裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第3979號民事判決
裁判日期：民國110年09月24日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第3979號原告即反訴被告 林棠華 訴訟代理人 熊賢祺 律師複代理人 蘇恆生 被告即反訴原告 林裕仁
林威志 共同訴訟代理人 黃幼蘭 律師被告即反訴原告 林宏澧
林畇希 共同訴訟代理人 林更穎 律師複代理人 王琮鈞 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺中市○區○○段○○段○○○號、三十七之一號地號土地，及其上同段二四八號建號建物分歸本訴被告即反訴原告林裕仁、林宏澧、林畇希、林威志共有，權利範圍如附表三「權利範圍」欄所示，並由本訴被告即反訴原告林威志按附表三「應補償金額」欄所示之金額，補償本訴原告即反訴被告。
兩造共有坐落臺中市○區○○段○○段○○○○○號、二八之五二號地號土地，及其上同段一五四號建號及未辦保存登記之建物分歸本訴原告即反訴被告單獨所有，並由本訴原告即反訴被告按附表四「應補償金額」欄所示之金額，分別補償本訴被告即反訴原告。
本訴訴訟費用由兩造依附表一所示之權利範圍比例負擔。
反訴訴訟費用由兩造依附表二所示之權利範圍比例負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。又共有物之分割，於共有人全體有法律上之利害關係，須共有人全體始得為之，故請求分割共有物之訴，屬於民事訴訟法第56條第1項所稱訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者。經查，本訴原告即反訴被告（下稱本訴原告）原以林裕仁、林宏澧、林畇希為被告，起訴請求分割如附表一所示之房地（門牌號碼：臺中市○區○○路000號，下稱系爭A房地）。嗣追加同為系爭A房地之共有人林威志為被告（見本院卷第301頁至第307頁）。依前揭說明，核無不合，應予准許。
貳、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條亦定有明文。又分割共有物之請求訴訟權能，係為促進土地利用，避免土地細分而設，原告得依訴之追加，被告得依反訴之程序為之。經查，本訴被告即反訴原告（下稱反訴原告）林裕仁、林宏澧、林畇希提起反訴（見本院卷第141頁），請求分割渠等與本訴原告共有如附表二所示之房地（門牌號碼：臺中市○區○○路000巷00號，下稱系爭B房地），依前揭說明，因有助於系爭A、B房地妥適分割，可認本訴與反訴之標的事實上與法律上關係相牽連，且兩造對此均為同意，應予准許。
乙、實體事項：
壹、本訴部分：
一、本訴原告主張：兩造共有系爭A房地，而系爭A房地無不能分割之規定，兩造亦無不分割之約定，因兩造無法協議分割，故訴請裁判分割。本訴原告願退出系爭A房地共有，以原物分割方式全部分配予本訴被告，並由本訴被告以系爭A房地之市價金錢補償本訴原告之應有部分，爰依民法第823條、第824條之規定，請求准予分割系爭A房地等語。並聲明：系爭A房地應予分割。
二、本訴被告林裕仁、林威志則以：同意本訴原告之分割方案，系爭A房地由本訴被告4人維持共有，本訴被告4人以金錢補償本訴原告之應有部分，或由本訴被告林威志以金錢補償本訴原告，並由本訴被告林威志單獨取得本訴原告之應有部分等語。並聲明：本訴原告之訴駁回。
三、本訴被告林宏澧、林畇希則以：同意分割系爭A房地，然無意願維持共有系爭A房地，且無資力以金錢補償本訴原告。
分割方案為本訴被告林裕仁、林威志單獨或共同取得系爭A房地，並以金錢補償伊等及本訴原告之應有部分，或將系爭A房地變價分割。並聲明：本訴原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：系爭B房地無不能分割之規定，亦無不分割之約定，因無法協議分割，故訴請裁判分割。分割方案以原物分割方式全部分配予反訴被告，並由反訴被告依系爭B房地之市價分別以金錢補償反訴原告之應有部分，爰依民法第823條、第824條之規定，請求准予分割系爭B房地等語。並聲明：系爭B房地應予分割。
二、反訴被告則以：同意反訴原告之分割方案。
參、得心證之理由：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。經查，兩造分別共有系爭A、B房地，應有部分比例各如附表一、二所示，並有系爭A、B房地之土地登記謄本，及建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第252頁至第547頁、第551頁至第561頁），兩造均同意分割系爭A、B房地，且系爭A、B房地並無不能分割之情事，亦無不分割之協議，兩造之分割方案如前所述，堪認兩造無法達成分割系爭A、B房地之協議，依前開規定，本訴原告及反訴原告基於系爭A、B房地之共有人提起本件訴訟，訴請裁判分割系爭A、B房地，核屬有據，應予准許。
二、按分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，不受共有人所主張分割方法之拘束，又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。又法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照）。茲就系爭A、B房地之分割方法敘述如下：
（一）本訴部分（系爭A房地）
１、按現行民法第824條有鑑於共有物之性質或用益形態多樣複雜，對於裁判上分割共有物之分割方法，採多樣及柔軟性之規定。依該條第2項前段之規定，如原物分配有困難時，雖得變賣共有物，以價金分配於各共有人。惟共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事實上或法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民法第824條所定之各種分割方法為適當之分配，尚不能逕行變賣共有物而以價金分配於各共有人（最高法院102年度台上字第1336號判決意旨參照）。
２、經查，本訴原告同意系爭A房地以原物分割全部分配予反訴原告，並由反訴原告依市價補償其應有部分。反訴原告林威志亦有意願單獨取得本訴原告之系爭A房地應有部分（見本院卷第298頁、第567頁、第582頁），反訴原告林裕仁、林宏澧及林畇希亦同意（見本院卷第298頁），故本訴原告所有系爭A房地之應有部分，由反訴原告林威志單獨取得，並由反訴原告林威志單獨以金錢補償本訴原告。另反訴原告林宏澧、林畇希雖主張：反訴原告林威志、林裕仁亦應以金錢補償渠等應有部分，或以變價分割系爭A房地等語（見本院卷第563頁至第564頁、第582頁）。惟反訴原告林裕仁、林威志無意願變價分割系爭A房地，顯然變價分割違反部分共有人之意願。本院審酌系爭A房地位居次要地段，其面積規模適中，臨路條件理想，所在街區毗鄰臺中火車站，周邊通勤轉乘人潮眾多，相當適宜為商業使用，然因建物老舊，尚須耗費鉅資整修，且因價格甚高（詳後述），倘若以變價拍賣之方式，所拍定之價格難與市價相當，且變價拍賣各共有人亦不必然得保有系爭A房地。又反訴原告林裕仁、林威志亦有意願購買其餘共有人所有系爭A房地之應有部分，僅因目前資力尚有不足，而無法以市價補償反訴原告林宏澧、林畇希。考量兩造均為親戚，僅本訴原告與反訴原告之訟爭性較高，此參反訴原告林裕仁、林畇希及林宏澧曾共同另訴本訴原告遷讓系爭B房地事件自明，此有本院106年度重訴字第441號、臺灣高等法院108年度上易字第87號判決在卷可參（見本院卷第169頁至第181頁、第225頁至第247頁）。且依前揭說明，斟酌系爭A房地之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，先行簡化系爭A房地之本訴原告共有關係，由反訴原告4人維持共有系爭A房地，待反訴原告林裕仁、林威志籌措足夠資金後，反訴原告4人再另行協商以市價金錢找補為協議分割，應可維護共有人之利益。
（二）反訴部分（系爭B房地）系爭B房地原為2層磚造樓房，現況則是3樓有鐵皮，系爭建物對外僅單一出入口，此有系爭B房地之現況照片可證（見本院卷第325頁至第345頁）。如兩造各自分得系爭B房地之一部，則均須利用該建物位於一樓唯一之出入口進出，須在該建物內劃出在分割後供兩造共同使用之房間、區域、門廳或走道空間等，且兩造就該房間、區域、門廳或走道尚須維持一定之法律關係（或者維持共有，或者分歸一人單獨所有而約定供其他分得人利用，或其他方式），方能各自使用、收益分得部分，此舉非但減少該建物所得使用之空間，且徒增法律關係複雜化，及增加兩造就該建物使用上之不便，減損該建物之經濟價值，明顯有原物分割之困難。故為使系爭B房地發揮最大經濟效用，由本訴原告取得全部所有權，並以金錢分別補償反訴原告為分割方案，應屬妥適，兩造對此均表示同意（見本院卷第581頁至第582頁），本院斟酌上情，基於共有物性質、經濟效用，及全體共有人利益及公平性考量，認系爭B房地由本訴原告取得全部所有權，並由本訴原告以金錢分別補償反訴原告各應有部分為分割方法，應屬允當。
三、金錢補償數額：經本院囑託正心不動產估價師聯合事務所（下稱系爭鑑定單位）鑑定系爭A、B房地之市價，經該所派員實地調查鄰近地價，並根據當地里鄰環境、交通情況、公共設施、使用現況、經濟發展程度及房地產交易現況等，認系爭A房地之市價為新臺幣（下同）76,559,684元，各共有人應有部分權利價值如附表一「市價價值」欄所示；系爭B房地之市價價值為10,408,150元，各共有人應有部分權利價值如附表二「市價價值」欄所示，並有系爭鑑定單位之不動產估價報告書各1份在卷可憑。本院審酌系爭鑑定單位為本件鑑定，已派員實地調查鄰近地價，並根據上述影響不動產市價之各種因素為估價，且兩造亦同意就系爭A、B房地分割方案之金錢補償數額，依上開鑑定結果為依據（見本院卷第391頁），故本院認上開之鑑定結果，應為可採。
四、系爭A房地部分，係由反訴原告4人維持共有之分割方式，本訴原告原有系爭A房地權利範圍1/3，由反訴原告林威志單獨取得，並由反訴原告林威志以如附表三所示之金額補償本訴原告，系爭A房地各共有人之權利範圍即如附表三所示，爰判決如主文第1項所示。
五、系爭B房地部分，係由本訴原告單獨取得全部所有權，由本訴原告分別以金錢補償反訴原告林裕仁、林宏澧、林畇希如附表四所示，爰判決如主文第2項所示。
肆、綜上所述，兩造分別依民法第823條第1項、第824條第2項之規定，訴請分割系爭A、B房地，為有理由，應予准許。系爭A房地分割如附表三「權利範圍」及「應補償金額」欄所示；系爭B房地分割如附表四「權利範圍」及「應補償金額」欄所示。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第80條之1。中華民國110年9月24日
民事第三庭法官劉承翰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年9月24日
書記官蔡昀潔附表一：
一、土地：臺中市○區○○段○○段00號地號土地（面積225平方公尺）、37-1號地號土地（面積34平方公尺）。二、建物：臺中市○區○○段○○段000號建號建物（總面積：1,197.6平方公尺、第1樓層面積：158.49平方公尺、第2、3、4、5樓層面積均為：206.40平方公尺、騎樓面積：27.51平方公尺、地下層樓面積：186平方公尺）；門牌號碼臺中市○區○○路000號。編號共有人姓名應有部分市價價值1林裕仁80/30020,415,916元2林棠華1/325,519,895元3林宏澧1/612,759,947元4林畇希1/612,759,947元5林威志20/3005,103,979元附表二：
一、土地：臺中市○區○○段○○段00000號地號土地（面積47平方公尺）、28-52號地號土地（面積25平方公尺）二、建物：臺中市○區○○段○○段000號建號建物及未辦保存登記建物（總面積：216.01平方公尺、154號建號97.69平方公尺、未辦保存登記建物118.32平方公尺，門牌號碼臺中市○區○○路000巷00號）編號共有人姓名應有部分市價價值1林裕仁1/33,469,383元2林棠華1/33,469,383元3林宏澧1/61,734,692元4林畇希1/61,734,692元附表三：
勘估標的房地總價（新臺幣）所有權人權利範圍應補償金額（新臺幣）臺中市○區○○段○○段○00號、37-1號地號土地；同段248號建號建物76,559,684元林裕仁80/300林棠華無25,519,895元（此部分由林威志金錢補償，並由林威志單獨取得）林宏澧1/6林畇希1/6林威志120/300（單獨補償林棠華，並單獨取得林棠華原1/3權利範圍）附表四：
勘估標的房地總價（新臺幣）所有權人權利範圍應補償金額（新臺幣）臺中市○區○○段○○段00000號、28-52號地號土地；同段154號建號建物10,408,150元林裕仁無3,469,383元（由林棠華補償）林棠華1/1林宏澧無1,734,692元（由林棠華補償） 林畇希無 1,734,692元（由林棠華補償）