裁判字號：臺灣臺北地方法院92年簡上字第351號民事判決
裁判日期：民國95年05月10日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決92年度簡上字第351號上訴人乙○○訴訟代理人 許俊仁 律師被上訴人丙○○訴訟代理人 郭芳宜 律師複代理人 劉厲生 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國92年4月21日本院臺北簡易庭91年度北簡字第14204號第一審判決提起上訴，本院於民國95年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張門牌號碼臺北市○○街○○○號1樓房屋及地下室、防空避難室（下稱系爭房屋）為其所有，於民國90年9月11日出租與上訴人使用，約定每月租金新臺幣（下同）45,000元，租期至93年9月10日計3年（下稱系爭房屋租賃契約）。上訴人自訂約之日起即欠租不付，保證金100,000元亦未交付，至91年7月10日止，上訴人已積欠租金達10個月，被上訴人遂於91年7月4日及同年月19日以存證信函限期催告上訴人給付欠租，上訴人不予理會。系爭房屋租賃契約業已於91年7月28日終止，為求慎重，再以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，上訴人就系爭房屋於租約終止後，已屬無權占有，爰依民法第767條規定及終止租賃契約關係訴求上訴人遷讓交還系爭房屋及戶籍遷出系爭房屋門牌，並請求上訴人支付自90年9月11日起至91年7月10日止所積欠10個月租金計450,000元，及依系爭租約第6條第3款請求上訴人自91年8月11日起至交還房屋之日止，按租金額之2倍即每月90,000元之違約金等語（原審判決上訴人應將系爭房屋遷讓交還予被上訴人，並應給付被上訴人積欠10個月之租金計450,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即91年8月23日起至交還房屋之日止，按月給付45,000元之違約金，被上訴人其餘之訴則予駁回，被上訴人對於敗訴部分並未上訴，此部分已經確定）。並於本院聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：被上訴人與上訴人簽訂系爭房屋租賃契約後，既未親自將系爭房屋以合於約定使用、收益之狀態交付與上訴人，亦未指示系爭房屋原承租人即訴外人高 黃淑娟 為交付。縱 高黃淑娟 果真依其與上訴人間之債務清償協議書交付鑰匙予上訴人，亦非可謂被上訴人已履行交付系爭房屋予承租人之義務，上訴人並無返還該房屋之義務。又被上訴人未以合於約定使用之租賃物交付上訴人，上訴人自得行使同時履行抗辯權，亦即上訴人無給付租金及違約金之義務等語，資為抗辯。原審判決上訴人應將系爭房屋遷讓交還予被上訴人及給付被上訴人450,000元，暨按月給付違約金45,000元，上訴人不服而提起上訴，並於本院聲明：原判決不利於上訴人之部分廢棄；廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造就系爭房屋簽訂有系爭房屋租賃契約，租期自90年9月11日起至93年9月10日止，每月租金45,000元。
（二）上訴人自90年9月11日起即未交付租金，亦未依租約給付保證金100,000元予被上訴人。
（三）系爭房屋經被上訴人聲請假執行，於92年12月22日經本院民事執行處強制執行遷讓交還予被上訴人，被上訴人並於93年2月22日受償610,360元。
四、被上訴人復主張其已將系爭房屋交付上訴人，並經上訴人占有等語，則為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本院所應審酌核為：被上訴人有否交付系爭房屋予上訴人而得以上訴人未給付租金，被上訴人已終止系爭房屋租賃契約為由，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及給付積欠之租金暨違約金。經查：
（一）１、按租賃讓與者，指承租人退出租賃關係，將承租
人地位讓與他人之謂。至於租賃權為租賃關係所生之債權，其讓與並非契約地位之讓與，若僅讓與租賃權，租賃關係之承租人即未變更。
２、次按依債權之性質，不得讓與者，債權人不得將債權讓與第三人，民法第294條第1項第1款定有明文。租賃關係之成立，係以出租人與承租人間之信賴為其基礎，承租人租賃權性質上不得讓與，除當事人間有得自由轉讓之特約，或經出租人之同意外，承租人固不得將租賃權讓與第三人。
惟此係就「租賃權讓與契約」本身，屬債權讓與契約，即學說上所謂『準物權行為』之處分行為而言，與「租賃權讓與契約之原因關係」，即之所以為租賃權讓與之原因，屬債權契約有別，前者為後者之履行，倘在無得自由轉讓特約下，承租人與第三人訂定契約，約定將其租賃權讓與第三人，承租人對第三人（受讓人）負有取得出租人同意轉讓而使第三人取得租賃權之義務，承租人就「租賃權讓與契約」如不能取得出租人之同意，無法為租賃權之移轉時，其與第三人間之債權契約雖屬給付不能（事後不能），對第三人固應負債務不履行之責任，然承租人與第三人間之債權契約並非無效，有最高法院88年度台上字第1447號判決可資參照。是故，租賃或租賃權是否得讓與，若出租人與承租人於租賃契約已約定租賃或租賃權得讓與者，適用或類推適用債編通則債權讓與之規定，須經通知出租人，始對出租人生效。若原無特約，但其讓與事後為出租人承認，則租賃讓與或租賃權讓與亦對出租人生效，惟縱出租人未同意或承認租賃讓與或租賃權讓與，承租人與第三人間有關租賃權讓與或租賃讓與之債權契約仍屬有效。
３、再按物之交付，不以現實交付為限，依民法第761條第3項規定，指示交付亦包括在內，此規定於占有之移轉亦準用之，民法第946條定有明文。
換言之，占有之移轉，乃占有人以法律行為將其占有物交付他人，該他人因而取得占有而言。因占有之移轉須依法律行為為之，故又稱為占有之讓與。占有之移轉，須經占有物之交付始生效力，惟此項交付不以現實交付為限，觀念的交付即民法第761條所定之簡易交付、占有改定與指示交付均包括在內。
（二）查系爭房屋原由訴外人高黃淑娟承租經營登益實業有限公司（下稱登益公司），因登益公司積欠上訴人債務，故約定將系爭房屋內庫存貨物、營業權、未收帳款及一切設備讓與上訴人，且將承租系爭房屋之租賃關係讓與上訴人，由上訴人與被上訴人辦理換約手續，此有兩造不爭執真正之債務清償協議書（見原審卷第62頁，按該協議書雖於第6點記載「租賃權讓與」，惟由上訴人須與被上訴人辦理換約手續，足見應係原承租人高黃淑娟退出租賃關係，將承租地位讓與上訴人，故實為「租賃讓與」）及高黃淑娟與被上訴人簽訂之租賃契約書在卷可稽（見本院卷一第78頁、第79頁）。而上訴人於簽立上開債務清償協議書後，遂與被上訴人簽訂系爭房屋租賃契約，為兩造所不爭執，復有系爭房屋租賃契約書附卷足參（見原審卷第12頁），證人高黃淑娟於原審亦證稱當時上訴人說房子由其承租，伊有告訴上訴人不能頂讓，後來在90年9月12日晚上7點多，伊帶上訴人到被上訴人貴林路住處，去的時候只有被上訴人的媽媽在，被上訴人的媽媽同意租給上訴人，就寫契約書等語（見原審卷第52頁），互核相符，堪信為真實。
（三）綜觀上開債務清償協議書、租賃契約書及證人高黃淑娟之證詞可知，上訴人與被上訴人簽立系爭房屋租賃契約，係因系爭房屋原承租人高黃淑娟將系爭房屋之租賃關係讓與上訴人緣故，而該債務清償協議書有關租賃讓與約定既經被上訴人承認，對被上訴人發生效力，且兩造又另立系爭房屋租賃契約，此時，應認被上訴人終止與原承租人高黃淑娟之租賃關係，使高黃淑娟脫離租賃關係，而由上訴人取得承租人地位。至於兩造間系爭房屋租賃契約約定租金每月45,000元，雖與被上訴人、高黃淑娟原租賃契約約定租金每月15,000元不同，惟被上訴人因承認高黃淑娟與上訴人間租賃讓與契約，故終止與高黃淑娟之租賃關係後，再與上訴人訂立租賃契約，本於兩造間信賴關係而另為租金之約定，並經上訴人同意，自非法所不許。
（四）又本院觀之前開債務清償協議書第1點、第2點、第3點、第4點、第6點記載內容，上訴人已與登益公司、高黃淑娟約定，關於系爭房屋內之庫存貨物、營業權及未收帳款自簽立協議書起讓與上訴人，視為點交，系爭房屋內之相關設備、傢俱，除私人物品外，一併讓與上訴人，且在協議書簽立時即將租賃關係讓與上訴人，登益公司、高黃淑娟非經上訴人同意不得進入系爭房屋，並應將鑰匙等相關物品交付上訴人。是依該債務清償協議書之約定，因系爭房屋營業權、貨物、設備及租賃關係均讓與上訴人，故高黃淑娟負有交付系爭房屋予上訴人之義務，上訴人對高黃淑娟則有請求交付系爭房屋之請求權。然而，被上訴人終止與高黃淑娟之租賃關係再與上訴人簽立系爭房屋租賃契約，此時，出租人即被上訴人對於高黃淑娟即有請求返還系爭房屋之請求權，對於上訴人則依民法第423條規定，負有交付系爭房屋之義務。惟如前所述，上訴人與高黃淑娟、登益公司簽訂債務清償協議書後，經上訴人同意租賃讓與，兩造再簽立系爭房屋租賃契約，斯時，兩造及高黃淑娟均已知悉系爭房屋租賃契約之訂立無非被上訴人與高黃淑娟前開債務清償協議書有關租賃讓與約定之履行。故在兩造簽立系爭房屋租賃契約當時，兩造、高黃淑娟應均明瞭高黃淑娟已脫離租賃關係，及高黃淑娟依債務清償契約，須將系爭房屋交付予上訴人等情節，衡諸常情，兩造就系爭房屋之交付即系爭房屋占有之讓與，殊無約定由高黃淑娟騰空返還予被上訴人後，再由被上訴人交付予上訴人之可能。是自系爭房屋租賃契約簽立之緣由、過程及系爭房屋由高黃淑娟占有之現狀，堪認兩造已約定系爭房屋由高黃淑娟交付予上訴人，即由被上訴人將其對高黃淑娟得請求返還系爭房屋之請求權讓與上訴人以代現實之交付。被上訴人陳述上訴人於受讓系爭租約時，由高黃淑娟交付系爭房屋予上訴人等語（見原審卷第161頁），已主張系爭房屋非由被上訴人現實交付，揆諸前開說明，被上訴人既以指示交付方式將系爭房屋交付予上訴人，上訴人抗辯被上訴人未交付系爭房屋云云，即非可採，亦難認被上訴人有何未依債之本旨為給付之事由，上訴人主張其得行使同時履行抗辯云云，復難憑信。至於上訴人主張明陽商行設立後約1個月即停暫停營業，未曾對外有訂貨交易行為，且簽立系爭房屋租賃契約後仍有廠商送貨至系爭房屋予登益公司、聖益行等，並有登益公司之債權人收受登益公司之退貨，系爭房屋之水費、電費、電話費、保全費用、火災保險費仍由高黃淑娟繳納，登益公司及高黃淑娟未將登益公司址及個人戶籍址遷出，上訴人於90年9月10日及9月11日仍撥款予 高明欽 ，高黃淑娟仍繼續繳納租金予被上訴人（此繳納租金部分並見後述（六）說明）等情事，固據其提出台北市稅捐稽徵處萬華分處函、中華電信股份有限公司臺灣北區電信分公司台北南區營運處函、通話明細表、準備程序筆錄、匯款通知單、代收款項紀錄簿、臨時股東會議記錄、對帳單、不起訴處分書、現金支出傳票、字條、建物所有權狀、火災保險保險費收據、電費通知及收據聯、統一發票、剪報、調解書、支票、戶籍謄本、民事裁定確定證明書、本票、土地登記謄本、財政部賦稅署書函、宣示判決筆錄、送貨單、回執、收據、經濟部函、借款契約、票據明細、出貨傳票、訊問筆錄、存證信函等影本為證（見原審卷第67頁、第180頁至第197頁，及本院卷一第16頁至第24頁、第57頁至第61頁、第80頁、第81頁、第84頁至第90頁、第98頁、第106頁至第108頁、第111頁、第121頁至第164頁、第172頁至第186頁，暨本院卷二第15頁至第39頁），並有佩登斯工業股份有限公司、五洲絲襪股份有限公司、新竹貨運股份有限公司、巧良實業股份有限公司函在卷可稽（見原審卷第87頁至第95頁、第112頁至第148頁），然核此屬上訴人與高黃淑娟間有關債務清償協議約定內容範圍及是否履行問題，與被上訴人業將對高黃淑娟之系爭房屋返還請求權讓與上訴人而已交付系爭房屋予上訴人無涉，上訴人猶執前開情節辯稱被上訴人未交付系爭房屋乙節，洵非可採。
（五）況系爭房屋於上訴人承租後，曾由上訴人於90年9月25日申請其上設立明陽商行，並掛置招牌，上訴人並將戶籍遷入系爭房屋，此為上訴人所不爭執，並有臺北市稅捐稽徵處函附營利事業統一發證設立登記申請書、照片及戶籍謄本在卷可參（見原審卷第22頁、第45頁、第37頁），衡諸常情，上訴人若未受交付占有系爭房屋，豈有掛上該招牌之可能，足見上訴人辯稱未曾占有系爭房屋委不足採。更遑論證人即鎖匠吳錫煌到庭證述上訴人曾請伊至系爭房屋換鎖，伊到場經房東太太同意始換鎖，於換鎖後，即將鑰匙一式三份交予上訴人等語（見本院卷一第228頁、第229頁），並有證人甲○○於90年10月29日開立之免用統一發票收據在卷足參（本院卷一第62頁），上訴人對其辯稱換鎖後被上訴人之母親當場將鑰匙收回云云，雖以上開統一發票收據上有「 李陳 幼緞」之簽名為據，然被上訴人已否認該簽名之真正，證人甲○○亦證稱交付上訴人收據時，其上並無「李陳幼緞」這4個字等詞（見本院卷一第229頁），上訴人就此既無法另舉證證明之，尚難採信。則由鎖匠換鎖後交付鑰匙予上訴人情節，益證系爭房屋確有由上訴人占有之事實。
（六）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。如前所述，被上訴人已將系爭房屋交付與上訴人，是依兩造間系爭房屋租賃契約之約定，上訴人即應按月給付被上訴人45,000元之租金。上訴人自承自90年9月11日起即未給付租金等語，雖以被上訴人91年7月4日寄送之存證信函記載上訴人自91年3月起欠租4個月乙情，辯稱被上訴人於兩造租賃期間另收受高黃淑娟給付之租金云云，惟本院觀之被上訴人於上開存證信函寄發後隨即於91年7月19日另寄發存證信函更正上訴人欠租期間，二份存證信函（見原審卷第13頁至第15頁）相隔時間甚短，且被上訴人亦於91年7月19日存證信函中說明係因代筆人代為撰寫錯誤所致，是尚無法單以該存證信函之記載即推認被上訴人於兩造租賃期間有收受高黃淑娟交付之租金，上訴人既未另舉證證明前開事實，其上開辯稱即非可採。則自90年9月11日起迄至被上訴人91年7月30日提起本件訴訟止，上訴人未支付租金已達10個月。又如前述，被上訴人就上訴人欠租情形，亦曾發函催告上訴人支付租金，揆諸首開規定，被上訴人自得終止系爭房屋租賃契約。被上訴人既以起訴狀繕本送達即91年8月22日為終止系爭房屋租賃契約之意思表示，而上訴人未曾將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，經被上訴人持原審判決聲請假執行強制執行，於92年12月22日始由本院民事執行處強制執行將系爭房屋交付予被上訴人等情，為兩造所不爭執，並有本院民事執行處函在卷可稽（見本院卷一第187頁及卷二第59頁），則被上訴人依民法第767條規定及租賃契約法律關係，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，並請求上訴人支付積欠之10個月租金共計450,000元，暨依系爭房屋租賃契約第6條第3項「乙方（指上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租參倍計算之違約金」之約定，請求上訴人給付違約金，洵屬有據，應予准許。原審判命上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，並應給付被上訴450,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即91年8月23日起至交還上開房屋之日止，按月給付45,000元違約金，並依法宣告假執行及免為假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法與判決結果不生影響，無庸逐一論述。又上訴人於準備程序期日及審判期日，經本院詢問有無其他證據尚待調查時，均答稱無一詞（見本院卷二第10頁反面、第51頁），故就上訴人之前書狀所載調查證據之聲請，本院認無調查之必要，均併此敘明。
六、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國95年5月10日
民事第三庭審判長法官黃莉雲
法官李維心法官鄭佾瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由，上訴理由須以適用法規顯有錯誤且所涉及之法律見解具有原則上之重要性為限，經本院許可後提起第三審上訴；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國95年5月10日
書記官方美雲