花蓮簡易庭(含玉里)109年度花簡字第259號民事判決

臺灣花蓮地方法院民事簡易判決　　　　109年度花簡字第259號
原　　　告　 游廖阿丹
特別代理人　 黃秀慧
訴訟代理人　 高逸軒 律師
被　　　告　 彭東榮
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年6月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼花蓮市○○路○○號房屋全部騰空返還原告。
二、被告應自民國(下同)109年1月21日起至109年3月20日止按月
給付原告新臺幣(下同)28,075元，及自109年4月21日起至返
還前項房屋之日止，按月給付原告33,075元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以547,400元為原
告預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
一、原告無訴訟能力，業經本院於109年4月10日選任其女兒黃秀
慧為本件訴訟原告之特別代理人，有民事裁定可參(卷157、
158頁)，先予敘明。
二、原告主張：
(一)被告與原告於99年12月間簽訂租賃契約並經公證，被告向原
告承租門牌號碼花蓮市○○路○○號房屋(下稱系爭房屋)，雙
方約定租期10年，自99年12月20日起至109年12月19日止，
每月租金33,075元，於每月20日支付，租金均匯入原告所有
之花蓮第一信用合作社中華分社帳戶內，然參諸存摺明細，
被告除108年8至9月未繳租金外，自108年11月起至109年3月
止，每月僅繳納5,000元，109年4月至5月全額未繳，至109
年6月5日，被告已積欠原告272,675元之租金未繳納，扣除
被告所提供之押租金9萬元後，被告積欠租金金額達182,675
元，相當於超過5.5個月租金未繳納。原告有聲請就被告積
欠租金強制執行被告的房子土地，但是被告之前已經設定抵
押給他人，還沒有執行，109年4月9日才要執行，案號是鈞
院108年度司執字第23073號。原告起訴後迄今已近6個月之
期間，被告卻在明知原告之催告請求下，仍持續拒絕給付租
金，原告以存證信函催告支付並告知將終止租約，自109年
12月19日起租約已終止，原告得請求被告遷出返還房屋。
(二)被告固抗辯稱因系爭房屋有漏水，嗣原告修復後始願繳納租
金云云，然是否有漏水情形，與被告是否繳納租金、原告得
否終止租約之間並無關係，且被告之前開抗辯亦不足採。被
告主張之漏水情形，實係可歸責於被告，被告為讓其顧客可
參觀使用設施，擅自裝設小便斗、改變牆面，並鋪設其所販
賣之磁磚，更因被告長年以水柱沖洗牆面，導致牆壁龜裂，
而有漏水情形。原告於被告通知有漏水情形後，仍僱工前往
修繕，並支出79,300元之修復費用。依照系爭租約第七條第
五點明確載明：「於簽訂本約時，經雙方確認租賃標的物無
任何漏水情形，自租賃標的物交付承租人之日起，租賃標的
物如有漏水之情形(不包含重大漏水)，由承租人自行負責修
繕」，足見被告提出之漏水情形，應由被告自行負擔修繕責
任，與原告無涉。爰依系爭租約第八條二、(一)、第九條(
一)之約定及民法第179條規定請求。並聲明：被告應將系爭
房屋全部騰空返還原告，並自109年1月21日起至遷讓之日止
，按月給付原告33,075元。
三、被告則以：我自99年12月1日承租原告位於花蓮市○○路○○
號房屋一棟，每月如期支付房租，於108年間房屋廁所開始
漏水，我催告出租人來進行修繕，出租人於108年有請工人
來進行修繕，可是都未修繕完成，之後我不斷告知原告漏水
尚未修繕完成，原告不但置之不理，還寄發存證信函，告知
修繕完畢及立即給付房租所欠的款項，我也到花蓮市調解委
員會進行調解，但原告未出席導致調解不成立，之後我就每
月付5,000元。對原告所提公證書、存證信函沒有意見，存
證信函我都有收到。原告之女黃秀慧明知原告臥病在床無法
行使訴訟之權，偽造原告查封我的土地，造成我嚴重的損失
，我將對黃秀慧偽造文書之事提告並要求賠償。原告口口聲
聲說已修繕、付了多少修繕費，原告在工人進行修繕時未到
場監督，因原告請來修繕的工人是在漏水之處安裝一個接水
盤子，而漏水時盤子未滿水就不會溢出來，如果盤子的水滿
出來之後就開始漏水，並破壞房屋裝潢。原告一直指控因原
告不更換浴廁之小便斗被告才如此刁難原告云云，為不實指
控，因被告浴廁用小便斗為美國進口凱樂之小便斗，如何被
告需原告再裝雜牌的小便斗。原告起訴是在浪費司法資源，
只要原告將漏水之事修繕完成不再漏水後，我立即給付積欠
的房租。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
(一)原告主張被告向其承租系爭房屋，租期自99年12月20日起至
109年12月19日止10年，約定每月租金33,075元，於每月20
日前給付，被告自108年8月起未繳租金，自108年11月起至
109年3月止，每月僅繳納5,000元，109年4月至5月全額未繳
之事實，提出公證書、租賃契約、存摺影本等為憑(卷13至
38、213至224頁)，並為被告所不爭(卷93、173頁)，是上開
事實堪信為真實。
(二)按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人
負擔。民法第429條第1項規定甚明。兩造租賃契約第七條五
、約定「於簽訂本約時，經雙方確認租賃標的物無任何漏水
之情形，自租賃標的物交付承租人之日起，租賃標的物如有
漏水之情形(不包含重大漏水)，由承租人自行負責修繕。」
(卷27頁)。可見兩造在契約中另有訂定，租賃物系爭房屋之
漏水修繕(不包含重大漏水)由承租人即被告自行負責修繕。
被告就其所稱系爭房屋漏水情形，提出照片、光碟為證(卷
183至191頁，光碟置於證件袋內)，為房屋天花板、牆壁與
木質天花板縫隙處滴水，經核非屬重大漏水情形；原告亦曾
進行漏水修繕(卷105至131頁照片、估價單、請款單、免用
統一發票收據參照)；且依契約約定系爭房屋漏水(非重大漏
水)本即應由被告負責修繕，故被告自不得以房屋漏水為由
拒付房租。
(三)依兩造租賃契約第八條二、(一)約定「承租人遲付租金之總
額達二個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍
不為支付者，出租人得終止租約。」第四條三、約定「承租
人不得主張以押金抵付應繳付之租金。」第九條一、約定「
租賃契約終止時，承租人應依約將租賃標的物返還出租人。
」(卷25至29頁)。被告辯詞既無可採，其於108年8、9月未
付租金，108年11月至109年3月按月僅給付5,000元，109年4
、5月未付租金，至109年6月5日共積欠租金272,675元，有
原告書狀記載及存摺內頁資料可憑(卷209、220至224頁)，
堪信屬實。被告遲付租金已達2個月以上，原告以存證信函
催告被告繳納均未為之(卷39至45頁)，被告並自承有收到原
告寄的存證信函(卷96頁)，則原告依據前開約定自得終止系
爭租約，系爭租約已於108年12月間終止(卷41頁)，原告得
請求被告返還房屋。系爭租約終止後，被告使用系爭房屋即
屬無法律上之原因而受利益，並致原告受有損害，原告依民
法第179條規定，請求被告自109年1月21日起至遷讓之日止
，按月給付相當於租金之不當得利，即屬有理。又原告自承
109年1至3月被告均有按月支付5,000元(卷209、234頁)，經
扣除後，109年1月21日起至109年3月20日止，原告得請求相
當於租金之不當得利為28,075元(00000－0000＝28075)。
五、從而，原告依租賃契約約定及民法第179條規定請求如主文
第1、2項所示，為有理由，應予准許，並依民事訴訟法第
389條第1項第3款、第392條第2項規定，依職權宣告假執行
及免為假執行，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
中華民國109年7月24日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法官楊碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並繳納
上訴審裁判費（上訴狀須表明上訴理由並須按他造當事人之人數
附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月24日
書記官吳琬婷