宣 示 判 決 筆 錄
原 告 甲○○
訴訟代理人 曾允斌 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 張世柱 律師
陳明彥 律師
上當事人間96年度店簡字第1682號遷讓房屋等事件於中華民國97
年7月7日下午4時在本院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出
席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於後︰
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬貳仟肆佰肆拾捌元及自民國九十
六年七月一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣肆萬捌仟伍佰貳拾元由被告負擔其中捌仟伍佰貳
拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結
者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別
定有明文。本件原告起訴時，原請求被告應將坐落於花蓮縣
花蓮市○○街○○巷○號房屋及所有設備回復原狀後遷讓交付
原告，並沒收被告違約保證金新台幣（下同）20萬元，並自
民國（下同）96年5月1日起至交屋日止，按月給付房租賠償
金，每月3萬5千元及繳清水電費暨94年11月份租金欠款4,99
5元。嗣於訴訟進行中，不變更訴訟標的，變更訴之聲明為
1.被告應將坐落於花蓮縣花蓮市○○街○○巷○號房屋交還原
告。2.被告應給付原告新台幣(下同)63萬5731元整及自97
年2月21日起按年利率百分之5計算之利息。3.就第二項之聲
明，原告願供擔保，請准宣告假執行。其請求之基礎事實皆
為租賃關係中租賃物返還及租金暨因此而生之相關費用，核
屬請求之基礎事實同一，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結
，參諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）兩造間就坐落於花蓮縣花蓮市○○街○○巷○號房屋之租賃
契約直至97年2月20日止仍繼續有效：
1.兩造於92年3月14日就坐落於花蓮市○○街○○巷○號之平房
及庭院（下稱系爭房屋）簽定租賃契約，並約定租賃期間
自92年4月1日起迄97年4月1日止。期間原告並無違約事由
，被告先係主張兩造已於95年7月24日合意終止租約，嗣
後又以原告並未收回系爭房屋且繼續向被告收取租金為由
依民法第451條之規定，主張自95年7月24日以後兩造間成
立不定期限繼續租賃契約，而於96年6月23日以花蓮19號
郵局第150號存證信函片面終止雙方之租賃契約。由於被
告前因將系爭房屋內之設備違法頂讓予第三人，有違兩造
租賃契約第七條之規定。因而被告出具之切結書中第二點
載明：「本人（即被告）同意繼續履行原租賃契約各項條
款，按時支付房租按時繳交水電等各項費用，並妥善保管
該房屋及周圍庭院之整潔，直至另行出租，完成租賃契約
為止」。從該切結書可知，兩造間之租賃契約並不因租賃
契約第3條規定而認為可以於第2年後隨時解約，否則當初
被告違反頂讓設備之轉租，所簽署之切結書即無意義。故
兩造租賃契約因有被告簽署之切結書，並不能解釋依原租
賃契約第三條規定，於第二年後承租人一方可片面終止租
賃合約。從該切結書可知，在系爭房屋另行出租予第三人
依原租賃契約相同之條件，完成租賃契約前，被告必須繼
續履行原租賃契約各項條款，亦即被告有按時支付房租、
按時繳交水電費用之義務。而系爭房屋並未另行出租予第
三人，此為被告所自承(見被告96年10月17日民事答辯暨
調查證據聲請狀第一頁所載），因此被告有義務按時支付
房租及水電之義務，其理甚明。
2.被告聲稱受託後委請從事房屋仲介之訴外人丙○○尋求有
意承租者，前後共已覓得三人有意承租系爭房屋，惟皆遭
原告無理由之刁難、逼退，致無人敢承租系爭房屋云云。
惟原告之所以拒卻該承租人，乃因被告又再次違反租賃契
約不得頂讓之規定，以頂讓方式欲收取其中頂讓費32萬元
(前因被告違反頂讓，方有協議簽定切結書乙事)，故原告
不同意。原告並無故意以不正當行為阻止切結書所定條件
之成就。蓋系爭房屋內之諸項設備皆屬原告所有，被告竟
以頂讓該些設備而從中賺去利潤，實為原告所不能接受。
係爭房屋既未另行出租，則被告與原告間之租賃契約仍繼
續有效，被告負有支付租金之義務，自不待言。尤有甚者
，被告曾於95年9月5日與訴外人 林銘和 、 黃學文 訂立合夥
契約書，約定就原告之系爭房屋經營餐廳事業，倘若果如
被告所說兩造間之租賃契約已於95年7月24日終止，則為
何被告於95年9月5日與訴外人成立之合夥契約書中第四點
約定合夥期間自95年9月5日起至97年4月1日止(即原告與
被告訂立之租賃契約末日）。顯然被告亦認為兩造間之租
賃契約直至97年4月1日始消滅。
3.被告復稱：「原契約終止後，原告並未收回系爭房屋且繼
續向被告收取租金，足認兩造間有新的不定期限租賃契約
……」。原告否認雙方曾於95年7月24日於電話中合意終
止租賃契約，而之所以原告未收回系爭房屋且繼續向被告
收取租金，乃因系爭房屋並未另行租賃予第三人，依被告
所簽訂之切結書，兩造間之租賃契約仍然有效，原告本於
原先繼續有效之租賃契約向被告收取租金，自屬當然，非
如被告所稱自95年7月24日後，雙方即成立「默示更新」
不定期限之繼續租賃契約。況且由被告95年8月9日所發之
存證信函最後一句表示：「若雙方達成共識，本人同意立
即歸還承租之房舍」，以及原告接獲該存證信函後，旋即
於95年8月15日以存證信函回覆。從該二存證信函亦可知
雙方並無於95年7月24日於電話中有合意終止租賃契約乙
事。
（二）被告自民國96年5月份起，即未依租賃契約按時給付租金
，原告爰以準備(二)狀送達之日起(即97年2月20日)作
為終止與被告間之租賃契約之意思表示，而於雙方間之租
賃契約終止前，原告自得本於租賃契約訴請被告給付欠繳
之租金，共計35萬4995元：
1.兩造間於92年3月14日所簽定之租賃契約直至97年2月20日
止仍有效存在，已如前述。原告於96年10月20日之準備書
狀曾向被告請求自96年5月起欠繳之租金，然被告卻執詞
抗辯，至今仍不支付欠繳之租金予原告。按兩造間之租賃
契約第15條規定：「租金未繳納逾越一個月以上者，出租
人即得予以解除（應係終止）契約，請求遷讓房屋並沒收
保證金」，復按民法第229條第2項規定：「給付無確定期
限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給
付，自催告時起，負遲延責任。今被告自96年5月即欠繳
租金，原告於本件訴訟準備書狀曾催告被告應給付欠繳之
租金予原告，被告至今仍未給付，被告自收受96年10月20
日準備書狀後即負遲延責任。爰此，原告依兩造間租賃契
約第15條以及民法第229條第二項、第254條之規定以本案
準備二狀(即97年2月20日)之送達作為終止雙方間租賃契
約之意思表示。而被告自96年5月即未依兩造間租賃合約
按月給付3萬5000元(依租賃契約自93年4月1日租金調整
為每月4萬元，惟雙方達成合意從第二年起租金仍以3萬50
00元計算)，至今共欠繳96年5月至97年2月共計10個月之
租金共35萬元(35,000×10＝350,000)。另外，94年11月
份之租金，由於被告開立支票一時筆誤書寫為30,005元，
導致有4995元之出入，原告爰一併主張之。
（三）租賃契約既經原告合法終止，則原告訴請被告回復系爭房
屋至租用前之狀態所需之費用(水費、電費、電話費共計
37,453元；回復原狀計244,200元)當屬於法有據：
1.按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。租賃物
有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，
致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任」；「承租人於
租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並
應保持其生產狀態，返還出租人」分別為民法第432條及
第455條所明文。原告當初出租系爭房屋予被告時，有一
長達4.5公尺之大理石吧檯，惟如今該吧檯於兩造租賃契
約存續間遭拆除，既然租賃契約經原告以準備（二）書狀
（即97年2月20日送達）合法終止，則被告當將租賃物返
還，然吧檯從照片顯示已遭拆除，被告依民法第225條之
規定，應負債務不履行之損害賠償責任。而損害賠償之方
法以回復原狀為原則，如不能回復或回復顯有困難者，應
以金錢賠償損害。分別為民法第213條及215條所明文。針
對修復「吧台」所需之費用共計24萬4200元。被告雖傳訊
證人丙○○以證系爭房屋原先租給被告時之狀態，然由於
證人係幫被告處理轉租事宜，其身為仲介公司之行銷，倘
若轉租成功，其可向被告要求報酬，其立場難免偏頗，所
為之證詞即欠公允。且原告起訴狀附件二所附之照片，均
可看出原先系爭房屋租賃予被告之狀態，均完好無暇。實
者，丙○○受被告張小姐委託尋覓欲承租者訴外人溫小姐
時，溫小姐有至現場看過，系爭房屋內之大理石吧台均完
好無缺。由於被告租用系爭房屋期間積欠水、電、電話費
，遭致斷水、斷電、斷話，原告日前前往相關處所繳清積
欠之費用共計37,453元，並聲請復水、復電、復話。惟其
中電力部分，電力公司表示「因裝潢改變無法復表」，由
於被告擅自將系爭房屋之設備改變（包括吧檯），原告亦
已於原證3詳列修復之報價單。
（四）末者，被告聲稱當初之保證金新台幣20萬元，已被原告沒
收，從土地法押租金之規定，該20萬可視為賠償金之總額
。然當初沒收保證金之約定，均係被告請證人丙○○所擬
訂，雙方並無就該20萬保證金，係為賠償總額約定之合意
存在。且被告聲稱於96年6月30日即通知原告雙方間之租
賃契約已終止，然系爭房屋內之水、電，卻早於96年5月
即遭斷水斷電，若認為被告6月30日終止契約為合法（假
設語氣，原告否認之），則為何被告要使水、電均被斷絕
，是否故意使原告無法使用收益，而該當侵權行為之損賠
？是故該20萬保證金之約定，並無賠償金總額之合意存在
，反而係單純之賠償金。如今被告將系爭房屋內之設備破
壞殆盡，無法返還原狀予原告，當依法賠償。
（五）提出房屋稅單、租賃契約書、頂讓公證書及頂讓契約、租
金支票、調解聲請通知單、律師函、存證信函2份、合夥
契約書、水費、電費、電話費單據，電力公司改善事項通
知單等件為證。聲明請求1.被告應將坐落於花蓮縣花蓮市
○○街○○巷○號房屋交還原告。2.被告應給付原告63萬573
1元整及自97年2月21日起按年利率百分之5計算之利息。
3.就第二項之聲明，願供擔保，請鈞院准予宣告假執行。
三、被告則以下列情辭置辯：
（一）原告以不正當行為阻止切結書所定條件之成就，原契約依
法應視為條件成就而終止：
按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其
條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有
明文。依被證一切結書第2條：「本人同意繼續履行原租
賃契約各項條款……，直至另行出租，完成租賃契約為止
。」可知如系爭房屋另行出租，雙方之租賃關係即告終止
，該條就雙方租賃關係已附有解除條件，於條件成就時自
失其效力。被告將系爭房屋店面頂讓乙事，業經花蓮縣花
蓮市調解委員會調解成立在案，原告要求被告出具切結書
，其亦依切結書第3條，出具委託書委託被告處理系爭房
屋出租事宜，被告受託後即委請從事房屋仲介之訴外人丙
○○尋求有意承租者，前後共已覓得三人有意願承租系爭
房屋。惟原告竟不當影響有意承租者之承租意願致條件未
能成就，業經證人丙○○到庭證述：「簽約那天，王先生
也來了，有我在、張小姐、張小姐的先生、溫小姐也在，
王先生帶溫小姐獨自去外面看，溫小姐後來說她要再考慮
看看再決定。但是後來有客戶要看，一直聯絡不上王先生
。」原告辯稱證人明知不得頂讓系爭房屋內之設備而轉租
仍受被告委託為之，故將合約內有約定不得頂讓屋內設備
乙事告知有意承租之溫小姐云云。惟轉租與頂讓屋內設備
並非同一法律行為，不可混為一談。兩造原訂租賃契約第
7條固有約定承租人不得轉租，惟原告既已委託被告為其
處理系爭房屋出租事宜，證人丙○○受被告委託尋得有意
承租者後，亦通知原告前來簽約為原告所不爭執，可知被
告並非以自己名義出租系爭房屋，未有違反不得轉租約定
之事實。況被告委託證人丙○○處理出讓皆為被告承租後
自行添購之生財器具，蓋原租賃契約第20條「房屋以現況
交屋」所指之「現況」，及承租後被告所添購之生財器具
，業據證人丙○○到庭證述：「租的時候裡面有椅子、桌
子，冷氣是壞的。」「張小姐留下來的生財器具有冷氣五
台、炸雞排油鍋、電鍋、冷凍庫、冰箱、碗盤。」按被告
轉讓自有之生財器具，原告本無權置喙。原告自認其有告
知欲承租之溫小姐「雙方合約有約定不得頂讓屋內設備乙
事」致其無法簽約（原告準備書狀第3頁第六行），經證
明其所告知內容均屬不實，原告以此方式阻止條件成就，
難謂其手段正當，依民法第101條第1項應視為解除條件成
就，系爭契約已因條件成就而終止。
（二）原租賃契約業於95年7月24日經雙方電話中合意終止，原
告不得再依原契約對被告有所請求：
被告因身體不適無法工作，無力繼續支付龐大租金，原告
又屢不配合處理後續出租事宜，故雙方於95年7月24日經
證人丙○○之協調下，於電話中合意終止租賃關係，業經
證人丙○○到庭證述：「張小姐說她不能作請我找人租時
，張小姐說她還有再付房租，95年7、8月時有天打給我說
要終止，王先生剛開始不肯，後來願意但是要補他一個月
租金。後來雙方有同意，隔天王先生還打電話給我說同意
了。」「我在張小姐家打電話給王先生，王先生說要補一
個月租金才可以終止。」可知縱認原租賃契約未因解除條
件成就而終止，雙方原訂租賃契約亦於95年7月24日合意
終止，原告即不得依原契約對被告有所請求。原告又以被
告與訴外人林銘和及黃學文所定合夥契約書所定合夥期間
為95年9月5日起至97年4月1日止，稱被告亦認兩造租賃契
約至97年4月1日始終止云云。然依契約相對性原則，縱被
告與他人間合夥契約有期間之約定，亦與兩造間租賃關係
依法成立、消滅及更新與否無涉。兩造間原訂租賃契約既
於95年7月24日合意終止後，又經默示更新成立一新不定
期租賃契約（詳如後段所述），其所具法律效力不得以被
告與他人所訂契約加以推翻。
（三）原契約終止後，原告拒絕受領房屋並繼續兌現被告所交付
之租金支票，足認兩造間有新的不定期限租賃契約，被告
依法自得隨時終止租賃契約並請求返還押租金，原告請求
96年7月以後之租金並無理由：
原租賃契約終止後，原告要求被告隔日立即搬遷並須給付
一個月租金，惟被告仍須相當時日搬離自有物品，後被告
於95年8月9日以存證信函請原告前來租賃房屋，辦理點交
及返還押租金等事，惟原告並未前來辦理點交並繼續兌現
被告所預付之租金支票，被告為免平白損失租金，迫於無
奈而繼續使用該房屋，依民法第451條可認雙方於原租賃
契約終止後，已默示更新一未定期限之租賃契約，被告自
得依民法第450條隨時終止契約。查被告於96年6月23日以
存證信函為終止租約之意思表示，並於96年6月26日以存
證信函請原告於96年6月30日之前前來花蓮市○○路○○○號
（即系爭房屋現址）點交房屋，並就欠繳之租金及電費以
原告應返還之押租金主張抵銷。惟原告並未於該函所示時
地前來，故被告將鑰匙交證人丙○○保管並由其通知原告
前來交屋，業據證人丙○○之證述：「張小姐去年七月份
時有拿鑰匙給我。」「張小姐夏天把鑰匙交給我，王先生
打電話給我我才告訴王先生說忘記告訴你鑰匙在我這裡。
」原告辯稱於本件開庭時始知鑰匙交證人云云，與證人所
述不符。綜上，兩造之租賃關係既於96年6月30日即已終
止，原告請求96年7月以後之租金即無理由。又被告於被
證五存證信函亦已表明以押租金與96年6月以前積欠之房
租、水、電及電話費等相關費用主張抵銷，依民法第335
條第一項，抵銷於意思表示到達時即生效力，無須原告同
意，故原告此部分請求亦無理由。
（四）原告於原租賃契約簽訂時，即已同意被告於不破壞結構情
形下裝修系爭房屋，原有之大理石吧檯亦因地板塌陷無法
使用，原告請求回復原狀及損害賠償均無理由。原告於原
訂之租賃契約終止後，又默示更新租賃關係，且原告未於
終止時請求被告回復交付前之狀態，逕以現況由被告繼續
使用，則被告自應依更新之租賃關係成立時之房屋之現況
負回復原狀義務，故原告依原租賃契約請求被告回復交屋
前之狀態及損害賠償等，於法無據。 退萬步 言，原告於96
年10月20日準備書狀稱被告未經原告同意逕行破壞裝潢設
備，原有之大理石吧檯地板塌陷係被告承租後使發生云云
，亦與事實不符。原告於原租賃契約簽訂時即已同意被告
於不破壞樑住結構安全之情形下進行裝修，且當日兩造亦
當場確認系爭房屋現況，原有大理石吧檯之地板已塌陷而
無法使用，經被告整修地板後仍再度塌陷，此依證人丙○
○之證述：「張小姐租時，原來是木造的，大理石吧台下
面通通是壞的，等到溫小姐看時，已經壞了，冷凍庫也傾
斜了。」「王先生說他是收租金的，我不管裝修。」故原
告以被告擅自破壞裝潢設備為由請求債務不履行損害賠償
，亦無理由。
（五）縱認雙方未有合意終止及默示更新租賃契約等情，依雙方
原訂租賃契約第3條約定之意旨，被告於承租一年後即得
終止契約，事後所立之切結書並未有排除該條約定之效力
，原告請求96年7月以後之租金自無理由：
1.按雙方原訂租賃契約第3條約定，租賃期間第一年內承租
人不得解約，觀其記載方式，雙方於締約時係刪改制式契
約書之印刷字體，以手寫方式註明「第一年內」、「不得
解約」，可知依當時雙方締約之真意，被告承租一年後即
可終止該契約，此為原告所不爭執。故縱認雙方未有合意
終止及默示更新租賃契約等情，被告於承租一年後亦得終
止該契約。被告於96年6月23日以存證信函為終止租約之
意思表示，自租約起始日即92年4月1日起算已逾一年，該
契約自被告表示終止之日即96年6月30日即告終止。原告
請求96年7月1日以後之租金，即屬無據。
2.原告以被告所立切結書稱被告不得終止契約云云。然觀其
記載「本人（被告）同意繼續履行原契約各項條款，按時
支付房租按時繳交水電等各項費用，並妥善保管該房屋及
周圍庭院之整潔，直至另行出租，完成租賃契約為止」，
可知被告仍依原契約繼續履行義務，並未排除原契約各項
條款之意思，亦不能以此即認被告有拋棄依原契約取得終
止權之意。故縱被告曾立該切結書，被告仍得依原契約第
3條終止。
（六）被告締約時所繳付之保證金，依法得抵付租金及視為因不
履行契約而生損害賠償之總額，縱認原告受有損害，除沒
收該保證金外亦不得再對被告請求：
1.按以現金為租賃之擔保者，其金額不得超過二個月房屋租
金之總額。已交付之擔保金，超過前項之額度者，承租人
得以超過之部分抵付房租，土地法第99條訂有明文。蓋被
告承租系爭房屋所繳納保證金高達新台幣（下同）20萬元
，顯逾二個月租金之總額7萬元，被告依法自得以超過部
分抵付欠繳之租金。
2.又違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
賠償總額，民法第250條第2項前段定有明文。雙方原訂租
賃契約第10條約訂：「承租人如有違背上開條件之一時出
租人即得予以解除契約請求遷讓房屋並沒收保證金。」可
知原告得於被告不履行租賃契約義務時沒收被告之保證金
，並未另定原告得另行請求賠償，故被告所繳付之保證金
依法應「視為」因被告不履行契約時預定損害賠償總額性
質之違約金，原告稱該20萬元保證金之約定並無賠償金總
額之合意存在云云，於法不合。故縱認原告受有回復原狀
等損害，原告除沒入該保證金外，自不得再對被告有所請
求。
（七）提出原告所擬切結書手稿、委託書、花蓮南京街郵局第46
5號存證信函、花蓮19號郵局第150號存證信函、吉安宜昌
郵局第114號存證信函等件為證，聲明請求駁回原告之訴
並願供擔保請求免為假執行。
四、原告主張被告於92年3月14日向原告承租坐落於花蓮市○○
街○○巷○號之平房及庭院，約定租賃期間自92年4月1日起迄
97年4月1日止，租金每月35,000元，惟被告自96年5月份起
，即未依租賃契約按時給付租金，原告以準備（二）狀送達
之日起即97年2月20日作為終止與被告間之租賃契約之意思
表示，請求原告返還系爭房屋及欠繳之租金35萬4995元、未
繳之水費、電費、電話費共計37,453元，暨因被告擅自裝潢
，回復原狀之費用244,200元等語，被告並不爭執系爭租賃
契約之真正，就其應返還系爭房屋於原告部分，則以曾於96
年6月23日、同年6月26日以存證信函通知原告於同年6月30
日終止租約，請原告前來花蓮辦理點交事宜，原告並未前來
，被告便將鑰匙交給仲介公司之丙○○處，由其與原告聯絡
，並抗辯系爭原租賃契約已於95年7月24日經兩造合意終止
，於原租賃契約終止後，被告已另與原告成立新的不定期租
賃契約，被告自得隨時終止租約，並已於96年6月30日終止
租賃契約，原告請求96年7月後之租金並無理由，且系爭房
屋之部分裝潢於被告承租時本即有損壞，而無法使用，原告
請求回復原狀及損害賠償顯無理由等語。經查兩造就系爭租
賃契約之真正、租金每月3萬5千元、被告於簽約時提供擔保
金20萬元及被告於94年11月份短繳租金4,995元，暨被告自
96年5月起未給付租金予原告等情均不爭執，惟就兩造之租
賃關係於何時終止及被告應否負回復原狀之費用，厥為兩造
爭執所在。
五、本院之判斷：
（一）
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立，民法第153條第1項定有明文。經查被告曾於
95年7月24日以電話向原告提出為終止92年3月14日所簽租
賃合約之意思表示，原告初始並不同意，後則以如將房租
延長至95年8月31日則同意終止，此有被告95年8月9日之
存證信函附卷可參，亦與證人丙○○於97年4月23日言詞
辯論期日證稱「95年7、8月時（張小姐）有天打給我說要
終止，王先生剛開始不肯，後來願意，但是要補他一個月
租金。後來雙方有同意，隔天王先生還打電話給我說同意
了」、「我在張小姐家打電話給王先生，王先生說要補一
個月租金才可以終止」等語相符。則兩造於意思表示合致
時，原租賃契約即告終止，縱原告後以存證信函表示不予
同意，亦無從撤回，故原租賃契約已經兩造合意終止。雖
原告以證人丙○○為仲介公司行銷，若轉租成功可獲得報
酬及證人看過原告出具之委託書，清楚知道不得頂讓該系
爭房屋內之設備而轉租，證人仍如此做等語，主張證人所
述不實，然查原告出租系爭房屋予被告，係由證人丙○○
所介紹，系爭租賃契約亦係由其所擬，為原告所不爭執，
證人至少為兩造所信賴，且原告所出具之委託書載有：受
託之事亦（須）得委託人同意，另96年8月15日原告所發
之存證信函記載「再次提醒 台端 ，本人所出具之委託書為
出租並非轉租轉讓或者頂讓」，顯見原告委託被告之另行
出租，係另覓承租人，並以原租賃契約約定內容（含租賃
期限）之委託意旨，故系爭房屋出租與否，皆須經原告同
意，被告並無決定權，此有該委託書及存證信函附卷可參
，此亦可由被告尋得訴外人溫小姐承租系爭房屋時，於簽
約當日仍須原告到場同意，顯非被告同意即可轉租。故證
人丙○○縱因系爭房屋再出租，而可獲得報酬，然仍取決
於原告是否同意出租，其與原告之利害關係遠較被告為大
，是原告主張證人所言不實，顯係主觀臆測，尚難可採。
2.按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止租約，民法第45
0條第2項前段定有明文。經查系爭97年3月14日之租賃契
約已於95年8月31日合意終止，已如前述，惟兩造並未為
後續之回復原狀義務，被告仍繼續使用系爭房屋，交付租
金，原告亦按月收取，為兩造所不爭執，故其雖不符民法
第451條規定，租賃契約，因期限屆滿，因仍有租賃事實
存在，而有默示更新原租賃契約，而視為不定期租賃之情
形，然其既皆屬曾有租賃關係存在，後經終止，雖終止原
因不同，但承租人仍為租賃物之使用收益，出租人亦不為
反對之意思表示，則就該租賃關係存在事實，當事人間之
法律關係，應可類推適用該條之法律效果，而認屬不定期
之租賃，被告依上揭規定自得隨時終止租約。經查被告於
96年6月23日以存證信函為終止租約之意思表示，並以96
年6月30日為意思表示生效日，則兩造之租賃關係已於96
年6月30日即已終止，原告請求96年7月以後之租金即無理
由。惟被告仍應給付前欠之96年5及6月份之租金70,000元
及前因票據金額誤寫所短少之租金4,995元，自不待言。
3.從而，原告請求被告自96年5月及96年6月欠繳之租金70,0
00元及前因被告誤寫票據金額以致短少之租金4,995元，
為有理由，應予准許。
（二）按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。租賃物有
生產力者，並應保持其生產力；承租人於租賃關係終止後
，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀
態，返還出租人分別為民法第432條第1項及第455條所明
文，又無法律上之原因而受利益，至他人受損害者，應返
還其利益，民法第179條前段亦有明文。原告主張系爭租
賃物因被告積欠水、電、電話費，及因欠繳遭致斷水、斷
電、斷話等回復費用共計37,453元，已由原告繳納，為兩
造所不爭執，並有系爭收據附卷可稽。而系爭租賃契約係
於96年6月30日終止，則於系爭租賃契約終止前，因被告
所使用之水、電、電話費自應由被告負擔，而於契約終止
後被告亦應將斷水、斷電、斷話等回復原狀，是該費用亦
應由被告負擔，故原告依上揭規定請求被告償還該費用共
計37,453元，於法有據，應予准許。
（三）按債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為
者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出
。在債權人遲延中債務人僅就故意或重大過失，負其責任
，民法第235條但書、第237條分別定有明文。系爭租賃契
約已於96年6月30日終止，已如前述，被告並於96年6月23
日、26日存證信函通知原告將於終止日前將房屋騰空返還
原告，請原告於當時前來交接，此有該存證信函附卷可稽
，而原告並不爭執其當時並未前往辦理交接，是被告既已
將準備返還系爭房屋之情事通知原告，惟原告拒絕受領，
則依上揭規定，被告已盡返還系爭房屋之義務，應由原告
負受領遲延之責。況證人丙○○亦證稱被告將鑰匙交給他
，並告知已與被告終止租約，請其協助交還鑰匙，雖其後
證人未及時告知原告鑰匙已在證人之處，然原告受領遲延
在先，況被告於租賃契約終止並將鑰匙交付予仲介雙方租
賃之證人後，就系爭房屋已無事實上之管領力，無從返還
系爭房屋，且證人丙○○亦於97年4月2日言詞辯論期日當
庭將系爭房屋鑰匙交付原告，是原告請求返還系爭房屋，
已無理由，應予駁回。
（四）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之
狀態，民法第423條定有明文。原告主張其出租系爭房屋
予被告時，有一長達4.5公尺之吧檯，惟遭被告拆除，被
告應負損害賠償之責等語。被告則不爭執已有拆除系爭大
理石吧檯，惟以該大理石吧檯因地板塌陷無法使用，其係
經過原告同意，於不破壞結構之情形下裝修系爭房屋而予
以拆除，故原告請求回復原狀及損害賠償，均無理由等語
置辯。經查系爭吧檯原為木造，且該大理石吧檯下已經損
壞，此有證人丙○○證述附卷可參，雖原告主張系爭大理
石吧檯出租時並無損壞，並提出照片為證，然該照片為黑
白，且僅為部分外觀，並無從得知該吧檯狀態，且從系爭
原租賃契約特別以手寫文字約定出租人以現況交屋，日後
所有整修、更新維護費用均由承租人自行負責，承租人不
得以任何理由要求出租人負擔。顯見原告出租系爭房屋於
被告時，即認知有損壞或不合約定使用之情形之發生時，
即由被告自行負責。況木造大理石經過多年使用，亦有自
然耗損之情形，是原告該部分之主張，尚難可採。而被告
以餐飲為業，為原告所明知，則為達租賃之目的，被告將
系爭吧檯拆除另行改為樂團演奏區，揆諸前揭說明，並未
違反租賃契約，自不負損害賠償回復原狀之責。
（五）另被告雖抗辯就系爭應給付之租金及水電費等，得由其於
簽約時交付原告之保證金中扣除。然系爭租賃契約第15條
約定，租金未繳納逾越一個月以上者，出租人即得予以解
除契約，請求遷讓房屋，並沒收保證金。而被告自承於96
年5月及6月並未繳納租金，則原告依約沒收該保證金，於
法有據，被告對原告並無債權可供抵銷，是被告此部分之
抗辯，並不可採。
六、綜上所述，被告應給付原告112,448元（70,000元＋4,995元
＋37,453元）及自96年7月1日起至清償日止按法定年利率5
％計算之利息，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
原告之訴遭駁回部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予
駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造間其主張及舉證，經本院審酌後，
認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。
八、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被
告部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依
職權宣告原告勝訴部分得假執行。並依同法第392條第2項規
定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 97 年 7 月 7 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官馮姿蓉
法官熊誦梅
以上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市
○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 97 年 7 月 7 日
法院書記官馮姿蓉
訴訟費用計算書
項目金額(新臺幣)
第一審裁判費48,520元
合計48,520元