裁判字號：臺灣新北地方法院95年簡上字第69號民事判決
裁判日期：民國95年11月29日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決95年度簡上字第69號上訴人甲○○訴訟代理人丙○○複?代理人壬○○被上訴人戊○○訴訟代理人辛○○被?上訴人庚○○○訴訟代理人己○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國95年1月13日臺灣板橋地方法院三重簡易庭94年度簡字第1574號第一審判決提起上訴，經本院於95年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人將門牌號碼臺北縣樹林市○○街○○○巷○○弄○○號房屋之三、四樓遷讓返還被上訴人，及命上訴人給付超過新臺幣拾伍萬元及自民國九十四年八月一日起至被上訴人遷讓返還前開房屋之一、二樓之日止，按月給付新臺幣參萬伍仟元部分（除減縮部分外），與該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審及第二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面本件被上訴人起訴應受判決事項之聲明原為「上訴人應將門牌號碼臺北縣樹林市○○街○○○巷○○弄○○號房屋（下稱系爭房屋）整棟全部遷讓返還被上訴人，並給付被上訴人水電費新臺幣（下同）48,083元、租金370,000元，及自民國94年
9月1日起至遷讓系爭房屋日止按月給付70,000元之損害金」，嗣於本院95年10月2日準備程序期日，捨棄水電費部分之請求，並同意自94年3月起之租金及損害金均改以每月60,000元計算，復於本院95年11月18日言詞辯論期日，將訴之聲明變更為「上訴人應將系爭房屋全棟遷讓返還予被上訴人，並給付被上訴人108,000元及自94年4月25日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付60,000元」，核屬起訴聲明之減縮，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款之規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：上訴人於94年1月18日向被上訴人承租門牌號碼臺北縣樹林市○○街○○○巷○○弄○○號房屋（即系爭房屋），約定租期自94年2月1日起至96年1月31日止，租金每月60,000元，但於94年8月1日起調整為每月租金70,000元，上訴人應於每月1日給付。詎上訴人自94年3月起即未依約給付租金，被上訴人於94年4月18日以存證信函催告上訴人於文到5日內支付所欠租金，否則系爭租約即為終止，惟上訴人仍未於催告期限內給付，故系爭租約業已於94年4月25日終止。被上訴人終止系爭租約後，上訴人繼續無權占有系爭房屋，迄今拒未返還，爰依租賃及不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭房屋遷讓交還被上訴人，並給付積欠之租金及自系爭租約終止翌日起至遷讓系爭房屋止，按月給付相當於租金之損害賠償金（被上訴人於原審之訴之聲明為：上訴人應將系爭房屋整棟全部遷讓返還被上訴人，並給付被上訴人水電費48,083元、租金370,000元，及自94年9月1日起至遷讓系爭房屋日止按月給付70,000元。）原審為被上訴人全部勝訴之判決，命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行。上訴人不服提起上訴，被上訴人於本院審理中，捨棄水電費48,083元部分之請求，且同意自94年8月1日起之租金、損害金由每月70,000元減縮為以每月60,000元計算，而將起訴聲明減縮為「上訴人應將系爭房屋全棟遷讓返還予被上訴人，並給付被上訴人108,000元及自94年4月25日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付60,000元」，並聲明：請求駁回上訴。
二、上訴人則抗辯：
㈠、上訴人係遭訴外人乙○○、丁○○及被上訴人利用而訂立系爭租約，且上訴人於訂約後未曾使用系爭房屋，被上訴人向上訴人主張終止租約及請求給付租金、損害賠償金並無理由⒈上訴人原經營廣東燒臘店，因聽信訴外人乙○○、丁○○二
人陳稱經營便當業獲利較多，故透過乙○○、丁○○介紹，向被上訴人承租系爭房屋，兩造於94年1月18日簽訂系爭租約，上訴人並已給付被上訴人押金120,000元及94年2月之房租30,000元。上訴人本欲自行申請營業執照經營便當業，惟因被上訴人居心不良，於系爭租約中增訂第3條即被上訴人將潔安特食品工業有限公司（下稱潔安特公司）之經營權轉讓予上訴人及變更潔安特公司負責人為被上訴人之約定，嗣後更帶同上訴人前往會計事務所辦理潔安特公司之負責人變更登記，上訴人遂於不明究竟之情形下成為潔安特公司之負責人。
⒉兩造簽訂系爭租約後，乙○○、丁○○二人來訪，表示願意
與上訴人合夥經營便當事業，上訴人與乙○○、丁○○即簽訂合作協議書，約定三人之出資比例依序為30%、40%、30%，公司業務由乙○○開發，並口頭約定上訴人無須插手店務，系爭房屋之房租由乙○○負擔。
⒊乙○○、丁○○與被上訴人於94年2月15日即進駐系爭房屋
一、二樓營運，上訴人於簽訂系爭租約後，即交出經營權，未曾使用系爭房屋，且未參與便當生意之經營，乙○○先前曾與上訴人口頭約定願意支付系爭房屋之租金，被上訴人對此亦未異議。是被上訴人如欲收取租金或終止租約，均應向乙○○為之，況系爭房屋實質上係由被上訴人與乙○○、丁○○共同使用營利，與上訴人無涉，被上訴人向上訴人請求積欠之租金及損害賠償金，殊屬無據。
⒋由於乙○○、丁○○二人與上訴人簽訂合作協議書後，並未
出資分文，乙○○更將經營便當生意之所得均歸其個人所有，未列入公司帳目，上訴人前向臺灣板橋地方檢察署對乙○○提出背信、侵占、詐欺等刑事告訴，乙○○因心生畏懼，遂與上訴人於和信律師事務所簽訂協議書，約定上訴人將潔安特公司之95%股權轉讓與乙○○，乙○○則同意年5月起按月支付被上訴人房租之一半金額（因被上訴人係出租系爭房屋整棟4層樓，惟自出租後被上訴人即占用3、4樓自行使用），若被上訴人將系爭房屋3、4樓交予乙○○使用，則乙○○應按月給付租金總額予被上訴人至租期屆滿為止。據此，乙○○既已承諾付款繼續使用系爭房屋，被上訴人自應依乙○○之承諾向乙○○收取租金，而不得向上訴人收取。
㈡、系爭房屋之3、4樓一直為被上訴人所占用?依兩造於94年1月18日簽訂之系爭租約第1條約定，租賃標
的之使用範圍為全部，亦即系爭房屋1至4樓全部。當時被上訴人曾表示，3、4樓部分由被上訴人使用，可扣除房租一半即30,000元，故上訴人於94年2月所繳交之房租即為30,000元。自訂約後，系爭房屋之3、4樓皆為被上訴人占用，並未交付予上訴人使用。
㈢、被上訴人所提出之94年1月18日協議書係被上訴人偽造被上訴人雖提出94年1月18日協議書1份，陳稱兩造曾協議系爭房屋之1、2樓由上訴人全部使用，至3、4樓部分上訴人同意由被上訴人使用云云。然兩造於94年1月18日僅簽訂系爭租賃契約書，同日並未另行簽訂協議書。上訴人事後至律師事務所處調閱資料，亦僅有系爭租賃契約書，並無協議書之資料留存。另由證人丁○○之證詞亦可知被上訴人所提出之94年1月18日乃其自行偽造，上訴人已對當時代表被上訴人簽訂系爭租約之人即被上訴人戊○○之訴訟代理人辛○○提出偽造文書之刑事告訴。
㈣、聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本院得心證之理由
㈠、兩造不爭執之事實⒈兩造曾於94年1月18日簽訂系爭租約，由上訴人向被上訴人
承租系爭房屋1至4樓全部，有系爭租賃契約書影本1份附卷可稽（附於原審卷第20頁至第24頁）。
⒉上訴人前於94年2月已給付租金30,000元予被上訴人，自94
年3月起，上訴人即未再給付租金予被上訴人，有房租收款明細影本1紙在卷為據（附於原審卷第96頁）。
㈡、被上訴人主張上訴人自94年3月起即未依約給付租金，經被上訴人發函催告，上訴人逾期仍未給付，系爭租約業於94年
4月終止，上訴人迄今仍未將系爭房屋交還被上訴人，被上訴人得依租賃及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓交還系爭房屋及給付積欠之租金與損害賠償金等語，惟為被上訴人否認，並以前詞置辯。
㈢、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止??條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則??停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解
除契約之意思表示，最高法院86年度台上字第2012號判決意旨可資參照。經查系爭租約之租賃期限係自94年2月1日至96年1月31日止，租賃期間內，上訴人應按月於每月1日繳納租金予被上訴人，此觀系爭租約第2條第1項、第2項之約定自明。又上訴人自94年3月1日起即未給付租金，被上訴人遂於94年4月18日以存證信函催告上訴人於收受存證信函5日內支付所欠租金，否則系爭租約即為終止，被上訴人不再另行通知等事實，業據被上訴人提出與其所述相符之存證信函影本1件存卷可佐（附於原審卷第27頁、第28頁），上訴人亦自承其已於94年4月19日收受上開催告給付租金及終止租約之存證信函（見原審卷第45頁）。據此，上訴人未於94年3月1日、4月1日給付租金，其遲延給付已逾2個月且已達2個月之租額，上訴人復未於被上訴人前開催告期限內給付積欠之租金，被上訴人主張其得依民法第440條之規定終止系爭租約，洵屬有據。再依前述最高法院86年度台上字第2012號判決意旨，被上訴人既已於前揭存證信函內表明上訴人如未於文到5日內履行給付租金之義務即終止租約之旨，自屬附有停止條件之終止系爭租約之意思表示，則於停止條件成就時，其終止租約之意思表示即生效力，被上訴人無須另為終止租約之意思表示，是被上訴人主張上訴人未於收受上開存證信函之94年4月19日起5日內給付租金，系爭租已於94年4月25日合法終止等語，亦屬正當。
㈣、上訴人雖辯稱其係遭被上訴人、乙○○、丁○○利用方訂立系爭租約，訂約後，實際上係由乙○○、丁○○、被上訴人使用系爭房屋1、2樓經營便當生意，其未曾使用系爭房屋，又乙○○曾分別以口頭與書面承諾願意支付系爭房屋之租金，故被上訴人應向乙○○收取租金，被上訴人向其催告給付租金與終止租約俱無理由云云，被上訴人對此則陳稱其已依約將系爭房屋交付上訴人使用及經營便當生意，並否認曾同意向乙○○收取系爭房屋之租金等語。經查：
⒈關於上訴人、乙○○及丁○○合夥經營便當業之經過，證人
乙○○到庭具結證述：伊曾與上訴人、丁○○合夥，一同在系爭房屋經營餐飲業，那時上訴人已經承租系爭房屋。因為伊等是作學校的便當生意，所以開始營業差不多是在94年2月底、3月初，當時上訴人是潔安特公司負責人，丁○○負責送貨，伊負責跑業務，伊等有印製名片，經營便當業到94年6月中旬，使用之範圍是系爭房屋1、2樓，3、4樓則係由被上訴人自己使用。伊本來有跟上訴人談好，如果由伊使用經營，伊願意繳交租金，但伊向被上訴人表示欲承租系爭房屋，被上訴人不願意，因被上訴人表示系爭租約係與上訴人所簽訂，他是針對上訴人。伊目前還有機器放在系爭房屋內，伊要搬走，但被上訴人不讓伊搬，當初機器搬進去時伊與上訴人尚未合夥，上訴人向伊承租機器，後來才合夥等語（見本院卷第108頁至第110頁）。證人丁○○則證稱：
伊曾與乙○○、上訴人簽訂合夥合約。因乙○○與系爭房屋之房東先前有業務上之來往，乙○○跟伊與上訴人說系爭房屋可以作餐飲便當，伊等去看了房子二、三次，覺得可以以上訴人之名義承租，伊三人先以口頭談雛型，上訴人承租系爭房屋後，伊三人才正式訂立合夥契約。後來因為乙○○與上訴人對經營方式有意見，因此就拆夥，主要是乙○○一個人在系爭房屋內做便當，屋內二台機器也是乙○○的。當時系爭房屋之3、4樓是房東在使用等情（見本院卷第136頁）。
⒉由證人乙○○、丁○○之上述證詞可知，上訴人向被上訴人
承租系爭房屋後，曾與乙○○、丁○○約定合夥從事便當生意，並以系爭房屋1、2樓為營業之場所，且於94年2月底至94年6月中旬確有實際營業，此亦有上訴人、乙○○、丁○○三人於94年2月12日簽訂之合作協議書影本1紙、上訴人、乙○○、丁○○之名片各1張與系爭房屋內生產便當之實況照片5幀在卷可參（附於原審卷第29頁、第30頁、第52頁）。觀諸前開名片，其上均印有潔安特公司之名稱，且以系爭房屋地址為公司址，上訴人、乙○○之頭銜分別為潔安特公司之董事長、總經理，凡此俱徵被上訴人主張其已將系爭房屋之1、2樓交付予上訴人使用及經營便當業，應可採信。被上訴人雖辯稱其實際未參與便當生意之經營，亦未曾使用系爭房屋，係丁○○、乙○○、被上訴人三方使用云云，然本件係兩造訂立系爭租約後，乙○○、丁○○、上訴人另簽立合作協議書，約定合夥經營便當業，並於上訴人承租之系爭房屋1、2樓置放機器生產便當，至乙○○、丁○○與被上訴人間並無任何合作經營之約定或租賃關係，故乙○○、丁○○使用系爭房屋1、2樓，顯係經過承租人即上訴人之同意而占用。縱令其後上訴人確未實際參與便當生意之業務，乙○○復未將營利所得與上訴人作分配，此亦屬乙○○、丁○○與上訴人合夥間之糾紛，要與被上訴人無涉，上訴人不得執此抗辯被上訴人未將系爭房屋之1、2樓交付其使用。
⒊上訴人另辯稱乙○○曾以口頭與書面承諾願意支付系爭房屋
之租金，故被上訴人應向乙○○收取租金等節，並提出乙○○與上訴人於94年5月20日所簽訂之協議書影本1份為憑（附於原審卷第111頁、第112頁）。乙○○雖亦證稱：其確有訂立該份協議書，且其曾與上訴人約定，如潔安特公司交由其經營，其願意繳交系爭房屋之租金等語，然此既為乙○○與上訴人間之約定，被上訴人自不受該約定之拘束。再者，上訴人方為系爭租約之承租人，上訴人並未提出任何實證證明被上訴人曾同意系爭房屋之租金改向乙○○收取，是上訴人辯陳被上訴人應向乙○○收取租金，不得向其收租或主張終止租約云云，殊無可取。
㈤、被上訴人請求上訴人遷讓返還房屋部分⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。被上訴人前已將系爭房屋之1、2樓交付上訴人使用，業如前述，又系爭房屋1、2樓現尚有上訴人、乙○○、丁○○合夥營業用之機器留存乙節，為兩造所不爭（見本院卷第65頁），系爭租約既已於94年4月24日終止，被上訴人依上開規定，請求上訴人將系爭房屋之1、2樓遷讓交還，應得准許。
⒉被上訴人固另同時請求上訴人遷讓返還系爭房屋之3、4樓
，惟上訴人否認被上訴人曾交付系爭房屋3、4樓予其使用，陳稱3、4樓皆係被上訴人自行使用等語。就此乙○○、丁○○均一致證述系爭房屋之3、4樓為房東即被上訴人使用，其等經營便當業之使用範圍僅有系爭房屋之1、2樓，足認上訴人此部分所述，尚非子虛。參以被上訴人亦陳稱系爭房屋之1、2樓為住家，3、4樓為廠房，上訴人曾同意其免費使用系爭房屋之3、4樓（見本院卷第70頁）乙節，??益見上訴人抗辯系爭房屋之3、4樓乃被上訴人方自行使用
，應可採信。被上訴人固稱其僅有使用系爭房屋3樓之2個房間至94年5月，於94年5月底即已遷出，其曾將系爭房屋之3、4樓交付予上訴人使用云云，惟被上訴人就此有利於己之事實，並未提出任何證據以實其說，且系爭租約已於94年4月25日終止，被上訴人既未能證明於租賃期間內，確曾將系爭房屋之3、4樓交付予上訴人使用之事實，被上訴人於租約終止後之94年5月，是否另行由系爭房屋之3樓遷出，當與上訴人無關。承上，被上訴人未證明其曾將系爭房屋之3、4樓交付上訴人使用及現仍為上訴人占用，其請求上訴人一併遷讓交還系爭房屋之3、4樓，尚屬乏據。
㈥、被上訴人請求積欠之租金與不當得利部分⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。上訴人於94年4月25日系爭租約終止後，仍無權占有系爭房屋之1、2樓部分迄今，依社會之通常觀念，可能獲得相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害，被上訴人得依民法第179條之規定，請求上訴人返還其占用系爭房屋相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例、87年度台上字第2100號判決意旨參照）。
⒉觀諸系爭租約第2條第2項之約定，系爭房屋之租金為每月
60,000元，但自94年8月1日起每月調整為70,000元。上訴人就此辯陳系爭租約之租賃標的原為系爭房屋全部，然因系爭房屋之3、4樓均由被上訴人使用，被上訴人曾表示租金可扣抵一半等語。被上訴人固否認上訴人此部分所言，陳稱系爭房屋之3、4樓乃上訴人同意免費供其使用，並提出94年1月18日協議書影本1紙為證（附於原審卷第25頁）。惟上訴人否認曾簽立該份協議書，且縱認該份協議書為真正，然觀諸該份協議書，其內容僅係兩造協議系爭房屋之1、2樓由上訴人使用，3、4樓部分同意由被上訴人使用，並無關於租金或無償使用之相關約定，當難由此推認上訴人係同意無償將其承租之3、4樓再提供予被上訴人使用。
⒊況被上訴人於訂約後，並未將系爭房屋3、4樓交付予上訴
人使用等情，已如前述。再衡諸系爭租約之租賃期間係自94年2月1日開始，就94年2月份之租金，上訴人僅繳納30,000元，為兩造所不爭，被上訴人未曾以上訴人所繳交之94年2月份租金不足為由再行催討，本件亦僅訴請上訴人給付94年3月後積欠之租金，足見上訴人辯稱因被上訴人仍繼續使用系爭房屋之3、4樓，被上訴人曾同意系爭租約原本所訂之租金減半，故94年2月之租金為30,000元等語，尚非無據。另參以上訴人與乙○○於94年5月20日就系爭房屋之租金為協議時，亦係約定乙○○應自94年5月起，按月支付被上訴人及上訴人系爭房屋租金之一半金額（即至94年7月31日止為每月30,000元，自94年8月1日起為每月35,000元）至該租賃契約期滿為止；但於租約期滿之前，如被上訴人將系爭房屋之3、4樓交予上訴人使用，則自交付使用之日起，乙○○應按月給付租金總額（即至94年7月31日止為每月60,000元，自94年8月1日起為每月70,000元），益徵上訴人辯稱兩造間有租金減半之合意等語，應為可採。
⒋承前，被上訴人請求上訴人給付系爭租約終止前所積欠之租
金及於無權占有期間相當於租金之不當得利，俱應以系爭租約原訂租金之一半金額為計算標準，方屬合理，亦即自94年
3月1日起至94年7月31日應以每月30,000元，自94年8月
1日起則改按每月35,000元計算。是被上訴人得依租賃之法律關係，請求上訴人給付94年3月1日起至94年4月24日止之租金54,000元（計算式：30,000＋30,000×24/30＝54,000元），另得依不當得利之法律關係，請求上訴人給付96,000元（94年4月25日至94年7月31日部分，其計算式為：30,000×6/30＋30,000×3＝96,000元），及自94年8月
1日起至上訴人遷讓系爭房屋1、2樓止，按月給付35,000元。
㈦、綜上所述，被上訴人依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋之1、2樓，並給付150,000元（54,000＋96,000＝150,000）及自94年8月1日起至被上訴人遷讓系爭房屋1、2樓止按月給付35,000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分（除減縮部分外），為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
㈧、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一論述。
㈨、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國95年11月29日
民事第三庭審判長法官朱耀平
法官劉以全法官吳佳穎以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中華民國95年11月29日
書記官黃美雲