裁判字號：臺灣桃園地方法院99年簡上字第68號民事判決
裁判日期：民國100年03月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決99年度簡上字第68號上訴人 胡瓊方
楊少雄 原名 楊曜華 .共同訴訟代理人 陳化義 律師複代理人 許禮鵬 被上訴人 林陳悅治 訴訟代理人 廖國訓 律師複代理人 張香堯 律師
張必昇 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國98年12月29日本院桃園簡易庭98年度桃簡字第240號第一審判決提起上訴，於民國100年3月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人前向被上訴人承租被上訴人所有、坐落於桃園縣桃
園市○○路○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間係自民國95年7月1日起至97年6月30日止，雙方約定租金為每月新臺幣（下同）12,000元，押租金為12,000元，當月租金須於每月1日給付。詎上訴人自96年5月1日起即未依約給付租金，經被上訴人催討，仍拖延不付，被上訴人遂於97年5月19日以存證信函限期上訴人於7日內給付，否則終止租約，仍未獲置理，上訴人遲付租金之數額與遲延之期間，已達民法第440條第1項、第2項所定可終止租賃契約之法定要件，是兩造間之租賃契約，已於97年5月底終止。
㈡兩造間之租賃契約既經終止，且被上訴人亦為系爭房屋之
所有權人，被上訴人依民法第455條、第767條之規定，自得請求上訴人返還系爭房屋。上訴人於終止兩造租賃契約前即96年5月起，即未依約繳納租金，又於終止租賃契約後，無權占有使用系爭房屋，致被上訴人對之無法使用收益而受有相當於租金之損害，上訴人顯屬無法律上之原因而受利益致被上訴人受有損害，被上訴人自得依兩造間之租賃契約、民法第179條之規定，請求上訴人給付自96年5月1日起至97年5月31日止欠繳之租金156,000元，並自97年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付12,000元之相當於租金之不當得利。
㈢綜上，爰依民法第455條、第767條、第179條之規定提起本件訴訟，並聲明：
⒈上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，並自97年6
月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人12,000元。
⒉上訴人應給付被上訴人156,000元，及自起訴狀繕本送
達之翌日即97年12月12日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息。⒊被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人辯稱：㈠系爭房屋所有權人雖為被上訴人，然係由其子即訴外人林
紹寰出面處理出租、簽約事宜，租金亦係由 林紹寰 收取，並由林紹寰指示匯入其妻 李淋淋 之銀行戶頭，林紹寰稱其全權處理租賃事宜自始至終亦未見被上訴人有何等異議。
㈡96年5月上訴人開始不付租金以後，林紹寰向上訴人等表
示可以用小說店的頂讓金70萬元抵扣租金，是上訴人等自斯時起即未曾給付租金。目前系爭房屋仍由上訴人等使用當中。且上訴人等收到催繳租金之存證信函後，有去找林紹寰協談租金問題，其同意繼續租予上訴人，並用頂讓金抵扣租金。
㈢綜上，被上訴人提起本件訴訟，實無理由，應予駁回。
三、原審判決：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，並自97年6月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人12,000元；㈡上訴人應給付被上訴人144,000元，及自97年12月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢被上訴人其餘之訴駁回。被上訴人未就其敗訴部分提起上訴，業已確定，上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡前項廢棄部分被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、本院之判斷：㈠經查：被上訴人前授權其子 林劭寰 ，代理被上訴人與上訴
人就被上訴人所有、坐落於桃園縣桃園市○○路○○○號1樓房屋（即系爭房屋），訂立房屋租賃契約書，約定租賃期限為2年，即自95年7月1日起至97年6月30日止，租金每月為12,000元，約定於每月1日前繳納，每次應繳1個月份，上訴人並於訂約時，交付被上訴人押租保證金12,000元，並於訂立租賃契約後，按月匯款12,000元之租金至指定之李淋淋（即林劭寰之妻）設於玉山銀行桃園分行0000000000000號之銀行帳戶內。嗣上訴人自96年5月1日起，即未依約繳納租金，被上訴人遂於97年5月19日以桃園中路郵局第899號存證信函催告上訴人 於文 到7日內繳納欠繳之租金，否則將終止兩造間之租賃契約，上訴人於收受上開存證信函後，仍未繳納租金。上開事實，為兩造均不爭執，復有卷附之房屋租賃契約書、存摺影本、上開存證信函、系爭房屋之建物登記謄本、房屋稅籍證明書各1份可稽（見原審卷第8頁至第14頁、第91頁至第94頁），並經證人林劭寰於本院審理時證述明確（見本院卷第67頁），是此部分之事實堪以認定，合先敘明。
㈡上訴人辯稱： 因渠 等向林劭寰頂讓設於系爭房屋處、原由
林劭寰經營之皇冠租書城（皇冠小說店），上訴人並已支付130萬元之加盟金予林劭寰，林劭寰 向渠 等表示，俟向皇冠租書城之加盟期限屆滿後，將取回70萬元之加盟金，該部分加盟金將返還上訴人，並同時簽發70萬元之本票交付予上訴人，惟加盟期限屆滿後，上訴人將該70萬元之本票返還予林劭寰，惟林劭寰仍未支付該70萬元之加盟金予上訴人，並同意上訴人以租金扣抵及續租系爭房屋，渠等占有系爭房屋為有理由等語。被上訴人則否認上情，主張：上訴人無法舉證證明其對林劭寰有債權存在，縱然存在，上訴人亦不能以其對林劭寰之債權對抗被上訴人並據此主張抵銷等語。再查：
⒈證人林劭寰於本院審理時證稱：被上訴人於95年間將系
爭房屋出租予上訴人2人，係由被上訴人授權伊與上訴人訂立房屋租賃契約，被上訴人於該租賃契約之簽名係由伊代簽，惟印章係由被上訴人親自用印，而依當地出租行情，兩造協議以每月租金為12,000元，伊不清楚為何上訴人嗣後未依約支付房租，伊與伊前妻李淋淋有催告上訴人支付，但上訴人不支付，伊亦未同意租金部分可以由加盟金抵銷，且系爭房屋之出租事宜，被上訴人只有就訂約部分委由伊處理，其餘收租部分均由被上訴人處理，伊並未積欠上訴人2人任何債務等語（見本院卷第67頁至第68頁）。
⒉上訴人另舉證人 許珽浩 ，證明證人林劭寰同意租金部分
可以由加盟金抵銷之事實。而證人許珽浩則到庭證稱：伊係皇冠租書城之客人，伊於96年年初時，在系爭房屋經營之皇冠租書城內，有聽聞上訴人2人向林劭寰洽談租書店頂讓事宜，伊聽到上訴人2人與林劭寰協議，加盟皇冠有一筆金額，原歸現在的老闆（即上訴人2人），後來上訴人2人沒有領到該筆金錢，上訴人2人有去查，查了以後，發現錢被領走，並有聽到該錢要從房租扣，以前的老闆（即林劭寰）說好，但是要讓他媽媽知道，也會告訴他媽媽等語（見本院卷第70頁至第70頁背面）。
⒊依證人林劭寰上開證述，證人林劭寰並未積欠上訴人2
人任何債務，且亦無表示租金部分可以由加盟金抵銷；上訴人雖舉證人許珽浩，證明證人林劭寰同意租金部分可以由加盟金抵銷等情，惟證人許珽浩僅係上訴人2人經營皇冠租書城之客人，於96年間，平時會至皇冠租書城內看書，此據證人許珽浩證述在卷，而證人許珽浩非本件租賃契約、頂讓契約之當事人，且其於本院審理時所為之證述距其聽聞之期間，已近4年，是非契約當事人即證人許珽浩對於非涉及己身事務之事項，所聽聞之內容是否確實並符合真實，已難盡信。況證人許珽浩又稱：「（以前的老闆聽到要從房租扣，如何表示？）他說好，但是要讓他媽媽知道，也會告訴他媽媽。」等語（見本院卷第70頁背面），顯見證人林劭寰對於系爭房屋租賃契約之租金收受、協議事宜，並無獲被上訴人之授權而得以其積欠上訴人2人之加盟金抵銷。上訴人雖稱林劭寰有積欠其加盟金之費用70萬元云云，惟此部分之事實業據林劭寰否認在卷，而上訴人亦無證據證明林劭寰確有積欠其加盟金，是上訴人辯稱：林劭寰同意以其積欠之加盟金，由租金抵銷云云，即屬無據。
⒋按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅；民法第334條第
1項前段、第335條第1項分別定有明文。再按債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言，最高法院18年上字第128號、第1709號、19年上字第1048號、第2789號迭著有判例意旨可資參照。上訴人自承：
系爭房屋之房屋租賃契約，乃係存在於其與被上訴人之間，而其主張抵銷之債權債務關係之對象，乃係被上訴人之子林劭寰等語，則被上訴人並未對上訴人負有任何債務，揆諸上開說明，上訴人對於被上訴人即負有依系爭房屋之房屋租賃契約給付租金之義務，自不能以其或對被上訴人之子林劭寰之加盟金債權，主張抵銷。是上訴人辯稱：林劭寰既積欠上訴人2人加盟金，渠等自得以租金抵銷云云，亦屬無理。
⒌綜上，上訴人既無法舉證證明林劭寰積欠其加盟金，且
被上訴人有授權林劭寰就林劭寰積欠之加盟金抵扣租金之協議，而被上訴人對於上訴人亦無債務關係，則上訴人自不得以系爭房屋租賃契約之租金，對被上訴人主張抵銷。
㈢按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；
無約定亦無習慣者應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第439條、第229條第1項第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。
復查：
⒈本件兩造既約定租金應於每月1日前繳納，每次應繳納
1個月份，則上訴人即有按月於當月1日給付系爭房屋租金12,000元之義務；惟上訴人自96年5月1日起均未繳納任何租金，為上訴人所不爭執，則上訴人遲付租金之總額，已達2個月以上之租額，又經被上訴人於97年5月19日以桃園中路郵局第899號存證信函催告於7日內給付所欠租金，否則終止租約，仍未為給付，則被上訴人終止本件租約，於法即無不合。兩造租賃契約既經終止，被上訴人依民法第455條前段、第767條之規定，請求上訴人遷讓房屋，即屬有據，應予准許。
⒉上訴人自96年5月1日起至97年5月31日止，未依兩造
間之房屋租賃契約按月給付租金12,000元，為兩造均不爭執，是被上訴人已欠繳之租金總額已達156,000元，而上訴人於訂約時交於被上訴人12,000元作為押租保證金，亦如前述，並有系爭房屋租賃契約書在卷可憑，則本件租約終止時，該押租保證金應發生抵充租金之效果，經抵充上開押租保證金12,000元後，上訴人仍應依兩造間之租賃契約給付被上訴人租金144,000元，是被上訴人請求上訴人給付此部分之租金144,000元，亦屬有據。
⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文。本件上訴人遲延13個月以上租金未付，經被上訴人依法催告並於97年5月31日終止租約，已如前述，則上訴人於被上訴人終止系爭租約後，未將系爭房屋返還被上訴人，其占有系爭房屋即屬無法律上原因，堪認上訴人自97年6月1日起至上訴人返還系爭房屋之日止，按月受有相當於租金額12,000元計算之利益，致被上訴人受有不能使用系爭房屋而相當於無法收取租金之損害，是被上訴人依不當得利返還請求權，請求上訴人應自97年6月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利12,000元，為有理由，應予准許。
㈣從而，被上訴人依兩造間之租賃契約，並依民法第455條
、第767條、第179條之規定，提起本件訴訟，請求上訴人遷讓房屋，並自97年6月1日起至清償之日止，按月給付12,000元，並應給付租金144,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即97年12月12日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並為准予假執行之宣告，經核尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第4項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年3月31日
民事第三庭審判長法官張益銘
法官陳筱蓉法官陳心婷以上正本係照原本作成本判決不得上訴。
中華民國100年3月31日
書記官林君燕