臺灣士林地方法院民事簡易判決 101年度士簡字第652號
原 告 石美茜
訴訟代理人 鄭文龍 律師
複代理人 王教臻 律師
陳仁豪
被 告 桂稀珍
訴訟代理人 周滄賢 律師
秦嘉逢 律師
複代理人 羅元媛 律師
上列當事人間給付租金等事件，本院於民國102年4月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
壹、程序方面：
本件原告係以建築物定期租賃關係所生之爭執提起訴訟，請
求被告給付租金、提前解約之補償、水、電費、修理及回復
原狀等費用合計新臺幣（下同）543,258元，依民事訴訟法
第427條第2項第1款之規定，不問其請求之金額，一律適
用簡易程序。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、被告承租原告所有，位在臺北市○○區○○○路○段○○○巷
○○弄○號之房屋（下稱系爭房屋），租期於民國99年5月15
日起至101年5月14日止，租金每月新臺幣（下同）85,000
元，須於每月15日支付。
㈡、依兩造簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第4第3項
及第6項之約定，倘被告欲提前終止租約，需於30日前書面
通知原告，終止日且須是該月之14日，並應賠償原告1個月
租金作為提前解約之補償，於交還房屋時應負責損壞之修理
與回復原狀。詎被告自100年7月15日起未繳付租金，且未
依上開提前終止租約應通知原告之約定即悄然搬遷，於同年
9月20日逕將系爭房屋鑰匙交予訴外人即原告兄長 石虎 ，因
其交付鑰匙時已超過該月之14日，依約須支付100年9月15
日至10月14日之租金及賠償1個月租金為提前解約之補償。
又系爭房屋紗門、草坪、不銹鋼防盜架、牆壁之孔洞、落地
窗、車庫櫃子門板、門鎖、水槽燈等物，有損壞、遺失或未
回復原狀等情，被告負有支付下列款項以回復原狀之責任：
①紗門修復1,220元、②草坪整修78,446元、③草坪填土32
,000元、④不銹鋼防盜架修換20,000元、⑤保全系統拆除後
牆壁孔洞填補18,000元、⑥落地窗修換8,000元、⑦車庫櫃
子門板安裝2,000元、⑧置換門鎖5個7,500元、⑨安裝水
槽燈3個4,500元，合計171,666元。
㈢、依系爭租約第6條第4項約定，兩造租賃期間之水、電、電
話、瓦斯、有線電視及保全等費用，均由被告負擔，惟被告
尚欠水費1,428元及100年6至9月電費30,164元未繳。
㈣、綜上，爰依系爭租約，請求被告給付100年7月15日起至同
年10月14日止共3個月之租金，及1個月之提前解約賠償金
（合計34萬元）、水、電費（合計31,592元）及系爭房屋損
壞修理與回復原狀之費用（合計171,666元），共543,258
元。
㈤、對被告抗辯之陳述：
１、原告常年旅居美國，系爭房屋是石虎藉原告母親 徐淑芬 名義
出租予被告，原告於100年4月間得知石虎之無權代理行為
後，多次通知被告，並經多方協調，兩造合意由原告承認系
爭租約，但未承認押租金，被告則應給付租金予原告，相關
系爭房屋事宜亦應與原告聯繫，系爭租約到期後應與原告重
新締約，絕無被告所稱原告要在租期調整租金之事，被告卻
捏造理由，提前解約，自應負違約責任。
２、原告係因系爭房屋草坪荒蕪、被告自行裝設保全設備留下孔
洞、紗門、櫃子門板、落地窗因被告拆除或損壞等情，支出
修繕費用171,666元，依系爭租約約定，應由被告負擔，且
上開費用估價單中油漆粉刷事項之花費因於法不合，自始未
向被告主張，一切依法為之。況系爭房屋院子草坪綠草如茵
，被告承租系爭房屋時，草坪自當狀態良好，被告應按善良
管理人之注意義務予以維持，被告未依法管理，自應負回復
原狀之義務。被告另主張曾與訴外人約定相關房屋修繕事宜
，費用由出租人負擔，除屬捏造外，也與上開請求回復原狀
之情形不同，不能一概而論。再者，原告曾多次請求被告提
早解約遷離後應詳實填寫原告提供之點交單以為房屋現況憑
證，被告置之不理，而石虎未獲授權點交，其也只是取得系
爭房屋鑰匙即取得占有而已，縱然是點交，亦無足免除被告
回復原狀之義務。
３、按押租金係擔保承租人之履行損害賠償、回復原狀等債務，
與系爭租約無涉，系爭租約非原告簽立，押租金當然也不是
原告收取，依證人證詞可知仲介過程中未與原告接觸，締約
過程，原告皆不知悉，93年間之租賃契約與原告無涉，原告
係於100年4月始處理系爭房屋租賃事宜，為此才向被告表
明是所有權人，並寄發存證信函及於同年5月13日之電子郵
件予被告，要求被告如要繼續承租，可簽署6個月之短約，
但被告出示系爭租約，堅持依該租約履行，被告也只能接受
。詎於同年7月21日被告再次來信告知片面解除系爭租約，
更將於8月底遷出，惟至9月20日始搬離，全然不尊重原告
之意見。
㈥、原告聲明：
①、被告應給付原告543,258元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
②、訴訟費用由被告負擔。
③、請依職權宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠、兩造間成立255,000元之押租金契約：
１、系爭租約及押租金契約均由石虎代理原告與被告簽訂，系爭
租約終止時亦由石虎代理原告辦理點交事宜：
兩造於93年4月16日即簽訂租賃契約，當時係由石虎出示原
告之國民身分證正本與印鑑，表明代理原告出租系爭房屋，
且收取3個月押租金255,000元，兩造間已成立押租金契約
。又93年間之租約到期後兩造再行續約，系爭租約即為最後
一次之租約，而系爭租約於100年9月20日終止時，原告委
由石虎點交，足見原告始終由石虎代理處理系爭房屋出租及
收取押租金等事宜，或至少有表見代理之適用。
２、原告業於101年7月31日言詞辯論程序中自認已收到押租金
：
⑴、原告既於101年7月31日言詞辯論程序中表明：有收到2個
多月之押金等語，依民事訴訟法第279條第1項規定，自應
認原告已收受押租金之事實。至石虎是否將押租金全部轉交
原告，為其等內部關係，實無論究必要。
⑵、原告雖稱收到2個多月，而非3個月之押租金，但經被告釐
清93年4月間係分2筆金額給付足額之押租金及第1個月租
金，原告業已表示就足額給付押租金255,000元為不爭執，
原告斷不能於訴訟中就自認之事實，更易其主張。
⑶、證人 曾淑玲 作證所稱石虎表明押租金係供母親請看護使用等
語，僅係兩造簽約當時之情狀，石虎與原告間就押租金有何
約定，非證人曾淑玲可得知悉。
㈡、被告係因原告於系爭租約屆期前要求重新締約並調漲租金等
可歸責於原告之事由，始被迫遷離系爭房屋：
原告於100年5月17日以電子郵件要求被告重新簽訂租賃契
約，更表示於新租約屆期後，將調漲租金至每月105,000元
，被告且需給付2個月押金，如不重新換約，應即遷離系爭
房屋等情，被告無法接受原告違反系爭租約之要求，乃於10
0年7月21日以電子郵件回覆原告無法接受上開條件，因此
被迫搬離系爭房屋，則系爭租約提前終止為可歸責於原告之
事由，原告豈有請求提前解約補償之理。
㈢、系爭房屋已由原告指定石虎點交完成，原告嗣後請求被告修
繕或賠償，並無理由：
１、兩造於100年9月20日點交系爭房屋時，原告係指定石虎與
被告處理，系爭房屋及其內設施狀況，業經石虎確認無誤，
不應再令負修繕或賠償責任。
２、原告雖主張被告應依系爭租約第4條第6項之約定，賠償房
屋損壞之修理與回復原狀等費用，惟其迄未舉證此部分請求
項目與租賃交屋時狀況不符之處，僅空言被告毀損租賃物。
３、依系爭租約第5條約定，被告應負責之房屋修繕費用，僅及
於3,000元以下之零星修繕。本件原告請求之項目，均與原
告據以請求之系爭租約第4條第6項改裝設施之裝設行為無
涉，屬房屋內必備設施或零件因長年使用之自然耗損，依上
開租約條款，修繕費用在3,000元以上者應由原告負修繕之
責，原告請求被告支付，甚至將多項93年間交屋時即已存在
之房屋狀態，均歸責於被告，顯非合理。
４、原告所提出原證5之估價單，原告否認其主張損害額之真實
。另上開估價單中金額3,000元以下者，僅紗門修換一項，
其餘各項均為原告應負責之項目。又縱紗門修繕所需花費實
際上低於3,000元，惟被告否認紗門之破損為點交時之狀態
，否則石虎於點交時自當提出修繕要求，原告嗣後請求相關
費用，顯違誠信。
㈣、被告得以93年間給付原告之押租金255,000元行使抵銷權：
１、被告於93年間已支付原告3個月押金共255,000元，被告自
得主張以對原告之押金債權抵銷2個月又5日之未付租金及
欠繳之水、電費。
２、縱認原告請求被告賠償房屋損壞之修理及回復原狀為有理由
，被告亦得主張於押金債權範圍內行使抵銷權。
㈤、被告得以對原告85,000元之債權行使抵銷權：
原告片面毀約逼迫被告搬遷，依系爭租約第4條第3項之規
定，本應給付被告提前解約之賠償費用85,000元。是縱認被
告主張對原告之押租金債權不存在或不足抵銷原告請求之金
額，被告亦主張於85,000元之範圍內抵銷。
㈥、被告聲明：
①、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
②、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
③、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、系爭房屋為原告所有，原告承認石虎與被告所簽訂之系爭租
約。
㈡、被告於100年7月15日起未依系爭租約約定繳交租金，兩造
系爭租約已終止，被告於同年9月20日將系爭房屋鑰匙交予
石虎。
㈢、被告承租系爭房屋期間，尚有水、電費合計31,592元未支付
。
四、本件爭點：
㈠、兩造有無成立並繳付255,000元之押租金契約？
㈡、本件終止租約是由何人提出?終止租約有無依系爭租約約定
程序行使？
㈢、原告請求被告給付自100年7月15日起至100年9月14日止
2個月租金，及100年9月15日起至9月20日止，依系爭租
約第4條第3項規定之1個月租金及1個月補償金，合計4
個月租金34萬元，有無理由？
㈣、原告請求被告給付系爭房屋損壞修理及回復原狀等費用合計
171,666元，有無理由？
㈤、被告主張以其先前繳納之押租金255,000元，抵銷系爭租約
債務，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、兩造有無成立並繳付255,000元之押租金契約？
１、按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或
在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，
除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者
，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項分別定有
明文。查原告於本院言詞辯論時，對於被告主張業已給付押
租金255,000元一節，先陳稱：被告所說的押金，是93年交
給介紹人曾小姐，再由她交給石虎，我有收到這2個多月押
金等語（見本院101年7月31日言詞辯論筆錄），嗣其代理
人再補陳：被告繳交押租金3個月的部分告並不爭執等語（
見本院101年12月25日言詞辯論筆錄），堪認原告已自認被
告此部分主張之事實，原告其後否認有收受上開押租金等情
，縱認係主張撤銷先前自認，惟其未能證明上開自認與事實
不符，難認可採。
２、系爭租約係由石虎與被告簽訂，有系爭租約在卷可佐，姑不
論石虎於簽約初始是否有權代理原告，惟原告既表明承認系
爭租約，該份租約內容對原告即生效力，而依系爭租約第3
條第1項記載「簽約日由乙方（即被告）支付甲方（即原告
）參個月押金計新台幣貳拾伍萬伍仟元正．．．。」之內容
，亦支持上開押租金業已交付之認定。原告雖另主張其只承
認系爭租約，不承認押租金契約等語，然為被告否認，本難
逕信為真，而原告自承有收取系爭租約被告給付之押租金等
情，則如上述，兩造間確有押租金契約無誤，原告空言反於
先前自承之事實，無足採信。
㈡、本件終止租約是由何人提出?終止租約有無依系爭租約約定
程序行使？
１、依系爭租約第4條第3項規定：「雙方同意於租賃期間內雙
方有權終止此租約。倘乙方（甲方）欲終止此租約，乙方（
甲方）需於三十日前書面知甲方（乙方）且終止日必須是該
月之十四日（即租金須以月計算），並賠償甲方（乙方）壹
個月（NT$85,000.00）之租金，作為提前解約之補償。」之
內容，足認兩造均有權提前終止系爭租約。
２、系爭租約期間為95年5月15日起至101年5月14日止，有上
開租約在內卷可佐，堪信為真實。原告於系爭租約期間內之
100年5月17日曾以電子郵件要求被告重新簽訂租賃契約，
被告需給付2個月押金，於新租約屆期後，租金調漲至每月
105,000元，如不同意，應遷離系爭房屋等情，業經被告陳
明在卷，並提出電子郵件暨所附租賃契約1份為證（英文原
文見被證6、7、郵件翻譯內容見被證6之1）。細譯該電
子郵件記載：「．．．．我同意從4月15日到10月15日這六
個月的租金不變並附帶兩個月的押金．．．我在此附上租約
請妳檢閱。這是標準格式的房屋租賃合約。至於額外的條款
，我在電話上提過我要求一個月的租金是105,000元，和市
場行情比起來，這樣的租金算是相當低的．．．。」、該郵
件所附租賃契約記載：「．．．RentFrom04/15/2011.TO
10/14/2011．．．。」等內容。參酌原告自承：我承認100
年5月9日有email給被告說要重新跟被告簽約，契約期間
2年，租金要調整，若不想簽約，請在100年10月30日交屋
，到了100年7、8月時，被告電郵給我說不續約要搬走等
語（見本院101年7月31日言詞辯論筆錄），堪認原告主張
上情為真。
３、按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法
第99條第1項定有明文。本件原告於系爭租約期間之100年
5月間，以電子郵件通知被告更改租約之要求，並表明如不
接受新租約，應於同年10月間搬離交屋等情，應係於通知被
告更改租約時，併為表示附停止條件之終止意思，故被告如
對原告上開要求為不同意之意思，則停止條件成就，原告終
止契約之意思表示即生效力。查被告於接獲原告上開郵件通
知後，於同年7月21日向原告寄送電子郵件，表明不同意原
告上開提議之意思，有被告所提電子郵件1份在卷可佐（英
文原文見被證4、郵件翻譯內容見被證4之1），原告對此
亦不爭執，堪信為真實。則兩造系爭租約於被告100年7月
21日發送上開郵件予原告後，即因原告行使終止權而終止，
原告主張係被告提前解約云云，兩造且表明系爭租約於同年
9月20日合意終止，均無足信。又原告早於100年5月間為
上開附停止條件之終止意思，並允許被告可於同年10月間搬
離，應認原告已遵守上開租約第4條第3項之規定，於30日
前書面通知被告行使終止權之事實。
㈢、原告請求被告給付自100年7月15日起至同年9月14日止2
個月租金，及100年9月15日起至20日止，依系爭租約第4
條第3項規定之1個月租金及1個月補償金，合計4個月租
金34萬元，有無理由？
１、原告主張被告迄未給付100年7月15日起至同年9月14日止
之2個月租金，為被告所不爭執，堪信為真實，則原告主張
被告應給付原告該2個月之租金170,000元，為有理由。
２、原告係依上開租約第4條第3項之規定，於30日前書面通知
被告行使終止權，業如前述，被告即非期前終止系爭租約之
行為人，自無適用系爭租約第4條第3項約定之餘地，是原
告主張被告應依該條項之約定，給付原告相當於1個月租金
之提前解約補償金，無足採信。
３、被告係於100年9月20日將系爭房屋交予原告指定之石虎占
有，為兩造所不爭執，堪認系爭房屋於同年9月20日已返還
原告之事實。又本件係原告於租期屆至前行使終止權，被告
並無違反系爭租約第4條第3項之約定，原告以被告提前解
約，且係於100年9月20日返還房屋，已逾上開條項明定之
「該月之十四日」，主張被告應給付100年9月15至同年10
月14日之租金85,000元，洵無理由。
４、原告行使終止權時，既同意被告可至100年10月間始搬離系
爭房屋，則原告於同年9月20日返還房屋，難認有何疏失可
言。惟原告於同年9月15日至19日間既仍使用系爭房屋5日
，自應以該次月租金85,000元及月租日數30日（即100年9
月15日至同年10月14日）為基礎，依比例支付原告租金14,1
67元（計算式：85000÷30×5＝14167，小數點以下四捨
五入）。
５、從而，原告請求被告給付100年7月15日起至同年9月19日
止之租金184,167元，為有理由，逾此部分之請求，即難憑
採。
㈣、原告請求被告給付系爭房屋損壞修理及回復原狀等費用合計
171,666元，有無理由？
１、原告主張被告承租期間，系爭房屋之紗門、草坪、不銹鋼防
盜架、牆壁之孔洞、落地窗、車庫櫃子門板、門鎖、水槽燈
等物，有損壞、遺失或未回復原狀，原告為此支付合計171,
666元，並提出估價單4份與相片41張為證，然為被告否認
，並以上開情詞置辯，自難逕認原告主張為真。
２、被告主張其於100年9月20日返還系爭房屋時，系爭房屋及
屋內設施狀況，業經石虎確認無誤，並提出原告於100年9
月14日寄送予被告之電子郵件為證（英文原文見被證4、翻
譯內容見被證4之1），核與證人即系爭租約仲介曾淑玲於
本院審理證述：100年9月20日石虎打電話跟我約在系爭房
屋與原告作點交的動作，被告並返還所有的鑰匙與車庫遙控
器，我們在現場停留了將近半個鐘頭，裡裡外外全部做檢查
，石虎認為沒有問題，我與被告就離開，但當天沒有簽立點
交清單或記錄文件等語大致相符（見本院102年3月14日言
詞辯論筆錄），足見被告此部分主張，尚屬有據。原告雖另
陳稱石虎於上開時地所為僅係取回鑰匙，非點交系爭房屋等
語，惟原告既表明由石虎代表處理取回系爭房屋事宜，石虎
自有就該事項代理原告之權限，至石虎是否僅可取回鑰匙，
無法檢查系爭房屋缺損，併提出損害賠償或回復原狀之要求
，洵非被告所能知悉。又兩造於上開時間係會同至系爭房屋
查看約半小時之久始完成交屋，已如上述，堪認石虎業已實
質檢視系爭房屋屋況後，自被告手中取回對系爭房屋之占有
之事實，原告否認石虎所為非點交系爭房屋，實難採信。
３、系爭房屋於100年9月20日交還予石虎時，未見石虎對屋況
有何意見，石虎亦未提出任何回復原狀或修繕之要求等情，
業經被告 陳明 在卷，核與證人曾淑玲證述之情節相符，堪足
推定原告對於被告返還系爭房屋之屋況無何意見，亦無何要
求被告修繕或賠償之問題，則被告主張系爭房屋因已由石虎
檢查確認無誤，不應再令負修繕或賠償責任，堪予採信。
４、原告另認依系爭租約第4條第6項之約定，被告就上開事項
負有修復與回復原狀之義務等語。惟細譯系爭租約第4條第
6款規定：「房屋有主要改裝設施之必要，乙方（即被告）
取得甲方（即原告）書面之同意後得自行裝設，乙方不得損
害原有之建築結構。並於交還房屋時應負損壞之修理和回復
原狀，惟乙方願意自動放棄改良物，或添加物且經甲方同意
，則不在此限。」之內容，比對系爭租約第5條規定：「乙
方（即被告）應以善良管理人之注意義務使用房屋，除因天
災、地變及自然剝落損害等不可能拒之情形外，若因乙方之
過失致使房屋毀損，則乙方須負損害賠償之責。乙方同意零
星修繕，每次金額在新台幣參仟元以下者由乙方負擔。甲方
（即原告）應負責迅速和適當地修繕房屋，諸如屋頂及自來
水管破裂漏水及前述自然因素所引起之破壞等，並保持房屋
之安全及舒適以盡房屋所有人之義務。如果甲方在乙方通知
後，未作迅速而適當之修繕時，乙方得自行作是項修繕，其
費用由甲方負責。」之內容，堪認系爭租約第4條第6項係
指於房屋有「主要改裝設施」之狀況下，始有依該條項修理
與回復原狀之適用。至房屋一般損壞，則依系爭租約第5條
之規定，被告負3,000元以下之修繕及過失損害賠償責任。
觀諸原告此部分請求屋損項目為：①紗門、②草坪整修、③
草坪填土、④不銹鋼防盜架修換、⑤保全系統拆除後牆壁孔
洞填補、⑥落地窗修換、⑦車庫櫃子門板安裝、⑧置換門鎖
、⑨安裝水槽燈，顯均係房屋一般修復項目，非「主要改裝
設施」事項，被告自無依系爭租約第4條第6項之規定，負
修復與回復原狀之責。又上開①至⑨項，被告全然否認有何
過失毀損之情，並主張該等損壞項目或已存在，或非其返還
房屋之狀況，亦無從僅依原告主張之情，逕認為實在，原告
就此復未提出其他證據證明，自難認被告應負此部分損害賠
償責任。
㈤、被告主張以其先前繳納之押租金255,000元，抵銷系爭租約
債務，有無理由？
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年台上字第
1631號決可資參考）。查兩造租賃關係業已終止而消滅，被
告曾因系爭租約給付原告255,000元之押租金，則被告積欠
之100年7月15日起至同年9月19日止之租金184,167元，
及水、電費31,592元，合計215,759元，自其交付之押租金
發生當然抵充之效力，是被告主張以其交付之押租金抵充欠
租與水、電費，即有理由。
㈥、綜上，原告主張被告未給付100年7月15日起至同年9月19
日止之租金184,167元，及水、電費31,592元，合計215,75
9元，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據。又被告積欠
之上開費用，自其交付之押租金中當然發生抵充之效力，而
被告交付之押租金為255,000元，抵充上開欠款215,759元
，仍有餘額，則原告請求被告給付欠租、提前解約賠償金、
水、電費及房屋損壞修理與回復原狀等費用，均無理由，應
予駁回。
六、本件事證已臻明確，其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結
果不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年5月17日
士林簡易庭法官林昌義
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年5月17日
書記官羅以佳