板橋簡易庭98年度板簡字第1600號民事宣示筆錄

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　98年度板簡字第1600號
原　　　告　甲○○
訴訟代理人　 粘舜權 律師
訴訟代理人　 吳茂榕 律師
複代理人　　丙○○
被　　　告　山佳甲天下公寓大廈管理委員會
法定代理人　乙○○
上列當事人間98年度板簡字第1600號請求修復漏水等事件，於中
華民國98年8月6日辯論終結，於中華民國98年8月20日下午4時整
，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
　　　　法　官　程萬全
　　　　書記官　石于倩
　　　　通　譯　廖玲玲
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應將原告所有門牌號碼台北縣樹林市○○路○段○○○○○號8樓
房屋之頂樓漏水原因予以排除並修復至不再漏水之狀態。
被告應給付原告新台幣參萬捌仟元，及自民國九十八年五月十二
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新台幣參萬捌仟元為原告預供擔保
，得免為假執行。
　　理　由　要　領
壹、本件原告起訴主張：
（一）原告係被告社區之區分所有權人，建物門牌號台北縣樹林
市○○路○段○○○○○號8樓，原告房屋係頂樓。被告社區大
廈位於原告房屋天花板之頂樓因防水層破裂，致發生漏水
，侵入原告室內天花板，損壞原告房屋，此亦有照片4紙
為證。按公寓大廈管理條例第10條第2項規定有：「共用
部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人
或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有
權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸
責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權
人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規
定者，從其規定。」準此，本件漏水之頂樓係屬共用部分
，被告應依上開規定負修繕、管理、維護之義務。
（二）關於屋頂漏水修繕部份：
按公寓大廈之屋頂構造為共用部分，公寓大廈管理條例第
7條第3款定有明文，查系爭建物漏水之頂樓，依此規定屬
於共用部分，該共用部分之修繕、管理及維護，依上開規
定，應由被告為之。故被告對系爭房屋屋頂之漏水，應負
起修繕之義務。而該項修繕所需費用經估價為新台幣（下
同）000000元。
（三）關於室內裝潢損害賠償部分：
⑴稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方
允為處理之契約。受任人因處理委任事務有過失，或因逾
越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民
法第528條、第544條分別定有明文。此外，依據公寓大廈
管理條例第3條第9款規定，管理委員會指為執行區分所有
權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有
權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，依此規定
，管理委員會既係由區分所有權人選任，以執行管理維護
工作，因此管理委員會與住戶之間，性質上屬於委任關係
，倘因處理委任事務有過失時，應負損害賠償責任。
⑵系爭房屋之屋頂因防水層破裂，致發生漏水之情形，係被
告對於大樓頂樓地板疏未注意維護致防水層破裂而漏水，
造成原告房屋浸水受損害，被告受住戶之委託管理大樓公
共事務顯有疏失。從而，原告得依據委任之法律關係，請
求被告賠償室內天花板因漏水毀損而造成之損害，該修繕
費用如估價單所示為38000元。為此爰依公寓大廈管理條
例第10條第2項及委任契約之法律關係提起本訴，請求被
告應將門牌號碼座落台北縣樹林市○○路○段○○○○○號頂樓
漏水情形予以排除至不漏水之狀態。被告並應給付原告
38,000元，及自訴狀送達之日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息之事實，已據其提出與所述相符之建築改
良物謄本1件、照片4張、屋頂漏水修繕估價單1件、天花
板修繕估價單1件等件影本為證。
（四）對於被告抗辯之陳述：
⑴原告請求38000元，是估價修復因為漏水而導致室內損害
的費用。漏水原因是頂樓漏水，建商之前只有粉刷漏水部
分，而未修理頂樓之漏水防水層，這本來就是管理會來負
責修理，之前有通知管委會處理，而置之不理。才會至現
在的狀況。
貳、被告則以：
（一）山佳甲天下公寓係於90年12月27日由晏晟建設股份有限公
司建築完成（負責人為 王義政 ）（下簡稱建商），於91年
2月8日登記，而原告是於91年12月23日完成買賣，此有
建物謄本為證，並無爭議，原告住於台北縣樹林市○○路
○段○○○○○號8樓係為頂樓，其房屋天花板因防水層破裂，
致發生漏水侵入其室內天花板，損害其房屋此乃事實也無
爭議；惟查，房屋買賣屬民法債篇規範，建商須對其賣出
之物負瑕疵擔保責任，但其有法律時效上的規定，依民法
第365條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請
求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條
規定，為通知後6個月間不行使，或自物之交付時起經過5
年而消滅。」亦即代表建商須對其賣出之物負瑕疵擔保5
年之責任，一併敘明。
⑵查原告住於台北縣樹林市○○路○段○○○○○號8樓頂樓發生
漏水之問題，經建商告知，其漏水之問題建商於95年、96
年、97年均有為其處理，亦即代表原告於95年5月即知道
房子有漏水之問題，而原告是於91年12月23日完成買賣，
此有建物謄本為證。原告才會要求建商來處理。因發生漏
水之重大瑕疵歸屬於建商之責任（還在建商5年保固期間
），建商也才願意出面幫原告維修漏水之問題。所以原告
漏水之問題及因漏水造成之損失是建商之責任，原告應向
建商求償，而非是管理委員會，此理甚明。
（二）按公寓大廈管理條例第10條第2項明白規定：共用部分、
約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理
委員會為之，但修繕費用係因可歸責於區分所有權人或住
戶之事由，由該區分所有權人或住戶負擔，此乃事實並無
爭議：惟查，原告於95年6月11日當選為社區第5屆之主任
委員，任期為95年7月1日至96年6月30日。於96年6月3日
亦當選為社區第6屆之主任委員，任期為96年7月1日至97
年6月30日。依公寓大廈管理條例第29條第2項明白規定：
公寓大廈成立管理委員會，應由管理委員互推一人為主任
委員，主任委員對外代表管理委員會，此點應無爭議在此
敘明。
⑵查原告住於台北縣樹林市○○路○段○○○○○號8樓頂樓發生
漏水之問題時，其身為管理委員會之主任委員，應知道此
責任如歸於管理委員會，自應由管理委員會來處理，而非
是要求建商負責處理。然原告當時是要求建商處理，即代
表原告知道其屋頂漏水之問題與管理委員會無關，其理甚
明。
⑶現因建商於95年、96年、97年均有為其處理，然處理無效
，原告自應繼續要求建商處理或對建商提告並向其求償才
是，今卻對管理委員會提告並要求管理委員會為其處理漏
水及求償，實屬不當，故原告之主張為無理由。
⑷另被告有開會決議是由住戶、建商、管理委員會共同分擔
這筆修復漏水的費用。建商之前就已處理過，原告在建商
保固期間沒有請建商處理，這不能讓管委會負責等語置辯
。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；訴訟費用
由原告負擔；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假
執行。業據提出山佳甲天下公寓大下第5屆區分所有人會
議會議記錄影本乙份、山佳甲天下公寓大下第6屆區分所
有人會議會議記錄影本乙份等件影本為證。
參、得心證理由：
一、本件原告起訴主張：原告係被告社區之區分所有權人，建物
門牌號台北縣樹林市○○路○段○○○○○號8樓，原告房屋係頂
樓。被告社區大廈位於原告房屋天花板之頂樓因防水層破裂
，致發生漏水，侵入原告室內天花板，損壞原告房屋等之事
實，業據其提出與所述相符之建築改良物謄本1件、照片4張
、屋頂漏水修繕估價單1件、天花板修繕估價單1件等件影本
為證，而被告對此部分之事實，亦不爭執，自堪認原告此部
分之主張為真正。
二、而兩造所爭執及本件所應審酌者，厥為上開漏水之情形及造
成原告房屋之損害，究應由何者負損害賠償責任？
三、經查，就原告所有在8樓之房屋，係因頂樓防水層破裂，致
造成原告房屋室內天花板滲水之原因部分，被告業已自認，
而按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因
可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有
權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規
定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第十條第二項定有
明文。本件原告所有之系爭房屋係屬連棟式八層樓房之公寓
大樓，自有上開條例之適用。經查：原告所有在8樓房屋屋
內因頂樓防水層破裂致發生漏水之情事，顯已對原告所有之
8樓房屋造成影響，雖被告以該部分之瑕疵應由建商負責，
原告應向建商請求等語置辯，然查，公寓大廈之共用部分之
修繕、管理、維護，係由管委會為之，已見前述，縱該部分
尚在保固期間，應由建商負責，依相關權責之規定，亦應由
被告主動向建商要求其負責，而非將相關請求之責任推由區
分所有權人為之，現被告殆於處理共用部分之前開問題，則
揆諸前開規定，原告請求被告應將其所有門牌號碼為台北縣
樹林市○○路○段○○○○○號8樓房屋之頂樓漏水部分修復至不
再漏水之程度，即屬有理由，應予准許。
四、另系爭房屋之屋頂因防水層破裂，致發生漏水之情形，係被
告對於大樓頂樓地板疏未注意維護致防水層破裂而漏水，已
見前述，且因此造成原告房屋因此漏水而受損害，是被告既
係接受住戶之委託管理系爭大樓之公共事務，對上開共用部
分之維護顯有疏失。從而，原告自得依據委任之法律關係，
請求被告賠償室內天花板因漏水毀損而造成之損害，而該修
繕費用為38,000元，亦有原告提出之估價單壹紙在卷可稽，
被告對此亦不爭執。為此，原告依公寓大廈管理條例第10條
第2項之規定及委任契約之法律關係提起本訴，請求被告應
將門牌號碼座落台北縣樹林市○○路○段○○○○○號8樓頂樓之
漏水情形予以排除至不漏水之狀態。以及被告並應給付原告
38,000元，及自訴狀送達之日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之
證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自
無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
肆、假執行之宣告：
本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程
序所為之判決，爰就被告敗訴部分，依職權宣告假執行及被
告得供相當擔保金額而免為假執行。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8　月　　20　日
　　　　　　　臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
　　　　書記官　石于倩
法　官　程萬全
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（台北縣板橋市○○
路○段○○巷○號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後
送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（
須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年8　　月　　20　日
　　　　　　　　　　書記官　石于倩