臺灣高等法院105年度重上字第727號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院105年重上字第727號民事判決

裁判日期：民國106年03月14日

裁判案由：返還價金

臺灣高等法院民事判決105年度重上字第727號上訴人台灣農林股份有限公司法定代理人 林金燕 訴訟代理人 蔣瑞芝
吳鳳翔 被上訴人 黃瑞香
張筱珮 張修禎 張育嘉 鄭春葉 鄭春蘭 謝明進 黃詠詩 盧伊伶 共同訴訟代理人 張漢榮 律師
侯傑中 律師複代理人 林則奘 律師
游文愷 律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國105年6月28日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第249號第一審判決提起上訴，本院於106年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣壹仟參佰伍拾貳萬零壹佰柒拾柒元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
原判決主文第一項除廢棄部分外，關於命上訴人給付部分，應於被上訴人移轉返還如附表所示土地所有權登記之同時履行之。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十四分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人鄭春葉、鄭春蘭、謝明進、黃詠詩、盧伊伶與黃瑞香、張筱珮、張修禎、張育嘉之被繼承人 張萬全 （張萬全於民國103年11月13日死亡）（上開被上訴人以下合稱被上訴人分別則稱其名），於101年9月間與上訴人洽談購買新北市○○區○○段○○○段00地號內面積約1.6公頃之土地（下稱系爭土地，如附表所示），購買土地過程中，上訴人表示系爭土地尚有租約存在，租約將於103年12月31日到期，被上訴人考量系爭土地尚需辦理分割才能移轉登記，且被上訴人暫時沒有使用土地之計畫，因此同意在租期屆滿時自行向承租人收回系爭土地，雙方於101年10月15日簽訂不動產土地買賣協議書（下稱系爭土地買賣契約），總價為新台幣（下同）1,403萬6,000元。嗣系爭土地在102年8月14日辦妥移轉登記完畢，由黃詠詩、盧伊伶共有取得分割後之16-17、16-19、16-20地號土地，鄭春葉、鄭春蘭、謝明進、張萬全共有取得分割後之16-18地號土地（如附表所示）。被上訴人等人辦妥系爭土地移轉登記後，承租人 彭金福 向被上訴人表示系爭土地存有耕地三七五減租條例之耕地租約（下稱耕地三七五租約），要求被上訴人與其簽訂租約，被上訴人遂以黃詠詩、張萬全之名義起訴請求彭金福返還系爭土地，並對上訴人告知訴訟，經新北地方法院103年度訴字第2305號判決（下稱另案或另案判決）認定系爭土地有耕地三七五租約，被上訴人無法於租約103年12月31日到期後取回系爭土地，被上訴人自得依民法第349條、第353條之規定，並依同法第256條規定主張解除系爭土地買賣契約，並以起訴狀對上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示。契約既經解除，被上訴人等人自得依民法第259條規定，並請求上訴人返還系爭土地之所收取之買賣價金等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人1,403萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：張萬全於101年9月19日向上訴人提出不動產買賣申購書並繳交保證金100萬元，上訴人於當時已清楚告知系爭土地有承租人佔有使用租約尚未到期，張萬全係由 王李傳 介紹而來，其亦表示非常了解上開情形，會自行處理耕作權等問題，此有不動產買賣申購書第4條約定可稽。上訴人所有之土地遍布全國各地，深感因政府保護農民政策，致出租之耕地甚難收回，故有租約之土地於出售之時，均以低於市價之價格出售，無論是一般租約或是耕地三七五租約，被上訴人皆已知系爭土地存有權利上之瑕疵；系爭租約之性質是否為耕地三七五租約，自應由法院論斷，並非上訴人所能判斷，彭金福之租約於兩造買賣當時，確實非為公所登記之耕地三七五租約。上訴人於出售資產之同時，為避免因租約性質不同而使買賣發生爭議，皆於買賣契約及不動產申購書中明訂免除或限制擔保義務之特約，除非上訴人故意不告知瑕疵，否則依系爭買賣協議書第6條及不動產買賣申購書第4條之約定，關於買賣標的所可能產生之風險，均由買方自行負擔，系爭土地從未登記耕地三七五租約，且自彭金福之父承租至今已超過40年，從未有相關租約性質之爭議，依民法第366條規定，系爭買賣契約關於免除或限制瑕疵擔保義務之特約仍然有效，被上訴人應自行解決所有關於耕作權之問題。另系爭土地實際交易價格為1,352萬177元等語，資為抗辯
三、本件經原審裁判：上訴人應給付被上訴人1,403萬6,000元，及自105年1月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人不服原審判決，上訴聲明為：⑴原判決廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第76頁背面、77頁）：
1、被上訴人之被繼承人張萬全（張萬全於103年11月13日死亡）於101年10月15日與上訴人簽訂不動產土地買賣協議書，買受新北市○○區○○段○○○段00地號土地，上訴人表示被上訴人所買受土地範圍之租約將於103年12月31日到期。
2、被上訴人於103年間起訴請求彭金福應返還系爭土地，並依法對上訴人為告知訴訟，該案經新北地方法院103年度訴字第2305號民事判決認定系爭租約為耕地三七五租約，而有耕地三七五減租條例之適用，並駁回被上訴人之請求，是被上訴人因第三人彭金福主張耕地三七五租約繼續存在，而無法於103年12月31日取回系爭土地。
3、本件土地買賣價金為1,352萬177元，買方已經給付完畢。
4、上訴人簽約前係告知系爭土地由承租人占有使用，並簽立有未到期之私有耕地租約，上訴人並未告知系爭土地有耕地三七五租約存在。
五、兩造爭執事項及本院得心證之理由：被上訴人主張其向上訴人承買之系爭土地有耕地三七五租約存在，無法於租約到期103年12月31日後取回系爭土地，依民法第349條、第353條、第256條規定，以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，請求上訴人返還價金等語。上訴人雖不否認系爭土地經另案判決認定有耕地三七五租約存在，惟以前揭情詞置辯，是本件所應審究者為：系爭土地買賣契約第6條之約定，是否包括排除系爭土地之耕地三七五租約？被上訴人請求上訴人返還價金及法定遲延利息，有無理由？茲分述如下：
(一)按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。
(二)經查，張萬全及被上訴人鄭春葉、鄭春蘭、謝明進、黃詠詩、盧伊伶向上訴人申購系爭土地時所提出之買賣申購書第4條約定：「四、本人已清楚了解本買賣標的之現況，並同意貴公司依現況點交；如有任何其他糾紛或第三人主張任何權利（包括但不限於：地上權、耕作權、地上物所有權…等），概由本人負擔並負責解決，與貴公司無涉。」等語（見原審卷第36頁），其後簽訂之系爭土地買賣契約第6條約定：「…乙方已清楚了解本買賣標的之現況，並同意依現況點交；如有任何其他糾紛或第三人主張任何權利（包括但不限於：地上權、耕作權、地上物所有權…等），概由乙方負擔並負責解決，與甲方無涉。」等語（見新北地院重訴字第711號卷第14頁），上開約定中「耕作權」之定義為何，是否僅限於一般耕地租用契約或包括耕地三七五租約，兩造有爭執，且無從依上開契約文字認定。而耕地三七五租約，就地租數額以及租佃期間之規定、自任耕作之要求、定期租約期滿收回自耕之限制等，均與民法第457條至第463條耕地租賃、土地法第106條至第124條耕地租用之規定不相同，尤以耕地三七五減租條例第19條規定：耕地租約期滿時，出租人非有該條第1項1至3款之事由，不得收回自耕之規定，對於耕地所有權人取回土地之權益有極大影響，自有依訂約當時之事實等證據資料，查明確認系爭土地買賣契約中有關「耕作權」之定義為何之必要。
(三)證人即承辦系爭土地買賣之 黃協門 證稱：「公司與百姓租約分成三種，一是茶租，雜作租，另一個是三七五租約。三七五租約延續以前的租約，在公所有資料，公司會有清冊可分。」、「（問：證人有無告知本案的買方是三七五租約？）沒有。因為本件是一般的雜作租約。」、「（問：系爭土地在公司資料上看不出是三七五租約？）沒有，這不是。」「（問：你有無跟買方說明承租人的租約是何種性質？）有，一開始帶看時就有跟他說是雜作租約，並告知要跟承租人補償。」等語（見本院卷第108頁背面至109頁），足見依上訴人之資料，系爭土地上並無耕地三七五租約之記載，承辦人員亦明確告知系爭土地之申購人張萬全等人，系爭土地上之租約並非耕地三七五租約。基此，系爭土地買賣契約簽訂時，當事人乃基於土地上為一般耕地租約之意思表示合致，而成立買賣契約關係。
(四)上訴人雖辯稱：張萬全係由王李傳介紹而來，非常了解系爭土地情形，於買賣時即知悉有租約存在，亦表示會自行處理耕作權，系爭土地買賣價金已經考量租約而就價金寬減等語云云，證人黃協門並證稱：在買賣過程中有跟王李傳說承租人資料，從帶看到議價期間至少有一個月以上等語（見本院卷第108頁背面）。惟證人即仲介系爭土地買賣之 王李傳證 稱：在洽談系爭土地買賣過程，有詢問上訴人公司黃協門系爭土地是否為三七五耕地租約，黃協門答稱沒有三七五租約等語（見本院卷第128頁），此與黃協門之上開㈢所述證詞相符，應屬可採。而證人即系爭土地之承租人彭金福證稱：101年張萬全買系爭土地時，都沒有來找過伊，伊不知系爭土地沒有登記三七五租約，是被上訴人買受系爭土地並在新北地院提起返還土地事件後，問過律師才確認是三七五租約，是土地過完戶才發存證信函表示要繼續租地等語（見本院卷第129頁背面至130頁），雖為上訴人否認，惟依彭金福在另案提出之存證信函發出之時間為103年12月31日（見另案卷第102頁），其時間尚在系爭土地登記於被上訴人名下102年8月14日之後（見另案卷第5至8頁土地登記謄本），且設如張萬全等買受人於簽約前由彭金福處知悉系爭土地有耕地三七五租約，應不會願意簽約購買，是彭金福上開證詞應屬可信。依上開證詞可以確認張萬全等買受人於訂立系爭土地買賣契約當時，經上訴人明確告知系爭土地與彭金福簽訂之租約為一般耕地租約。參以，上訴人為國內著名上市公司，擁有龐大的土地資產，為眾所周知之事實，依上訴人管理土地多年之豐富經驗及專業，對於本身所簽訂之耕地租約性質應當清楚明暸，故張萬全等買受人依上訴人之告知，而認定系爭土地僅有一般耕地租賃，未再加以查證，亦合於常情，並與證人彭金福之證詞相符。準此，被上訴人抗辯張萬全等買受人，並不知悉系爭土地有耕地三七五租約存在，應屬可信。至於上訴人出售系爭土地之價金，縱有因耕地租約存在而減少，亦係基於一般耕地租約，並非基於耕地三七五租約，是上訴人此部分抗辯，為無可採。
(五)上訴人雖又以系爭土地買賣契約約定由買受人自行負責解決之事項，「包括但不限於」：地上權、耕作權、地上物所有權…等語，認為耕地三七五租約，應由被上訴人自行處理云云。惟上開條款，係上訴人擬具預定用於同類契約之條款，藉以免除上訴人之責任。本件系爭土地之買賣雙方，於簽約時明示系爭土地僅有一般耕地租約，已如上述，則系爭土地有耕地三七五租約存在之事實，為張萬全等買受人所不及知，故張萬全等人對於上開「包括但不限於」之約款，實不可能於訂約時加以磋商，則依系爭土地買賣契約之本旨，即張萬全等人給付價金，取得系爭土地所有權，並於租約到期後取回系爭土地占有之主要權利義務而言，有顯失公平之情形，依民法第247條之1第1款規定，應認為無效，上訴人此部分抗辯，亦無足採。
(六)系爭土地買賣契約之當事人，於訂約時既然基於土地上僅有一般耕地租約而非耕地三七五租約之意思表示合致，成立買賣契約關係，故解釋系爭土地買賣契約第6條所約定：第三人主張「耕作權」，概由買方負擔並負責解決等語，所稱之「耕作權」，應解釋為僅限於一般耕地租約，而不包括耕地三七五租約。系爭土地上既有耕地三七五租約存在，與兩造之約定不符，以致被上訴人於租期屆滿後仍不得收回系爭土地使用，上訴人自應負擔權利瑕疵擔保責任。上訴人雖以被上訴人於另案訴訟，未就系爭土地是否存在耕地三七五租約，以及租約是否因未自任耕作而無效等為有力之抗辯云云。惟被上訴人於另案已對上訴人告知訴訟，上訴人亦曾派員到庭，但表示不參加訴訟，且上述攻防方法，被上訴人於另案訴訟中亦有提出，此經本院調閱另案訴訟案卷確認無訛（見另案卷第59、62至68、88頁），是上訴人於受告知而得參加另案訴訟時，依民事訴訟法第67條規定視為已參加於訴訟，準用同法第63條之規定，不得對被上訴人主張另案訴訟之裁判不當，上訴人此部分抗辯，洵屬無據。
(七)依上論述，被上訴人依民法第349條、第353條、第256條規定解除系爭土地買賣契約，並依民法第259條第1、2款規定請求上訴人返還價金1,352萬177元（見不爭執事項3，及原審卷第38頁，原判決依被上訴人計算載為1,403萬6,000元，與實際交易價金不符），以及解除契約之意思表示即起訴狀繕本送達（即105年1月5日，見原審卷第13頁）翌日（105年1月6日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
(八)末按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文。此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此一同時履行抗辯權之援用無需以訴為之，倘當事人一方在訴訟上已為此抗辯，法院即應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決。被上訴人主張系爭土地買賣契約已經解除，請求返還價金既應准許，既如上述，則上訴人抗辯被上訴人返還系爭土地之義務應與價金返還同時履行，即屬有據。基此同時履行之抗辯，本判決命上訴人所為之給付，應於被上訴人移轉返還系爭土地（如附表所示）所有權登記之同時履行之。
六、綜上所述，被上訴人依民法第349條、第353條、第256條規定主張解除契約，並請求上訴人依民法第259條規定返還1,352萬177元，及自105年1月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬正當，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如
主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至上訴人主張解除契約回復原狀之同時履行抗辯，合於民法第264條第1項前段之規定，爰由本院為命對待給付之判決，如主文第三項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前3段，判決如主文。
中華民國106年3月14日
民事第五庭
審判長法官張靜女
法官陳章榮法官張松鈞正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年3月14日
書記官陳盈璇附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。