裁判字號：最高法院89年台上字第422號民事判決
裁判日期：民國89年02月18日
裁判案由：返還房屋
最高法院民事判決八十九年度台上字第四二二號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國八十七年五月十二日臺灣高等法院第二審更審判決（八十六年度重上更㈠字第一二一號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理由被上訴人主張：坐落基隆市○○○路○○○巷○○號三層樓房屋一棟（下稱系爭房屋）為伊所有，自民國八十二年九月一日起出租予上訴人，約定租賃期間為五年，租金每月新台幣（下同）十八萬元。詎上訴人自八十四年八月起即藉詞房屋修繕問題，拒繳租金二期，伊限期催告，仍不繳付，乃於同年十月一日終止租約等情，求為命上訴人給付伊租金三十六萬元及其法定遲延利息，暨自八十四年十月一日起至交還房屋之日止按月給付伊十八萬元損害金之判決（被上訴人請求返還系爭房屋部分之訴業經其撤回）。
上訴人則以：系爭房屋前因訴外人昱國建設股份有限公司（下稱昱國公司）建築工地之影響，致地層滑動，造成房屋龜裂、漏水等現象，嗣於租賃關係存續中亦未合於約定使用、收益之狀態，經伊限期催告，被上訴人仍未修繕，又被上訴人於出租系爭房屋後同意臺灣電力股份有限公司（下稱臺電公司）之電塔高壓電纜通過系爭房屋上，影響伊經營之幼稚園學童上課，伊自得行使同時履行抗辯權，拒付租金。且伊因而受有營業損失及名譽、精神等損害，計五百九十四萬九千五百二十元，亦得以之抵銷所欠租金。又伊已依約交付權利金三百萬元，被上訴人復超收伊幼稚園學童之註冊費一百十三萬一千六百元，另伊代被上訴人繳付稅款三萬六千元，八十四年七月伊溢付六千元，亦均得抵銷所欠租金等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為就上開部分為上訴人不利之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人主張之上開事實，為上訴人所不爭執，並有租賃公證書、催告繳納租金之存證信函及終止租約之存證信函各一件可稽，自可信實。又上訴人已於八十七年三月二十七日返還系爭房屋與被上訴人，亦為兩造所不爭執。查上訴人雖以系爭房屋滲水，樑柱、牆壁及擋土牆等有裂痕，以及系爭房屋上有臺電公司之高壓電纜通過，無法達到供經營幼稚園之使用收益，在被上訴人未盡租賃物之保持義務，上訴人自得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付以為抗辯。惟上訴人租用系爭房屋之目的在於經營幼稚園，而上訴人自八十二年九月一日承租系爭房屋起，迄至八十六年八月間止，長達近四年期間，仍以系爭房屋經營幼稚園；且自八十四年八月上訴人拒付租金起，迄至八十六年八月間止，亦長達近二年期間。果如系爭房屋有如上訴人所辯自始即有不合於所約定使用、收益之情事，上訴人焉有於租用二年後，始一面以系爭房屋原有之瑕疵未修護前為同時履行抗辯之理由拒付租金，卻一面繼續加以使用收益？可知系爭房屋對於上訴人所承租之使用收益目的在於經營幼稚園，並未有所影響。又查被上訴人曾於七十八年間在系爭房屋處經營安心托兒所，八十二年八月十八日頂讓與上訴人，而由上訴人承租系爭房屋。該租賃契約細則就安心托兒所所應移交之生財器具、經營權、費用收取、稅金支付等詳細約定，達到二十項之多，又頂讓除每月需給付被上訴人租金十八萬元外，應給付被上訴人鉅額權利金三百萬元，上訴人對於系爭房屋之現況，應知之甚深，復參照證人 羅志民 證詞，系爭房屋之瑕疵，上訴人在承租前已有認識，故上訴人抗辯：被上訴人於交付系爭建物時，即未依約暨依民法第四百二十三條之規定，將合於約定使用、收益之租賃物交付予伊云云，並無可採。且上訴人頂讓安心托兒所後，即委託證人羅志民向基隆市政府工務局申請將系爭房屋變更使用執照，由原用途「住宅」變更為「幼稚園」。果如上訴人所謂交付系爭房屋後不久即發現有不適於經營幼稚園之使用收益，豈有在八十二年十二月十日仍申請變更使用執照為幼稚園之理？至於系爭房屋部分有滲水，又樑柱、牆壁、擋土牆等均有裂痕，除部分裂痕、滲水係自然現象（如紋路甚細之雞爪紋，窗戶邊緣之滲水）外，部分裂痕固有修繕之必要，惟依上所述，上訴人在頂讓安心托兒所時即有所認識，且此瑕疵係室外幼兒遊戲場水泥地裂痕、走廊樑柱牆壁裂痕、教職員辦公室天花板有滲水現象、樓梯一、二間牆壁油漆剝落、小班教室木質夾板地板破洞、部分外牆龜裂、兒童遊戲場人工草皮有龜裂（有修補痕跡）等，有第一審八十四年十月二十三日勘驗筆錄可稽。查其中樓梯一、二間牆壁油漆剝落、小班教室木質夾板地板破洞、兒童遊戲場人工草皮龜裂等，已在上訴人接管系爭房屋二年後所見之現象，自不得歸咎於被上訴人，其餘瑕疵雖有修繕之必要，但系爭房屋之前開損害尚無立即之危險，且並非不能修繕，此有上訴人提出台灣省建築師公會基隆市辦事處八十五年三月十八日安全鑑定報告書鑑定結果欄㈤至㈧所載可以參考，顯見被上訴人雖有修繕之義務，但此等瑕疵為上訴人在頂讓安心托兒所時即有認識，又因上訴人接手後即以系爭房屋為使用收益，迄至被上訴人終止契約時，上訴人仍依系爭契約為使用收益，則上訴人有依約給付租金與被上訴人之義務自明。上訴人為同時履行抗辯而拒付租金，自無可取。另查八十三年八月四日臺電公司在系爭房屋上高壓電纜之遷移，係將原來線路高度由十三公尺改為二十二公尺，且偏離原來線路有三公尺之遠，仍在系爭房屋之上方（並非由屋後遷移到屋頂），而該高壓電纜係三十四萬五千伏特高壓電，其安全距離需與屋頂保持八點五公尺以上，因此，該高壓電纜高度提高九公尺，對於人體更為有益，此亦經證人即承辦系爭高壓電纜路線遷移之承辦人 李勝雄 證述綦詳，並有臺電公司台北供電區營運處函送系爭高壓電纜遷建前後之線路圖在卷可按。上訴人辯稱，系爭高壓電纜之遷移，對人之健康或心理及幼稚園之業務有影響，使家長不僅不滿建物之狀況，亦不滿周遭之環境，而不將子女托付伊云云，惟並未舉證證明，且系爭高壓電纜遷移係八十三年八月四日，而上訴人拒付租金係八十四年八月，時間上已相差一年之久，又學生團體保險投保人數減少均在系爭高壓電纜遷移之後，此自不能為上訴人有利之證據。上訴人以此理由拒付租金，並為同時履行抗辯，亦無可取。依前所述，上訴人有給付租金與被上訴人之義務，而八十四年八、九月之租金未為給付，被上訴人於八十四年九月十二日以存證信函催告上訴人三日內交付，而上訴人在收受催告後仍不給付，被上訴人乃於八十四年十月二日再以存證信函通知上訴人解除系爭租賃契約，自屬合法。上訴人雖另辯稱本件係被上訴人自始至今即未交付及保持租賃物合於約定使用收益之狀態，而伊亦因被上訴人遲遲不為修繕，致基隆市政府教育局來園查看，上訴人為確定損害之情形，只有申請鑑定，嗣後即遭基隆市政府命令停止招生，如此被上訴人非但違反租賃契約，且違反民法第二百十九條之誠信原則，況亦屬侵權行為之一種，致上訴人受有四百八十一萬七千九百二十元之損害，伊以之抵銷租金云云。查基隆市政府函係於八十五年三月二十七日發出，係在上訴人終止契約之後，縱然有損害之發生，亦無法提早在終止契約前為抵銷；上訴人復未證明其所受損害存在，另臺電公司遷移系爭高壓電纜並未造成上訴人損害，已如前述，故上訴人上開所辯，委無可採。又依兩造八十二年八月十八日所訂立之租賃契約，有關租賃費用之規定為：㈠權利金三百萬元，㈡租金十八萬元，於每月十日給付，此外並無其他之特別約定。其中權利金三百萬元係上訴人頂讓被上訴人安心托兒所之權利金，而非押租金等情，業據兩造於第一審審理時陳述甚明。該權利金並非係擔保上訴人分期交付權利金之用，上訴人自不得主張以此抵銷房租。上訴人又以被上訴人於移交前超收舊生之註冊費一百十三萬一千六百元，伊亦得以之抵銷本件之租金云云。經查依兩造所訂租賃契約細則第十九條已明定：「移交日止，既有舊生（即已預繳者）之註冊費由出租人收取。移交日後所有應收費用，自然歸屬承租人收取。」上訴人並未舉證證明被上訴人於移交日後向學生收取註冊費，則被上訴人依兩造之約定，於移交日止，收取舊生已預繳之註冊費，要難謂為違約，亦不生扣抵租金之問題，是上訴人主張以之抵銷本件租金云云，亦無可採。又上訴人辯稱：伊於被上訴人終止租約前已代其墊付八十四年八、九月二個月之稅金三萬六千元，另八十四年七月份溢付被上訴人六千元整，伊主張以之抵銷八十四年八月、九月之房租，並以此訴狀之送達為通知，故上訴人並未積欠被上訴人八、九月二月份之房租云云。上訴人雖提出八十四年八月及九月之各類所得扣繳稅額繳款書影本二件、支票支出存摺影本為證，然上訴人自認迄未給付八十四年八、九月之租金予被上訴人，被上訴人焉有預扣所得稅之理？況上訴人主張上開八十四年七月份溢付被上訴人六千元，其提出之支票支出存摺影本，為被上訴人所否認，且上訴人亦未能舉證證明係支付被上訴人何筆款項而溢付，是上訴人此部分抵銷之抗辯，亦非正當。綜上所述，上訴人既積欠被上訴人系爭房屋之租金已達兩期之租額，上訴人未曾就系爭房屋為修繕，亦未證明損害，或有其他債權存在，則無債權得以抵銷，因此，被上訴人依民法第四百四十條第二項之規定定期催告後，上訴人仍不給付，被上訴人乃予終止系爭房屋租賃契約，請求上訴人給付積欠之三十六萬元租金並加計法定遲延利息，並自終止租賃契約後至交屋日止，按月給付相當於租金十八萬元之損害金，即屬正當，為其判斷之基礎。
惟按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。由此規定足知出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並且應於嗣後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務。查本件系爭房屋於上訴人使用中滲水，樑柱、牆壁、擋土牆等均有裂痕，除部分裂痕、滲水係自然現象（如紋路甚細之鷄爪紋、窗戶邊緣之滲水）外，部分裂痕有修繕之必要；此瑕疵係室外幼兒遊戲場水泥地裂痕，走廊樑柱牆壁裂痕，教職員辦公室天花板有滲水現象，樓梯一、二間牆壁油漆剝落，小班教室木質夾板地板破洞，部分外牆龜裂，兒童遊戲場人工草皮有龜裂現象等瑕疵，已經第一審法院勘驗屬實，並為原審所確定之事實，且經本院前審發回時，亦已指明：「依台灣省建築師公會基隆市辦事處安全鑑定報告書載有：綜合上述資料研判，標的物雖無立即倒塌危險，惟標的物結構體損害嚴重以及基礎之土壤產生鬆動，標的物呈不均勻沉陷，且損害及沉陷有持續擴大之現象，因此本案鑑定標的物在前述危險潛因未改善前，研判標的物整體結構安全堪虞等語，並提出補強、修復及灌漿等六項建議事項（見該報告書九、鑑定結果㈨及十、建議事項所載）。該房屋結構體之修復補強，被上訴人自難解免其義務。」乃原審一方面謂此等瑕疵固有修繕之必要，另一方面竟謂此乃上訴人在頂讓安心托兒所時即有此認識，不得歸咎於被上訴人，復謂系爭房屋尚無立即危險，且並非不能修繕，而上訴人尚且迄被上訴人終止租賃契約時，仍依系爭契約為使用、收益，因而上訴人有依約給付租金之義務，不得主張被上訴人有修繕之義務而不為修繕為由，提出同時履行之抗辯，拒付租金云云，而為不利於上訴人之判斷，其見解頗值商榷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十九年二月十八日
最高法院民事第七庭
審判長法官洪根樹
法官謝正勝法官劉福來法官吳麗女法官許朝雄右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年三月八日