裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第2736號民事判決
裁判日期：民國105年03月04日
裁判案由：終止地上權等
臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第2736號原告 林永鴻 訴訟代理人 陳麗真 律師複代理人 周俊智 律師被告 楊明秀
楊明琴 楊油甘 楊明珠 楊明華 上三人共同訴訟代理人 李德正 律師被告李 陳秀蘭 （即 陳添富 之繼承人）
陳火煉 （即陳添富之繼承人） 陳德利 （即陳添富之繼承人） 陳永坤 （即陳添富之繼承人） 陳秀甄 （即陳添富之繼承人） 陳美秀 （即陳添富之繼承人） 陳永員 （即陳添富之繼承人）上列當事人間請求終止地上權等事件，本院於民國105年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告 李陳秀蘭 、陳火煉、陳德利、陳永坤、陳秀甄、陳美秀、陳永員應就附表所示之地上權辦理地上權繼承登記。
兩造就附表所示之地上權定其存續期間至民國一百壹拾年七月三十一日止，其地租應自民國一百零二年八月一日起，調整為每年新台幣壹拾陸萬陸仟玖佰伍拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第833條之1定有明文；此規定並依民法物權編施行法第13條之1，於該規定施行前已發生之地上權亦有適用。且上開民法第833條之1之立法理由，為：「兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權。又此項請求係變更原物權之內容，性質上為形成之訴，應以形成判決為之。」，準此，土地共有人既屬當事人，其請求法院終止行為亦屬有利於全體土地所有權人，應得單獨直接向法院請求終止該地上權（臺灣高等法院暨所屬法院100年法律座談會民事類提案第5號研討結果參照）。復按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，土地法第34條之1第1項定有明文。反面推認，土地共有人如依民法第833條之1規定請求法院判決終止地上權，自應參照土地法第34條之1第1項規定，應經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或應有部分合計逾三分之二之共有人同意。本件原告先位主張系爭土地之地上權依民法833條之1應予終止並塗銷登記，如先位之訴無理由，則備位請求酌定地上權之存續期間及調整地租等語，被告抗辯提起終止地上權訴訟是共有物之管理行為，應依據民法第820條規定，須共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，始能提起方屬適法，原告單獨起訴應予駁回云云，經查，原告既為新北市○○區○○○段○○○○○○○○號土地（以下合稱系爭土地）共有人之一，其請求終止地上權或酌定地上權之存續期間及調整地租均係屬對全體土地共有人有利之行為，且原告已取得上開708地號土地其他共有人即訴外人 劉俊發 、 李雪華 、 詹金木 、 吳英輝 、 林陳春霞 、林永鴻、 林瓊芬 、 林瓊芳 、 林怡君 之同意，渠等同意終止並請求塗銷上開土地之地上權登記，若無法終止則併同請求核定地上權存續期間等語，並提出同意書9紙為證（見本院卷二第23頁至第31頁），經核比對最新之土地登記第一類謄本（見本院卷二第243頁至第255頁），已逾上開土地之共有人過半數（所有權人共17人），及其應有部分合計過半數（合計約0.0000000），而原告持有上開711地號土地應有部分亦已逾三分之二（合計0.6975），亦合於土地法第34條之1第1項之規定，準此，原告單獨依民法第833條之1規定，訴請終止地上權或酌定地上權之存續期間及調整地租，應屬當事人適格。
二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查本件被告陳添富業於起訴後民國104年5月4日死亡，而其繼承人為李陳秀蘭、陳火煉、陳德利、陳永坤、陳秀甄、陳美秀、陳永員，有繼承系統表及戶籍謄本等件在卷為憑（見本院卷二第205頁至第213頁）。嗣原告於104年12月10日以書狀陳報應由被告陳添富之繼承人即被告李陳秀蘭、陳火煉、陳德利、陳永坤、陳秀甄、陳美秀、陳永員承受訴訟（見本院卷二第204、205頁），揆諸前揭法條規定，核無不合，應予准許。
三、按補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。經查，本件原告起訴時，應受判決事項之聲明原為：「先位部分：如附表所示之不定期限地上權應予終止。被告應將即附表所示地上權登記予以塗銷。備位部分：請求核定被告就附表所示之地上權存續期間並自民國102年8月1日起，坐落新北市○○區○○○段○○○○號土地地租調整為每年新臺幣（下同）166,759元、坐落新北市○○區○○○段○○○○號土地地租調整為每年41,934元。」（見本院102年度重調字第104號卷第3頁）。嗣本件訴訟程序進行中，原告於民國104年12月31日具狀就應受判決事項之聲明變更為：「先位部分：1、被告李陳秀蘭、陳火煉、陳德利、陳永坤、陳秀甄、陳美秀、陳永員應就新北市○○區○○○段○○○○○○○○號土地他項權利部，登記序號分別為：0000-000、000-001，收件年期38年，字號：大竹圍字第000165號，登記日期民國41年9月25日，權利種類：
地上權，權利人：陳添富，設定權利範圍分別為：35.07平方公尺、6.61平方公尺之地上權辦理地上權繼承登記。2、如附表所示之地上權應予終止；被告應將如附表所示之地上權登記予以塗銷。備位部分：1、被告李陳秀蘭、陳火煉、陳德利、陳永坤、陳秀甄、陳美秀、陳永員應就新北市○○區○○○段○○○○○○○○號土地他項權利部，登記序號分別為：0000-000、000-001，收件年期38年，字號：大竹圍字第000165號，登記日期民國41年9月25日，權利種類：地上權，權利人：陳添富，設定權利範圍分別為：35.07平方公尺、6.61平方公尺之地上權辦理地上權繼承登記。2、請求核定被告就附表所示之地上權存續期間並自民國102年8月1日起，坐落新北市○○區○○○段○○○號土地地租調整為每年166,759元、坐落新北市○○區○○○段○○○○號地租調整為每年41,934元。」（見本院卷二第223頁）。經核原告上開所為訴訟聲明之變更，係為補充及更正法律上之陳述，非訴之變更及追加，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許。
四、本件被告楊明秀、楊明琴、李陳秀蘭、陳火煉、陳德利、陳永坤、陳秀甄、陳美秀、陳永員經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、緣原告為系爭土地之共有人之一，被告楊油甘、楊明珠、楊明秀、楊明琴、楊明華為訴外人 楊來傳 之繼承人，合先敘明。查系爭二筆土地於重測前地號為三重埔段大竹圍小段91地號土地，民國41年6月當時，被告陳添富、訴外人楊來傳登記為三重埔段大竹圍小段91地號土地之地上權人，關於地租之約定為每坪蓬萊白米6斤，惟就地上權之存續期間並未約定（如附表所示，以下合稱系爭地上權）。原本系爭地上權成立之目的係為現坐落於系爭二筆土地上之門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋）之使用而存在，惟系爭房屋已處分予訴外人詹金木，並為其出租予第三人使用、收益，現已非被告所使用；又系爭711地號土地面積僅有9.79平方公尺，亦無可能再另行興建其他建物或工作物而為使用，足見系爭地上權已無繼續存在之必要。次查，系爭房屋為一磚造式房屋，依行政院公告之固定資產耐用年數表，房屋之耐用年數為25年，而系爭房屋係於38年建造，早已逾耐用年限，依該建築物之種類、性質及利用狀況等情形，亦應終止系爭地上權為宜，不能因為現仍繼續使用而忽略建物本身年久老舊之危險。綜上等情，揆諸民法第833條之1規定之要件係「存續期間逾二十年」或「地上權成立之目的已不存在」，符合其中一要件者，均得訴請法院終止地上權或存續期間，非二者要件皆需存在使得請求，故本件以系爭地上權存續期間已逾二十年而為先位或備位之請求，於法並無不合；加以原告係本於所有權就第三人為共有物之請求，依民法第821條規定，得單獨起訴而為當事人適格，且現已取得系爭708地號土地其他共有人即訴外人劉俊發、李雪華、詹金木、吳英輝、林陳春霞、林永鴻、林瓊芬、林瓊芳、林怡君等九人同意，已取得共有人過半數及應有部分合計過半數同意，亦合於民法第820條第1項規定，故為發揮土地經濟效用之目的，爰依民法第833條之1規定訴請終止系爭地上權，而後因兩造間之地上權法律關係終止並消滅，故被告即應塗銷系爭地上權之登記，將系爭土地二筆均回復至無登記之原狀；而地上權終止後，被告亦無法律上權源，若未塗銷將致妨害系爭土地所有權之完整性，是再依民法第839條第1項但書及第767條第1項規定，懇請鈞院准許終止系爭地上權後應予塗銷除去該地上權。
㈡、退萬步言，倘鈞院認不應終止地上權，惟查系爭地上權未定存續期間，設定時間為民國41年間，當時為農業社會，大多數人以務農為生，因此稻米為主要生活所需之經濟來源，故以稻米為給付之標的，惟現今社會已進步成工商社會，鮮少以稻米作為給付標的，若使被告得繼續以每坪蓬萊白米6斤給付地租，不僅徒增兩造之不便，亦不符現在社會交易及地租之收取常情。且查系爭地上權設定至今已逾20年，土地亦經重測，系爭708地號土地於102年1月公告現值調整為每平方公尺新臺幣（下同）297,192元，系爭711地號土地於102年1月公告現值調整為每平方公尺396,500元，二筆土地均鄰近臺北橋捷運站，土地升值甚鉅，原告應負擔之地價稅亦逐年增加，早已超出當初約定之地租，上開等情已非系爭地上權設定之時所能預見。況且被告未曾給付地租，甚至日前已將系爭房屋出租他人營業使用並獲有租金利益，如任被告得繼續以蓬萊白米給付地租，將顯失公平。參照臺灣高等法院103年度上易字第1318號、104年度上易字第221號判決意旨，均認為於契約約定後，原給付顯失公平，當事人依民法第227條之2第1項規定請求法院為增減給付或變更其他原有之效果，此時法院應得變更原給付之種類，蓋立法者並未明文排除此效果，是本件爰依民法第227條之2第1項及第835條之1規定，懇請鈞院將原給付調整變更為金錢給付。又依系爭708地號土地之申報地價為每平方公尺47,550.4元，所設定地上權面積為35.07平方公尺，系爭711地號土地之申報地價為每平方公尺63,440元，所設定地上權面積為6.61平方公尺為依據，依土地法第105條準用同法第97條第1項，以申報總價年息百分之十總價計算，請求自102年8月1日起調整系爭708地號土地之地租為每年166,759元，系爭711地號土地之地租為每年41,934元。
㈢、本件爰依據民法第833條之1、第839條第1項但書及第767條第1項規定為請求，先位聲明為：1、被告李陳秀蘭、陳火煉、陳德利、陳永坤、陳秀甄、陳美秀、陳永員應就新北市○○區○○○段○○○○○○○○號土地他項權利部，登記序號分別為：0000-000、000-001，收件年期38年，字號：大竹圍字第000165號，登記日期民國41年9月25日，權利種類：地上權，權利人：陳添富，設定權利範圍分別為：35.07平方公尺、6.61平方公尺之地上權辦理地上權繼承登記。2、如附表所示之地上權應予終止；被告應將如附表所示之地上權登記予以塗銷。另依據民法第833條之1、第227條之2第1項、第835條之1、土地法第105條準用同法第97條第1項為請求，備位聲明為：1、被告李陳秀蘭、陳火煉、陳德利、陳永坤、陳秀甄、陳美秀、陳永員應就新北市○○區○○○段○○○○○○○○號土地他項權利部，登記序號分別為：0000-000、000-001，收件年期38年，字號：大竹圍字第000165號，登記日期民國41年9月25日，權利種類：地上權，權利人：陳添富，設定權利範圍分別為：35.07平方公尺、6.61平方公尺之地上權辦理地上權繼承登記。2、請求核定被告就附表所示之地上權存續期間並自民國102年8月1日起，坐落新北市○○區○○○段○○○號土地地租調整為每年166,759元、坐落新北市○○區○○○段○○○○號地租調整為每年41,934元。
二、被告楊油甘、楊明珠、楊明華則以：伊等否認原告之主張及請求。原告自承為系爭土地之共有人，依起訴狀所載事實、理由及應受判決事項之聲明可知，原告先位請求終止系爭708地號土地之地上權，備位請求重新核定調整年地租，均係對系爭708地號土地之管理行為，並影響其他共有人之權益，然原告既無契約約定，復無共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，則原告單獨提起本件終止地上權等事件而為共有物之管理行為，顯然違反民法第820條第1項之規定而無管理權能，於訴訟程序上即為不適格，應予駁回，合先敘明。查原告先位主張系爭地上權應予終止云云，無非以設定系爭地上權而建築之系爭房屋已處分予訴外人詹金木且該建物已逾耐用年限，而系爭711地號土地上亦無被告所有之建物為由，惟依建物謄本所示，被告楊油甘、楊明珠、楊明秀、楊明琴、楊明華為系爭房屋權利範圍二分之一之 公同 共有人，與訴外人詹金木公同共有，且系爭房屋係坐落於系爭二筆土地上，是原告所述與事實不符。又系爭房屋縱然已超過行政院所公告固定資產耐用年數表之房屋耐用年數，然該建物現仍由公同共有人詹金木出租予他人經營手機配件行，足證房屋目前仍可使用，符合系爭地上權當初設定之目的且具有經濟價值，明顯未合終止地上權之要件。再者，原告既自承系爭地上權設定之目的係為系爭房屋之使用而存在，則系爭建物之現狀為繼續使用中並具有經濟價值，系爭地上權設定之目的即仍然存在而無終止之理，倘貿然終止系爭地上權，或於系爭房屋仍持續使用時即核定存續期間，該建物將失其附麗而成為無權占有，甚至面臨遭拆除之命運，如此反而影響土地建物經濟效用之目的，更損害被告對系爭房屋合法之所有權益，應認原告不得請求定其存續期間或終止地上權。次查，系爭地上權原約定之地租為每年每坪蓬萊白米6台斤，非為新臺幣，而民法第835條之1第1項與同法第442條均係當事人得因情事變更而得聲請法院增減租金之規定，並非變更租金種類之規定，參照最高法院75年度台上字第2126號判例意旨，原告備位聲明之請求已將地租種類變更，於法無據，自無從准許等語資為抗辯，答辯聲明：原告之訴駁回。
三、被告楊明秀、楊明琴、李陳秀蘭、陳火煉、陳德利、陳永坤、陳秀甄、陳美秀、陳永員經合法通知，均未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、原告係新北市○○區○○○段○○○○○○○○號土地之所有權人之一。
㈡、被告係新北市○○區○○○段○○○○○○○○號土地之地上權人之一。
㈢、系爭地上權之地租依地上權設定登記聲請書所載為每年每坪蓬萊白米6台斤。
㈣、被告係門牌號碼「新北市○○區○○路0段000號」建物（新北市○○區○○○段○○○○○號）之所有權人之一。
㈤、門牌號碼「新北市○○區○○路0段000號」建物坐落於系爭
708、711地號土地上，訴外人李雪華現出租於第三人經營手機配件行使用。
㈥、系爭地上權登記標的為：地上改良物所有權取得繼續租用而設定本件地上權登記。
五、兩造爭執事項：
㈠、原告主張系爭土地之地上權依民法833條之1應予終止並塗銷登記，有無理由？
㈡、如先位之訴無理由，系爭土地之地上權之存續期間應為何？
㈢、系爭土地之地上權是否應調整地租？若應調整，應調整為何？
六、本院得心證之理由：
㈠、原告先位主張系爭土地之地上權依民法833條之1應予終止並塗銷登記，有無理由？如先位之訴無理由，系爭土地之地上權之存續期間應為何？⒈按地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之
目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第833條之1定有明文。
經查，系爭地上權於708地號土地設定面積為35.07平方公尺、於711地號土地設定面積為6.61平方公尺，其登記原因、日期及標的為「41年6月地上改良物所有權取得繼續租用而設定本件地上權登記」，存續日期為「無定」、地租或利息為「每年每坪蓬萊白六台斤」，此有土地登記謄本及他項權利登記部聲請書在卷可稽（見本院重調卷第21-22、28-30、31-36頁），堪以認定，可見系爭地上權為未定期限之地上權，且存續期間已逾20年，是依據上開規定，本院得審查系爭地上權是否應宣告終止或酌定租約期間。
⒉再查系爭地上權設定之目的係為系爭土地上改良物所有權取
得繼續租用而設定，以確保坐落之建物即系爭房屋有合法使用土地之權限，系爭房屋乃38年間興建之磚造式二樓磚造建物，目前仍存在於系爭土地上，現門牌為新北市○○區○○路0段000號，為店鋪及住宅使用，建築型態為透天房屋，屋齡為66年，外牆建材為水泥漆、木造裝潢，有地上權登記聲請書及 陳照坤 建築師事務所不動產估價報告書等件在卷可參。又系爭房屋目前由訴外人李雪華、詹金木出租予手機通訊業者開設手機配件行，由承租人使用中等情，業經兩造陳報系爭房屋使用狀況明確（見本院卷二第11頁反面、第32頁、第50-51頁、第239頁），且系爭房屋之建物結構為磚造、建物地板為水泥粉光、內牆及天花板均為油漆、建物裝修為一般建材，建物後方有增建，建物全部總面積為73平方公尺，屋內裝設水電良好，建物排水設施完善，建物機能為「可」等情，有 廖仁巍 建築師事務所鑑定書及房屋屋況照片在卷可明（見本院卷二第14頁、第85-87頁、第89-99頁），可見系爭房屋現階段之結構安全尚非有明顯之疑慮，建物機能尚可，客觀上亦可供店面經營使用，故而原告主張系爭房屋已達完全不堪使用之狀態，系爭地上權已無繼續存在之必要云云，洵非可採，原告主張依民法第833條之1規定終止系爭地上權，並無理由，應予駁回。
⒊惟查，系爭房屋確為老舊之透天獨棟建物，於103年7月及10
4年9月前後經鑑定剩餘價值分別為441,650元及129,867元不等，此有廖仁巍建築師事務所鑑定書及陳照坤建築師事務所不動產估價報告書在卷，可認系爭房屋不僅老舊且所剩價值亦不高，自難希冀建物所有權人花費鉅額費用將系爭房屋大規模整建或對建物結構重新進行加強。且系爭房屋非屬在建築技術或設計上有何特殊之處之建物，僅為磚造房屋，屋齡已有66年，衡情台灣位在地震活躍區環太平洋火山帶中，即菲律賓海板塊和歐亞板塊交界上，近年更是因地震活動屢屢發生建築物倒塌毀損等因素，故基於建物結構之安全，宜參固定資產耐用年數表所列，商店用、辦公用、住家用等房屋鋼筋混凝土造等建物耐用年數為50年；及參不動產估價師公會建物經濟耐用年數表所載，辦公用、商店用、住家用等各種材質造之建物，經濟耐用年數為10~50年；再參新北市政府地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表所列，鋼骨造、鋼骨混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土、鋼筋混凝土造之造耐用年限為60年、加強磚造之耐用年限為53年等所示之耐用年限（見本院卷二第218-220頁）；並參酌系爭土地之土地所有權人間已簽立合建契約，就系爭土地上進行都市更新案重建商業大樓，合建契約送新北市政府都市更新處進行審查，目前進度到事業計畫審查等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第238頁反面），是認系爭地上權長期無期限而繼續存在，確有損及原告及其他共有人之利益，故而，本院綜合判斷後酌定系爭地上權之存續期間，至110年7月31日終止，應屬適當。
⒋再按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律
行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權；所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第759條、第767條第1項中段分別定有明文。經查，系爭土地之地上權人陳添富於104年5月4日死亡，被告李陳秀蘭、陳火煉、陳德利、陳永坤、陳秀甄、陳美秀、陳永員為其法定繼承人，依法應由被告共同繼承系爭地上權，惟上開被告迄未辦妥繼承登記，而系爭地上權業經本院酌定存續期間至110年7月31日終止，核屬變更原物權之內容，仍為土地之負擔，從而，原告本於系爭土地共有人之地位，請求本院判命由被告李陳秀蘭、陳火煉、陳德利、陳永坤、陳秀甄、陳美秀、陳永員就系爭地上權辦理繼承登記後，再酌定系爭地上權之存續期間，為有理由，應予准許。
㈡、系爭土地之地上權是否應調整地租？若應調整，應調整為何？⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。又地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租顯失公平者，當事人得請求法院增減之，民法第835條之1第1項亦有明文。其立法理由為土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，爰增訂第1項，由當事人提起民事訴訟，請求法院以判決增減其地租，以期允當等語。是本條項規定，實乃民法第227條之2情事變更原則於地上權租金調整之具體化，合先敘明。
⒉查系爭土地於41年間設定系爭地上權，其中於708地號土地
上之設定面積為35.07平方公尺、於711地號土地上設定面積為6.61平方公尺，本有約定地租或利息為「每年每坪蓬萊白六台斤」，業如前述，是系爭地上權設定之總面積為41.68平方公尺即12.6082坪（計算式：35.07平方公尺+6.61平方公尺=41.68平方公尺，41.68平方公尺×0.3025=12.6082坪），依照原約定之地租，系爭地上權之每年地租應為「蓬萊白75.6492台斤」（計算式：6台斤×12.6082坪=75.6492台斤）。惟查原告主張：自原告父親 林國雄 於80幾年間取得系爭土地所有權後就沒有收過租金一情，為被告所不否認（見本院卷二第239頁），且被告自承：先前確實沒有繳過租金，直到原告提起本件訴訟後，伊等有律師函願意給付蓬萊白米6斤，但這需要原告協力，原告沒有協力等語明確（見本院卷二第239頁），顯見被告自80幾年間起，即未再依原地租約定給付蓬萊白米予土地所有權人，且亦認為以蓬萊白米給付地租有其困難性。且考量41年間為農業社會，人民多以務農為生並以稻米為主要生活所需經濟來源，故系爭地上權登記之初，以蓬萊白米作為地租合乎當時社會常情，然對照現今工、商、服務業為主之社會，均尋求便利、迅速之交易方式，網路交易更為活絡頻繁，除以現金、支票、匯款、網路付款等金錢方式支付對價外，已鮮少以物品為給付租金之標的，遑論以「蓬萊白米」作為給付租金之標的，況且蓬萊白米有其保存期限及存放空間等諸多問題，其交付、領取均屬不易，此亦為被告自承前開：如給付蓬萊白米6斤需要原告協力，原告沒有協力等語可佐， 益徵 被告亦認為以蓬萊白米給付地租有其困難性，堪認在60多年之社會經濟巨大變遷下，以蓬萊白米給付地租，已不合於現今社會經濟流通及一般交易習慣，且為兩造所認知之事實；是再依行政院農業委員會農糧署公告蓬萊白米每公斤價格為39.17元即每台斤價格23.502元（見本院重調卷第63頁，計算式：39.17×0.6=
23.502元），計算系爭地上權地租「每年每坪蓬萊白米6台斤」之價值為「每年每坪141元」（計算式：6台斤×23.502元=141元，小數點後四捨五入），故系爭地上權之地租價值為1,778元（計算式：12.6082坪×141元=1778元，小數點後四捨五入）。
⒊按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭房屋連同系爭地上權於41年間移轉價值為7000元，此有土地權利變更登記聲請書、杜賣證書影本各1紙在卷可稽（見本院卷一第21頁、第27頁反面至第28頁），相較系爭地上權經鑑定後之權利價值為2,912,494元，且鑑定後認定系爭土地合理之地租為每月每坪3,850元，此有陳照坤建築師事務所不動產估價報告書1份在卷可稽（見報告書第39-40頁），且為被告所不爭執（見本院卷二第200頁正反面），可見系爭地上權之價值於設定後迄今有416倍漲幅，且地租亦上漲幅度甚鉅；並參系爭土地於96年1月間，其中708地號土地公告現值為每平方公尺159,802元，其中711地號土地公告現值為每平方公尺213,200元，迄105年1月則均增加為每平方公尺390,000元，有最新土地謄本暨系爭土地自歷年之公告現值表存卷可參（見本院卷二第243-259頁、第261-262頁），亦見708、711地號土地自96年迄今之漲幅分別約2.4倍、1.8倍。綜上，可證系爭土地自被告未再支付地租以來，系爭土地及地上權之價值均有顯著上漲。另系爭房屋、系爭土地位於新北市○○區○○○路，即在捷運中和新蘆線台北橋站旁，且鄰近捷運機場線、捷運環狀線、新北環快道路、台64線快速道路，附近有多線公車可供搭乘，周圍有光興國小、正義國小、三重綜合運動場、三重派出所、信義公園，舉凡市場、公園綠地、醫療、郵政金融等設施均完備，此有陳照坤建築師事務所不動產估價報告書暨勘估位置略圖在卷可證（見報告書第12-13頁及附圖），可見系爭土地所在位置生活機能甚佳、交通非常便捷，且系爭房屋現為手機配件行店面，每月收租63,000元，系爭土地將來要蓋商業大樓，其未來性很高，亦為被告自承在卷（見本院卷二第108頁反面、第109頁反面），足認如仍以蓬萊白米75.6492台斤即換算金額1,778元為系爭地上權每年之租金，當屬過低，且與社會經濟現況不合，顯失公平。是本院審酌系爭土地於102年1月申報地價，708、711地號土地為每平方公尺47,550.4元、63,440元，及系爭土地及系爭土地、系爭地上權價值上漲之幅度、土地鑑定之合理地租、系爭土地所處位置、周圍生活交通機能、工商業繁榮情形、被告利用系爭土地之經濟價值、收益狀況等情綜合以觀，是認原告主張以系爭土地102年申報地價年息百分之8為計算租金之標準，尚屬適當，即每年166,954元（計算式：47,550.4元×0.08×
35.07平方公尺+63,440元×0.08×6.61平方公尺=166,954元，小數點後四捨五入），為適當。原告雖請求區分708、711地號土地分別計算租金之調整額，然原地上權地租無此不同地號區分，爰本院認為調整額亦應僅以總額計算，附此敘明。
㈢、綜上所陳，本件原告先位之訴請求宣告終止及塗銷系爭地上權則無理由，應予以駁回。而備位之訴請求被告李陳秀蘭、陳火煉、陳德利、陳永坤、陳秀甄、陳美秀、陳永員辦理繼承登記後，酌定系爭地上權存續期間及調整租金部分，本院酌定地上權存續期間為6年，地租為每年166,954元之範圍內，原告之請求為有理由，應准許之。逾此部分之請求為無理由，應駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌上無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
八、據上論斷，原告之訴為一部分有理由，一部無理由，依民事訴訟第79條，判決如主文。
中華民國105年3月4日
民事第二庭法官羅惠雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年3月9日
書記官王嘉蓉附表：
┌─┬────┬───┬────┬────┬──┬────┬────────┐│編│地號│登記地│權利範圍│設定權利│登記│收件字號│備考││號││上權││範圍（平│原因││││││││方公尺）││││├─┼────┼───┼────┼────┼──┼────┼────────┤│１│新北市三│陳添富│公同共有│35.07│設定│大竹圍字│登記日期：│││重區文化││全部│││第000165│41年9月25日│││北段708│││││號│登記次序：│││地號││││││0000-000│││││││││存續期間及地租：│││││││││依照契約約定│││├───┼────┼────┼──┼────┼────────┤│││楊油甘│公同共有│35.07│繼承│重登字第│登記日期：││││楊明珠│全部│││011643號│85年3月19日││││楊明秀│││││登記次序：││││楊明琴│││││0000-000至││││楊明華│││││0000-000│││││││││存續期間及地租：│││││││││依照契約約定│├─┼────┼───┼────┼────┼──┼────┼────────┤│２│新北市三│陳添富│公同共有│6.61│設定│大竹圍字│登記日期：│││重區文化││全部│││第000165│41年9月25日│││北段711│││││號│登記次序：│││地號││││││0000-000│││││││││存續期間及地租：│││││││││依照契約約定│││├───┼────┼────┼──┼────┼────────┤│││楊油甘│公同共有│6.61│繼承│重登字第│登記日期：││││楊明珠│全部│││295370號│96年12月18日││││楊明秀│││││登記次序：││││楊明琴│││││0000-000至││││楊明華│││││0000-000│││││││││存續期間及地租：│││││││││依照契約約定│└─┴────┴───┴────┴────┴──┴────┴────────┘