有系爭土地及其地上建物聲請強制執行，並經原審法院以九十四年度執字第九二九二號清償票款事件受理在案（見原審法院九十四年度執字第九二九二號卷第㈠之一宗第二、二十七、四十二頁），嗣經原審法院於九十四年十二月十二日於系爭土地上執行查封程序，並製有查封筆錄、指封切結書附卷可查（見原審法院九十四年度執字第九二九二號卷第㈠之一宗第八十一至八十五頁）。⑵又債權人新竹國際商業銀行股份有限公司（嗣為渣打國際商業銀行股份有限公司概括承受後，並將其對相對人之債權讓與匯誠第二資產管理股份有限公司，下稱新竹商銀）於九十五年一月二十日聲請對相對人所有系爭土地及其地上建物為假扣押執行，並經原審法院以九十五年度執全字第一一六號假扣押事件受理在案（見原審法院九十五年度執全字第一一六號卷第二、二十一至二十四頁），嗣經原審法院於九十五年二月十六日以苗院燉執全讓字第116號函將該假扣押事件，併入九十四年度執字第九二九二號清償票款事件（見原審法院九十五年度執全字第一一六號卷第二十八至二十九頁）。⑶再原審法院九十四年度執字第九二九二號清償票款事件，於九十五年十一月十日行執行調查程序時，債權人羅麗琴之代理人 楊永爵 ，陳稱：「請求本件改發債權憑證」，並經於九十五年十二月二十六日以苗院燉年執溫9292字第33261號
核發債權憑證在案（見原審法院九十四年度執字第九二九二號卷第㈠之二宗第五十八頁反面、五十九至六十頁），則依上開說明，上開執行事件之前後債權人之執行程序既經合併，則債權人羅麗琴先執行程序之查封效力，對於後事件之執行債權人新竹商銀仍然存在，自可引為後執行事件之查封效力，即後執行事件於債權人新竹商銀聲請時，亦發生潛在之查封效力而合併於先執行程序，是縱債權人羅麗琴於執行程序中聲請核發債權憑證，而使先執行程序終結，惟該潛在之查封效力即告溯及顯現，從而原審法院即於九十五年十二月二十一日以苗院燉執溫字第9292號通知，相對人所有系爭土地及其地上建物因有併案執行，而不得啟封（見原審法院九十四年度執字第九二九二號卷第㈠之二宗第六十五至六十六頁）。⑷系爭土地於九十九年十二月二十三日第三次拍賣時，由第三人 鍾巧楨 得標（見原法院九十九年度司執字第五九七三號執行卷第一四三、一四四頁），合先說明。
三、按對於已開始實施強制執行之債務人財產，他債權人再聲請強制執行者，已實施執行行為之效力，於為聲請時及於該他債權人，應合併其執行程序，並依前二條之規定辦理。又實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。再已查封之不動產，以債務人為保管人者，債務人仍得為從來之管理或使用，強制執行法第三十三條、第五十一條第二項、第七十八條前段分別定有明文。次按，就不動產所為金錢請求權之強制執行，債務人應供強制執行之責任財產「時之基準」，固以對債務人之不動產實施查封時，為其強制執行之開始時期，惟因我國採禁止雙重查封之立法例，乃於強制執行法第三十三條規定，對於已開始實施強制執行之債務人財產，他債權人再聲請強制執行者，已實施執行行為之效力，於為聲請時及於該他債權人，應合併其執行程序，並依前二條之規定辦理。是以前後各債權人之執行程序既經合併，則其先執行程序之查封效力，對於後事件之執行債權人仍然存在，自可引為後執行事件之查封效力，即後執行事件於該他債權人聲請時，亦發生潛在之查封效力而合併於先執行程序，並於先執行程序撤回或被撤銷時，該潛在之查封效力即告溯及顯現（最高法院九十九年度台抗字第一一三號裁定意旨參照）。又所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等；所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言（最高法院七十一年度台上字第三六三六號判決意旨參照）。再不動產經查封後，債務人對該不動產之管理或使用收益權，即受限制。除依強制執行法第七十八條之規定，經執行法院之允許，得於必要範圍內管理或使用外，債務人不得將之出租他人，否則，不惟對於債權人不生效力，執行法院得強制排除之（最高法院七十三年度台上字第三九四號判決意旨參照）。
四、次按土地法第一百零四條第一項前段規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」係指租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如並非土地承租人自無該條之適用。經查，依原審法院九十九年度司執字第五九七三號強制執行事件（下稱本案執行），執行標的物為坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地及其上同段四十建號、暫編一三二建號（未辦保存登記）建物；就上開一三九地號土地部分，抗告人已於一百年一月三日向執行法院陳報稱，其配偶傅文貴（已歿）於七十三年七月十一日向債務人前手地主陳福郎購買該土地中面積458.8平方公尺（重測後面積），惟礙於法令限制，致不能分割及登記共有，請求返還土地所有權登記，時效亦已消滅，因此，伊對該土地實質上有使用權（法源）存在，伊於九十九年十二月二十三日參與第三次拍賣之投標，詎料伊未得標等語（見本案執行卷第一五四頁），並提出備忘錄、實測分管圖為證（見本案執行卷第一五六頁、第一六三頁）。嗣抗告人又於一百年一月二十五日主張伊為該土地之承租人，主張優先承買等語（本案執行卷第一六八頁），並提出租賃契約二份為證（本案執行卷第一六九頁至第一八三頁）。乃此，抗告人既已主張其係土地之買受人，其占有係基於買賣關係，嗣再主張其係土地之承租人，前後陳述，顯不相同，則其提出之租賃契約真實性，顯非無疑。又縱認抗告人提出之租賃契約為真實，但本件拍賣之上開一三九地號土地，業經原法院九十四年度執字第九二九二號強制執行事件於九十四年十一月十八日查封登記，已如上述；嗣原法院九十五年度執全一一六號假扣押執行事件將該土地之查封，於九十五年二月十六日併入上開九十四年度執字第九二九二號執行事件辦理，雖九十四年度執字第九二九二號強制執行事件於九十五年七月六日因債權人與債務人和解請求核發債權憑證結案，惟併案辦理之假扣押查封效力依然存在，業經本院調取上開強制執行卷宗及假扣押執行卷宗，查明屬實。是該一三九地號土地既已被查封，債務人劉明福對該土地即已喪失處分權限，其於實施查封後就該土地所為之出租行為，對於聲請執行之債權人及拍定人均不生效力。而依抗告人所提出之租賃契約，租賃期間分別為自八十七年八月一日至九十七年八月一日及自九十七年八月一日至一０七年八月一日，均為定期租賃契約，則債務人劉明福於九十七年八月一日租賃期滿後，依上開說明，即已無權再為出租行為，其後，再繼續與抗告人簽訂「自九十七年八月一日至一０七年八月一日之定期租賃契約，故抗告人稱伊與相對人之租賃契約，於系爭土地查封前即已成立云云，為不可採。據此，抗告人與債務人劉明福間該有礙執行效果之行為對聲請執行之債權人及拍定人等人均不生效力，即抗告人之租賃既對聲請執行之債權人及拍定人不生效力，從而抗告人自不得依土地法第一百零四條第一項主張優先承買權。
五、再按「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數」，農業發展條例第十六條定有明文，立法意旨乃在避免農地細分，為強制規定。查上開一三九地號土地係屬農業發展條例所稱之農地，此有原法院函苗栗縣大湖地政事務所查覆九十四年十一月二十一日大地一字第0940007048號查封函一份附卷可稽（見原法院九十四年度執字第九二九二號卷第五十九頁），從而自有上揭農業發展條例第十六條規定之適用。
又農業發展條例為民法、土地法之持別法，自應優先適用。，是縱認抗告人主張之土地租賃屬實，依抗告人提出之租賃契約所示，抗告人承租土地面積僅約458平方公尺，此有土地租用契約書附卷可憑（見本案執行卷第一七一頁），經原法院執行法處函詢苗栗縣大湖地政事務所是否可分割移轉等事項，該所於一百年二月十七日大地一字第1000000915號函覆意旨稱，上開一三九地號土地若為分割，其分割後土地面積無法達到前開規定0.25公頃之規定，且無前開法規但書之適用，不得辦理土地分割登記（見本案執行卷第一九三頁），即不得就抗告人占用之一三九地號土地部分予以分割出賣，故抗告人主張優先承買之部分，依農業發展條例之規定既不得分割，自不得就其占用部分予以分割出賣，否則如予分割將違反法律強制規定，從而自不能賦與抗告人優先承買，而使其單獨取得該部分之所有權，是抗告人稱，農業發展條例第十六條之規定，係在限制農地細分，而本件伊僅主張就系爭土地有優先承買權，此與系爭土地能否分割，毫無關聯，與伊本件伊主張優先承買權無涉云云，難謂可取。
六、綜上所述，原法院民事執行處司法事務官駁回抗告人優先購買權之聲請，抗告人不服聲明異議，經原法院駁回，依法並無違誤，乃抗告人猶執前詞，提起抗告，請求廢棄原裁定，為無理由，應駁回其抗告。
七、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第三十條之一、民事訴訟法第四百九十五條之一第一項、第四百四十九條第一項、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。
中華民國100年11月15日
民事第六庭審判長法官袁再興
法官吳惠郁法官盧江陽以上正本係照原本作成。
抗告人得再抗告。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。
如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。
書記官陳麗玉中華民國100年11月15日
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