裁判字號：臺灣臺中地方法院105年訴字第1306號民事判決
裁判日期：民國105年08月15日
裁判案由：移轉土地登記等
臺灣臺中地方法院民事判決105年度訴字第1306號原告 鄭俊杰 訴訟代理人 許桂挺 律師
黃士哲 律師被告 林聖惟 上列當事人間請求移轉土地登記等事件，本院於民國105年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○○○號、權利範圍全部，及同段二一五地號、權利範圍二分之一等二筆土地所有權移轉登記予原告。
被告應給付原告新台幣伍拾萬元，及自民國一０五年五月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣玖仟貳佰伍拾元由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾捌萬壹仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、兩造於民國(下同)102年1月8日簽訂土地買賣契約書(下稱系爭契約)，約定被告將其所有坐落台中市○○區○○段○○○○○○號(權利範圍全部)、同段215地號(權利範圍2分之1)等2筆土地(下稱系爭土地)，及同段208之1地號土地(權利範圍12分之7)，以新台幣(下同)000000元價格出售予原告，原告已於契約成立同時給付被告100000元。而依系爭契約第5條約定，被告應於原告支付第1期款項時，交付登記相關文件及印鑑章予原告指定之代書，詎被告於收受上揭100000元後，即託詞資料尚未備齊將另行補齊，事後屢經原告催告，被告始終拒絕交付申報土地增值稅及移轉登記所需相關文件及印鑑章等。
2、嗣上揭同段208之1地號土地於103年11月11日遭第3人依法院強制執行程序拍賣取得，則系爭契約買賣標的之同段208之1地號土地顯係因可歸責於被告之事由致給付不能，依民法第226條第1項、第256條及第260條等規定，原告自得解除同段208之1地號土地之買賣契約，並依系爭契約第10條約定，請求被告給付已付價款100000元5倍之違約金，另就其餘2筆系爭土地部分，仍請求被告依系爭契約辦理所有權移轉登記。另原告曾於104年5月28日委託許桂挺律師寄發存證信函催促被告履行契約，被告均不予理會，為此提起本訴等情。
(二)系爭土地及同段208之1地號土地均屬畸零地，其中面積最大之同段208之1地號土地僅30平方公尺，原告最初僅欲向被告購買同段208之1地號土地，但因被告要求一併購買其餘面積零碎之系爭土地，故兩造達成協議即3筆土地之買賣總價金為300000元，並未就3筆土地各別買賣價金為約定。又系爭同段211之1、215、218之1地號土地於102年1月8日簽訂系爭契約時公告現值為每平方公尺24500元，換算3筆土地現值依序為49000元、85750元、428750元，合計563500元，而兩造約定買賣總價金為300000元，約佔公告現值之53.23868%，同段208之1地號土地於103年11月11日遭法院強制執行拍定由第3人取得，系爭土地之公告現值僅134750元，依前揭比例計算買賣價金為71739.121元，原告既於簽訂買賣契約時給付被告100000元，已超過系爭土地依前揭買賣價金與公告現值比例計算所得之71739.121元，故原告請求被告移轉系爭土地所有權登記時，毋庸再依民法第264條規定給付價金之必要。
(三)並聲明：1、如主文第1、2項所示。2、願供擔保聲請宣告假執行。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、原告主張上揭事實，已據其提出土地買賣契約1件、土地登記謄本3件、存證信函1件、公告土地現值及公告地價查詢3件等影本各在卷為憑，核屬相符，而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視為被告自認，是原告之主張自堪信為真實。
五、法院之判斷：
(一)按民法第345條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約(第1項)。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立(第2項)。又民法第226條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」，民法第256條規定：「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。」，是債權人依民法第256條規定解除契約時，祇需有可歸責於債務人之事由致給付不能時，毋須再經催告程序，即得逕行解除契約。據此，兩造既於102年1月8日就系爭土地及同段208之1地號土地(權利範圍12分之7)成立買賣契約，其中同段208之1地號土地、權利範圍12分之7所有權於103年11月18日以拍賣為登記原因，而移轉登記予第3人宋００乙節，業經原告提出同段208之1地號土地登記謄本1件可證，則被告於上揭時間出賣予原告之買賣標的物即同段208之1地號土地、權利範圍12分之7所有權，已因被告之債權人向法院聲請強制執行拍賣而由第3人拍定取得，在客觀上被告自不可能再將此部分土地所有權移轉登記予原告，即屬具有可歸責於被告之事由致給付不能之情事，而系爭契約買賣標的物3筆土地所有權並非不可分，故依前揭民法第256條規定，買受人即原告自得主張僅對同段208之1地號土地(權利範圍12分之7)部分解除契約，並於本件起訴狀繕本送達被告時即105年4月30日發生解除契約之效力甚明。
(二)又民法第348條第1項亦規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」，兩造於上揭時間就系爭土地及同段208之1地號土地等3筆土地簽訂系爭買賣契約，其中同段208之1地號土地之買賣契約經原告合法解除，已如前述，則原告依據上揭民法第348條第1項規定請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，即無不合，應准許之。
(三)另兩造簽訂系爭契約第5條約定：「乙方(即被告，下同)應於甲方(即原告，下同)支付第1次款項同時，備齊登記相關文件(所有權狀、印鑑證明、身份證影本等)並蓋妥印鑑章交予甲方指定之代書，辦理增值稅申報及產權移轉登記手續，在辦理中倘需雙方補齊證件或蓋章等行為等，雙方均應無條件提供，不得……拒絕或要求任何補償，如有違背致他人受害時，過失之一方應以違約論，並負賠償之責任。」，而系爭契約第10條亦約定：「若乙方違反本契約各條款或中途不賣時，甲方得逕行解除契約，乙方除應將已收款項全數退還外，應另賠償所收價款之5倍為違約金作為補償。」各情，是被告既未於原告交付第1期款即100000元之同時，交付登記相關文件(所有權狀、印鑑證明、身份證影本等)及蓋妥印鑑章予原告指定之代書，供代書申報增值稅及辦理所有權移轉登記，依系爭契約第5條及第10條約定，被告即屬違約，原告自得請求被告賠償所收價款5倍即500000元之違約金，故原告此部分主張洵屬有據，亦應准許。
六、綜上所述，兩造就系爭土地及同段208之1地號土地(權利範圍12分之7)簽訂系爭買賣契約，被告於原告交付第1期款100000元後，遲未交付登記相關文件及印鑑章予原告指定代書，自構成違約；而系爭買賣標的物即同段208之1地號土地(權利範圍12分之7)既經法院強制執行拍賣而由第3人拍定取得，對原告而言，即為客觀給付不能，且屬可歸責於被告之事由，故原告依據民法第256條規定解除同段208之1地號土地(權利範圍12分之7)部分之買賣契約，並依系爭契約法律關係請求被告移轉系爭土地所有權登記予原告，另依系爭契約第10條約定請求被告賠償所收價款5倍即500000元之違約金，均有理由，應予准許。又原告就准許被告應給付違約金500000元部分，併請求自起訴狀繕本送達翌日即105年5月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，亦無不合，應准許之。
七、原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，第390條第2項，判決如主文。
中華民國105年8月15日
民事第四庭法官林金灶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年8月15日
書記官魏愛玲