裁判字號：臺灣高雄地方法院104年訴字第2471號民事判決
裁判日期：民國105年02月17日
裁判案由：返還價金
臺灣高雄地方法院民事判決104年度訴字第2471號原告 吳美玉 （ 吳招富 之承受訴訟人）
吳美雲 （吳招富之承受訴訟人） 吳義隆 （吳招富之承受訴訟人） 吳泰和 （吳招富之承受訴訟人）陳 吳錦治 （吳招富之承受訴訟人） 吳錦足 （吳招富之承受訴訟人）共同訴訟代理人 許銘春 律師
黃叙叡 律師 王怡雯 律師被告 陳增華 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○○段○○○號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）為被告所有，被繼承人吳招富於民國104年7月22日授權吳泰和，以價金新臺幣（下同）30,777,467元代理吳招富向被告購買系爭土地，雙方簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），吳泰和於簽立系爭買賣契約同日即交付面額200萬元之支票1紙，以給付第1期價款。然吳招富於系爭買賣契約簽立後始知悉系爭土地四周均無與公路適宜之聯絡，為袋地，致不能為通常使用，實無購買效益，乃於104年9月4日以存證信函向被告解除系爭買賣契約，該函並於104年9月6日送達被告，吳招富通知被告解約時，一併請求被告於文到10日內返還吳招富已給付之
200萬元以回復原狀，然被告除未主動返還該200萬元外，甚於104年9月7日以存證信函通知吳招富於文到7日內匯付餘款，否則於催告期滿翌日起即解除系爭契約並沒收吳招富已支付之款項，足認被告違反回復原狀義務。縱認被告得依系爭買賣契約第8條第2項規定，沒收 吳昭富 所給付之款項作為違約金，然吳昭富於應繳付第二期款（賣方申請農用證明經核准時）以前，即以存證信函通知被告解除契約之意思表示，並非惡意違約，亦非圖謀拖延繳付價金期間以損害被告，是被告所生損害尚屬輕微，若悉數沒收吳昭富所給付之款項作為違約金，顯屬過高，爰請求酌減違約金之金額。吳招富前於104年9月29日死亡，吳美玉、吳美雲、吳義隆、吳泰和、 陳吳錦治 、吳錦足為其繼承人，已依民事訴訟法第175條第1項、第176條規定具狀聲明承受訴訟。爰依民法第259條第1款、第2款、第354條第1項、第359條、第251、252條等規定，請求被告返還原告200萬元及利息等語。聲明：㈠被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：吳招富與伊就系爭土地簽訂系爭買賣契約，並交付伊200萬元，因系爭買賣契約經當事人意思表示合致即有效成立，當事人應受其拘束，不容一造無故撤銷或解除，而系爭契約內價金信託履約保證申請書所附之土地標的現況說明書第7項「土地現況是否有出入或臨接道路？」係勾選「否」，亦即被告於簽約當時已盡告知義務，且系爭土地為農地，可為耕種，詎吳招富於簽約後復以系爭土地為袋地，四周均無與公路適宜之聯絡，致其不能為通常之使用為由，解除系爭契約並請求返還已給付之200萬元，實無所據，且與誠信原則有違。系爭契約係因可歸責於付定金之當事人即吳招富之事由，致不能履行，依民法第249條第2款規定，應不得請求返還定金，且兩造契約成立時，每坪土地出售價格約49,300元，原告拒絕履行時，土地價格已降至每坪42,600元，伊已損失約百分之2，且兩造買賣契約已成立，仲介並向伊催討仲介費用總價金百分之4，即1,231,098元，原告之主張實為無理由等語置辯。聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠吳招富於104年9月29日死亡，吳美玉、吳美雲、吳義隆、
吳泰和、陳吳錦治、吳錦足為吳昭富之繼承人，已依民事訴訟法第175條第1項、第176條規定具狀聲明承受訴訟。
㈡坐落高雄市○○區○○○段○○○號土地（權利範圍全部，下
稱系爭土地）為被告所有，吳招富於104年7月22日授權吳泰和代理，以價金30,777,467元向被告購買系爭土地，雙方簽立系爭契約之不動產買賣契約書，吳泰和於簽立系爭契約同日即交付面額200萬元之支票1紙，以給付第1期價款，支票已經兌現在履保合約的帳戶。
㈢系爭土地為袋地，四周均無與公路適宜之聯絡。系爭契約內
價金信託履約保證申請書所附之土地標的現況說明書第7項「土地現況是否有出入或臨接道路？」係勾選「否」。
㈣吳招富於104年9月4日以存證信函向被告為解除系爭契約
及請求於文到10內返還系爭支票之意思表示，該函並於104年9月6日送達被告。
㈤被告於104年9月7日以存證信函通知吳招富於文到7日內
匯付餘款，否則於催告期滿翌日起即解除系爭契約並沒收吳招富已支付之款項，原告有收受上開存證信函。
四、本件之爭點厥為：吳招富解除系爭契約是否合法？原告請求被告返還200萬元及遲延利息，有無理由？得否請求酌減違約金？
五、得心證之理由㈠吳招富解除系爭契約是否合法？⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
此為民事訴訟法第277條所明定。查原告主張原告係由其代理人簽約，於簽約後始知悉系爭土地為袋地，致原告不能為通常使用乙節，既為被告所否認，揆之上開規定，原告即應就此有利於己之事實，負舉證責任。次按代理行為，或代理本人為意思表示，或代理本人受意思表示，均以意思表示直接對本人發生效力為要件，此觀民法第103條之規定自明。
⑵原告主張因原告之代理人吳泰和於簽約前，被告所委託之仲
介並無帶領吳泰和前往系爭土地，致吳泰和無從知悉被告土地現況等語。經查：系爭契約內價金信託履約保證申請書所附之土地標的現況說明書第7項「土地現況是否有出入或臨接道路？」係勾選「否」，亦即被告於簽約當時已盡告知義務等情，為原告所不爭執。且衡諸常情，系爭土地價金高達30,777,467元，金額頗鉅，一般人對於如此鉅額之買賣交易，於購買前理應就系爭土地之現況為審慎調查，不僅就書面合約確認，另應前往系爭土地察看仔細，以決定是否購買。是原告主張其係委任代理人簽約，簽約後始知悉系爭土地為袋地等語，顯違交易常情，而非可採。又系爭土地為農地，可供耕作，而農地與農地之間，有田埂供通行，有現場照片在卷可參（本院卷第60至61頁），即屬符合通常之使用，應可認定。是系爭土地本身應無瑕疵，自堪認定，尚難認被告應負瑕疵擔保責任，是原告以民法第354條第1項本文、第
359條規定主張解除系爭買賣契約，於法未合，尚難准許。是原告主張：其並未於購買前至系爭土地察看即簽訂契約，顯違常情，要難採信。則原告既於被告已明確告知系爭土地為袋地，仍簽定系爭買賣契約，已然同意系爭買賣契約之條件，是其據此解除本件買賣契約，亦屬無據。
㈡原告請求被告返還200萬元及遲延利息，有無理由？得否請
求酌減違約金？⑴按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1、2款固有明文，然系爭契約解除後之回復原狀規定，倘若契約另有訂定，則應優先適用契約之約定。又買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）。經賣方訂7日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約。如因買方擅自解約、不為給付，給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用，系爭買賣契約第8條第2項亦訂有明文。
⑵經查：承前所述，本件原告以系爭土地為袋地而解除契約，
為不合法，即無從免卻其契約履行之義務，而被告以原告反悔不買，依系爭契約第8條第2項約定，於104年9月7日發函催告原告履行，並告知逾期未履行，將於催告期滿之翌日解除契約，並沒收原告已支付之款項等情，有104年9月
7日華夏路郵局第83號存證信函在卷可參（本院卷第18頁），並為原告所不爭執。則本件既因原告不履行債務，致被告解除契約，乃屬可歸責原告事由所致，被告請求損害賠償之違約金，自屬有據。被告自得依系爭買賣契約第8條第2項約定，沒收原告已給付之第1期款200萬元，況第1期款20
0萬元含有定金性質，系爭買賣契約因可歸責於原告之事由致不能履行，被告亦得依民法第249條第2款規定，沒收該
200萬元，則原告請求被告返還200萬元，並無理由。⑶再按違約金，除當事人另有訂定外，視為因償務不履行而生
損害賠償之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。查系爭買賣契約雖約定被告於原告違約時，得沒收原告既付全部金額，惟並未特別約定其性質為懲罰性違約金，則其性質應屬損害賠償總額預定性違約金。次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；又違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準（最高法院49年台上字第807號判例意旨參照）。又此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第90
9號判決意旨參照）。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條亦有規定。查本件兩造買賣契約議定總價款為30,777,467元，每坪約為50,455元（計算式：2,017×0.3025＝610坪，元以下四捨五入，下同，30,777,467÷610＝50,455），而被告於104年9月7日以華夏路郵局83號存證信函催告原告依約給付價款，然原告未為履行，復為兩造所不爭，又系爭土地附近土地於104年8月間之不動產交易實價查詢資料，每坪平均價格為42,605元（本院卷第77頁），比較可知，系爭土地於被告104年9月間解除時，系爭土地總價即約減少價值約4,788,500元【610×（50,455－42,605）＝4,788,500元】，乃原告不履行債務所生價值減少之損害。且兩造間之買賣契約既已成立，被告即應給付成交價百分之4即1,231,098元予仲介公司，業經仲介公司催告被告履行，亦有展薪不動產開發有限公司以104年10月18日存證信函在卷可參（本院卷第75至76頁），是被告主張以原告所繳系爭地土價款200萬元全數為違約金，予以沒收，數額並無過高，應堪採信。
六、綜上所述，原告既無解除契約之權利，則其主張兩造間之買賣契約已經解除，依民法第259條之規定請求被告返還已付價款200萬元，核屬無據，要難准許，又被告於104年9月
7日間解除兩造買賣契約時，因原告不履行債務所生之損害遠逾原告已繳付之買賣價款200萬元，乃將原告所繳系爭土地價款全數充為違約金，予以沒收，數額並無過高，無須酌減，是原告請求被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年2月17日
民事第六庭法官謝文嵐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年2月17日
書記官楊茵如