裁判字號：臺灣嘉義地方法院100年訴字第513號民事判決
裁判日期：民國101年04月26日
裁判案由：減少價金
臺灣嘉義地方法院民事判決100年度訴字第513號原告 卓明俐 訴訟代理人 林俊生 律師被告財團法人基督教台灣宣道福音會總會法定代理人 馬大衛 上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國101年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣1,800,000元，及自民國100年10月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔50%，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣600,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣1,800,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國98年3月3日以新臺幣（下同）1,200萬元，向被告購買其所有坐落嘉義市○○段○○○○號土地與其上同段145建號、門牌號碼為嘉義市○○路○○○巷○○號之房屋，嗣於同年3月18日移轉登記完畢（原證1、土地登記第二類謄本與建物登記第二類謄本及嘉義市地政事務所網路申領異動索引暨匯款申請書、國內匯款回條）。原告住進該屋後，直至100年8月初，於該屋內多次看到會移動之綠色光體，因而心生畏怖常無法入眠，原告遂向鄰居探詢該屋是否發生過事情，經鄰人告知後，原告始知該屋於75年間之屋主 董洪元 遭竊賊殺死。
二、故前開房屋即為凶宅，被告於出售前開不動產與原告時，未盡告知義務，致原告無法依通常程序檢查，並以前開市場行情價向其購買；而凶宅依民間習俗，均會影響交易價值，被告自應負物之瑕疵擔保責任。因凶宅屬不能即知之瑕疵，原告於發現後，除以口頭通知被告外，另於100年8月22日以存證信函通知被告前開瑕疵情事，並請其出面協商解決之道（原證2、嘉義北社郵局第189號存證信函與臺灣郵政掛號郵件收件回執影本），然被告均置之不理。而凶宅之市場價格，通常均低於市價3至5成，爰以本件起訴狀繕本之送達，向被告為請求減少系爭買賣價金3,600,000元之意思表示。
三、原告向被告請求減少前開價金後，被告就該減少之3,600,000元自屬無法律上原因而受利益，應依民法第179條後段之規定返還原告。況被告前開隱瞞行為，亦係不法侵害原告之權利，原告亦得依民法第184條第1項前段之規定請求被告賠償。爰依不當得利返還請求權與侵權行為損害賠償請求權，請求被告給付前開金額及其不當得利附加利息。
四、並聲明：（一）被告應給付原告3,600,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100年10月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）請准供擔保宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告於77年6月間購入系爭不動產時，前屋主並未告知該屋係凶宅。被告購買後約2週，經鄰人告知該屋曾發生「不好的事」，並建議被告將前屋主名牌更換，然並未進一步談及係何事。2個月後，鄰居提及似有發生凶殺案，然當時係聊天性質，而未在意。被告使用系爭房屋16年，除前開鄰居聊天情事外，並無其他管道可知有何變故發生，且未曾發生怪異之事，被告並非明知系爭不動產為凶宅，亦未故意隱瞞。
二、縱系爭房屋曾發生原告所主張之事，但是否仍可視為凶宅，有待商榷。
（一）物是否具有瑕疵，原則上應以一般交易觀念是否屬物之瑕疵而定。而曾發生凶殺或自殺致死事故之房屋，固常使一般社會大眾產生精神、心理上對房屋價值減損之觀感，然房屋是否因凶殺案而成凶宅，僅屬個人主觀及心理價值範疇，且因人、時、宗教之不同而異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，尚難謂必將導致房屋價值、效用、品質之減損，仍應考量案發事故之情狀、案件經過時間之長短等因素。
（二）原告主張系爭凶案於75年間發生，距原告主張權利之100年8月22日已長達23年。況被告購入系爭不動產後達16年之久，亦未曾發生靈異現象；原告自93年起至98年3月間向被告承租該屋居住，向被告購入該屋後復居住2年半，期間長達7年半，均未曾聽聞原告有何不適之處，實難指該屋有何重大瑕疵。
（三）況前開主觀因素因時隔久遠及系爭房屋長期有人居住而消彌，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認如此久遠發生之情事將導致房屋價值、效用、品質之減損。
三、系爭契約成立前，被告並未蓄意隱瞞瑕疵，原告於系爭買賣前後復居住該屋7年半，原告未及時檢查該瑕疵，依民法第356條第2項之規定，自應喪失請求之權利，且有民法第355條第2項所規定因過失不知瑕疵之失權效果。
四、被告本欲以1,500萬元出售系爭不動產與原告，因考量原告居住該處已久，迭經原告要求始降價以1,200萬元成交。原告主張1,200萬元係市場價格，尚待確認。若系爭房屋確為凶宅，則是否減價360萬元，亦無證據可證明等語，資為抗辯。
五、並聲明：（一）原告之訴及假執行聲請均駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
參、得心證之理由
一、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條著有規定。次按民法第179條規定所謂無法律上之原因而受利益，就受損害人之給付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不能達到，亦屬給付原因欠缺形態之一種，即給付原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的者是（最高法院96年度台上字第2929號裁判要旨參照）。第按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別著有明文。再按買賣之不動產因自殺或他殺而成凶宅時，多數實務與學說見解認出賣人應負民法第354條第1項所規定之瑕疵擔保責任，且前開物之瑕疵擔保責任，係法定之無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責；至宗教信仰因素、時間經過等因素，則僅屬價值減損程度之考量（例如台灣高等法院96年度上字第40號民事判決， 吳從周 著凶宅、物之瑕疵與侵權行為）。查：
（一）原告於98年3月3日以1,200萬元，向被告購買其所有坐落嘉義市○○段○○○○號土地與其上同段145建號、門牌號碼為嘉義市○○路○○○巷○○號之房屋，嗣於同年3月18日移轉登記完畢，被告並於同年3月間交付前開不動產與原告；與原告於100年8月22日以嘉義北社郵局第189號存證信函，通知被告前開原屋主遭竊賊殺死之情事，並請其出面協商解決之道等事實，為兩造所不爭（見本院101年1月10日言詞辯論筆錄），並有土地登記第二類謄本與建物登記第二類謄本、嘉義市地政事務所網路申領異動索引、匯款申請書、國內匯款回條、嘉義北社郵局第189號存證信函與臺灣郵政掛號郵件收件回執影本等在卷可證，自堪信為真實。又系爭不動產之原屋主董洪元於74年12月21日，於該房屋內遭竊賊 吳宗文 等殺死之事實，復經本院調取台灣嘉義地方法院檢察署74年度偵字第4174、4189號卷與本院74年度訴字第357號卷、台灣高等法院台南分院75年度上重二訴字第1271號、75年度重上二更一字第732號、76年度重上二更二字第170號、76年度重上二更三字第475號、76年度重上更四字第953號、77年度重上更五字第181號及最高法院卷核閱無誤，亦堪信為真實。則系爭不動產因原屋主遭他殺而成凶宅，出賣人即被告應負民法第354條第1項所規定之物之瑕疵擔保責任，應可認定。
（二）被告雖辯稱房屋是否因兇殺案而成凶宅，僅屬個人主觀及心理價值範疇，且因人、時、宗教之不同而異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，尚難謂必將導致房屋價值、效用、品質之減損，仍應考量案發事故之情狀、案件經過時間之長短等因素云云。然依國內社會民情，對於發生非自然身故事件之不動產，一般社會大眾仍存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，而礙及其生活品質，故依房地產交易實務經驗，凶宅定然影響購買意願與價格，其價格與週遭不動產相較亦較低落，且宗教信仰因素、時間經過等因素，僅屬價值減損程度之考量，亦如前述，自仍無礙於被告應負前開物之瑕疵擔保責任。故被告前開抗辯，自不可取。
（三）被告復抗辯系爭契約成立前，被告並未蓄意隱瞞瑕疵，原告於系爭買賣前後復居住該屋7年半，原告未及時檢查該瑕疵，依民法第356條第2項之規定，自應喪失請求之權利，且有民法第355條第2項所規定因過失不知瑕疵之失權效果云云。然：
1、買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條著有規定。而房屋是否發生兇殺案而成為凶宅，屬依通常之檢查不能發見之瑕疵。且證人 曾蘭妹 結證稱原告於100年間曾向其詢問原告住處即系爭不動產是否曾發生過兇殺案，其始告知原告有發生過兇殺案等語（見本院101年3月23日訊問筆錄）；證人 黃素雯 亦結證稱原告曾在100年7、8月間問其知不知道系爭不動產曾發生兇殺案，其說10幾年前曾經聽到有此事，並請原告去問附近之鄰居等語（見本院101年2月23日言詞辯論筆錄）；又原告於100年8月22日以嘉義北社郵局第189號存證信函，通知被告前開原屋主遭竊賊殺死之情事，並請被告出面協商解決之道等事實，亦如前述。則由前開事證相互參酌以觀，原告應係100年7、8月間始知悉系爭不動產為凶宅，且原告發現前開瑕疵後，已即通知出賣人即被告，亦可認定；從而，依前開說明，被告仍應負前開物之瑕疵擔保責任。
2、買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條固有規定。而被告迄未舉證證明買受人即原告於系爭契約成立時即知前開瑕疵。且被告於77年6月間購入系爭不動產後約2週，經鄰人告知該屋曾發生「不好的事」，並建議被告將前屋主名牌更換；2個月後，鄰居提及似有發生凶殺案等事實，亦為兩造所不爭（見本院101年1月10日言詞辯論筆錄），則被告早知系爭不動產為凶宅之事實，但故意不向原告告知該項瑕疵，應可認定；且依前開證據足資證明原告係100年7、8月間始知系爭瑕疵，而非98年3月3日系爭契約成立時即知前開瑕疵，則被告仍無法免除前開物之瑕疵擔保責任，被告前開抗辯，亦均不可取。
（四）故原告主張依民法第354條第1項、第359條之規定，請求減少系爭買賣價金，應屬有據。
1、本院囑託佳宏不動產估價師事務所就系爭不動產於價格日期當時未發生非自然死亡之市場價格與發生非自然死亡所減損房屋價值鑑定，經鑑定人員依系爭不動產種類、性質，並以比較法及成本法之土地開發分析，建物以成本法為評估方法，認98年3月未發生自然死亡之正常價格應為12,138,066元，扣除減損15%後，系爭不動產之合理價格為10,317,356元，此有佳宏不動產估價師事務所之報告書在卷可憑。本院審酌前開鑑定機關據以鑑定之參酌數據尚屬明確，其鑑定並未發現有何違反法規或與經驗法則相違背之情事，且兩造對前開鑑定結果亦無意見（見本院101年1月10日言詞辯論筆錄），足認前開鑑定意見應屬可採。
2、惟按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號裁判要旨參照，計算方式見 黃茂榮 著買賣法2002年5月增訂第5版第446頁）。則原告得請求減少之買賣價金應為1,800,000元【計算方式：（1－買賣時瑕疵物之現有價值10,317,356元÷買賣時無瑕疵物之應有價值12,138,066元＝0.15，小數點以下4捨5入）×約定價金12,000,000元＝1,800,000元】。
（五）原告給付系爭買賣價金12,000,000元雖原有法律上之原因，但就前開1,800,000元部分，其後已因請求減少買賣價金而法律上原因不存在，亦即就前開1,800,000元給付之法律上原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的，應屬不當得利。
二、再按不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，如有損害，並應賠償，民法第181條、第182條第2項分別著有規定。而不當得利之附加利息，受領人於受領時知悉無法律上原因者，應自受領時起，自受領後返還前知悉者，應自知悉時起，為利息之起算時期，此觀民法第182條第2項之規定自明（最高法院48年度台上字第1431號判決要旨參照，網路已無法查得）。而前開附加利息則依法定利率計算（ 王澤鑑 著不當得利2009年7月出版第270頁亦同此見解），且附加利息非遲延利息性質，仍屬不當得利（最高法院93年度台上字第1853號判決要旨參照）。又按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第203條著有規定，此即前開所指之法定利率。查：
（一）被告既為不當得利之受領人，自應依前開規定返還其所受之利益即前開1,800,000元。
（二）本件被告於收受系爭起訴狀繕本時，應就其已受領而原告請求減少價金部分，即已知悉無法律上原因，是應自斯時起為系爭附加利息之起算點，而被告係於100年10月24日收受系爭起訴狀繕本，有本院送達證書在卷可證；從而，原告請求被告給付前開1,800,000元之自100年10月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之附加利息，亦屬有據；至超過部分之其餘請求，則屬無據。
三、綜上所述，原告依民法第179條、第181條、第182條第2項所規定不當得利返還請求權，請求被告給付1,800,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100年10月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；至其餘請求，則為無理由，應予駁回。
四、復按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有明文。查本院既為兩造前開一部勝訴、一部敗訴之終局判決，則審酌前開兩造勝訴與敗訴部分比例，因認本件訴訟費用依前開規定應命由被告負擔50%，餘由原告負擔。
五、末按關於財產權之訴訟，原告釋明在判決確定前不為執行，恐受難於抵償或難於計算之損害者，法院應依其聲請，宣告假執行；原告 陳明 在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行。又法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第390條、第392條第2項分別著有規定。查依原告所主張之前開事由與證據，足認原告已釋明在判決確定前不為執行，恐受難於抵償之損害；況原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。次查被告聲請預供擔保而免為假執行，經核亦無不合，爰併酌定相當擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併此敘明。
中華民國101年4月26日
民一庭法官陳卿和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年4月26日
書記官鄭昭亮