宣 示 判 決 筆 錄 96年度板簡字第2031號
原 告 乙○○
4樓
被 告 甲○○
5樓
上列當事人間96年度板簡字第2031號排除侵害事件於中華民國96
年3月7日下午4時整，在本院第3法庭公開宣示判決出席職員
如下：
法 官 古秋菊
書記官 許崇興
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、其事實及其理由要領如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：①其為門牌號碼為台北縣中和市○○路○○○巷○○
○弄○○號○號建物所有權人，被告係同棟5樓建物之所有權
人，因被告前於該棟屋頂平台全棟住戶共用部分私自搭建建
章建築出租他人使用，經建管單位發現後制止，被告始未再
施作，惟被告於違建停蓋後未將其將屋頂平台地板鑽洞部分
補平，且將原先企圖私搭違建之鋼材、瓦片、鐵器等散置屋
頂平台，更未將之前私設之紅棕色鐵門及鐵架拆除。②系爭
屋頂平台固約定由被告管理、使用，但被告使用其約定專用
部分應受公寓大廈管理條例第15規定之限制，被告於系頂樓
平台任意堆放重物等情事，顯違反屋頂平台之性質及安全構
造而不當使用。③爰本於民法物上請求權之法律關係，請求
被告將其於系爭屋頂平台上所施作之鐵架、紅棕色鐵門拆除
，並將其置於系爭屋頂平台上之鋼材、瓦片、鐵器等物移除
，及補平系爭屋頂平台地板鑽洞部分後，將系爭屋頂平台返
還原告及其他共有人全體等情。
二、被告則以：系爭屋頂平台部分依其與建商之房地買賣契約書
附件5第1項約定及本社區規約第10條規定，屋頂平台專屬
頂層所有權人即被告單獨管理、使用及維護，而被告於系爭
屋頂平台上堆置之鋼材、瓦片、鐵器等物依原告所提照片所
示，均堆放整齊，並無散置情形，且上開堆放之物品及施作
之鐵架總重尚不及一部車子重量，何能影響建物之安全結構
，是被告對於系爭屋頂平台之使用並未超出合理使用管理範
圍。至紅棕色鐵門部分係建商留設予被告使用，非被告事後
所私設，若將該門拆除將無法遮風避雨，且屆時將造成滲水
情事。況被告於原告及本大樓建物其他區分所有權人進住時
，均將該鐵門鑰匙交付，讓其等能自由進出系爭屋頂平台，
因此系爭鐵門之留設並無造成原告或本大樓建物其他區分所
有權人任何損害。又被告所稱系爭屋頂平台地板洞口部分，
被告已於本件訟爭後補平，被告再為請求，已無理由等語置
辯。
三、按各區分所有權人按其共有之應有部分比例對建築物之共用
部分及其基地有用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓
大廈管理條例第9條第1項定有明文。而所謂共用部分，依
同條例第3條第4款之解釋，係指公寓大廈專有部分以外之
其他部分及不屬專有之附屬建物，而供共同使用者而言。又
公寓大廈之起造，通常由建築商人為之再予出售，於此情形
建築物各區分所有權，於建築完成之初，大抵皆屬建商所有
，故建商於建築完成取得大部分之所有權後，非不得事先就
共用部分先為規畫。而當建商於出售起造之公寓大廈時與各
承購戶分別約定，該公寓大廈共用部分或其基地之空地由特
定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立
分管契約，此並有91台上字第2477號判決意旨可資參照。至
嗣後取得該建物區分所有權之人，雖非不得依循重新召開區
分所有權人會議之方式，就約定專用部分以決議變更之，惟
在未變更前，各區分所有權人仍應受原先約定之拘束。查：
被告抗辯系爭屋頂平台其係依與建商之房地買賣契約書附件
5第1項約定及本社區規約第10條規定享有專用權乙節，業
據提出地房屋預定買賣契約書及鳳凰城社區規約影本為證，
而本院經觀諸上開契約書附件5第1項及上開規約第10條均
載明：「本社區各棟房屋屋頂建物除樓梯間、電梯間、屋頂
突出物、水錶、水管、通風管由該棟各區分所有權人共同管
理外，其餘非公用部分專屬頂層所有權人單獨管理使用」等
語，足認被告辯稱其係依約享有系爭屋頂平台之專用權等語
，洵屬有據。
四、再公寓大廈管理條例第9條第2項明定：「住戶對共用部分
之使用應依其設置目的及通常使用方法為之」，因此，就共
有部分享有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性
質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法。至於
何謂屋頂平台之本來用法？按屋頂平台為屋頂構造外其他部
分，一般除供設置水塔、機械室等公共設施外，並供住戶裝
設避雷針、共同天線等使用，且法令未有明文限制屋頂平台
之使用，故只要享有屋頂平台專用權人未改變屋頂平台之「
平台」性質、構造及通常用途之範圍內，即應認其使用方式
未逾其設置目的及通常使用之程度。查：本件原告指稱被告
在系爭屋頂平台上堆置之鋼材、瓦片、鐵器等物及施作之鐵
架部分，依卷附原告所呈之照片所示，尚難認被告使用方式
已變更屋頂平台之「平台」性質或構造。另系爭屋頂平台旁
所增設通往該平台之紅棕色鐵門部分，因原告不能舉證證明
係被告於買受房屋後再予以變更或增設之事實，則該鐵門之
留設應僅被告依原來之構造設計所使用，自無違系爭屋頂平
台依其經濟目的所定用法。綜上，被告對系爭屋頂平台之使
用方式，並未逾合理使用之範圍，原告請求被告拆除系爭屋
頂平台上之鐵架、紅棕色鐵門及將置於屋頂平台上之鋼材、
瓦片、鐵器等物移除後回復原狀，洵非正當，不應准許。
五、末按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護由各區分
所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔費用，公寓
大廈管理條例第10條第1項定有明文。本件原告指稱系爭屋
頂平台地板之洞口部分，經查係屬約定專用部分之修繕、管
理，自應由享有專用權之被告為修繕補平雖無違誤，但被告
既於本件言詞辯論終結前已將系爭洞口修繕完成，有照片2
張在卷可稽，復為原告所不爭執，則原告上開請求已無受判
決之實益。
六、從而，原告本於物上請求權之法律關係，訴請被告將系爭屋
頂平台上之鐵架、紅棕色鐵門拆除，並將置於系爭屋頂平台
上之鋼材、瓦片、鐵器等物移除，及補平系爭屋頂平台地板
鑽洞部分後，將系爭頂樓平台返還原告及其他共有人全體，
為無理由，應予駁回。
中 華 民 國 96 年 3 月 7 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官 許崇興
法 官 古秋菊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 3 月 7 日
書記官 許崇興