裁判字號：臺灣高等法院98年上字第1065號民事判決
裁判日期：民國98年12月29日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決98年度上字第1065號上訴人甲○○訴訟代理人 呂傳勝 律師被上訴人乙○
庚○○兼上一人訴訟代理人丙○○被上訴人丁○○
己○○戊○○上三人共同訴訟代理人 張世興 律師複代理人 蔡碧家 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十八年九月七日台灣士林地方法院九十八年度訴字第三一九號第一審判決提起上訴，經本院於九十八年十二月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就如原判決附表編號1至6所示土地（下稱系爭耕地）之耕地三七五租賃契約（下稱系爭耕地租約）關係存在。㈢被上訴人應就系爭耕地與上訴人續訂私有耕地租約，租賃期間自民國（下同）九十六年一月一日起至一百零一年十二月三十一日止。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、上訴人起訴主張：伊父 王傳宗 於四十二年間與訴外人 李長成 、 李欉 就原判決附表（下稱附表）所示七筆土地訂立耕地三七五租約，約定租賃期間自四十二年一月一日起至四十七年十二月三十一日止，嗣續約至九十五年十二月三十一日止（其中附表編號7所示七二六之二地號土地一筆，已於五十二年三月十九日變更為道路用地，不能耕作，而返還予被上訴人）。嗣李欉於九十年七月七日死亡，其就系爭耕地所有權應有部分及系爭耕地租約關係於九十二年十月二十四日由被上訴人丁○○、己○○及戊○○共同繼承，每人應有部分各六分之一；李長成則分別於九十一年七月三十一日及同年八月二十六日將其就系爭耕地之所有權應有部分以贈與為原因，辦畢移轉登記予被上訴人乙○、丙○○及庚○○，每人應有部分依序為四分之一、八分之一及八分之一，系爭耕地租約關係亦由彼等共同承受，嗣系爭耕地租約於九十五年十二月三十一屆滿。伊父王傳宗於九十六年四月八日死亡，伊以外之其他非現耕繼承人 王張綢 、李 王寶珠 、褚 王寶蓮 、 王寶貝 、 王雪玉 、 王素蘭 、 王阿三 、 王強勇 及 王太平 等九人已出具同意書，同意系爭耕地租約之承租權利由伊繼承耕作，故系爭耕地租約之現承租人僅為伊一人，出租人則為被上訴人。詎伊單獨向臺北縣八里鄉公所申請變更及續訂系爭耕地租約時，被上訴人乙○竟為異議，經移送臺北縣政府耕地租佃委員會調處，認「承租人興建房屋及設置養豬場已違反耕地應自任耕作之規定，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約」，伊不服調處結果，乃提起本訴等情，爰求為確認兩造間就系爭耕地之耕地租賃契約關係存在，及被上訴人應就系爭耕地與伊續訂私有耕地租賃契約之判決。
被上訴人則以：系爭耕地租約以種植水稻為正產物，惟系爭耕地並未種植水稻，幾近荒蕪，多屬竹林且雜草叢生；又附表編號5即系爭七二四地號土地上如原判決附圖（下稱附圖）所示Ｂ部分，竟供訴外人 褚進福 建築房屋居住使用，顯與耕作目的無關，非屬農舍，亦未經原出租人 李成長 、李欉之同意，雖李長成及李欉曾出具土地使用權同意書一式二份，同意原承租人王傳宗在系爭七二四地號土地上建築一層加強磚造建築物，但僅同意使用土地面積三十坪，惟王傳宗竟於興建如附圖所示Ａ部分建物後，一再擴建，現面積總計已達六百零八平方公尺，遠超過同意之範圍；又上訴人於九十七年一月間，復提供系爭七二四地號土地予訴外人王太平經營養豬場，已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定。上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定，系爭耕地租約應屬無效等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：㈠上訴人之父王傳宗於四十二年間，向李欉、李長成承租系爭
耕地，雙方並訂立耕地三七五租約，約定租賃期間自四十二年一月一日起至四十七年十二月三十一日止，嗣續約至九十五年十二月三十一日止，並已向台北縣八里鄉公所辦理租約登記（見原審㈠卷九頁之私有耕地租約、十頁之台北縣八里鄉公所函文、本院卷九二頁背面之言詞辯論筆錄）。
㈡嗣出租人李欉於九十年七月七日死亡，其就系爭耕地所有權
應有部分由被上訴人丁○○、己○○、戊○○共同繼承，每人應有部分各六分之一；另出租人李長成就系爭耕地所有權應有部分，則先後於九十一年七月三十一日及同年八月二十六日以贈與為原因，移轉登記予被上訴人乙○、庚○○、丙○○共有，每人應有部分依序為四分之一、八分之一及八分之一（見原審㈠卷一四八頁至一六七頁之土地登記謄本）。㈢上訴人之父王傳宗業於九十六年四月八日死亡，上訴人以外
之其他非現耕繼承人王張綢、李王寶珠、褚王寶蓮、王寶貝、王雪玉、王素蘭、王阿三、王強勇及王太平等九人共同出具同意書向台北縣八里鄉公所表示對系爭耕地承租權利，同意由上訴人申請續約登記（見原審㈠卷八八頁至九二頁、二四九頁至二六０頁之非現耕繼承人同意書、繼承系統表、戶籍謄本及印鑑證明書）。
四、被上訴人抗辯系爭耕地租約因原承租人王傳宗就系爭耕地有一部分不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，全部無效等語。雖上訴人否認有一部分不自任耕作之情形。惟查：
㈠按耕地三七五減租條例之立法目的，旨在落實憲法第一百四
十條第四項扶植自耕農之農地使用政策，及憲法第一百五十三條第一項改良農民生活之基本國策；其立法限制地租、租期、嚴格限制耕地出租人終止耕地租約及收回耕地條件，藉有礙契約自由原則及地主財產權保障之立法手段，保護弱勢之自耕農，重新建構耕地承租人與出租人間之農業產業關係。倘若耕地承租人不自任耕作或將耕地之全部或一部轉租他人，自無加以保護之必要。是耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項明定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」。所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異。而佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但所謂「農舍」，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，為解決佃家實際居住問題，而在耕地上建屋，縱經出租人同意，原訂租約仍為無效，得由出租人收回，且無效係以租約所訂之土地全部為準，如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地一併請求收回（最高法院五十六年台上字第一五二０號、六十三年台上字第五九九號、六十四年台上字第五七一號判例、六十九年度台上字第六五二號、七十三年度台上字第三四八二號及八十三年度台上字第二六三六號判決參照）。
㈡附表編5之系爭七二四地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分，
分別建有二棟磚造平房、水泥建物依序供原承租人王傳宗之家屬（包括上訴人）及訴外人即原承租人王傳宗之二女婿褚進福居住（見原審㈠卷一Ｏ五頁至一Ｏ八頁之被上訴人提出之現場照片、二七九頁之上訴人提出之現場照片、㈡卷七三頁至八一頁之被上訴人提出之現場照片、本院卷八三頁至八四頁之上訴人提出之現場照片），上開建物部分經比對建物稅籍資料結果，如附圖所示Ａ部分即坐落臺北縣○里鄉○○村○道坑十五號房屋為折舊年數三十八年之磚石造（面積九十三點六平方公尺，約二十八點三一坪）、騎樓（面積十一點六平方公尺，約三點五坪）及折算年數二十八年之加強磚造建物（面積五十九點九平方公尺，約十八點一坪），合計四十九點九一坪，其納稅義務人為上訴人；另如附圖所示Ｂ部分即坐落同村長道坑十五號左棟房屋為折舊年數二十七年之加強磚造建物（面積一百二十三點四平方公尺，約三十七點三二坪），其納稅義務人為訴外人褚進福（見原審㈡卷三六頁至三七頁之上訴人提出之台北縣政府稅捐稽徵處建物稅籍資料）。
㈢上訴人復自認原承租人王傳宗於附表編5之系爭七二四地號
土地上建造如附圖所示Ａ、Ｂ部分二棟磚造平房及水泥建物，依序係供原承租人王傳宗之家屬（包括上訴人）及訴外人即原承租人王傳宗之二女婿褚進福作為住家使用（見本院卷九二頁背面之言詞辯論筆錄）。雖上訴人主張係經由原出租人李長成及李欉同意在系爭七二四地號土地上建造二棟各三十坪之建物，並出具同意書云云（見原審㈠卷八四頁、㈡卷九頁、本院卷五八頁至五九頁）。惟按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但所謂「農舍」，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，為解決佃家實際居住問題，而在一部分耕地上建築房屋，仍屬不自任耕作，縱經出租人同意，揆諸前開說明，原訂租約依耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定，全部仍為無效。
五、綜上所述，系爭耕地租約既因原承租人王傳宗有一部分不自任耕作之情形，違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，依同條第二項之規定，系爭耕地租約全部為無效。上訴人已無從因繼承而繼受承租人之地位。從而，上訴人請求確認兩造間就系爭耕地租約關係存在，及被上訴人應就系爭耕地與上訴人續訂私有耕地租約，租賃期間自九十六年一月一日起至一百零一年十二月三十一日止，自屬不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法、及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國98年12月29日
民事第六庭
審判長法官林鄉誠
法官梁玉芬法官楊豐卿正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國98年12月29日
書記官殷丹妮附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。