裁判字號：最高法院87年台上字第1605號民事判決
裁判日期：民國87年07月10日
裁判案由：返還房屋等
最高法院民事判決八十七年度台上字第一六○五號
上訴人 林翠香 訴訟代理人 陳政峯 律師被上訴人定山式國際貿易有限公司法定代理人 黃定山 訴訟代理人 郭以續 律師右當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國八十六年七月十五日台灣高等法院第二審更審判決（八十四年度上更㈡字第四一五號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：坐落台北市○○區市○段一小段六四號土地上門牌同市○○○路○○號十樓之一房屋（下稱系爭房屋）係伊所有。第一審共同被告黃定山於民國七十六年七月以籌組「定山式股份有限公司」為由，以每月租金新台幣（下同）三萬元向伊承租該房屋，嗣黃定山於七十七年四月間設立被上訴人公司即「定山式國際貿易有限公司」後，將該公司設置在系爭房屋。惟黃定山及被上訴人（下稱被上訴人等）自七十六年七月起至八十年四月止僅交付租金二十一萬五千元，伊委託律師於八十年四月二十四日發函催告被上訴人等給付積欠租金一百十四萬元，未獲置理，伊已於八十年五月間終止租約。依民法第四百五十五條或第七百六十七條規定，伊得請求被上訴人等遷讓交還房屋，並得依民法第一百八十五條規定，請求給付積欠租金及相當於租金之損害賠償或不當得利等情，爰求為命㈠、被上訴人等將系爭房屋遷讓返還伊。㈡、黃定山給付伊一百十七萬九千元，被上訴人就其中八十七萬九千元範圍內與黃定山負連帶給付之責。㈢、被上訴人等自八十年五月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付伊三萬元之判決（其中超過被上訴人遷讓返還系爭房屋及自八十年五月三日起至遷讓返還該房屋之日止，按月給付二萬六千九百十元部分，經發回前原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，未據上訴人聲明不服，已告確定）。
被上訴人則以：上訴人之配偶 劉耀祖 於七十五年間與黃定山協議籌組定山式股份有限公司，並利用該公司資金購買系爭房屋作為營業場所。因於七十五年十一月購屋時，該公司尚未成立，故將系爭房屋所有權暫時登記為劉耀祖之配偶即上訴人名義，俟公司完成設立登記後再移轉登記與公司。嗣因劉耀祖未依約定提供三百萬元資金，經協議變更設立伊公司即定山式國際貿易有限公司，於七十七年四月十三日完成設立登記，伊自有使用系爭房屋之權利，伊與上訴人就該房屋並無租賃關係存在等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張之事實，雖據其提出預估計算書、租賃所得扣繳憑單及綜合所得稅核定通知書為證，但為被上訴人所否認，且上開所提預估計算書，除記載每月租金三萬元外，關於租賃雙方當事人、租賃標的物及期限，均無記載。綜合所得稅核定通知書，係台北市國稅局大同稽徵所因徵稅而逕行核定或劉耀祖片面之申報，有該稽徵所八十六年三月十五日00000000號函及上訴人自承係劉耀祖申報之非自住房屋使用及租賃情形核定表可稽。租賃所得扣繳憑單，則係被上訴人為符合稅法之規定，而向財政部台北市國稅局申報扣繳，此觀所得人七十七、八十年度係劉耀祖，七十八、七十九年度為黃定山，並非上訴人即明，均不得作為兩造間就系爭房屋有租賃關係存在之依據。至於黃定山在被訴詐欺案件偵查中供稱，每月五千元向上訴人承租房屋作被上訴人辦公處所，然依前述，被上訴人既向財政部台北市國稅局申報系爭房屋租賃所得之扣繳，劉耀祖又指訴黃定山向稅捐稽徵機關虛報每月租金五千元，是前開黃定山之供述，顯恐涉及偽造文書罪嫌而為之陳述。況與其申請營利事業登記之申請書記載，係向劉耀祖承租房屋，亦不相符，自不得憑此認定兩造間就系爭房屋有租賃關係之存在。此外，上訴人又未能舉其他證據證明兩造間就系爭房屋確有租賃關係存在，參以所自承系爭房屋出租之對象，係「定山式股份有限公司」及其前身即定山式股份有限公司籌備處，並非被上訴人，其主張與被上訴人間就系爭房屋有租賃關係之存在，即無可採。上訴人主張系爭房屋登記在其名下之事實，業據其提出建物登記簿謄本及所有權狀為證，並為被上訴人所不爭，固堪信為真實，惟被上訴人辯稱該房屋係其所買所用。經查系爭房屋即十樓Ａ戶買受人之名義，原為被上訴人法定代理人黃定山之配偶 林英 ，嗣與以上訴人名義為買受人之房屋，即與系爭房屋同號之七樓Ｂ戶對換，始行變更為上訴人，有七十五年十二月二十四日、同年月二十九日載明系爭房屋買受人為 林英之 李文聰 代書通知書及系爭房屋交屋應繳款項明細表、劉耀祖於七十六年二月二十三日簽收黃定山所簽發之面額五十萬元、受款人 林烱煥 支票時之附記（七樓Ｂ戶所有人林翠香）及七十六年二月二十五日記載林英為七樓Ｂ戶買受人之暫收據、交屋憑證可稽。觀諸前揭書證所載時間之先後及買受人名義之變更，系爭房屋及七樓Ｂ戶之買受人名義在前原為林英或林翠香，嗣後七樓Ｂ戶始行變更為林英，被上訴人辯稱所買者原係七樓Ｂ戶，嗣經對換始變更為系爭房屋，自堪採取。關於訂購七樓Ｂ戶房屋之定金，係以黃定山所簽發之面額三十萬元支票繳付。簽約金則以上訴人配偶劉耀祖為給付股款所簽發之面額六十萬元支票，由黃定山背書繳付。俟與系爭房屋對換後，系爭房屋之銀行貸款，自七十六年八月起至七十七年四月止，共計二十六萬三千元，亦由黃定山交款與劉耀祖繳納，則據其提出記載以面額三十萬元支票給付定金之南京樺廈預約單、黃定山所簽發之上開支票、上訴人所不爭劉耀祖用以給付股款而簽發之支票，由黃定山背書轉讓予出賣人慶安建設公司，經該公司兌領，及劉耀祖簽收之收據，附卷可憑。而用以給付簽約金之面額六十萬元支票，雖係劉耀祖所簽發，但該紙支票係劉耀祖為出資而簽發，即係被上訴人之資金，要難據以認簽約金係劉耀祖所給付。劉耀祖於七十七年六月二十九日始委請律師函催黃定山退還「定山式股份有限公司」投資股款等，同年九月八日又書立退股聲明書，均在劉耀祖簽收用以給付系爭房屋分期付款款項之後，亦即劉耀祖簽收上開分期付款款項之時，尚未聲明退股，自無所謂退股後，出資額改為借款返還之可言。黃定山在刑事偵查中供稱劉耀祖退股後，股款改依借款處理，按月償還，自難作為有利於上訴人之認定。且由買賣之定金、簽約金均由被上訴人之資金支付，交屋後之銀行貸款分期付款，仍係黃定山交款與劉耀祖繳納，自不得憑此遽謂系爭房屋係上訴人所買。七十七年六月之銀行貸款分期付款，固由上訴人或劉耀祖繳納，然此應屬墊付款債權債務之問題，對於系爭房屋係由被上訴人所買所用之事實，不生影響。綜上所述，系爭房屋雖登記在上訴人名下，但真正權利人實為被上訴人，應堪認定。被上訴人既係系爭房屋之真正權利人，其占用系爭房屋尚非無權占有。從而上訴人本於無權占有之法律關係，請求被上訴人遷讓交還系爭房屋，並依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被上訴人給付相當於租金之損害金，洵屬無據，不能准許等詞，為其判斷之基礎。
按土地法所為之登記，有絕對之效力，上訴人為系爭房屋登記之所有權人，業據其提出建物登記簿謄本及所有權狀為證（見外放證物原證一），被上訴人對之亦不爭執，且為原審所認定之事實。被上訴人抗辯謂系爭房屋係由被上訴人出資購買，而以上訴人名義登記，自應由被上訴人負舉證之責。查系爭房屋係由上訴人為買受人向慶安建設股份有限公司購買，總價款四百三十八萬元，除繳付定金十萬元，簽約金二十萬元外，餘由銀行辦理貸款，有買賣契約書在卷可稽（見外放證物原證七）。被上訴人雖謂伊係以上訴人名義為信託登記，然自承無證據證明有信託關係（見原審更㈠卷第一三六頁反面）。且被上訴人就系爭房屋出資額，先謂為一百二十八萬餘元（見第一審卷第六十頁），繼稱一百三十三萬九千一百七十二元（見第一審卷第一三二頁）。嗣改稱共出資八十三萬多元（見原審上字卷第一○八頁反面），復稱共繳付八十四萬八千七百二十元（見原審更㈠卷第四十三頁反面），其主張出資額先後不一，已有可疑。再上訴人之夫劉耀祖已於七十七年六月二十九日委由 黃博學 律師向被上訴人法定代理人黃定山表示退出對被上訴人之投資及催告退還投資款，有該律師函及劉耀祖七十七年九月八日所具之退股聲明書在卷可憑（見原審更㈠卷第七二頁至七四頁）。倘系爭房屋係被上訴人出資購買以上訴人名義為信託登記，何以上訴人之夫劉耀祖於退股後，被上訴人未終止該信託關係將系爭房屋所有權移轉登記為被上訴人所有﹖迨上訴人提起本件訴訟後之八十二年五月八日始委託律師函請上訴人將系爭房屋所有權名義人變更登記（見原審更㈠卷第一○二頁）﹖且系爭房屋之銀行貸款分期付款利息自七十七年六月後由上訴人或其夫劉耀祖繳納為原審所認定，並為被上訴人所不否認（見原審更㈠卷第一二五頁及反面），亦有上訴人提出之繳納收據可證（見外放證物原證八）。上訴人之夫劉耀祖既已於七十七年九月八日聲明退股，如系爭房屋係屬被上訴人所有，豈有上訴人之夫退股後迄今仍由上訴人繳納系爭房屋貸款利息之理﹖原審以上訴人或其夫繳納系爭房屋貸款利息，屬墊付款債權債務之問題，遽認系爭房屋係被上訴人所出資購買，被上訴人為系爭房屋真正權利人，進而以上開理由為上訴人不利之判決，尚嫌率斷。本件事實未臻明瞭，本院無從為法律上之判斷，自有由事實審原法院再詳予查明審認之必要。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十七年七月十日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官劉福聲法官蘇達志法官顏南全右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年七月二十二日